淺談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃

王超

（江蘇華建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，江蘇 揚(yáng)州 225000）

一、房地產(chǎn)企業(yè)籌劃土地增值稅的意義

（一）緩解企業(yè)稅負(fù)壓力

稅收籌劃主要是指納稅人在不觸犯國(guó)家法律以及相關(guān)稅收法規(guī)的前提下，為了減輕稅收負(fù)擔(dān)，事先選擇合適的納稅方案，以達(dá)到稅收利益最大化，對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)、投資、經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)進(jìn)行合理安排，又可稱之為合理避稅。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)想要得到更好的發(fā)展，就必須要強(qiáng)化財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)工作的控制，稅收籌劃的開展是十分必要的。土地增值稅的核心主要是對(duì)土地增值部分進(jìn)行課稅，實(shí)現(xiàn)稅收公平原則。土地增值稅的稅率高稅額大，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，必須要對(duì)企業(yè)的稅收管理以及稅收籌劃工作開展進(jìn)行強(qiáng)化，從而有效降低企業(yè)的稅負(fù)，緩解企業(yè)負(fù)擔(dān)，確保企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展，從而提高企業(yè)在市場(chǎng)環(huán)境中的競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）提升經(jīng)營(yíng)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中，由于受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)相關(guān)政策的約束，因此，必須要不斷提高自身的財(cái)務(wù)決策能力以及規(guī)劃能力，提高企業(yè)資金的使用水平以及流通速度，合理利用企業(yè)資金對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流進(jìn)行有效改善，從而促使企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作得到良好的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)杜絕土地增值稅稅收籌劃中的偷稅行為，合理規(guī)劃稅收應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控背景下，應(yīng)當(dāng)合理利用自身的利潤(rùn)空間適當(dāng)調(diào)整成本與利潤(rùn)，確保企業(yè)在不觸犯法律的前提下提高自身的經(jīng)濟(jì)效益，避免偷稅漏稅行為，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力以及財(cái)務(wù)管理水平。

（三）適應(yīng)激烈競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)企業(yè)合理規(guī)劃土地增值稅稅收具有十分重要的意義。該行為不僅能夠幫助企業(yè)合理安排稅費(fèi)計(jì)劃，同時(shí)也能夠提高企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。市場(chǎng)環(huán)境在不斷地發(fā)展變化，導(dǎo)致現(xiàn)代企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中收入不斷增加，稅收的成本也在不斷上升。房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間在國(guó)家的宏觀調(diào)控之下不斷壓縮，由于受國(guó)家相關(guān)政策的影響，稅收成本也在不斷增加。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想要在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)，就必須要合理規(guī)劃稅收。

二、土地增值稅稅收籌劃面臨的問(wèn)題

（一）土地增值稅清算內(nèi)容不熟悉，日常工作缺失

在企業(yè)土地增值稅清算工作中，主要包括了土地成本，銷售收入，開發(fā)費(fèi)用以及開發(fā)成本等內(nèi)容，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的土地增值稅清算工作中，僅僅只是在場(chǎng)財(cái)務(wù)賬套中設(shè)置了相關(guān)的核算科目，對(duì)內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，日常工作開展土地增值稅清算工作。工作人員在實(shí)際清算過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)較多問(wèn)題，例如：成本分?jǐn)偛豢茖W(xué)，對(duì)于土地成本以及開發(fā)成本的分?jǐn)偞嬖趩?wèn)題，這種成本分?jǐn)偛豢茖W(xué)的現(xiàn)象，極易導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑稅負(fù)增加；不能清晰明確地統(tǒng)計(jì)借款利息，沒(méi)有相關(guān)的合理證明，在選擇利息扣除模式時(shí)具有一定的隨意性。

