新形勢下樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展探析

陸欣楠

(南寧市外事辦公室,廣西 南寧 530029)

1 樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要性分析

從集聚效應(yīng)理論、外部效應(yīng)理論或其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)、管理理論來看，樓宇經(jīng)濟(jì)在我國的產(chǎn)生、興盛更有其必然性。根據(jù)這些理論，如果各種產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)活動或其資源能以有效的方式進(jìn)行優(yōu)化集中，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益便會產(chǎn)生一種向心力，在吸引更多經(jīng)濟(jì)資源與要素的同時，不斷地加大城市發(fā)展規(guī)模，樓宇經(jīng)濟(jì)的興起也因此成了一種必然現(xiàn)象[2]。文獻(xiàn)資料研究表明，樓宇經(jīng)濟(jì)概念源于20世紀(jì)90年代，最初源于上海及深圳，后逐漸在我國經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)地區(qū)或城市出現(xiàn)，典型的如寧波、大連等。在此過程中，它也日益被更多城市接受、采納并推廣。即使單純地從集聚效應(yīng)或外部效應(yīng)以及其他單一的經(jīng)濟(jì)理論、管理理論來看，樓宇經(jīng)濟(jì)本質(zhì)是一種“混合型公共物品”而產(chǎn)生的一種經(jīng)濟(jì)活動，在這種經(jīng)濟(jì)活動中，多種定位不同的“混合型公共物品” 因?yàn)椴煌瑐€體或群體的行動與決策而使本區(qū)域鄰近區(qū)域的個體、群體得到了經(jīng)濟(jì)利益或其他形式的實(shí)際好處。在此情況下，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)已是許多城市推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要措施之一。從通常的做法來看，政府、企業(yè)等多家組織、機(jī)構(gòu)會把新開發(fā)的樓盤以及其不同形式、功能的閑置用房有機(jī)融為一體，以合作、出租，甚至售賣的方式，發(fā)展現(xiàn)代都市服務(wù)業(yè)及工業(yè)，從而為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新增長點(diǎn)。從形式上來看，它是現(xiàn)代制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)融合發(fā)展的高級經(jīng)濟(jì)形態(tài)，可在有限的空間內(nèi)集聚人才、資金、信息等，也因此產(chǎn)生了極其明顯的財富集聚效應(yīng)及資源節(jié)約效應(yīng)。

首先，它的興起與城市發(fā)展對土地集約利用的要求互相一致。土地是一種有限資源。城市要健康發(fā)展，必須要合理地利用土地。樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正是對土地集約的利用。其次，在城市化的發(fā)展進(jìn)程中，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)越來越向集聚趨勢發(fā)展。在當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型背景下，大、中城市，甚至許多中心城市均把其作為支柱產(chǎn)業(yè)。這對城市周邊無疑會產(chǎn)生較大的吸引力與輻射力。但是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與城市的集聚發(fā)展，同樣需要空間。同時，在分工化、專業(yè)化趨勢不斷發(fā)展下，企業(yè)研發(fā)、管理及生產(chǎn)相互分離，并不斷地呈現(xiàn)同類集聚的趨勢。這些均需要樓宇空間作為載體。各種樓宇，作為不同的定位、類別的“混合型公共物品”，在相關(guān)經(jīng)濟(jì)主體作為社會成員的影響下，其活動對其他個體、群體產(chǎn)生了一種非市場化的影響，并使他們在此過程中無須刻意耗費(fèi)資本等代價實(shí)際受益，即從外部經(jīng)濟(jì)性理論來講，產(chǎn)業(yè)、行業(yè)、企業(yè)能以“集聚效應(yīng)”向周邊地區(qū)起輻射作用。由此可以看出，無論是出于經(jīng)濟(jì)理論分析，還是實(shí)踐證明，樓宇經(jīng)濟(jì)的存在均是一種必要。

2 樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀問題分析

從多年發(fā)展來看，樓宇經(jīng)濟(jì)的確取得了較大成就，并且發(fā)展形勢良好。但從整體來看，我國樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展普遍存在一些問題。

