地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的制定及實施保障策略研究

周煜琛

（河南德信聯(lián)合會計師事務(wù)所〔普通合伙〕，河南 鄭州 450000）

企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略是為了更快地達成戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃目標、有效均衡企業(yè)資源、保障資金的流動性、提升自身競爭優(yōu)勢而制定的戰(zhàn)略。在分析影響流動資金各方面因素的前提下，需要創(chuàng)造性、長期性、全局性地籌劃企業(yè)財務(wù)狀況，并保障有效執(zhí)行落實。財務(wù)戰(zhàn)略管理實際上就是企業(yè)通過融合戰(zhàn)略及財務(wù)管理，并進行一定程度的延伸，基于市場的發(fā)展趨勢和企業(yè)自身特點，以規(guī)劃的方式指引能夠?qū)ζ髽I(yè)業(yè)務(wù)活動的開展產(chǎn)生影響的財務(wù)活動［1］。

一、大型地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境分析

（一）外部環(huán)境

1.行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大

當前我國處于全面推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的時期。在這個時期，投資、消費、出口這拉動經(jīng)濟增長的“三駕馬車”中的“投資”這駕馬車在之后的一段時間內(nèi)將發(fā)揮不容忽視的作用。另外，全國每年有一半以上的固定資產(chǎn)以建筑業(yè)的形式向新的使用價值和生產(chǎn)能力轉(zhuǎn)化。因此在城市化進程加快、宏觀經(jīng)濟走向逐漸明朗的新時代背景下，建筑業(yè)的行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大，在城市基礎(chǔ)建設(shè)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境改造等方面都有較大的發(fā)展空間［2］。

2.地方保護使得建筑市場發(fā)展受到阻礙

一直以來，建筑行業(yè)使用的管理機制都較為傳統(tǒng)。不同地區(qū)、部門以及行業(yè)基本上形成了相對應(yīng)的地產(chǎn)企業(yè)管理部門。地方保護主義在不同地區(qū)都較為盛行，市場上尚未構(gòu)建起一致的市場管理體制和模式［3］。

3.產(chǎn)業(yè)運行效率低、集中度低

我國建筑業(yè)企業(yè)不管是在數(shù)量還是規(guī)模方面的發(fā)展趨勢都是較為趨同的。由此可見，該行業(yè)的集中度較低，小而全、中而全、大而全現(xiàn)象較為突出，無法將層次拉開，有較為明顯的低效運行和過度競爭特點。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在2019年末，具有資質(zhì)等級的地產(chǎn)企業(yè)超過9萬家。大部分企業(yè)不管是在實力還是規(guī)模方面都較為趨同，在市場中都是以打“價格戰(zhàn)”的方式獲利，經(jīng)常會出現(xiàn)拖欠工程款、壓價等問題。

（二）內(nèi)部環(huán)境

1.經(jīng)營理念輕發(fā)展質(zhì)量、重發(fā)展規(guī)模

當前很多地產(chǎn)企業(yè)管理層將運營管理的目標定位于收益的增長，過于關(guān)注項目承攬的數(shù)量，在提升銷售收入方面投入大量的精力和時間，不惜以超低報價的方式擴大企業(yè)規(guī)模，所產(chǎn)生的后果就是雖然企業(yè)規(guī)模有所擴大，但是企業(yè)效益卻沒有提升。這樣的粗放管理模式使企業(yè)投資質(zhì)量問題頻出，基本上都是以舉債或自有資金的方式維持企業(yè)的管理運營。由于缺乏合理的資金結(jié)構(gòu)，企業(yè)的資源配置效率較為低下［4］。

2.管理缺乏多樣化的商業(yè)模式

近年來，建筑業(yè)雖然有了一定程度的發(fā)展，但是產(chǎn)業(yè)鏈被割裂為多個層面，比如管理、施工、設(shè)計等。同時產(chǎn)業(yè)鏈之間存在壁壘，缺乏完整的價值鏈，使得企業(yè)缺乏多樣化的商業(yè)模式。很多地產(chǎn)企業(yè)仍然將大量的資金和精力投放到企業(yè)投標實施項目上，但是并未獲取可觀的盈利，甚至一直處于虧損狀態(tài)［5］。

