新形勢下物業(yè)管理公司財務(wù)管理的優(yōu)化探討

王玉良

（青島新時代物業(yè)服務(wù)有限公司，山東 青島 266555）

物業(yè)管理實際上就是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)來實現(xiàn)對和房屋以及相應(yīng)配套的設(shè)備設(shè)施以及場地的維修管理工作，讓一定區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序得到保持。當前我國的物業(yè)管理公司在具體管理服務(wù)中采取的一些方法和技術(shù)手段相對來說比較落后，因此在其中會存在各種各樣的問題，導(dǎo)致物業(yè)管理公司的發(fā)展腳步受到了限制。而通過對新形勢下物業(yè)管理公司財務(wù)管理方面存在的問題進行的研究和分析，能夠更順利地提出在財務(wù)管理工作中可以采取的一些優(yōu)化對策和建議，體現(xiàn)出更好的物業(yè)管理公司財務(wù)管理作用，幫助企業(yè)更好地開展財務(wù)管理的控制工作，增加管理過程中的經(jīng)營收入，并且減少財務(wù)風險以及決策風險，讓物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)得到進一步的完善。

一、物業(yè)管理公司財務(wù)管理的重要性

企業(yè)的財務(wù)管理實際上就是基于國家相關(guān)法律法規(guī)的政策引導(dǎo)和方針的支持下，根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的具體規(guī)律以及企業(yè)發(fā)展對于資金管理的實際要求來組織開展的一項和企業(yè)的經(jīng)營管理活動，以及財務(wù)關(guān)系存在緊密關(guān)聯(lián)性的管理工作，和企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理之間存在緊密的關(guān)聯(lián)性，涉及籌資的管理、投資的管理以及資金的使用管理以及資金的分配等多個方面的內(nèi)容，因此是一項綜合性管理的模式。物業(yè)管理公司中的財務(wù)管理部門是一個十分重要的部門，和其他的不同部門之間存在密切而重要的關(guān)聯(lián)性，財務(wù)管理本身用于物業(yè)管理公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理，需要對資產(chǎn)負責，并且對資產(chǎn)進行相對應(yīng)的商業(yè)活動的控制。財務(wù)管理工作中涉及的內(nèi)容豐富，涉及的范圍廣泛，在財務(wù)管理的過程中，能夠了解到物業(yè)管理公司的實際發(fā)展情況、發(fā)展的問題以及信息的一些關(guān)鍵效果，體現(xiàn)出極強的綜合性。也就是說，通過財務(wù)管理的工作效果，能夠在一定程度上反映出物業(yè)管理公司的生產(chǎn)運行情況、資金的流動特點以及資金的應(yīng)用問題，因此需要加強物業(yè)管理公司的財務(wù)管理工作，建立更加完善的財務(wù)管理工作體系，構(gòu)建先進的管理模式。也正是通過加強財務(wù)管理的工作，才能夠讓物業(yè)管理公司中的資金使用效果最大化，也能夠要有計劃地組織開展物業(yè)管理公司的經(jīng)營活動，使管理的職能得到發(fā)揮，使其作用得到體現(xiàn)，讓財務(wù)管理的內(nèi)容更加準確，管理工作更加標準，也能夠獲得更好的財務(wù)管理結(jié)果。

對此，需要物業(yè)管理公司能夠結(jié)合實際情況去建立資產(chǎn)的明細賬目以及相對應(yīng)的資產(chǎn)卡片，這樣就能夠更加及時地發(fā)現(xiàn)在物業(yè)管理公司發(fā)展過程中資產(chǎn)的變化情況以及相對應(yīng)的一些管理問題。如果出現(xiàn)問題，就可以將其進行及時的報修，防止出現(xiàn)各個部門之間溝通不及時而導(dǎo)致出現(xiàn)的賴賬問題。在建立資產(chǎn)卡片的過程中，要對資產(chǎn)的詳細資料進行建立，同時還需要記錄下資產(chǎn)的驗收情況，以及維修和報廢等情況，將其中的一份交由財務(wù)部門管理，按照資產(chǎn)分類的原則來對其進行保存，使物業(yè)管理公司發(fā)展過程中的資產(chǎn)情況得到充分的明確，為后續(xù)的管理工作開展提供方便。