2.1 定位不夠明確

樓宇經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)百花齊放的態(tài)勢，但顯而易見的是，其發(fā)展受到的影響因素較多。這其中不但涉及城市規(guī)劃、擴(kuò)展、交通配套等，更與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、商業(yè)運(yùn)營環(huán)境有很大關(guān)系。各地在發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)時，因?yàn)樗龆喾N客觀因素的影響，通常存在著一些“短視現(xiàn)象”，特別是主功能區(qū)域缺乏定位，有全局規(guī)劃，但無細(xì)節(jié)打磨，存在管理跟不上建設(shè)的情況。而且，為保證收益，許多樓盤被定位于“商住一體型”、單純的商務(wù)綜合體較少。商住混合的弊端不一而足，其中最直接的是損害樓宇的整體商業(yè)形象和商業(yè)價值，伴隨著主力商業(yè)資源因不滿環(huán)境撤出進(jìn)而產(chǎn)生雪崩效應(yīng)。從某種程度上來說，這也反映了當(dāng)前樓宇開發(fā)定位同樣存有欠缺。高端、純粹、專業(yè)的商業(yè)樓宇對業(yè)主的資金實(shí)力和品牌定力有較高要求，導(dǎo)致品牌化、專業(yè)化商務(wù)樓盤的開發(fā)仍是目前市場中的稀缺。此外，大多數(shù)樓宇的物業(yè)管理僅處于較為原始的水平，不能按入駐企業(yè)及市場的要求，提供高端化、專業(yè)化及產(chǎn)業(yè)化的服務(wù)，對塑造樓宇經(jīng)濟(jì)良好的軟環(huán)境不利。

2.2 入駐企業(yè)質(zhì)量良莠不齊

在市場價值規(guī)律的驅(qū)使下，相當(dāng)數(shù)量的樓盤開發(fā)商因急于收回成本，賺取利潤，慣于出租樓盤，甚至拋售。從長期來看，這種做法無異于殺雞取卵。因?yàn)橛袑?shí)力、有特色的企業(yè)并沒有得到引進(jìn)。同時，一些相關(guān)責(zé)任部門因?yàn)楝F(xiàn)代服務(wù)意識薄弱，疏于把關(guān)。結(jié)果，雖然入駐企業(yè)數(shù)量多，但質(zhì)量問題也多。這種問題無論對高檔商業(yè)樓盤及普通大型樓盤均是普遍存在。當(dāng)然，這種現(xiàn)象也與缺乏相應(yīng)的宣傳或宣傳力度不夠有關(guān)。通過深入分析發(fā)現(xiàn)，在此方面，政府與樓宇開發(fā)商不能合二為一，致使宣傳平臺與方式較為單一，出現(xiàn)片面招商、片面宣傳，無法形成政府與業(yè)主間的招商合力。相關(guān)企業(yè)不但不能全面地了解樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，而且對具體的政策、配套設(shè)施均不夠了解。

2.3 政府對樓宇的可控性較低

目前樓宇經(jīng)濟(jì)大多為市場主體，政府幾乎沒有實(shí)際掌控的資源，手持的樓宇存量普遍較低，因而在樓宇招商事項(xiàng)上缺乏話語權(quán)。商業(yè)樓宇業(yè)主與政府在招商導(dǎo)向上存在天然的矛盾，即純市場化招商以最大租金或利潤為主要導(dǎo)向，而政府在樓宇招商上受產(chǎn)業(yè)布局、城市發(fā)展規(guī)劃以及業(yè)態(tài)平衡等多種規(guī)制約束，避免單一市場化運(yùn)作造成的樓宇經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)失衡。這些市場主體在運(yùn)營過程中“重租輕稅”的逐利本能，使之在“租金”與“閑置”的天平中選擇前者，進(jìn)而影響到入駐樓宇企業(yè)的稅收屬地率和貢獻(xiàn)率、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向以及經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)[3]。

3 樓宇經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展策略探究

本質(zhì)上，樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展根本在于其可能產(chǎn)生的集聚效應(yīng)以及由此對所在地區(qū)及周邊地區(qū)產(chǎn)生的帶動效應(yīng)與輻射效應(yīng)。但按集聚效應(yīng)的原理來看，物質(zhì)資源、人才以及信息只有在外力的驅(qū)動或吸引下，特別是在市場價值規(guī)律的調(diào)整下，向同一區(qū)域匯合，并且在此過程，各環(huán)節(jié)、元素緊密融合，優(yōu)勢互補(bǔ)，集聚效應(yīng)才能產(chǎn)生。基于此原理，針對樓宇經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，提出策略。

3.1 強(qiáng)化科學(xué)定位，構(gòu)建功能片區(qū)

對集聚效應(yīng)，不同的經(jīng)濟(jì)學(xué)家持有不同的見解。從通常視角來看，集聚效應(yīng)之所以能夠產(chǎn)生，根本原因在于各種活動的外部性，即空間資源在外力的驅(qū)動下產(chǎn)生的共同效應(yīng)[4]。相反，應(yīng)在融合中彼此互補(bǔ)。特別是在這些樓宇均以混合型公共物品存在的情況下，因?yàn)槠淇赡墚a(chǎn)生的外部效應(yīng)、共同效應(yīng)對本地及周邊地區(qū)產(chǎn)生的促動作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于個體效應(yīng)。但是，不同性質(zhì)的空間資源集聚于同一空間，并不能以各自“游離”的狀態(tài)存在。