3.人力資源方面缺乏高端人才

雖然部分企業(yè)有較為豐富的人才資源，但是較為缺乏高層次人才，并未根據(jù)企業(yè)自身的實際情況和特點，構(gòu)建完善的核心人才培養(yǎng)體系，這在很大程度上使企業(yè)的管理和技術(shù)創(chuàng)新受到制約。

4.內(nèi)控方面缺乏健全的制度體系

當前很多地產(chǎn)企業(yè)凝聚力不足、組織松散、分權(quán)過度，缺乏完善的內(nèi)控機制、財務(wù)戰(zhàn)略及監(jiān)控體系，不能開展有效的財務(wù)分析，難以有效編制全面預(yù)算，也就不能從企業(yè)整體運營視角開展投資和籌資活動［6］。

5.資金融通方面缺乏多樣化的籌資渠道，自有資金不足

當前建筑行業(yè)不再存在拖欠工程款的問題，這勢必會使企業(yè)存貨和應(yīng)收賬款增加，出現(xiàn)現(xiàn)金流短缺問題。除部分上市企業(yè)外，地產(chǎn)企業(yè)缺乏多樣化的籌資渠道，基本上都是以銀行貸款的方式獲取資金，這無疑會增加企業(yè)的成本。

二、地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的制定

（一）投資戰(zhàn)略

投資戰(zhàn)略可以看作企業(yè)通過相應(yīng)的活動籌集資金的行為。地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略是基于戰(zhàn)略的規(guī)劃，緊密結(jié)合整體戰(zhàn)略和投放資金，在充分考慮發(fā)展趨勢和內(nèi)外部環(huán)境的基礎(chǔ)上，總體規(guī)劃投放資金，這對企業(yè)戰(zhàn)略體系來說是至關(guān)重要的。主要是明確投資戰(zhàn)略的方向、優(yōu)化配置資源、評價投資效率標準。通常情況下，地產(chǎn)企業(yè)制定投資戰(zhàn)略是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)的有效路徑，緊密聯(lián)系著企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展和經(jīng)營戰(zhàn)略。

1.差異化戰(zhàn)略

現(xiàn)今很多地產(chǎn)企業(yè)都注重深耕專業(yè)化領(lǐng)域，在一些有較強專業(yè)性和較高利潤的細分市場投放資金，比如大跨度橋梁、高層建筑等，這要求企業(yè)具備明顯的技術(shù)優(yōu)勢、設(shè)備優(yōu)勢。對地產(chǎn)企業(yè)來說，投放資金的方向包括新工藝和技術(shù)的研發(fā)、引進和培養(yǎng)高層次人才、技術(shù)專利并購、投入特種設(shè)備。

2.一體化戰(zhàn)略

首先是橫向一體化。建筑項目在施工時有較大的技術(shù)通用性，很多企業(yè)都實施了橫向一體化戰(zhàn)略，也就是從以往的建筑產(chǎn)品拓展至機場、港口、水利等領(lǐng)域，合理分配與運用企業(yè)現(xiàn)有的人力、物力、財力資源，以多樣化的產(chǎn)品類型和跨領(lǐng)域的運營模式提升規(guī)模優(yōu)勢。其次是縱向一體化，整合價值鏈上下游，強調(diào)地產(chǎn)企業(yè)將基礎(chǔ)定位于工程項目施工，并向項目運營建設(shè)、管理、設(shè)計、咨詢等有較高附加值的業(yè)務(wù)投放資金［7］。

