房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中的稅務(wù)風險管控策略研究

方萍 杭州濱信置業(yè)有限公司

房地產(chǎn)行業(yè)一直被視為國家經(jīng)濟命脈的核心要素，為社會經(jīng)濟的迅速增長創(chuàng)造了關(guān)鍵貢獻，而稅務(wù)風險的管控一直是干擾房地產(chǎn)企業(yè)正常穩(wěn)定運行的主要原因之一。所以，許多從事房地產(chǎn)企業(yè)工作的人士對其稅務(wù)風險管控擁有非常高的能力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險的內(nèi)涵及其種類

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險定義

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風險是一種危險行為。目前，在風險的了解方面，應(yīng)從概率與非穩(wěn)定性、預(yù)期與實際、主客觀等角度開展。德國相關(guān)研究人士發(fā)布的《金融領(lǐng)域的風險》第一次闡明了風險的定義，就是傷害或損失發(fā)生的頻率；金融界研究學(xué)者奈特指出，“風險概率評估的穩(wěn)定性和借此將其視為一種可保護成本給予處理的頻率”。威廉斯從期望與特定角度出發(fā)，指出風險是指一種具有兩種或多種可能性的行動。本文從狹義風險角度對房地產(chǎn)企業(yè)展開研究，揭示企業(yè)損失的可能性。鑒于不同學(xué)術(shù)界對稅收風險的認識存在分歧，一些學(xué)者在稅收問題上的論述與其他學(xué)者也存在很大差異。劉蓉認為，稅收風險是一種不穩(wěn)定的稅收隱患；蔡昌認為，稅收風險是因難以正確、標準地按照稅收法規(guī)，而在經(jīng)營活動中可能會造成的利潤損失。基于上述觀點，本文認為，房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險因在交稅環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的某種不明確因素，導(dǎo)致其在納稅時難以精準、正確地遵守稅法政策，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期獲利或遭受損失。比如，由于房地產(chǎn)企業(yè)未能嚴格遵守稅務(wù)法規(guī)或稅務(wù)政策，被檢查到存在逃稅行為，因而產(chǎn)生補稅、處罰的后果。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險種類

按照最終效果對房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險展開分類，具體如下：首先，稅務(wù)方面壓力風險。房地產(chǎn)企業(yè)納稅時，所選用的稅務(wù)法律也許不太精準。也許尚未充分應(yīng)用相關(guān)的稅務(wù)減免條款，導(dǎo)致稅款數(shù)額較大。或者由于未能實施有效的征稅計劃導(dǎo)致稅收壓力增加，這稱之為涉稅壓力風險；其次，稅收違法行為風險。房地產(chǎn)企業(yè)在被稽查時，發(fā)現(xiàn)其不符合有關(guān)稅收法律、法規(guī)標準，應(yīng)當交稅，但不交稅或交稅少，進而受到補稅、增收滯納金、處罰金等懲處風險。根據(jù)其違法行為特征，將其分為金融風險和聲譽風險兩種類型。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，如果發(fā)現(xiàn)有違法行為，稅收部門勢必要對其進行處罰。如果處罰太輕，可能會導(dǎo)致財政受損。如果處罰太重，會給房地產(chǎn)企業(yè)資金借貸、商品宣傳等帶來不利后果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中稅務(wù)風險管控的重要意義

從我國房地產(chǎn)企業(yè)運營狀況而言，其涉稅種類比較復(fù)雜，尤其是營改增制度不斷推廣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅資金仍在持續(xù)地增加，致使稅務(wù)部門的審核工作難以獲取有關(guān)的改進，無法在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險管控角度獲取更高的進步。所以，對房地產(chǎn)企業(yè)當下稅務(wù)風險管控的問題開展研究，并聯(lián)合在營改增環(huán)境下調(diào)整稅務(wù)風險管控的創(chuàng)新措施，能夠科學(xué)的完成房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險的預(yù)防和應(yīng)對，推動房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定進步。