為此，樓宇經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展亟待強(qiáng)化科學(xué)定位，構(gòu)建功能片區(qū)，這是其發(fā)展具有生命力的基礎(chǔ)。在此情況下，為穩(wěn)定推動樓宇經(jīng)濟(jì)，各城市應(yīng)充分運(yùn)用當(dāng)前“高質(zhì)量”發(fā)展帶來的機(jī)遇，不同部門在聯(lián)動協(xié)調(diào)中根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，分別把當(dāng)前發(fā)展與中長期規(guī)劃融為一體，明確不同區(qū)域的樓宇定位、功能布局，不但使具體樓宇特色化，而且使整個區(qū)域的樓宇品牌化、規(guī)模化和重點(diǎn)化。例如，對核心區(qū)域、黃金區(qū)域的樓宇，應(yīng)盡可能地予以高端化，以引進(jìn)有實(shí)力、有名望的企業(yè)，提高整個區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)的檔次與質(zhì)量。

3.2 升級樓宇功能，打造質(zhì)量精品

深入分析集聚效應(yīng)可以發(fā)現(xiàn)，在客觀環(huán)境受到限制的情況下，例如人力、技術(shù)以及資金等，在有利的“微環(huán)境”的刺激下，集聚效應(yīng)也可產(chǎn)生[5]。這是因?yàn)椋旌闲凸参锲返牡湫吞刭|(zhì)使這些樓宇在有限的空間內(nèi)，各種資源要素即使是隨機(jī)活動，但彼此間仍存在著一定競爭與合作。通過這種互動，不同形式的資源可產(chǎn)生一種正反饋?zhàn)饔?，并不斷地吸引刺激更多的資源自動地匯集到相同區(qū)域，從而產(chǎn)生一種“自發(fā)組織”的效果，進(jìn)而產(chǎn)生集聚效應(yīng)。

為此，各區(qū)域在發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)時，應(yīng)竭力避免樓宇之間的同質(zhì)化，以免產(chǎn)生惡性競爭。一方面，可著眼于樓宇內(nèi)部挖掘，著力升級其內(nèi)部功能，打造質(zhì)量精品。新興起的樓宇在設(shè)計開發(fā)時，應(yīng)本著智能化、信息化、便捷化的原則，確定其功能定位及內(nèi)部分區(qū)[6]。已投入使用的樓宇，可通過自籌、聯(lián)營等方式，籌集資金，按同樣原則進(jìn)行升級；另一方面，地方政府應(yīng)著力完善相關(guān)公共設(shè)施服務(wù)配套，包括交通、餐飲、娛樂休閑、會展以及教育、衛(wèi)生等。此外，還應(yīng)通過政企合作的形式，提升物業(yè)管理的質(zhì)量與檔次，使之專業(yè)化、現(xiàn)代化、社會化和智能化。只有創(chuàng)造有利的環(huán)境，樓宇經(jīng)濟(jì)才可在持續(xù)產(chǎn)生集聚效應(yīng)的同時，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。

3.3 加大宣傳推廣，提高招商強(qiáng)度

作為一種新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，樓宇經(jīng)濟(jì)之所以能逐漸興起根本上還在于，作為混合型公共物品產(chǎn)生的各種效應(yīng)具有整體性。但是，這種整體性并非僅在于其為集聚區(qū)域帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)大于企業(yè)作為個體而得到的經(jīng)濟(jì)利潤，還在于人所能產(chǎn)生的人才集聚效應(yīng)、資本集聚效應(yīng)以及信息、技術(shù)等方面的集聚效應(yīng)。只有這樣，在集聚的空間內(nèi)，集聚企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)多方面共享，如資源要素，信息要素、人力資本市場等。但在參與市場競爭的過程中，每個企業(yè)均有一定的定位，并在某一方面具有的優(yōu)勢相對較強(qiáng)。