二、物業(yè)管理公司財務(wù)管理中的問題

（一）資金運營存在缺陷

在我國，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展的過程中，表現(xiàn)出規(guī)模較小，而可使用的資金較少的特點，但是他們在開展的管理工作中會受到委托管理的要求，需要管理大額的資產(chǎn)，因此在實際管理的過程中，會表現(xiàn)出風險較大以及承擔的責任更大的特點，這就會在一定程度上導(dǎo)致物業(yè)管理公司獲得的盈利效果相對比較差。也正是受到這些方面因素的影響，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在籌資環(huán)節(jié)的信貸能力相對比較差，同時又缺乏政府方面的支持，導(dǎo)致整體的融資會比較困難，這就會導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)整體的資金比較短缺，而物業(yè)管理企業(yè)又會根據(jù)物業(yè)合同來提供相應(yīng)的服務(wù)，也會支付公共部分的設(shè)備設(shè)施維修管理費用、綠化保潔費用、小區(qū)內(nèi)的垃圾清運費用，以及物業(yè)管理部門人員的薪酬資金。此外還會代收代繳小區(qū)內(nèi)房屋的租金以及水電費用等，這就會導(dǎo)致物業(yè)管理員企業(yè)在發(fā)展過程中需要承擔豐富多樣的資金流出，同時還要面臨業(yè)主不按時繳納物業(yè)管理費用，甚至是長期拖欠物業(yè)管理費用的特殊的現(xiàn)象。在企業(yè)發(fā)展過程中，就可能會出現(xiàn)某些物業(yè)管理公司直接忽視國家方面的制度管理要求而設(shè)置小金庫的現(xiàn)象，或者是有一些物業(yè)管理公司可能會違反法律方面的規(guī)定使用資金用于改善公司的經(jīng)營環(huán)境，這進一步導(dǎo)致物業(yè)管理公司的資金流動效果無法保障。如果物業(yè)管理公司的資金流動受到了影響，就會導(dǎo)致原本就存在資金緊張問題的物業(yè)管理公司的發(fā)展更加不理想，使其在經(jīng)營過程中出現(xiàn)了其他方面的問題。

（二）缺乏財務(wù)管理制度

當前我國的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)中，會發(fā)現(xiàn)存在財務(wù)管理制度尚不健全的特點，在具體的管理工作中還會存在企業(yè)執(zhí)行不同會計制度的現(xiàn)象。實際中，我國為了規(guī)范物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的一些行為，已經(jīng)為其列出了一些內(nèi)部財務(wù)制度，在制定過程中的參照法律基礎(chǔ)和依據(jù)。但在這些法律制度的執(zhí)行過程中，還會存在內(nèi)部制度的混亂的問題和現(xiàn)象，有一些物業(yè)管理公司可能會采取事業(yè)單位的財務(wù)會計核算制度，而有一些會執(zhí)行旅游或者是飲食服務(wù)行業(yè)的財務(wù)會計核算制度，還有一些會按照施工和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)會計核算制度進行管理。這就會導(dǎo)致在對物業(yè)管理公司進行管理時，無法準確地去了解其財務(wù)的資金狀況、財務(wù)方面存在的一些問題。正是由于物業(yè)管理公司中的財務(wù)管理制度的不完善和不規(guī)范，導(dǎo)致相關(guān)的財務(wù)會計工作人員在具體處理財務(wù)工作時存在極大的差異性，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)的財務(wù)狀況以及行業(yè)的經(jīng)營成果無法得到及時的統(tǒng)計和比較，更加無法為物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展保駕護航。