三、房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中稅務(wù)風險管控存在的問題

（一）涉稅風險評估工作不夠成熟

只有正確評價房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風險，才能更好改進其稅務(wù)風險管控工作。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)在實施稅務(wù)風險管控工作的改革與創(chuàng)新中，對有關(guān)稅務(wù)風險管控的防范措施認識不足，且缺少對其結(jié)構(gòu)狀況的分析，致使房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員難以利用財務(wù)研究完成對風險要素的精準評估，也導(dǎo)致房地產(chǎn)風險體系的創(chuàng)建較難適用房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險管控的具體要求。部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅收風險的管控流程中，由于不注重運用戰(zhàn)略研究辦法，未從多角度進行綜合評價，進而致使房地產(chǎn)企業(yè)難在精準辨別稅收風險的前提下，實現(xiàn)稅務(wù)風險管控政策的科學(xué)建設(shè)，也令涉稅風險評估工作較難保障擁有充足的指向性。我國現(xiàn)行的稅收風險評價制度缺乏足夠認識，使得稅收風險管控方法缺乏足夠可供選擇的參考資料，使其在處理稅收風險時，不能確?，F(xiàn)有工作方式具有更好地適應(yīng)性。部分房地產(chǎn)企業(yè)在完善我國涉稅風險評價制度時，由于缺乏對稅收新概念的認識，沒有充分運用其專業(yè)知識，從而使其評價措施缺乏充分效力，進而使其未能更好發(fā)揮應(yīng)有的價值。一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有充分重視稅務(wù)風險評估措施在實際運作中的成效，從而使其工作思維不能有效延伸，也很難確保稅務(wù)風險管控措施具有合理性。

（二）增值稅發(fā)票的管控存在不足

要想有效地防范稅收風險，必須加強對增值稅發(fā)票的管控。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)盡管在經(jīng)營中不斷完善增值稅專用發(fā)票的管理模式，卻未能較好地把握其實施效果，也未能根據(jù)稅務(wù)風險控制的特定要求開展增值稅專用發(fā)票管理方式的改革，致使稅收風險管控舉措難以獲得對應(yīng)的整改，也使增值稅專用發(fā)票的管控模式的主要作用無法獲得體現(xiàn)。部分增值稅發(fā)票的管控行為，由于缺乏對其作用的正確認識，未根據(jù)稅收特點，對各種經(jīng)營活動實行合理限制，從而使其難以得到很好控制，從而使其成本效益難以獲得相應(yīng)提升。部分增值稅發(fā)票管理工作在實際進行時，由于未能正視房地產(chǎn)企業(yè)所處的特定市場，且缺少對其管控工作的研究，從而使銷項發(fā)票提取等環(huán)節(jié)難以獲得對應(yīng)的整改，并在增值稅專用發(fā)票的保存與廢棄等流程獲得有效調(diào)整，難以最大限度實現(xiàn)稅務(wù)費用的管控要求。一些房地產(chǎn)企業(yè)在對增值稅專用發(fā)票的管控方法展開整改時，由于缺乏對進項發(fā)票的關(guān)注，致使發(fā)票認定與扣除方法難以完善，無法使其更好地管控稅收風險、提高其管理細節(jié)性。

（三）缺乏對稅收新政策學(xué)習與應(yīng)用

通過對新稅收政策的掌握，可更好管控房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險。然而，目前部分房地產(chǎn)企業(yè)在學(xué)習與應(yīng)用稅務(wù)新規(guī)時，缺少對其影響進行綜合歸納，未按照新政策來把握其相關(guān)要素，使其計稅與支付方法難以獲取對應(yīng)的改革，無法在稅收知識的整體研究下，具有操作稅務(wù)實戰(zhàn)的較高水平。部分房地產(chǎn)企業(yè)對目前賦稅減免政策的詳細內(nèi)容缺少合理的歸納，缺少關(guān)于減稅政策的合理獲得，致使企業(yè)與稅務(wù)部門之間的溝通途徑難以有效建立，使其無法在充分了解扣減相關(guān)資料的前提下，更好地使用減稅政策。一些房地產(chǎn)企業(yè)對稅法理解程度不足，未深入分析政策差異性的相關(guān)效應(yīng)，使其主觀愿望難以最大限度表達，無法在稅企交流機制協(xié)助下，達成企業(yè)訴求的積極回饋，難以獲得稅收部門大力扶持。部分房地產(chǎn)企業(yè)盡管對相關(guān)政策展開了分析調(diào)研，卻忽視自身市場定位，致使與稅務(wù)部門較長時期內(nèi)相互對立，難以使其更好地發(fā)揮作用。