為此，為實(shí)現(xiàn)“筑巢引鳳”，相關(guān)部門還應(yīng)按專業(yè)化、市場化以及社會化的方式，以協(xié)作的方式加大宣傳推廣，提高招商引資的強(qiáng)度與力度。一方面，應(yīng)改變目前樓宇經(jīng)濟(jì)招商引資的宣傳重點(diǎn)，把以前的以地塊宣傳為主的方式轉(zhuǎn)換到以特色樓宇宣傳為主的方式。宣傳時，應(yīng)構(gòu)建集聚區(qū)域、街道、開發(fā)商的聯(lián)動機(jī)制，進(jìn)行樓宇展示，以使相關(guān)企業(yè)能充分地獲得信息，加大了解；另一方面，應(yīng)確定樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，開展定向式、差異化宣傳，針對不同性質(zhì)的企業(yè)開展個性化宣傳，使其徹底了解入駐以后，其資源優(yōu)勢可得到充分發(fā)揮，同時劣勢上也可與其他企業(yè)于集聚地區(qū)實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)，甚至得到補(bǔ)強(qiáng)。

3.4 發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大競爭效應(yīng)

許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，無論基于何種經(jīng)濟(jì)理論或管理理論，作為混合型公共物品因?yàn)榧?，會產(chǎn)生不同形式的效應(yīng)。合作競爭效應(yīng)便是諸種集聚效應(yīng)表現(xiàn)形式之一。這種集聚效應(yīng)又可稱為一種企業(yè)于集聚區(qū)域之間的競爭行動， 即為了共同目標(biāo)而實(shí)現(xiàn)的合作[7]。通過這種行為，集聚企業(yè)可提高生產(chǎn)、技術(shù)、信息以及市場方面的能力。

為此，樓宇經(jīng)濟(jì)的作用競爭效應(yīng)的發(fā)揮，必須要發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，即應(yīng)引進(jìn)知名企業(yè)、集團(tuán)企業(yè)的總部，或者這些企業(yè)的研發(fā)中心、營銷中心等。這樣，樓宇總部經(jīng)濟(jì)才能在對集聚區(qū)域起到輻射作用的同時，發(fā)揮其影響帶動作用，吸引更多同行業(yè)或功能相近的企業(yè)集聚。在競爭效應(yīng)發(fā)揮作用的同時，各入駐企業(yè)可以因此更好地實(shí)現(xiàn)不同種類的資源共享，樓宇經(jīng)濟(jì)也因此可在穩(wěn)定中前進(jìn)。

3.5 健全政策體系，強(qiáng)化扶持引導(dǎo)

按最優(yōu)規(guī)模理論來看，作為混合型公共物品，需要集聚區(qū)域的樓宇在市場經(jīng)濟(jì)價值規(guī)律與國家宏觀調(diào)控下運(yùn)行。在集聚效應(yīng)下，樓宇經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長需要降低企業(yè)運(yùn)作成本，并實(shí)現(xiàn)分工協(xié)作。就前者來說，在集聚區(qū)域，企業(yè)交往頻繁、協(xié)作相對穩(wěn)定，也因此更能建立相互信任的合作機(jī)制。而就后者來說，分工協(xié)作更在于不同企業(yè)間的深度協(xié)作。這樣，在分工協(xié)作過程中，企業(yè)在集聚區(qū)域內(nèi)具有的相似性、互補(bǔ)性才能得到明顯發(fā)揮。但這些，僅靠市場機(jī)制調(diào)節(jié)并不足夠。我國多地樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程表明，沒有健全的政策及強(qiáng)有力的扶持，樓宇經(jīng)濟(jì)并不能有效地降低相關(guān)企業(yè)的運(yùn)營成本，也不能強(qiáng)化彼此間的分工協(xié)作優(yōu)勢。

為此，各地必須實(shí)事求是，因地制宜地推出相應(yīng)的優(yōu)惠政策，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，加大扶持力度。例如，政策傾斜、資金扶持雙管齊下，根據(jù)工作成效及對集聚區(qū)域、周邊地區(qū)產(chǎn)生的輻射、拉動效應(yīng)，對相關(guān)主體進(jìn)行基金獎勵。再如，簡化入駐企業(yè)的審批手續(xù)與流程，開展一站式服務(wù)等，從軟硬兩個方面為樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。

4 結(jié)語

在我國的發(fā)展過程中，社會、經(jīng)濟(jì)始終處于穩(wěn)定發(fā)展的狀態(tài)。得益于改革開放取得的巨大成就，我國發(fā)展正處于從高速增長向高質(zhì)量增長轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵階段。在當(dāng)前的形勢下，這已成為我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型的主要方向與準(zhǔn)則。樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇挑戰(zhàn)并存。集聚效應(yīng)的客觀存在已表明了發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的必要性與緊迫性，但其持續(xù)健康發(fā)展需要各地依據(jù)我國現(xiàn)行的政策，實(shí)事求是，積極改革與創(chuàng)新。