城市土地整理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理與核算工作要點(diǎn)探究

李霞，馮瑜

（成都成華舊城改造投資有限責(zé)任公司，四川 成都 610000）

一、引言

在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展和工業(yè)區(qū)建設(shè)速度較快的背景下，城市土地整理成為后續(xù)開展項(xiàng)目的基礎(chǔ)，如果城市土地整理存在問題，就會影響有關(guān)土地資源利用的總規(guī)劃，因此，應(yīng)依托財(cái)務(wù)管理工作加大政府對土地供應(yīng)的調(diào)控力度。

二、城市土地整理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容及意義

對城市土地整理項(xiàng)目而言，財(cái)務(wù)管理貫穿土地整理項(xiàng)目的全過程。從當(dāng)前城市土地整理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理內(nèi)容來看，其涉及以下四方面。一是資金調(diào)撥工作。在城市土地整理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作中，關(guān)鍵環(huán)節(jié)是資金調(diào)撥，在此過程中，財(cái)務(wù)管理人員需要協(xié)調(diào)部門溝通，規(guī)避信息不對稱的問題，使有關(guān)部門能夠及時、準(zhǔn)確地把握項(xiàng)目進(jìn)度和資金結(jié)算情況。二是資金管理工作。城市土地整理項(xiàng)目落實(shí)推進(jìn)過程中涉及較多資金，為保證資金使用安全，往往會主動減少現(xiàn)金結(jié)算業(yè)務(wù)。在此環(huán)節(jié)中，財(cái)務(wù)管理工作依托定期結(jié)算能夠保證備用金使用科學(xué)、合理，使資金利用得到有效控制。尤其是在結(jié)算工作中，均以銀行轉(zhuǎn)賬為主，嚴(yán)格審查銀行賬目的差錯問題，依托系統(tǒng)的賬目盤查及時發(fā)現(xiàn)并更正錯誤，通過合理的調(diào)整或補(bǔ)充入賬措施保證相關(guān)方效益。三是費(fèi)用結(jié)算管理?；诔鞘型恋卣眄?xiàng)目施工進(jìn)度進(jìn)行核算，審查發(fā)票等材料，保證發(fā)票金額與目前施工進(jìn)度相當(dāng)。四是補(bǔ)償款項(xiàng)工作。按照順序發(fā)放拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，依托拆遷補(bǔ)償協(xié)議書和實(shí)際調(diào)查順序開展補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放工作，留存相關(guān)資料便于后期查找應(yīng)用。

從上述城市土地整理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理內(nèi)容來看，通過高質(zhì)量地開展財(cái)務(wù)管理工作，能夠?qū)崿F(xiàn)土地整理成本與收益的平衡。而且財(cái)務(wù)管理的提前介入還能夠強(qiáng)化土地整理項(xiàng)目的資金監(jiān)管效果，實(shí)現(xiàn)降本增效等項(xiàng)目推進(jìn)目標(biāo)，保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。其具體作用體現(xiàn)在以下幾方面。

土地開發(fā)整理項(xiàng)目應(yīng)將財(cái)務(wù)管理作為土地整理項(xiàng)目的核心，并圍繞管理內(nèi)容和管理目標(biāo)建立財(cái)務(wù)管理體系，以實(shí)現(xiàn)土地整理項(xiàng)目資金的科學(xué)使用，保證土地整理項(xiàng)目順利推進(jìn)和完成，提高項(xiàng)目資金利用率，使財(cái)政資金帶來更大的社會效益。而且財(cái)務(wù)管理工作包括預(yù)算編制、合同管理、資金管理、資金撥付管理、結(jié)算決算審計(jì)等，可以說財(cái)務(wù)管理工作貫穿土地整理項(xiàng)目始終，能夠持續(xù)、動態(tài)地為土地整理項(xiàng)目開展和相關(guān)資金使用保駕護(hù)航，保證相關(guān)單位和人員嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)管理內(nèi)容開展工作，最大限度降低土地整理項(xiàng)目成本投入，以取得最大化的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，達(dá)到土地整理項(xiàng)目降本增效的目的。由此可見，將財(cái)務(wù)管理運(yùn)用于城市土地整理項(xiàng)目的意義是多方面且高價值的［1］。

三、城市土地整理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵內(nèi)容

（一）整理資料，做好基礎(chǔ)工作

為保證財(cái)務(wù)管理在土地整理項(xiàng)目中順利發(fā)揮作用，財(cái)務(wù)人員應(yīng)明確認(rèn)識到此類項(xiàng)目的特點(diǎn)，即周期較長且管理內(nèi)容復(fù)雜，之后立足于該特點(diǎn)做好資料收集和整理工作，落實(shí)基礎(chǔ)工作，包括賬目、科目的設(shè)置等，從而為后續(xù)管理與核算工作奠定良好的基礎(chǔ)。土地整理項(xiàng)目資料量大，為給工程項(xiàng)目資金管理提供支持，要掌握預(yù)算上報(bào)與審批、開工日期與竣工日期、項(xiàng)目合同簽訂等協(xié)議內(nèi)容，將其整理為線上和線下兩類資料。之后，以這些資料為基礎(chǔ)開展準(zhǔn)備工作，具體包括以下幾方面。