（四）稅收籌劃方案設(shè)計水平較差

房地產(chǎn)企業(yè)必須將管控稅務(wù)風險問題放在首位，特別應(yīng)該對各種影響交稅因素進行分析，這樣才能真正做到充分防范稅務(wù)風險，積極調(diào)動稅務(wù)人員的工作熱情。在設(shè)計稅務(wù)籌劃時，要重視時機，從土地具體供應(yīng)狀況出發(fā)，合理安排各種與稅務(wù)規(guī)劃有關(guān)的資源，進而拓寬稅務(wù)籌劃范疇。一些房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計稅務(wù)籌劃方案環(huán)節(jié)中，由于缺少統(tǒng)一的方案計劃，使稅務(wù)籌劃方案領(lǐng)域未能獲得合理延伸，無法將房地產(chǎn)籌劃方案需要的各種資金進行有效配置。部分稅務(wù)籌劃方案在實際實施時，由于未能重視稅務(wù)預(yù)繳流程，也未及時對納稅申報的需要進行歸納，致使各種與稅務(wù)籌劃有關(guān)的資金使用問題難以獲得充分確認，無法確保稅務(wù)籌劃方案具有更強的彈性。部分房地產(chǎn)企業(yè)盡管已嘗試集中籌劃的方式，但因缺乏對其功能認識，難以確定總體收益，且由于缺少留抵稅金支持，也難以適應(yīng)清算工作需求，導(dǎo)致清算工作的主要作用無法體現(xiàn)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中稅務(wù)風險管控的優(yōu)化策略

（一）提高涉稅風險評估體系成熟度

在房地產(chǎn)企業(yè)實行稅務(wù)風險評估環(huán)節(jié)中，必須進一步深入研究各種指導(dǎo)方法，特別是應(yīng)利用對相關(guān)涉稅風險評估體系的組成狀況展開正確的研究與調(diào)查，從而在財務(wù)情況獲得正確研究的前提下，達成對涉稅風險管控機制的整改健全，也使風險賬簿的建設(shè)難以在涉稅風險管控層面充分發(fā)揮自身價值。部分房地產(chǎn)企業(yè)在運用政策研究辦法時，由于對稅收風險評價體系的合理性研究，未按照房地產(chǎn)企業(yè)自身特征對其交稅活動開展風險研究，進而不利于全方位實行涉稅風險評估體系的創(chuàng)建，導(dǎo)致在具有大量參考資料的前提下無法對其順利進行健全。部分涉稅風險評價系統(tǒng)在建立時，由于企業(yè)缺乏足夠關(guān)注，未準確審視目前各種措施的適用范圍，而房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)涉稅風險評估機制后，并未充分利用自身的專業(yè)知識進行引導(dǎo)，達成對涉稅風險評估政策的整改。部分房地產(chǎn)企業(yè)實行涉稅風險評估機制過程中，往往忽視其評價結(jié)果，致使其決策方法未能獲得適當?shù)恼?，無法在合理分配稅務(wù)各種資源基礎(chǔ)上，完成涉稅風險評估體系的科學(xué)建設(shè)。

（二）提高增值稅發(fā)票的管控質(zhì)量

在實施增值稅發(fā)票管控過程中，必須重視營改增政策的多層面效應(yīng)，特別是應(yīng)將目前增值稅專用發(fā)票管理流程具備的多角度作用予以歸納，使干擾發(fā)票管控質(zhì)量的各種要素能夠獲得確定，為實現(xiàn)稅務(wù)風險的高質(zhì)量應(yīng)對措施提供支持。在探討增值稅發(fā)票管制的實際戰(zhàn)略時，必須進一步歸納其多種用途的意義，特別是要對現(xiàn)存房地產(chǎn)企業(yè)的稅收發(fā)票征管機制進行深入探討，以便對稅收經(jīng)營者的各種經(jīng)營活動進行合理限制，確保稅收風險得以合理掌控。在研究分析增值稅專用發(fā)票管理方法時，必須強化對稅收控制效果的影響，應(yīng)特別了解房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況，確保增值稅專用發(fā)票能夠與房地產(chǎn)開發(fā)需要相符，從而改進銷項發(fā)票的獲得與開具方式，從而符合特殊增值稅成本管理要求。提高增值稅專用發(fā)票管理與使用標準，確保其取得方法可適當精簡，既可對抵扣的相關(guān)資料進行合理識別，又可對稅收風險完成高質(zhì)量控制，還可確保其在具體稅收工作中起到引導(dǎo)作用。

