淺析物業(yè)公司的企業(yè)所得稅稅收籌劃

王凌鳴

（新疆能源（集團）置業(yè)有限責任公司，新疆 烏魯木齊 830000）

物業(yè)公司作為市場主體，享受與一般企業(yè)一樣的權(quán)利，同時也需要履行好依法納稅的義務(wù)。企業(yè)所得稅是物業(yè)公司需要繳納的一個重要稅種，通過相應(yīng)的稅收籌劃，物業(yè)公司能夠在依法納稅的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)對于自身資源的優(yōu)化配置，提高經(jīng)濟效益和市場競爭力。物業(yè)工作在實施企業(yè)所得稅稅收籌劃的過程中，需要堅持全局性、合法性的基本原則，將稅收籌劃的作用充分發(fā)揮出來。

一、相關(guān)概念

（一）物業(yè)公司

物業(yè)公司是依照法定程序成立，具備相應(yīng)資質(zhì)條件，以物業(yè)管理工作作為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)法人，其屬于服務(wù)型企業(yè)，和業(yè)主之間是平等的合作關(guān)系，接受業(yè)主委托，針對特定區(qū)域的物業(yè)進行管理，提供服務(wù)并收取報酬。物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容十分豐富，大致可以分為常規(guī)性公共服務(wù)（房屋建筑主體管理、住宅裝修、環(huán)境衛(wèi)生管理等）、針對性專項服務(wù)（日常生活類服務(wù)、文化教育類服務(wù)、經(jīng)紀代理中介服務(wù)等）以及委托性特約服務(wù)（定制化服務(wù)、個性化服務(wù)等）。

（二）企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是針對我國境內(nèi)企業(yè)和其他獲得收入的組織生產(chǎn)經(jīng)營所得或者其他所得征收的所得稅，可以分為國有企業(yè)所得稅、集體企業(yè)所得稅、私營企業(yè)所得稅、合資企業(yè)所得稅以及外商投資企業(yè)所得稅等。企業(yè)所得稅征稅的對象包括了居民企業(yè)和非居民企業(yè)[1]，其中，居民企業(yè)需要就自身源自中國境內(nèi)或者境外所得，繳納企業(yè)所得稅，非居民企業(yè)如果在中國境內(nèi)設(shè)置有相應(yīng)的場所和機構(gòu)，則需要就其取得了來自中國境內(nèi)的所得，或者發(fā)生在中國境外，但是與設(shè)置的在境內(nèi)的場所和機構(gòu)存在實際聯(lián)系的所得，繳納相應(yīng)的企業(yè)所得稅。

（三）稅收籌劃

稅收籌劃也被稱為合理避稅或者納稅籌劃，指在遵循稅收相關(guān)法律法規(guī)的前提下，企業(yè)為了能夠?qū)崿F(xiàn)自身價值又或者股東利益的最大化，在法律允許范圍內(nèi)，針對經(jīng)營活動、投資活動、理財活動等進行相應(yīng)的籌劃，合理的利用稅收優(yōu)惠政策來對納稅籌劃方案進行選優(yōu)，以將其企業(yè)的稅負，可以將稅收籌劃看作是一種特殊的財務(wù)管理活動。

稅收籌劃的意義體現(xiàn)在兩個方面，一是可以提高企業(yè)的競爭力。稅收籌劃可以增加企業(yè)的可支配收入，幫助企業(yè)制定出正確的投資和生產(chǎn)經(jīng)營決策，實現(xiàn)稅后收益的最大化，也可以使得企業(yè)規(guī)避稅務(wù)處罰；二是可以實現(xiàn)國家的立法意圖，發(fā)揮稅收杠桿作用，增加財政收入[2]。