3.多元化戰(zhàn)略

近年來，很多地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)劃未來發(fā)展方向時都定位于多元化。這是因為企業(yè)充分考慮了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移資源的共享和協(xié)同、整合資源、盈利能力提升、經(jīng)營風(fēng)險分散。首先是相關(guān)多元化戰(zhàn)略，也就是地產(chǎn)企業(yè)踏入和自身比較接近的產(chǎn)品和領(lǐng)域，比如建材行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)等。實施多元化的戰(zhàn)略能夠使地產(chǎn)企業(yè)在凸顯自身核心業(yè)務(wù)的同時，有效分散風(fēng)險。在相關(guān)領(lǐng)域中達成互補的產(chǎn)業(yè)結(jié)合，保障自身風(fēng)險規(guī)避能力的提升。其次是無關(guān)多元化戰(zhàn)略，也就是踏入金融業(yè)、生物制藥、信息等領(lǐng)域。這些領(lǐng)域?qū)嶋H上和自身產(chǎn)業(yè)并沒有太大的關(guān)聯(lián)。地產(chǎn)企業(yè)實施無關(guān)多元化戰(zhàn)略，能夠最大限度地分散經(jīng)營風(fēng)險，同時也能夠幫助企業(yè)尋找更多新的利潤增長點。多元化戰(zhàn)略投資主要涉及并購其他企業(yè)費用、引進人才費用、開發(fā)業(yè)務(wù)市場費用等方面的費用。因為企業(yè)的長期業(yè)績會受到投放資金的影響，所以地產(chǎn)企業(yè)的資金投放戰(zhàn)略應(yīng)當基于企業(yè)實際情況構(gòu)建起完善的評價投資體系，把握好投放的領(lǐng)域、規(guī)模和時機，這樣才能使企業(yè)自身產(chǎn)品競爭力得到切實提升，最大限度地降低成本，保障企業(yè)在市場中獲取更多的利潤［8］。

（二）籌資戰(zhàn)略

1.內(nèi)部籌資

從字面意義來看，內(nèi)部投資就是企業(yè)調(diào)劑內(nèi)部沉淀資金，盤活閑置資產(chǎn)，以這樣的方式獲取資金。地產(chǎn)企業(yè)管理涉及面廣，同時有較多的管理層級。從整體上看，地產(chǎn)企業(yè)有較高的有息負債和資金存量，有較好的貨幣流動性，但是收益率不盡如人意。地產(chǎn)企業(yè)想要降低有息負債和資金存量，需要建立資金集中管理機制。集中管理資金實際上就是地產(chǎn)企業(yè)模擬銀行運作模式，在企業(yè)內(nèi)部形成相應(yīng)的資金結(jié)算中心，以這樣的方式吸納沉淀的貨幣資金。企業(yè)以資金結(jié)算中心來彌補單位運營過程中的資金缺口，這樣就不需要向銀行舉債。企業(yè)構(gòu)建良性的運轉(zhuǎn)資金結(jié)算中心，需要制定相應(yīng)的配套政策。首先是技術(shù)方法，其次是行政手段，這樣才能有效集中沉淀貨幣資金，建立健全資金集中管理、效益共享機制。另外，還要將集中資金所獲取的效益匯集到所有的獨立核算單位。

2.外部籌資

外部籌資有多種形式，包括債券發(fā)行、融資租賃、銀行貸款等。就籌資難易程度和成本來看，建議使用OPM方式。OPM指的是使用他人的資金。地產(chǎn)企業(yè)可以憑借自身的規(guī)模優(yōu)勢，通過商業(yè)銀行的匯票承兌金融手段或者以合同條款的方式，形成比較合理的負債定額。實施OPM能夠有效縮小企業(yè)的舉債規(guī)模，進而有效降低財務(wù)費用。其次，企業(yè)可以運用融資租賃或貸款這兩種籌資方式，其優(yōu)勢在于有較為合理的成本、較大的彈性、較快的融資速度。最后，如果企業(yè)屬于上市企業(yè)，那么可以發(fā)行有價證券。企業(yè)在籌資過程中選擇的融資模式會產(chǎn)生與之對應(yīng)的籌資風(fēng)險和籌資成本。地產(chǎn)企業(yè)籌資戰(zhàn)略就是以多樣化的手段綜合評估不同的籌資渠道，在籌資期限、風(fēng)險及成本方面形成較為合理的決策，合理明確資本結(jié)構(gòu)，清晰把握債務(wù)的結(jié)構(gòu)，有效利用債務(wù)杠桿，保障戰(zhàn)略投資和經(jīng)營活動有相應(yīng)的資金供給，以最小的風(fēng)險和成本獲取最高的收益。

3.分配收益戰(zhàn)略

主要關(guān)乎地產(chǎn)企業(yè)的收益分配，尤其是地產(chǎn)企業(yè)分配股利問題，包括股利是否發(fā)放、股利戰(zhàn)略目標的確定、股利發(fā)放的時間和數(shù)量等。要對企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃目標有所考慮，在不損害股東權(quán)益的基礎(chǔ)上開展運營活動。同時也應(yīng)當在確保股票價格不會有較大波動的基礎(chǔ)上，衡量股利政策的利弊。

