房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融合中存在的問題及應(yīng)對舉措

章建鳳 湖州金惠置業(yè)有限公司

由于公司的主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營，房地產(chǎn)的項(xiàng)目復(fù)雜，周期長，影響范圍廣。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，可以運(yùn)用行業(yè)整合的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，從而達(dá)到改善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。由于我國目前所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及實(shí)施時(shí)間尚短，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)尚未充分的融合，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融合的進(jìn)程中出現(xiàn)一些問題。在這一背景下，文章對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)融結(jié)合的現(xiàn)狀進(jìn)行了深入的分析，提出相應(yīng)的策略。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融合概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)融合的必要性

企業(yè)財(cái)務(wù)一體化是指企業(yè)在有限的資源環(huán)境下，通過對企業(yè)的整體運(yùn)營狀況進(jìn)行全面的分析，從而實(shí)現(xiàn)對資源的合理配置，從而達(dá)到提高資源使用效率的目的。在這一進(jìn)程中，財(cái)務(wù)部門的管理也有所改變，不但要做好財(cái)務(wù)工作，而且要提前進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測，并把預(yù)測的結(jié)果提供給特定的部門，獲取更大的收益或者規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。如何將財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)、管理有機(jī)結(jié)合，是當(dāng)前許多實(shí)踐者所關(guān)心的問題。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作是伴隨著時(shí)代的改變、科技的進(jìn)步而進(jìn)行的，企業(yè)的發(fā)展必須尋求新的發(fā)展路徑，在實(shí)施工作時(shí)，財(cái)務(wù)人員要轉(zhuǎn)變思路，主動投入，積極參與。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)融合，可以為企業(yè)的發(fā)展提供有力的支撐，幫助房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目工程建設(shè)中作出科學(xué)的決策，是企業(yè)強(qiáng)大而有力的后盾[1]。

（二）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

與其他公司相比，房地產(chǎn)公司需要大量的資金，所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)融合至關(guān)重要。

1.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)的多元化

房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，投資越大，開發(fā)周期較長，國家的政策影響較大，變動因素較多，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理更加復(fù)雜、多元化。

2.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)的管理化

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資，需要企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)理進(jìn)行正確的評價(jià)，對面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析探討，并對相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測，從而使企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)作出科學(xué)、合理的決策。

3.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜化

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部與外部的關(guān)系復(fù)雜，要求企業(yè)的財(cái)務(wù)人員事先做好相應(yīng)的工作；例如，與債權(quán)人、投資人等的關(guān)系。若處置不當(dāng)，將會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的損失，嚴(yán)重的還會對其未來的發(fā)展產(chǎn)生消極影響。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)開展財(cái)務(wù)融合的作用

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理與財(cái)務(wù)經(jīng)營相結(jié)合，能夠充分發(fā)揮其經(jīng)營潛能，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。首先，產(chǎn)業(yè)整合能夠使房地產(chǎn)的發(fā)展價(jià)值最大化。房地產(chǎn)企業(yè)通過經(jīng)營管理來獲取經(jīng)濟(jì)效益。財(cái)務(wù)經(jīng)理能夠參與到項(xiàng)目的開發(fā)中，對項(xiàng)目的全流程進(jìn)行更加細(xì)致的管理，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，使其價(jià)值最大化。第二，將房產(chǎn)開發(fā)與財(cái)務(wù)管理的有機(jī)結(jié)合，能夠?qū)ζ髽I(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制。房地產(chǎn)的運(yùn)行受市場環(huán)境、政策、商業(yè)周期等諸多因素的制約。房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目的各個環(huán)節(jié)中都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。如果不能正確地處理好風(fēng)險(xiǎn)，那么公司的利潤率將會降低，甚至有可能導(dǎo)致房產(chǎn)項(xiàng)目的失敗。房地產(chǎn)公司面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)就是資金鏈的崩潰。如果出現(xiàn)這樣的問題，那么，房地產(chǎn)整個工程進(jìn)度就會受到影響，而產(chǎn)業(yè)整合可以很好地解決這一問題。通過對工程風(fēng)險(xiǎn)的控制，財(cái)務(wù)一體化可以將其扼殺在萌芽狀態(tài)。三是將兩者有機(jī)地結(jié)合起來，增強(qiáng)了企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)管理能力。在城市管理和市場競爭日益加劇的今天，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的競爭壓力。業(yè)財(cái)融合是一種有效的管理手段，它能保持客戶的滿意度，并能更好地滿足客戶的需要，從而在激烈的市場競爭中脫穎而出[2]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融合現(xiàn)狀及問題