（二）財(cái)稅政策更新快，地方屬性強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅工作具有明顯的地域性特征，并且在土地增值稅中地域性特征表現(xiàn)更為明顯，例如：不同的地方對(duì)于土地增值稅的預(yù)征率存在差異性，如果房地產(chǎn)企業(yè)未能對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行深入了解，對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)判斷出現(xiàn)失誤，極易對(duì)企業(yè)的項(xiàng)目收益產(chǎn)生直接影響。

（三）稅收籌劃整體規(guī)劃不足，效益低下

稅收籌劃工作的開展，就目前階段而言，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理層并未對(duì)此提高重視，在企業(yè)中沒(méi)有建立完善的稅收籌劃方案。并且在日常工作中未能對(duì)稅收籌劃工作進(jìn)行有效指導(dǎo)，繼而導(dǎo)致相關(guān)部門不能有效溝通，甚至部分房地產(chǎn)企業(yè)管理人員認(rèn)為稅收籌劃工作是財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，與其他部門無(wú)關(guān)。但實(shí)際上，土地增值稅屬于系統(tǒng)性工作，稅收籌劃工作的開展貫穿了房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能重視稅收籌劃，那么與稅收籌劃相關(guān)的工作執(zhí)行落實(shí)將會(huì)難以開展。

（四）籌劃水平不夠，缺乏專業(yè)人才

房地產(chǎn)開發(fā)工作具有較高的業(yè)務(wù)復(fù)雜性以及較長(zhǎng)的周期性，在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，交易環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)以及施工環(huán)節(jié)都涉及了財(cái)稅工作，如果房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作者專業(yè)水平不足，極易導(dǎo)致相關(guān)財(cái)稅政策不能有效落實(shí)。甚至在部分房地產(chǎn)企業(yè)中并未設(shè)置稅務(wù)工作崗位，企業(yè)的稅務(wù)工作均由財(cái)務(wù)人員進(jìn)行落實(shí)。在房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作開展中，由于相關(guān)工作人員不具備較高的專業(yè)水平，并且相關(guān)的崗位的配置不足，這就導(dǎo)致企業(yè)的稅收籌劃工作效益降低，同時(shí)企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中做好稅收籌劃是十分必要的，而稅收籌劃工作的開展，必須要確保其合法、合理、合規(guī)。針對(duì)土地增值稅的稅收籌劃進(jìn)行分析，將土地增值稅的稅費(fèi)清算項(xiàng)目作為出發(fā)點(diǎn)，并對(duì)其收入支出項(xiàng)目進(jìn)行合理優(yōu)化，同時(shí)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展過(guò)程中的管理情況制定合理的稅收籌劃方案，合理為企業(yè)降低稅負(fù)，增加效益，確保企業(yè)能夠獲得良性發(fā)展，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中獲得立足之地。

（一）增強(qiáng)稅收籌劃意識(shí)，正確認(rèn)識(shí)納稅價(jià)值

大部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，通常只著眼于短期效益忽視了稅收籌劃工作的開展。在房地產(chǎn)企業(yè)中包含較多的業(yè)務(wù)，且企業(yè)項(xiàng)目具有一定的分散性，復(fù)雜度較高?；谶@一特性，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中做好稅收風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防以及控制具有十分重要的意義。首先，企業(yè)管理人員必須要從企業(yè)層面出發(fā)，明確稅收籌劃的戰(zhàn)略高度，在企業(yè)內(nèi)部從上至下傳達(dá)稅收籌劃工作開展的重要意義。其次，必須要在具體業(yè)務(wù)方面稅收籌劃工作的開展進(jìn)行指導(dǎo)，落實(shí)事前規(guī)劃。最后，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員必須要強(qiáng)化企業(yè)管理部門以及財(cái)稅部門工作人員的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)力度，確保企業(yè)管理部門人員以及工作人員能夠掌握財(cái)稅政策的相關(guān)內(nèi)容，提高企業(yè)工作人員的專業(yè)素養(yǎng)，強(qiáng)化企業(yè)上下人員的稅收籌劃意識(shí)。