（三）缺乏內(nèi)部控制體系

物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制制度，一般要讓企業(yè)的管理人員以及企業(yè)中其他的所有員工來共同參與到其中，達到內(nèi)部控制的要求和目標。開展物業(yè)管理公司內(nèi)部控制工作最主要的目標是要讓企業(yè)中的一些活動得到順利的控制，使企業(yè)中的物業(yè)管理行為的開展更加科學合理。這種內(nèi)部控制體系的構(gòu)建，不僅僅能夠讓物業(yè)管理公司的財產(chǎn)安全得到保障，防止在物業(yè)管理公司發(fā)展過程中出現(xiàn)的經(jīng)營管理風險，同時也能夠讓物業(yè)管理公司中的各種信息采集更加及時和準確，獲得完整的信息資料內(nèi)容，將其進行詳細的整理和科學的歸類，之后進行儲存和保管，讓物業(yè)管理公司的生產(chǎn)經(jīng)營情況得到進一步的了解，并將其提供給物業(yè)管理公司的管理人員，為后續(xù)的經(jīng)營管理工作的開展和決策的執(zhí)行提供方便，幫助管理人員及時發(fā)現(xiàn)在物業(yè)管理公司發(fā)展中出現(xiàn)的各種問題，對其進行解決，使各部分獲得的信息準確性更高。但是有一些物業(yè)管理公司在發(fā)展的過程中，并沒有關(guān)注內(nèi)部控制體系構(gòu)建的重要價值，導(dǎo)致雖然構(gòu)建了內(nèi)控的制度，但是制度太過于表面化，也沒有得到科學的貫徹落實和執(zhí)行，讓制度的監(jiān)督效果不理想，在具體的審計工作中，就會出現(xiàn)內(nèi)部審計工作職能弱化和審計效果不理想的問題，還會導(dǎo)致物業(yè)管理公司的財務(wù)管理體系太過混亂，直接影響財務(wù)管理成果。

三、物業(yè)管理公司財務(wù)管理優(yōu)化策略

（一）強化企業(yè)資金管理，降低財務(wù)風險

在物業(yè)管理公司的發(fā)展過程中，應(yīng)當明確財務(wù)管理工作會涉及不同的環(huán)節(jié)和內(nèi)容，其中資金的管理是十分重要的一個方面，也是財務(wù)管理的核心。在開展財務(wù)管理的過程中，就需要先將資金部分進行集中的妥善管理和保存，這樣就能夠有效地防范在物業(yè)管理公司發(fā)展過程中產(chǎn)生的財務(wù)風險問題，比如說通過對物業(yè)管理公司中的資金進行集中的管理，能夠防止相關(guān)的財務(wù)管理工作人員使用公司賬戶中的閑散資金用作其他的用途而導(dǎo)致出現(xiàn)問題時無法獲得資金，影響到資金的利用效果。通過開展集中管理的模式和工作，能夠讓物業(yè)管理公司中的閑散資金的效果得到體現(xiàn)，比如說將物業(yè)管理公司中的一部分閑散資金用于對外投資環(huán)節(jié)，就可以從中獲得一些中短期的收益，讓物業(yè)管理公司的資金更加充足。同時，物業(yè)管理公司還需要結(jié)合實際情況，去制定更加科學合理、完善詳細的營運資金預(yù)算規(guī)劃體系，要對公司發(fā)展過程中不同的年度以及月度甚至周度的情況，進行資金的預(yù)算分析和編制，并根據(jù)預(yù)算編制的結(jié)果來對不同部門實際管理和發(fā)展工作中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量進行合理的控制，還要對資金預(yù)算的實際狀況進行詳細的分析、跟蹤以及考核，了解資金的實際控制結(jié)果，讓資金預(yù)算的作用得到充分的體現(xiàn)。這樣才能夠更好地保障物業(yè)管理公司在發(fā)展中的營運資金管理成效，降低在企業(yè)資金管理過程中存在的風險，保障企業(yè)的營運和盈利能力，拓寬企業(yè)的融資渠道，讓物業(yè)管理公司實現(xiàn)更加長遠的發(fā)展。

（二）完善財務(wù)管理制度，強化管理責任

在我國物業(yè)管理工作的開展有一定的規(guī)律可循，但是物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)仍然是一個新興的行業(yè)，在實際物業(yè)管理的會計核算工作中，企業(yè)就無法去吸收一些先進企業(yè)的會計管理制度經(jīng)驗，在開展財務(wù)管理工作時會盲目自由，工作人員只能夠根據(jù)自己的實際工作經(jīng)驗來思考財務(wù)管理制度體系的構(gòu)建思路和方法。而當前現(xiàn)有的會計制度中，指導(dǎo)意見可能還存在一定落后性，這就需要物業(yè)管理公司在發(fā)展的過程中，能夠正確了解并分析和看待相應(yīng)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)特點，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建和企業(yè)自身的情況更加匹配的內(nèi)部財務(wù)管理制度體系，用于規(guī)范財務(wù)管理的各項行為。在具體管理過程中，針對物業(yè)管理公司的非流動負債、營業(yè)收入以及成本費用的核算等方面的內(nèi)容，要和其他的產(chǎn)業(yè)體現(xiàn)出差異性，要將物業(yè)管理公司的財務(wù)數(shù)據(jù)定期的報告給企業(yè)直接負責的業(yè)主，從而使財務(wù)數(shù)據(jù)去的透明度更高，讓財務(wù)數(shù)據(jù)可參考性更強。另外，在物業(yè)管理公司的發(fā)展過程中，他們會承接各種各樣的委托經(jīng)營業(yè)務(wù)，因此在開展會計核算管理工作時，就需要體現(xiàn)出資產(chǎn)核算的及時性以及真實性和準確性，客觀地反映出物業(yè)管理公司的每一筆經(jīng)濟業(yè)務(wù)的具體特點和狀況，讓物業(yè)管理公司內(nèi)部財務(wù)管理制度體系更加規(guī)范，也和實際的發(fā)展需求更加匹配。