一是科學(xué)設(shè)置賬目。在提高土地整理項(xiàng)目工程資金管理水平方面，財(cái)務(wù)管理人員首先要在形式上做到位，即設(shè)立單獨(dú)賬目，使用單獨(dú)的戶口開展工程資金往來，保證此項(xiàng)目資金與其他項(xiàng)目資金相分離，避免資金往來數(shù)據(jù)混亂，一方面便于后續(xù)會計(jì)核算工作的開展，另一方面保證參與方的經(jīng)濟(jì)效益，?？顚Ｓ谩６窃O(shè)置總分類賬會計(jì)科目。土地整理項(xiàng)目周期較長，涉及的資金內(nèi)容復(fù)雜，會計(jì)科目總分類不清會影響會計(jì)核算效率和核算結(jié)果的準(zhǔn)確性。具體而言，工作人員要厘清會計(jì)科目條理，在總的分類中設(shè)置一級土地整理成本、專項(xiàng)應(yīng)付款等。之后詳細(xì)分類各個明細(xì)。例如，在設(shè)置銀行存款的明細(xì)科目時，財(cái)務(wù)人員可以以賬戶和開戶銀行為基準(zhǔn)；或撥入?？睿涿骷?xì)科目可以分為中央撥款、省級和市縣配套、地方自籌等；轉(zhuǎn)款支付賬務(wù)應(yīng)細(xì)化為前期工作費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償直接費(fèi)用、綜合管理費(fèi)用等，根據(jù)項(xiàng)目內(nèi)容再具體細(xì)化。清晰、詳細(xì)的會計(jì)科目和項(xiàng)目明細(xì)輔助賬，能夠有效增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和后續(xù)會計(jì)核算工作的條理性，避免出現(xiàn)核算賬務(wù)混亂、項(xiàng)目賬實(shí)不符等情況。

（二）資金調(diào)撥管理

資金調(diào)撥主要是拆遷補(bǔ)償資金管理，因此資金調(diào)撥管理主要體現(xiàn)在以下三方面。

首先，拆遷補(bǔ)償資金應(yīng)按照規(guī)定的用途使用，比如支付被拆遷人貨幣補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)以及按拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定的其他資金時，拆遷當(dāng)事人應(yīng)提供簽訂的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》、資金支付申請書（說明付款依據(jù)、付款金額及達(dá)到該付款進(jìn)度的證明材料、被拆遷人領(lǐng)取資金的方法等）及有關(guān)材料。

其次，做好部門間的溝通聯(lián)系工作，根據(jù)拆遷進(jìn)度調(diào)撥資金，保證資金順利到位。具體而言，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)時刻關(guān)注拆遷進(jìn)度，及時聯(lián)系財(cái)政部門和主管部門，避免出現(xiàn)信息不對稱的情況，以保證資金的及時調(diào)撥，為拆遷有序推進(jìn)提供有效支持。

最后，貨幣資金方面的管理工作。貨幣資金財(cái)務(wù)管理需要注意以下幾點(diǎn)：一是不得使用大額現(xiàn)金結(jié)算，零星費(fèi)用采用備用金形式結(jié)算即可，且注意期限，定期結(jié)算相關(guān)款項(xiàng)；二是單位之間的結(jié)算工作統(tǒng)一進(jìn)行銀行轉(zhuǎn)賬，不得使用現(xiàn)金結(jié)算，且落實(shí)掌印分管制度，利用崗位職責(zé)間的相互限制，約束權(quán)力，避免發(fā)生“獨(dú)攬大權(quán)”的情況。月末對比賬面結(jié)存數(shù)與銀行賬單結(jié)存數(shù)，判斷數(shù)據(jù)是否一致，若存在不同，則逐筆查找，分析出現(xiàn)差距的原因并解決，避免同類問題再次發(fā)生。