（二）充分理解宏觀政策，靈活運(yùn)用特定條款

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中，必須要對(duì)政府出臺(tái)的財(cái)稅相關(guān)政策提高敏感度，必須要結(jié)合現(xiàn)階段的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及財(cái)稅政策對(duì)政府出臺(tái)的相關(guān)政策上可能出現(xiàn)的變化進(jìn)行預(yù)測(cè)，針對(duì)可能出現(xiàn)的變化，提前做出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)方案。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化自身與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的溝通交流，建立良好的稅企關(guān)系，對(duì)于政府所出臺(tái)的新政策應(yīng)當(dāng)及時(shí)關(guān)注了解，并結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際發(fā)展情況，制定出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，提前做好說(shuō)錢籌劃工作，達(dá)到稅收籌劃的目標(biāo)。

（三）結(jié)合傳統(tǒng)先進(jìn)方法，合理減輕稅收負(fù)擔(dān)

1.土地成本

土地成本主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在取得開發(fā)地塊所支付的出讓金以及繳納費(fèi)用的各項(xiàng)稅費(fèi)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，土地拍賣價(jià)格呈現(xiàn)出逐年上漲的趨勢(shì)。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，土地成本所占的比重在逐漸增大，房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅清算工作中，如何明確土地成本的分?jǐn)偡绞骄哂惺种匾囊饬x。常見的土地成本分?jǐn)偡椒ㄖ饕袃煞N，分別是建筑面積以及占地面積法，如果房地產(chǎn)企業(yè)取得稅務(wù)機(jī)關(guān)同意，也可以根據(jù)其他成本分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行分?jǐn)?，例如：建筑面積價(jià)格調(diào)整法。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地成本分?jǐn)傔^(guò)程中，可以結(jié)合企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)品種以及商品售價(jià)等實(shí)際因素的影響，合理選擇能夠促使企業(yè)稅收效益最大化的分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行分?jǐn)偂＠?，在同一?xiàng)目中，若建有商鋪、普通住宅以及別墅區(qū)，在這一背景下，如果房地產(chǎn)企業(yè)選用建筑面積法進(jìn)行土地成本分?jǐn)?，不同品類的建筑所分?jǐn)偟膯挝幻娣e土地成本相同，當(dāng)品類售價(jià)越高時(shí)其增值越多，企業(yè)所需承擔(dān)的稅負(fù)也越大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)土地成本分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行選擇時(shí)，應(yīng)對(duì)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目售價(jià)、功能、周期以及品類等多因素進(jìn)行綜合考慮，并及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，取得稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后，在不違反稅收政策的前提下，以降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)為目的，合法合理地開展成本分?jǐn)偣ぷ鳌?/p>

2.公共配套設(shè)施成本分?jǐn)?/p>

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活質(zhì)量的不斷提升，越來(lái)越多的人開始追求生活品質(zhì)，而購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)越來(lái)越看重公共配套設(shè)施的配備。幼兒園綠化道路以及物業(yè)管理用房均屬于公共配套項(xiàng)目設(shè)施。對(duì)于企業(yè)稅負(fù)而言，公共配套設(shè)施的成本分?jǐn)傄簿哂幸欢ǖ挠绊懸饬x。在房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目或項(xiàng)目，分期開發(fā)過(guò)程中可能存在公共設(shè)施公用的現(xiàn)象，在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在不違背國(guó)家相關(guān)稅收規(guī)定的前提下，可以根據(jù)可售房產(chǎn)面積進(jìn)行成本分?jǐn)?，繼而確保公共設(shè)施的成本分?jǐn)偢吆侠硇浴?/p>