二、物業(yè)公司企業(yè)所得稅稅收籌劃的必要性

對于物業(yè)公司而言，稅收籌劃是為了降低稅負，提高稅后收益。而開展企業(yè)所得稅稅收籌劃的必要性體現(xiàn)在兩個方面：一是能夠很好地滿足物業(yè)行業(yè)的發(fā)展要求。新的發(fā)展環(huán)境下，物業(yè)公司在數(shù)量和規(guī)模上呈現(xiàn)出了不斷擴大的趨勢，一些規(guī)模較大的物業(yè)公司甚至成了上市公司，通過合并重組或者收購等方式，實現(xiàn)了對于資源重組，也有部分物業(yè)公司因為無法適應(yīng)市場發(fā)展的需求，逐漸被淘汰。當前，我國物業(yè)行業(yè)已經(jīng)進入了快速發(fā)展階段，行業(yè)內(nèi)部的競爭也變得越發(fā)激烈化，物業(yè)公司企業(yè)所得稅稅收籌劃面臨著更高的要求。這種情況下，物業(yè)公司想要提高自身的行業(yè)競爭力，必須做好企業(yè)所得稅稅收籌劃工作，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資源的優(yōu)化配置，不斷提高自身收益，應(yīng)對越發(fā)激烈的行業(yè)競爭，為客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)；二是能夠滿足社會發(fā)展的現(xiàn)實需求[3]。物業(yè)服務(wù)與人們的日常生活存在密切關(guān)聯(lián)，能夠服務(wù)民眾，保障民生。物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容十分寬泛，包括園林綠化維護、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)、房屋建筑檢修、裝飾裝修代理以及家政服務(wù)、安保服務(wù)等。在現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)中，物業(yè)公司同樣扮演著不可替代的角色，而其本身經(jīng)營發(fā)展水平的提高，對于物業(yè)公司的企業(yè)所得稅稅收籌劃提出了更加嚴格的要求。物業(yè)公司需要借助有效的企業(yè)所得稅稅收籌劃工作，實現(xiàn)自身的穩(wěn)定健康發(fā)展，創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟效益和社會效益，有助于促進城市基層管理水平的提高。

三、物業(yè)公司企業(yè)所得稅稅收籌劃策略

物業(yè)公司實施企業(yè)所得稅稅收籌劃的目的，是對自身的各種資源進行優(yōu)化配置，提高企業(yè)的競爭力，減輕稅負的同時，實現(xiàn)健康發(fā)展。而想要保證企業(yè)所得稅稅收籌劃的效果，物業(yè)公司可以從以下方面著手。

（一）明確基本原則

物業(yè)公司在實施企業(yè)所得稅稅收籌劃的過程中，應(yīng)該堅持幾個基本原則：一是合法性原則。合法性原則是企業(yè)實施稅收籌劃的基本原則，也是所有工作得以實施的前提。稅收籌劃不同于偷稅漏稅，是稅法允許的行為，不過也必須在稅法許可的范圍內(nèi)進行，如果超出了法律紅線，則稅收籌劃措施會變成偷稅漏稅行為[4]。物業(yè)公司制定出的企業(yè)所得稅稅收籌劃方案需要滿足合法性的要求，樹立起良好的法律意識，在稅收法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，實施稅收籌劃工作；二是全局性原則。物業(yè)公司在實施企業(yè)所得稅稅收籌劃的過程中，應(yīng)該從公司全局的角度出發(fā)，樹立起相應(yīng)的全局觀念，將公司整體利益考慮在內(nèi)，同時強調(diào)各部門之間利益的平衡，營造出良好的企業(yè)內(nèi)部環(huán)境。同時，物業(yè)公司企業(yè)所得稅稅收籌劃不僅需要考慮眼前利益，還應(yīng)該放眼長遠利益，做好短期利益和長遠發(fā)展的統(tǒng)籌工作；三是成本效益原則。物業(yè)公司的企業(yè)所得稅稅收籌劃需要關(guān)注經(jīng)濟成本和時間成本，必須在確保稅收籌劃方案能夠為物業(yè)公司帶來收益，同時該收益可以完全覆蓋稅收籌劃成本的情況下，才能對稅收籌劃方案進行貫徹落實，否則會認定該方案無效[5]。