（一）房地產(chǎn)公司的融資渠道單一，其投資成本較高

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間相對較長，每一個項(xiàng)目都是一筆巨款投入。大部分房地產(chǎn)企業(yè)拿到項(xiàng)目后，都會盡快辦理建設(shè)土地使用證、工程規(guī)劃許可證、施工證等相關(guān)證件，并通過銀行的抵押/信用貸款來保證工程的順利進(jìn)行，同時(shí)公司需要支付巨額的利息給貸款銀行。如果不能及時(shí)得到投資的回報(bào)，公司會面臨巨額的利息負(fù)擔(dān)和銀行日益嚴(yán)格的監(jiān)管，從而對房地產(chǎn)企業(yè)未來的運(yùn)營產(chǎn)生很大的影響。相對于前幾年的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個成熟、平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期。在全國實(shí)行限購后，一些城市的商品房出現(xiàn)了一定的庫存，一些公司很難通過預(yù)售來收回資金，資金回籠慢，不能及時(shí)支付工程款，影響工程進(jìn)度，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐步上升。例如，2020 年10 月，安徽省某房地產(chǎn)企業(yè)因市場環(huán)境、自身素質(zhì)等原因，出現(xiàn)了資金困難，不能按時(shí)還款，因而將土地使用權(quán)抵押到了銀行，導(dǎo)致在簽訂了買賣合同后，業(yè)主無法按時(shí)取得房子的產(chǎn)權(quán)證書。這不僅對買方的權(quán)益造成了很大的影響，也對房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)造成了無法挽回的影響。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)往往會在同一時(shí)間內(nèi)進(jìn)行多個項(xiàng)目的開發(fā)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)需要更加嚴(yán)格的財(cái)務(wù)融合，規(guī)避經(jīng)營和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果缺乏有效的運(yùn)營手段，很可能會造成財(cái)務(wù)上的管理混亂，資金鏈的斷裂，從而引發(fā)市場震蕩[3]。2021 年恒大債務(wù)暴雷是房地產(chǎn)行業(yè)乃至中國經(jīng)濟(jì)的一個黑天鵝事件。中國房地產(chǎn)行業(yè)的高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債，在國家出了三道紅線的政策后，明顯加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)資金風(fēng)險(xiǎn)。一些大型房企紛紛違約暴雷，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)板塊的持續(xù)低迷，新房、二手房成交量均明顯下降。因此，我們需要更加嚴(yán)格的業(yè)財(cái)融合，管控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）財(cái)務(wù)管理重視程度不夠

部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)融合的關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)初期，由于項(xiàng)目開發(fā)、保密等原因，并未告知財(cái)務(wù)部門在拿地過程中的相關(guān)事項(xiàng)，未讓財(cái)務(wù)部門參與拿地測算等，不能及時(shí)預(yù)判拿地的財(cái)務(wù)及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，部分公司高管思想還停留在財(cái)務(wù)后勤崗位，僅負(fù)責(zé)會計(jì)做賬、稅務(wù)申報(bào)等基礎(chǔ)工作，因而在融資、稅務(wù)籌劃等方面的投入相對較少。這些情況導(dǎo)致我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)不高，缺乏對財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識，使得房地產(chǎn)公司的業(yè)財(cái)融合工作難以適應(yīng)。

（三）預(yù)算管理不到位

房地產(chǎn)行業(yè)是一個高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算管理顯得尤為重要。在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作中，大部分企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算與房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃并不緊密地聯(lián)系在一起，而預(yù)算金額又不能全面地保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作。此外，目前一些房地產(chǎn)企業(yè)并未建立健全的財(cái)務(wù)審計(jì)制度，僅對財(cái)務(wù)收支進(jìn)行了簡單的核算，無法對其進(jìn)行評估和引導(dǎo)。同時(shí)，由于預(yù)算管理不力，造成了一些房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中的成本控制沒有達(dá)到預(yù)期的目的，從而造成了房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金管理失控。雖然房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有一定的彈性，政府也會根據(jù)不同的情況，對樓市進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)控，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算時(shí)沒有充分考慮到這些風(fēng)險(xiǎn)，從而使其產(chǎn)生的效果無法及時(shí)地傳遞，給房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的損失。