（三）結(jié)算施工費(fèi)，竣工管理

在城市土地整理項(xiàng)目中，由于規(guī)模較大，所以在拆遷完成后，由勞務(wù)公司完成房屋建筑物拆除工作，財(cái)務(wù)核算一般是在土地工程附屬工程中核算。圍繞該項(xiàng)目展開的竣工財(cái)務(wù)管理需要跟隨工程直至最后，待工程結(jié)束后編制《財(cái)務(wù)竣工決算書》，該文件包括工程各個與資金有關(guān)的方式，分析其產(chǎn)生的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，并在最后給出相應(yīng)建議，為日后相關(guān)工作提供有效支持。其中，工程施工費(fèi)用的結(jié)算是按照不同部分和項(xiàng)目進(jìn)行的，這要求財(cái)務(wù)人員明確施工進(jìn)度，掌握單位簽訂的施工合同，進(jìn)而準(zhǔn)確結(jié)算費(fèi)用、支付款項(xiàng)，避免超額付款等現(xiàn)象的發(fā)生。具體而言，財(cái)務(wù)管理人員要立足前期采集、整理的各項(xiàng)信息資料，認(rèn)真審核施工單位發(fā)票，對比分析工程量，確認(rèn)材料屬實(shí)后方可結(jié)算相關(guān)款項(xiàng)。完成工程合格驗(yàn)收工作和財(cái)務(wù)竣工決算審批合格后，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)將材料與決算書一同整理歸檔。

四、土地整理項(xiàng)目會計(jì)核算工作要點(diǎn)

（一）編制項(xiàng)目預(yù)算

城市土地整理項(xiàng)目是一項(xiàng)長期的工作，為適應(yīng)此類工程財(cái)務(wù)管理需要，保證財(cái)政資金利用率和效益，在開展城市土地整理項(xiàng)目會計(jì)核算工作時，會計(jì)人員應(yīng)準(zhǔn)確編制項(xiàng)目預(yù)算，以提高預(yù)算的可比性、準(zhǔn)確性和可控性。首先，財(cái)務(wù)會計(jì)人員要做好土地整理項(xiàng)目中的規(guī)劃計(jì)劃，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施區(qū)域相關(guān)資料準(zhǔn)確測量項(xiàng)目區(qū)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，同時要重視項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的居民意見，科學(xué)規(guī)劃工程項(xiàng)目與數(shù)量，從而保證工程施工等費(fèi)用的編制準(zhǔn)確。其次，根據(jù)區(qū)域內(nèi)城市土地整理項(xiàng)目數(shù)據(jù)調(diào)整預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)，使其更符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況。最后，落實(shí)科學(xué)的城市土地整理項(xiàng)目調(diào)整系數(shù)，如根據(jù)地形特點(diǎn)綜合分析土地整理項(xiàng)目中的實(shí)施面積、施工難度等要素，依托科學(xué)的項(xiàng)目調(diào)整系數(shù)解決此類問題，以提升項(xiàng)目預(yù)算編制的有效性。

（二）科學(xué)分配共同費(fèi)用

在土地整理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理中，同時申報(bào)和實(shí)施項(xiàng)目的情況較為普遍，多集中于前期工作費(fèi)等階段，因此可以按照受益承擔(dān)原則將其計(jì)入有關(guān)項(xiàng)目，若是在計(jì)入過程中存在無法確定受益對象剩余費(fèi)用的情況，可以先將其計(jì)入待攤費(fèi)用科目，在年底將剩余前期工作費(fèi)分?jǐn)傊辽陥?bào)通過的項(xiàng)目中，分?jǐn)傄罁?jù)為相關(guān)工作費(fèi)用的預(yù)算定額。進(jìn)一步細(xì)化未申報(bào)通過的項(xiàng)目承擔(dān)的前期工作費(fèi)用，若申報(bào)成功的可能性較高，可以選擇保留，而確實(shí)沒有申報(bào)成功希望的項(xiàng)目則在規(guī)范的審批后核銷［2］。

（三）做好拆遷費(fèi)用核算

由于城市土地整理項(xiàng)目涉及拆遷內(nèi)容，所以在開展此類項(xiàng)目的成本核算工作時，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)核算一級土地整理、代建工程等。核算一級城市土地整理成本時，會計(jì)人員應(yīng)切實(shí)結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)明確核算對象，設(shè)置成本核算會計(jì)科目，按照受益和配比原則確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用的分配方法。其中，在確定核算對象時，應(yīng)以滿足成本計(jì)算需求、利于成本結(jié)算、費(fèi)用歸集等要求確定對象。核算內(nèi)容包括立項(xiàng)報(bào)告、可行性研究費(fèi)、方案招標(biāo)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、零星工程設(shè)計(jì)費(fèi)等。在核算征地拆遷費(fèi)用時，應(yīng)包括征地補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷臨時補(bǔ)助費(fèi)用、拆遷評估和服務(wù)費(fèi)用等。