3.建筑安裝成本

建筑安裝是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本構(gòu)成中的一項(xiàng)重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的開發(fā)業(yè)務(wù)中經(jīng)常會(huì)面臨眾多的問(wèn)題，例如，同期，項(xiàng)目開發(fā)品類較多，包括商鋪、車庫(kù)、普通住宅以及別墅等品類，或部分建筑依然處于施工狀態(tài)，但部分建筑已經(jīng)完工待售。在此背景下，如果房地產(chǎn)企業(yè)在成本分?jǐn)傔^(guò)程中盲目選擇建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偅瑯O易出現(xiàn)銷售收入與成本不匹配的現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)需要承擔(dān)高額的土地增值稅?；谶@一現(xiàn)象，對(duì)于不同項(xiàng)目的銷售狀態(tài)不同，或同一項(xiàng)目中包含多種品類房地產(chǎn)工程，為了確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加合理地進(jìn)行成本分?jǐn)傆?jì)算，可以在土地增值稅清算過(guò)程中引入安裝成本混合核算的策略，通過(guò)這一方法的實(shí)施，能夠最大程度上幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低房地產(chǎn)售價(jià)，存在差異性而引起的不良現(xiàn)象，幫助企業(yè)避免稅負(fù)不均。

4.利息支出

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，其屬于資金密集型的行業(yè)，大部分的項(xiàng)目開發(fā)資金均來(lái)源于對(duì)外借款，而在企業(yè)的資金支出中，借款利息占有一定的比例。根據(jù)我國(guó)土地增值稅的相關(guān)條例內(nèi)容，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠證明借款主要用于項(xiàng)目開發(fā)，并且能夠提供合理的金融機(jī)構(gòu)證明，可以為企業(yè)扣除土地增值稅，但企業(yè)的借款利率，必須低于銀行同類同期的貸款利率。如果不能滿足上述條件，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)根據(jù)開發(fā)成本與土地成本之和的10%進(jìn)行結(jié)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇利息扣除模式時(shí)，必須要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況合理選擇。如果企業(yè)的據(jù)實(shí)扣除利息金額在土地成本與開發(fā)成本之和中所占比例超過(guò)5%，則應(yīng)選擇利息據(jù)實(shí)扣除模式；如果所占比例不超過(guò)5%，則可以選擇不提供利息費(fèi)用證明，從而達(dá)到減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的目的。

（四）培養(yǎng)稅收專業(yè)人才，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)中具有一定規(guī)模的企業(yè)，必須要在企業(yè)內(nèi)設(shè)立稅務(wù)籌劃部門，針對(duì)部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)可在企業(yè)內(nèi)設(shè)置相關(guān)崗位，并對(duì)外聘請(qǐng)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)協(xié)助企業(yè)開展稅收籌劃工作。除此之外，企業(yè)必須要重視內(nèi)部人才的培養(yǎng)工作，確保企業(yè)相關(guān)工作人員能夠?qū)ω?cái)務(wù)，稅收以及法律各方面的知識(shí)形成更全面的認(rèn)知，在此基礎(chǔ)上，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化對(duì)員工的職業(yè)道德教育力度提高，員工的溝通能力以及協(xié)作能力。與此同時(shí)，企業(yè)還可以通過(guò)從外引進(jìn)的方式為自身納入更多的高素質(zhì)稅務(wù)籌劃人才，確保企業(yè)稅務(wù)籌劃人才儲(chǔ)備充足，為稅務(wù)籌劃工作的持續(xù)開展提供保障。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)工作由于受到國(guó)家相關(guān)政策的影響，必須要對(duì)稅費(fèi)進(jìn)行合理規(guī)劃。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中企業(yè)為了強(qiáng)化自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，謀求更好的發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)開始認(rèn)識(shí)到稅收籌劃的重要性，企業(yè)在不違背國(guó)家相關(guān)政策的前提下合理，利用相關(guān)稅費(fèi)政策以及免征費(fèi)項(xiàng)目籌劃、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的扣減項(xiàng)等措施，做好稅收籌劃工作。通過(guò)制定合理的稅收籌劃方案，有效提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，降低企業(yè)稅費(fèi)開支，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，確保企業(yè)能夠獲得可持續(xù)性發(fā)展。