（二）利用優(yōu)惠政策

最近幾年，政府部門為了扶持中小企業(yè)的發(fā)展，出臺了很多的稅收優(yōu)惠政策，物業(yè)公司在實施企業(yè)所得稅稅收籌劃的過程中，應(yīng)該合理利用稅收優(yōu)惠政策來減輕自身稅負。具體來講，一是可以利用相應(yīng)的企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。政府部門從激勵服務(wù)行業(yè)發(fā)展的角度，出臺了相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，通過對這些優(yōu)惠政策的合理利用，企業(yè)能夠在合法范圍內(nèi)，降低自身的稅負。因此，物業(yè)公司在進行企業(yè)所得稅稅收籌劃的過程中，需要處理好幾個關(guān)鍵問題，如員工人員，分為包含勞務(wù)關(guān)系的員工數(shù)量以及接受勞務(wù)派遣的與員工數(shù)量；職工數(shù)據(jù)和總資產(chǎn)的確定需要結(jié)合年度平均數(shù)值進行，而季度平均數(shù)值則需要將季度初和季度末的平均值考慮在內(nèi)[6]。想要對員工數(shù)量進行合理把控，可以將部分業(yè)務(wù)進行分包；二是可以利用殘疾人稅收優(yōu)惠政策。我國相關(guān)稅法規(guī)定，企業(yè)如果為殘疾人提供就業(yè)崗位，可以依照實際將支付給殘疾職工的薪資扣除，或者在對所得進行計算時，將殘疾職工的薪資加計100%扣除。物業(yè)公司的運營需要不同專業(yè)水平的人員，因此可以根據(jù)自身的實際情況，為殘疾人安排一些工作崗位，而在進行稅收籌劃的過程中需要注意，與殘疾人簽訂的勞動合同在時間上不能少于12個月，同時也需要提供相應(yīng)的崗位職責，對于持有殘疾證的人員，需要在當?shù)貧埣踩寺?lián)合機構(gòu)進行備案，向殘疾人支付的薪資不能低于當?shù)刈畹托劫Y標準，也需要做好社保的繳納，薪資的結(jié)算需要采用非現(xiàn)金支付的方式；三是可以利用設(shè)備采購優(yōu)惠政策。我國現(xiàn)行的稅法規(guī)定，企業(yè)購置生產(chǎn)設(shè)備、運行設(shè)備都可以給予一定額度的稅收減免[7]，如果是節(jié)能環(huán)保設(shè)備或者安全生產(chǎn)設(shè)備，則可以獲取當年應(yīng)繳納稅額10%的減免。因此，在有需求的情況下，物業(yè)公司可以通過購入節(jié)能環(huán)保設(shè)備、智能安保設(shè)備等，實現(xiàn)稅收減免，降低稅負。

（三）關(guān)注稅率差異

新企業(yè)所得稅的實施帶動了基本稅率的變化，內(nèi)資企業(yè)的稅率有所下降，而外資企業(yè)以及經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)資企業(yè)的稅率增長了10%。面對這樣的情況，物業(yè)公司在對企業(yè)所得稅稅收籌劃方案進行編制的過程中，需要做好新舊稅法稅率差異的對比分析，從自身的財務(wù)管理以及成本核算著眼，如果所得稅減少，可以借助賒銷或者分期的方式來適當延遲確認時間，又或者加速固定資產(chǎn)的折舊，實現(xiàn)對成本的提前攤銷，以此來進一步降低稅率；如果所得稅增加，則需要提前確認又或者延遲費用，通過降低促銷、提前銷售確認等方式，推動成本的后移[8]。