（三）建立內(nèi)部控制體系，提高管理效果

首先，在物業(yè)管理公司開展內(nèi)部控制時，要重視針對實物資產(chǎn)的控制，可以采取定期清查以及限制接近控制兩種方式。其中采取限制接近控制方式，主要就是要求物業(yè)管理公司中的工作人員，不要隨意接近公共區(qū)域內(nèi)的一些大型機器設(shè)備，從而使物業(yè)管理公司所控制的一些實物資產(chǎn)的安全性得到保障，防止由于工作人員隨意接觸而導(dǎo)致相關(guān)的資產(chǎn)和設(shè)備運行受到影響，讓資產(chǎn)的安全性產(chǎn)生變化。另外是需要針對物業(yè)管理企業(yè)中的實物資產(chǎn)進行定期的清點，了解實物資產(chǎn)的管理控制情況，確保物業(yè)管理公司中賬面上的數(shù)據(jù)內(nèi)容和實際的數(shù)據(jù)內(nèi)容能夠相互保持一致。而如果發(fā)現(xiàn)賬面記載的內(nèi)容和實際記載的內(nèi)容存在不符合的現(xiàn)象，則需要對其原因進行查明，并安排工作人員來對其進行妥善的處理。

其次，物業(yè)管理公司開展內(nèi)部控制工作時，要遵循不相容職務(wù)相互分離的基本原則。由于很多物業(yè)管理公司是規(guī)模比較小的企業(yè)，他們在機構(gòu)以及部門的設(shè)計過程中，就會更加偏向于簡單的模式，在不同的崗位上也希望能夠安排更少的人員，這就可能會出現(xiàn)一人多崗的局面。而在這其中，有一些崗位你在工作的內(nèi)容上可能會存在沖突，尤其是在財務(wù)部門中，會計和出納是不相容的職務(wù)，因此必須要安排兩個不同的人員來負責相關(guān)的工作內(nèi)容，防止物業(yè)管理公司的利益遭受侵害的現(xiàn)象產(chǎn)生。

最后，物業(yè)管理公司需要執(zhí)行授權(quán)批準的控制原則。這也就是說，要針對物業(yè)管理公司內(nèi)部部門的人員，進行經(jīng)濟業(yè)務(wù)的不同權(quán)限控制，由不同的人員來控制不同的工作，防止在企業(yè)中出現(xiàn)一人獨大的現(xiàn)象，或者是人員隨意濫用職員的現(xiàn)象。而如果在物業(yè)管理公司中發(fā)現(xiàn)處置廢品的數(shù)額超過了部門的批準權(quán)限原則時，需要對其進行更高部門的批準，之后開展經(jīng)濟業(yè)務(wù)，體現(xiàn)出內(nèi)部控制管理的重要作用。

四、結(jié)束語

總而言之，在物業(yè)管理公司的發(fā)展過程中，會涉及多元化的內(nèi)容。本文針對物業(yè)管理公司中存在的財務(wù)管理問題，進行了更加全面細致的分析，了解了其中存在問題的主要根源和影響因素，并采取了有效的方法來對其加以管理，達到了對癥下藥的目標。在這個過程中，要盡量關(guān)注物業(yè)管理公司的資金控制以及財務(wù)管理制度的建設(shè)和完善，構(gòu)建和實際情況更加匹配的財務(wù)內(nèi)控制度體系，使物業(yè)管理公司的管理效益得到提高，服務(wù)的質(zhì)量得到提高，讓物業(yè)管理公司中的各項工作順利開展，促進產(chǎn)業(yè)的長期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，為業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)、周到的服務(wù)。