（四）信息化管理程度低

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)具有地域經(jīng)營的特點(diǎn)，因此，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)工作都是由本地的中小型公司來完成。在國家政策的推動下，一些大的房地產(chǎn)集團(tuán)公司得以在全國范圍內(nèi)進(jìn)行開發(fā)和施工。在大公司的信息化管理系統(tǒng)中，對項(xiàng)目公司的管控難度較大，集團(tuán)公司和項(xiàng)目公司的信息互傳困難，在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營發(fā)展過程中，財(cái)務(wù)管理的方方面面都受到影響，低信息化的財(cái)務(wù)管理無法有效地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體工程建設(shè)，難以進(jìn)行財(cái)務(wù)的融合[4]。

三、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)融合的重要意義

房地產(chǎn)在中國的微觀經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)、材料業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等諸多領(lǐng)域有著緊密地聯(lián)系。中國的房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，但是現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了許多大的地產(chǎn)公司。尤其是在大、中、二線城市中，房地產(chǎn)業(yè)的競爭優(yōu)勢尤為突出。近幾年，由于國際大環(huán)境的變化，房地產(chǎn)市場的優(yōu)勝劣汰是伴隨著房地產(chǎn)政策的調(diào)整而形成的。大型房地產(chǎn)企業(yè)通過資本、規(guī)模等優(yōu)勢，不斷地拓展自己的市場份額，中小型企業(yè)缺乏競爭優(yōu)勢，很多都被迫退出。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)融合狀況影響其生存與發(fā)展的重要因素，宏觀調(diào)控政策的變化使得其財(cái)務(wù)狀況不容樂觀。因此，研究如何有效地解決企業(yè)財(cái)務(wù)融合風(fēng)險(xiǎn)是非常有必要的。在新的環(huán)境下，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制，提高房地產(chǎn)經(jīng)營的質(zhì)量，都是非常必要的。由于傳統(tǒng)的家庭住宅觀念，房屋是家庭的核心，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中，隨著一些房地產(chǎn)企業(yè)的紛紛暴雷，極易導(dǎo)致客戶對房地產(chǎn)業(yè)缺乏信心，從而對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展產(chǎn)生不利影響。加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融合風(fēng)險(xiǎn)的分析與防范，對促進(jìn)房地產(chǎn)公司的健康、有序發(fā)展具有重要意義。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融合的對策分析

（一）增加企業(yè)資金來源渠道

房地產(chǎn)公司在運(yùn)營過程中需要大量的資金，僅靠自身的流動資金難以滿足公司的運(yùn)營需要。所以，大多數(shù)的公司都是在負(fù)債運(yùn)營。一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，就會對公司的正常生產(chǎn)和運(yùn)營造成很大的影響。如果不生產(chǎn)，債務(wù)就會不斷增加，這樣的惡性循環(huán)會使管理者們負(fù)債累累。所以，公司不能僅僅依賴于銀行的貸款，更要注重自身資金的流動性，以及后期的預(yù)售資金回籠。要防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就需要擴(kuò)大融資渠道，尋找多位合作伙伴，團(tuán)結(jié)互助。

在銀行的幫助下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)也可以與有足夠資本的大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作，通過合作，獲得一定的運(yùn)營收益，同時(shí)也可以通過投資來發(fā)展企業(yè)的業(yè)務(wù)，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，他們還可以從企業(yè)的固定資產(chǎn)或者不動產(chǎn)中獲得貸款。

在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代來臨的今天，一種新型的網(wǎng)絡(luò)融資模式，即眾籌，可以很好地解決公司融資困難的問題。公司團(tuán)體或雇員也可以預(yù)先加入項(xiàng)目的經(jīng)營中，通過法律上的眾籌或證券化的方式，在必要時(shí)建造符合合伙人需求的建筑工程，并能批量生產(chǎn)。此外，通過債券融資、股權(quán)融資等融資渠道也是可行的。房地產(chǎn)企業(yè)要細(xì)心進(jìn)行管控，將公司所面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)由大化小，逐個擊破，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂而無力償付的情況。