在開展拆遷殘值處理工作時，會計(jì)人員應(yīng)以公開、公平為基礎(chǔ)原則，在不影響征收、拆遷和建設(shè)的情況下最大限度地體現(xiàn)殘值資產(chǎn)的價值。殘值資產(chǎn)具體可分為以下幾類：一是廠房等不可回收類殘值，得到有關(guān)部門批準(zhǔn)后，委托拆遷合作單位開展拆除和就地掩埋工作；二是具有變現(xiàn)價值的殘值資產(chǎn)，要按照評估報(bào)告提供的殘值率，根據(jù)市場情況提出競價變現(xiàn)處置方案，落實(shí)收支雙線管理，比如資產(chǎn)清理造冊、現(xiàn)場保管、競價等；三是遷移，做好現(xiàn)場清點(diǎn)后將其拆除并搬運(yùn)至指定地點(diǎn)封存保管。此外，落實(shí)健全的殘值處置管理臺賬，歸檔管理并移交給相關(guān)部門。值得注意的是，拆除后的房子如果沒有及時整理，可對外出租獲取短期收益，應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算。

（四）保證核算正確性，落實(shí)健全的專項(xiàng)資金內(nèi)外控制制度

為進(jìn)一步提高城市土地整理項(xiàng)目會計(jì)核算的準(zhǔn)確性，提升資金利用率，實(shí)現(xiàn)對各項(xiàng)支出成本的控制，應(yīng)在城市土地整理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作中落實(shí)健全的項(xiàng)目會計(jì)核算系統(tǒng)，以保證工程項(xiàng)目和財(cái)務(wù)等各項(xiàng)工作的順利開展。具體而言，打破傳統(tǒng)羅列總體數(shù)目的會計(jì)核算模式，按照項(xiàng)目名稱明細(xì)、對照分析項(xiàng)目支出性質(zhì)和內(nèi)容，進(jìn)而全面反映資金支出狀況，落實(shí)城市土地整理項(xiàng)目資金核算工作。除此之外，健全圍繞城市土地整理項(xiàng)目專項(xiàng)資金的內(nèi)外控制制度，提高工程透明度，從而保證核算準(zhǔn)確。

以制度的形式開展各項(xiàng)資金管理工作，包括資金預(yù)算編制、資金支出范圍劃定、后續(xù)預(yù)算執(zhí)行以及項(xiàng)目監(jiān)督管理等，同時注重最新政策內(nèi)容，以政策內(nèi)容為基礎(chǔ)建立全面城市土地整理項(xiàng)目資金監(jiān)督體系。在該制度中，一是事前審核專項(xiàng)資金的各方面支出，依托票據(jù)審核和簽字判斷其合法性和有效性，之后方可支付相應(yīng)款項(xiàng)。二是落實(shí)責(zé)任管理制度，內(nèi)容包括超出指標(biāo)的審批和大額費(fèi)用等，明確項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理相關(guān)分工，圍繞項(xiàng)目審批、預(yù)算執(zhí)行和決策等建立內(nèi)控制度，最大限度地減少資金管理紕漏，為城市土地整理項(xiàng)目資金的良好、高利用率運(yùn)轉(zhuǎn)提供制度保障。針對城市土地整理項(xiàng)目的施工招投標(biāo)做好監(jiān)督工作，落實(shí)健全的監(jiān)理制度，以保證城市土地整理項(xiàng)目工期和質(zhì)量。三是落實(shí)合同管理制度，由于此類項(xiàng)目涉及的合同數(shù)量較多，內(nèi)容也較為復(fù)雜，所以，會計(jì)人員應(yīng)加強(qiáng)合同管理，依托公告制度提前張貼公告，提高城市土地整理項(xiàng)目的透明度。此外，結(jié)合項(xiàng)目法人制度建立相關(guān)合同，并聘請第三方社會中介審計(jì)城市土地整理工程決算項(xiàng)目，以審計(jì)結(jié)果完成項(xiàng)目最終工作。值得注意的是，審計(jì)部門還要開展城市土地整理項(xiàng)目后續(xù)審計(jì)，尤其是撥款情況、專項(xiàng)資金使用方向與效果等，進(jìn)一步增強(qiáng)城市土地整理項(xiàng)目會計(jì)核算的順利性與準(zhǔn)確性［3］。

五、結(jié)語

城市土地整理項(xiàng)目中財(cái)務(wù)管理工作的高質(zhì)量落實(shí)能夠保證工程在周期內(nèi)順利竣工，提高專項(xiàng)資金利用率，增加項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和社會效益。因此，在把握財(cái)務(wù)管理要點(diǎn)和會計(jì)核算要點(diǎn)時，要明確認(rèn)識到前期準(zhǔn)備工作中采集、整理資料的重要性，按照資金調(diào)撥、資金管理、費(fèi)用結(jié)算和補(bǔ)償款項(xiàng)流程開展財(cái)務(wù)管理工作，完善相關(guān)管理機(jī)制。同時為做到?？顚Ｓ茫€應(yīng)完善項(xiàng)目會計(jì)核算系統(tǒng)，立足健全的項(xiàng)目工程資料，準(zhǔn)確核算項(xiàng)目成本，落實(shí)健全的專項(xiàng)資金內(nèi)外控制制度，從而保證工作順利開展。