（四）做好靈活抵扣

物業(yè)公司在針對人工成本進行抵扣的過程中，應(yīng)該結(jié)合實際情況，對各種薪酬進行抵扣?？梢詾閱T工設(shè)置具備良好可行性的薪酬體系，如績效考核體系、崗位管理機制等，在一定時間內(nèi)，發(fā)放相對固定的薪資，然后對薪資進行逐步調(diào)整，制定出的調(diào)整方案需要上報給相關(guān)機構(gòu)進行審核。物業(yè)公司在進行薪資籌劃的過程中，不能單純地關(guān)注稅收的減少，而是需要在國家提供的限定范圍內(nèi)，進行本年度的工薪計提，將員工薪資計提工作放在匯算清繳之前。對于員工福利，稅前扣除標準為薪資的14%，而職工教育經(jīng)費不能超過薪資總額的8%。為了確保物業(yè)公司企業(yè)所得稅稅收籌劃的專業(yè)性，應(yīng)該重點關(guān)注成本費用，確保專用發(fā)票的獲取應(yīng)該在次年匯算清繳前，如果是一些處于公共區(qū)域的電表或者水表，需要將其歸入到物業(yè)公司管控中，獲取相應(yīng)的發(fā)票，避免獲得不合理發(fā)票導致納稅比例增加的問題。在限額抵扣范圍內(nèi)，需要做好物業(yè)公司營業(yè)性招待費用、廣告費用以及報銷費用的嚴格管控，如果國家取消的某項稅務(wù)，物業(yè)公司需要在完成備案后進行記錄，將相關(guān)資料保存好[9]。

（五）規(guī)劃收入總額

從物業(yè)公司的角度，在實施企業(yè)所得稅稅收籌劃時，需要做好企業(yè)收入總額的規(guī)劃工作，物業(yè)公司本身不同于一般的企業(yè)，不需要進行大規(guī)模的資金周轉(zhuǎn)，因此有著比較健康的現(xiàn)金流，自由現(xiàn)金流量也十分充足。對于自身存在的閑置資金，物業(yè)公司應(yīng)該做好相應(yīng)的投資分配工作，可以將資金用于國債、地方政府債等投資產(chǎn)品的購置，這些產(chǎn)品的穩(wěn)定性強，可以獲得可觀的收入，而且有著政府信譽作為擔保，只要計算好相應(yīng)的收益周期，就可以放心購買。如果是一些回報和風險都很高的投資產(chǎn)品，如股票、證券等，物業(yè)公司在購買前需要做好風險分析。通過對權(quán)益性投資產(chǎn)品的合理購買，物業(yè)公司能夠在合法范圍內(nèi)實現(xiàn)避稅，同時也能夠降低自身的財務(wù)風險，實現(xiàn)對于收益的優(yōu)化配置。

（六）優(yōu)化組織架構(gòu)

良好的組織架構(gòu)同樣會對物業(yè)公司的企業(yè)所得稅稅收籌劃工作產(chǎn)生影響，需要物業(yè)公司管理層的重視。企業(yè)所得稅的征收是以法人所得稅作為基準，因此一些規(guī)模較大的物業(yè)公司包括國有物業(yè)公司可以通過設(shè)置子公司的方式，實現(xiàn)合理避稅。如果是設(shè)置分公司，則需要關(guān)注政府的稅收優(yōu)惠政策，在一些預計較長時間內(nèi)難以盈利的區(qū)域設(shè)置分公司，如西部地區(qū)，借助相應(yīng)的匯總繳納稅收政策、西部地區(qū)扶持開發(fā)政策等，開展稅收籌劃，通過這樣的方式，物業(yè)公司的企業(yè)所得稅按減15%征收。而分公司的設(shè)置還能夠促進低盈利區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，實現(xiàn)盈利能力的提高。另外，物業(yè)公司可以對自身的人工成本進行調(diào)整，依法扣繳員工個人所得稅，在充分保障員工個人薪資收益的前提下，實現(xiàn)依法納稅。物業(yè)公司需要對自身的支出項目進行備案，計算好凈收入，然后依照凈收入而非毛收入進行納稅，合法降低稅負[10]。

四、結(jié)束語

總而言之，最近幾年，我國政府部門頒布實施了一系列的稅收優(yōu)惠政策，為物業(yè)公司企業(yè)所得稅稅收籌劃提供了更加廣闊的空間。從物業(yè)公司的角度，在實施企業(yè)所得稅稅收籌劃的過程中，應(yīng)該堅持合法性、全局性以及成本效益的基本原則，選擇恰當?shù)亩愂栈I劃方式，切實做好稅收籌劃管理工作，確保制定出的稅收籌劃方案能夠很好地滿足國家稅法的要求，減輕自身的稅負壓力，實現(xiàn)企業(yè)的長遠健康發(fā)展。