三、大型地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略實施的保障

（一）構(gòu)建合理科學(xué)的監(jiān)督考核指標體系

地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當優(yōu)化和完善監(jiān)督評價體系，完善財務(wù)戰(zhàn)略，基于管理水平、財務(wù)狀況、變現(xiàn)能力、盈利能力，展開全面的考核，實施財務(wù)管控與指標評價，更快地達成企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略目標。地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當對自身的發(fā)展狀況和環(huán)境有所考慮，向責(zé)任單位以及相應(yīng)的管理人員提出要求和需要達到的目標，并基于目標判斷管理人員的人力資本價值，基于工作績效支付相應(yīng)的勞動報酬。地產(chǎn)業(yè)的運營模式較為特殊，在構(gòu)建財務(wù)戰(zhàn)略績效評價體系的過程中，應(yīng)著重考慮兩方面。一是應(yīng)當以項目經(jīng)理負責(zé)制的方式評價財務(wù)戰(zhàn)略，合理有效地管理項目經(jīng)理部承包工程項目成本的具體情況，控制成本、工程進度、質(zhì)量。二是項目經(jīng)理部應(yīng)當進一步分解和細化項目目標成本?？紤]到成本管控和資本運用效率因素，通常情況下，在評價項目部考核指標方面，會選取利潤率和成本費用利潤率。

（二）優(yōu)化全面預(yù)算管理體系

地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算體系包括預(yù)算編制、執(zhí)行、分析、優(yōu)化以及實施等部分?；谄髽I(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，有效分解各層級指標，并向不同的經(jīng)濟單位下達指標，構(gòu)建科學(xué)完整的數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)。基于行業(yè)的特點，地產(chǎn)企業(yè)在開展全面預(yù)算管理時，應(yīng)當將不同經(jīng)濟單位經(jīng)營生產(chǎn)目標與企業(yè)整體戰(zhàn)略目標深度結(jié)合，保障現(xiàn)金流量成本和收入等各方面預(yù)算，全過程管控生產(chǎn)運營活動，有效評價考核業(yè)績。

（三）打造企銀戰(zhàn)略聯(lián)盟

當前，全球一體化進程不斷加快。一些地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)從國內(nèi)市場逐漸向國外市場延伸。地產(chǎn)企業(yè)為了保障自身在國際市場中的競爭力，應(yīng)當選擇和實力較強的金融機構(gòu)合作，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。為有效利用資金規(guī)模效益，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當與銀行形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，打造利益共同體，挖掘優(yōu)勢、彌補不足，構(gòu)建完善的企業(yè)金融保障服務(wù)體系。

（四）優(yōu)化財務(wù)信息系統(tǒng)

有些地產(chǎn)企業(yè)有較多的子公司和紛繁的工程項目，為了保障財務(wù)控制管理的一致性，需要建立健全財務(wù)信息管理系統(tǒng)，實施統(tǒng)一的管理監(jiān)督體系，這樣才能促進財務(wù)管理工作的良性開展，保障信息的有效溝通，避免出現(xiàn)“信息孤島”現(xiàn)象。

四、結(jié)語

在經(jīng)濟形勢日益嚴峻、市場壓力不斷加劇的現(xiàn)實背景下，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)基于自身的運營發(fā)展和實際情況，充分考慮國家宏觀政策和市場競爭等多方面因素。地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段制定的財務(wù)戰(zhàn)略關(guān)乎企業(yè)的市場競爭力。就當前地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境來看，地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷擴大；地方保護主義阻礙了市場的進一步發(fā)展；地產(chǎn)行業(yè)集中度較低；一些企業(yè)管理者只關(guān)注企業(yè)發(fā)展規(guī)模，對發(fā)展質(zhì)量沒有足夠的重視。同時管理模式較為單一，而在人力資源方面又缺乏高端人才。多方面的問題和不足影響了房地產(chǎn)業(yè)在市場中的穩(wěn)定發(fā)展。這就要求地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理構(gòu)建監(jiān)督考核指標體系，同時優(yōu)化全面預(yù)算管理體系，打造銀企戰(zhàn)略聯(lián)盟，并優(yōu)化財務(wù)信息系統(tǒng)，如此才能保障地產(chǎn)企業(yè)形成更有效的財務(wù)戰(zhàn)略，推動企業(yè)在市場中的長效發(fā)展。