（二）強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的意識，完善財(cái)務(wù)融合制度

轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的管理理念，把財(cái)務(wù)融合作為企業(yè)經(jīng)營的一個重要環(huán)節(jié)，予以充分的關(guān)注。在日常的項(xiàng)目運(yùn)營中，財(cái)務(wù)經(jīng)理要充分地參與，而不能只是一個后勤單位。在房地產(chǎn)開發(fā)中，資金的運(yùn)用是多方面的，為了使資金的及時(shí)有效地管理和調(diào)配，財(cái)務(wù)經(jīng)理必須與各方進(jìn)行協(xié)調(diào)。企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)是影響企業(yè)經(jīng)營績效的重要因素，必須加強(qiáng)對其專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，以提升其經(jīng)營管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，加大對房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理能力。企業(yè)要把財(cái)務(wù)管理能力作為衡量企業(yè)員工的重要指標(biāo)，必須建立和完善人力資源系統(tǒng)。通過對員工的能力與專業(yè)素質(zhì)進(jìn)行調(diào)研，發(fā)現(xiàn)其潛能，使其發(fā)揮其最大價(jià)值，降低其不必要的經(jīng)濟(jì)損失，在財(cái)務(wù)人員選擇過程中，項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理必須認(rèn)真甄別。一旦選定，在沒有特別理由的情況下，盡量不進(jìn)行變更，以確保財(cái)務(wù)及管理層始終參與到項(xiàng)目的發(fā)展中。信息時(shí)代的來臨，企業(yè)必須順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，構(gòu)建符合企業(yè)和社會發(fā)展的信息管理體系，為企業(yè)采購適當(dāng)?shù)腅RP 系統(tǒng)，把房地產(chǎn)企業(yè)的工程立項(xiàng)、合同、人工、財(cái)務(wù)等信息緊密地結(jié)合在一起，從而實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目各個環(huán)節(jié)的管控，從而使企業(yè)的管理者能夠及時(shí)地發(fā)現(xiàn)和處理各種問題，減少企業(yè)的人力資源和資源的浪費(fèi)，從而減少企業(yè)的管理費(fèi)用[5]。

（三）完善企業(yè)預(yù)算管理制度

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是一個涉及大量資金的項(xiàng)目，合理的項(xiàng)目預(yù)算能夠極大地促進(jìn)公司的資金運(yùn)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要結(jié)合自身的實(shí)際，編制預(yù)算，以滿足市場需求。制定合理的預(yù)算管理體系，對公司工程建設(shè)進(jìn)行合理的規(guī)劃，把預(yù)算評審與各部門的業(yè)績考核有機(jī)結(jié)合，使各部門之間能夠協(xié)同工作，協(xié)助企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)理進(jìn)行預(yù)算管理，保證工程的順利進(jìn)行。在施工中要對工程的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，對問題進(jìn)行全面的分析，確保施工進(jìn)度，防止因返工等因素導(dǎo)致的材料、人員的浪費(fèi)。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估與分析

由于國家政策調(diào)控和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受市場的發(fā)展會發(fā)生巨大的變化，公司也會面臨著財(cái)務(wù)危機(jī)。所以，在運(yùn)營中要對市場進(jìn)行及時(shí)的調(diào)研，對國家政策的變化進(jìn)行有效的分析，并適時(shí)地制訂出合理的發(fā)展規(guī)劃?？梢栽O(shè)立一個專門的調(diào)查團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)收集市場的資料，了解市場動態(tài)，對市場風(fēng)險(xiǎn)，地域情況，國家政策等進(jìn)行充分的準(zhǔn)備工作。

五、結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，加速房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)融合，對于企業(yè)的發(fā)展具有積極意義，既可以避免潛在的風(fēng)險(xiǎn)，又可以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)市場競爭能力，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)信息傳遞不及時(shí)，業(yè)務(wù)部門參與融合積極性不高，財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)不高，影響了業(yè)財(cái)融合的發(fā)揮。期望通過改革管理模式，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部信息共享，形成統(tǒng)一的經(jīng)營目標(biāo)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)融合一體化經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。