（三）提高稅收新政策學(xué)習與應(yīng)用質(zhì)量

應(yīng)將新稅制改革作為房地產(chǎn)企業(yè)工作的重要內(nèi)容，特別是與稅務(wù)機關(guān)進行合理地交流分析，這樣才會更加清晰地認識到新稅制改革帶來的明顯沖擊，從而為更好學(xué)習、貫徹、落實新稅法提供更好的環(huán)境。在實施營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)必須認真地研究新稅制改革，特別是要對這些新增稅種實行細致調(diào)查，確保會計人員在學(xué)習與了解增值稅稅務(wù)知識時，合理把握稅費支付的準確方式，運用繳稅相關(guān)知識的前提下，完成正確地運用新稅務(wù)制度政策。在開展新稅務(wù)法規(guī)政策的學(xué)習時，要全面地研究與增值稅有關(guān)的稅務(wù)減免政策，并依據(jù)法律法規(guī)開展稅收減免政策的使用，從而令企業(yè)能夠進一步獲取稅務(wù)機關(guān)的稅務(wù)減免。應(yīng)深入研究我國土地增值稅與所得稅的組成狀況，特別是關(guān)于稅務(wù)機關(guān)與企業(yè)的交流機制應(yīng)開展一些有益的探索，讓稅務(wù)減免的內(nèi)容更加清楚，從而為稅務(wù)風險的合理管控提供堅實的后盾，為有效控制企業(yè)經(jīng)營管理提供重要支撐。在房地產(chǎn)企業(yè)號召實施稅收新規(guī)時，要自覺提出主觀意愿，最大限度獲得稅務(wù)機關(guān)支持，從而能夠?qū)ψ陨矶ㄎ贿M行有效調(diào)節(jié)，同時也應(yīng)加強與稅務(wù)機關(guān)的聯(lián)系，從而為正確建設(shè)與稅務(wù)部門的信息交流途徑作出貢獻。

（四）提高稅收籌劃方案的設(shè)計水平

在納稅籌劃方案開展實際設(shè)計時，應(yīng)將擴大納稅籌劃的輻射范圍視為重中之重，特別應(yīng)對各種干擾稅務(wù)成本管控的各類舉措實行合理的價值評估，才能提高納稅人應(yīng)對稅務(wù)風險的意識、具有更強的實施能力，從而提高納稅籌劃的整體改進。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視與稅收籌劃工作有關(guān)的時間點，特別是應(yīng)對獲得土地資源需要的各種評估方法進行調(diào)查，以便在不同情況下，對房地產(chǎn)企業(yè)所持有的各類資產(chǎn)進行評估。綜合運用各方面的資源，確保稅收籌劃的輻射區(qū)域能夠拓寬。因此，要加強對房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)問題的調(diào)查，尤其是需要對稅收預(yù)繳過程中的相關(guān)費用進行全面調(diào)查，以便為稅收的結(jié)轉(zhuǎn)和結(jié)轉(zhuǎn)工作提供一定的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強化對資本使用狀況的審查，提高稅務(wù)籌劃方法的靈活性，確保對現(xiàn)行的稅務(wù)籌劃方法進行替代，從而在工程項目群的建設(shè)中得以實現(xiàn)。在這種情形下，如何正確運用集中籌劃方法，才能使稅務(wù)籌劃方案的總體價值獲得有效發(fā)揮。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)正確有效運用留底稅，特別是應(yīng)利用納稅申報的階段性申報工作實施合理的價值評估，才能更好地防范稅收風險。

五、結(jié)論

當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)中存在著大量的稅收負擔，如何有效防范和預(yù)防稅收風險，是目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時代要求。所以，在深入剖析房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)市場的行業(yè)需求，規(guī)劃相應(yīng)的稅收管控舉措，以達到降低稅收風險的目的。企業(yè)有關(guān)工作人員應(yīng)關(guān)注這方面問題，在工作過程中側(cè)重于稅務(wù)風險管控工作，有效籌劃稅收方案。