房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題及對策研究探討

陳書香

（廈門海投房地產(chǎn)有限公司，福建 廈門 361000）

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部實施有效的資金管理價值和意義非常的巨大，不僅能夠提升確保各項資金都能得到合理利用，而且能夠提升資金的使用效率，最為關(guān)鍵的是能夠降低財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的概率，及時發(fā)現(xiàn)資金管理中存在的風(fēng)險，及時將潛在的危害處理掉。鑒于資金管理的重要性，房地產(chǎn)企業(yè)一定要引起足夠的重視，利用各種有效的方法來推動資金管理的順利實施，為房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展保駕護(hù)航。

一、房地產(chǎn)資金管理的特點

房地產(chǎn)資金管理具有以下兩個明顯的特點：第一，資金需求量大。由于房地產(chǎn)項目投資的周期很長，在項目運(yùn)作的過程中會涉及大量的資金，不僅項目開發(fā)階段需要大量資金，在后期銷售階段也需要大量的資金。對資金的高需求，就意味著資金管理的難度很大，在資金管理的過程中就有必要把控好各個環(huán)節(jié)，以此才能提升資金的最大價值。同時，資金的期限較長，房地產(chǎn)項目的建設(shè)花費(fèi)的時間比較長，最短也三四年，這就導(dǎo)致對資金的占用時間比較長，并不能在短期內(nèi)獲得回報，而在這期間，房地產(chǎn)企業(yè)其他日常業(yè)務(wù)、其他開發(fā)項目也在同步進(jìn)行，較長的資金占用期限容易加大企業(yè)資金周轉(zhuǎn)失靈風(fēng)險。第二，資金變現(xiàn)難度較大。房地產(chǎn)投資的項目都屬于不動產(chǎn)，在建設(shè)的過程中會受到外界因素的影響，不能明確變現(xiàn)的情況，有些房產(chǎn)能夠在很短時間內(nèi)銷售出去，有些房產(chǎn)常年銷售不出去，嚴(yán)重情況下還會出現(xiàn)爛尾樓的情況。如果企業(yè)將大部分資金都投入在了不動產(chǎn)中，一旦資金鏈出現(xiàn)了問題，就很影響到整個企業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

（一）資金管理的機(jī)制有待完善

要想資金管理工作能夠有序地進(jìn)行，就需要完善的資金管理機(jī)制作為支撐。但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部還沒有制定出完善的資金管理機(jī)制，導(dǎo)致資金管理很容易出現(xiàn)混亂，導(dǎo)致資金管理中存在的巨大風(fēng)險。首先，管理責(zé)任不明確。沒有明確各個部門的責(zé)任，導(dǎo)致各項資金的管理計劃沒有按時完成，且資金管理的效率一直較為低下。其次，信息披露機(jī)制、監(jiān)督審查制度也有待完善。部分房地產(chǎn)的資金監(jiān)管制度形同虛設(shè)，資金監(jiān)管人員不僅沒有風(fēng)險意識，而且也不能及時發(fā)現(xiàn)資金管理中潛存的問題，沒有合理有效的分析資金結(jié)構(gòu)，不能對資金進(jìn)行科學(xué)的管理，很容易出現(xiàn)資金沉沒成本。與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)有其自身的特殊性，不僅投資的周期比較長，而且涉及的投資金額也比較大，一旦資金管理機(jī)制不完善，就很影響到各項資金的合理分配，嚴(yán)重情況下還會導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)，造成不可挽回的損失。

（二）資金的使用不合理

企業(yè)在使用資金之前沒有科學(xué)的計劃，隨意的投資項目，并且對籌集起來的資金也不能用在刀刃上，經(jīng)常出現(xiàn)拆東墻補(bǔ)西墻的現(xiàn)象，影響到企業(yè)內(nèi)部整個資金鏈的有效使用。再加上，房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金身上的難度就比較大，且籌措資金的渠道也相對比較單一，大部分企業(yè)都是依靠銀行貸款來籌措資金。最關(guān)鍵的是，對籌集起來的資金沒有做到?？顚Ｓ茫陧椖客顿Y上缺乏有效的評估，在項目投資上存在很大的盲目性，這樣就很容易造成資金流失，嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金正常運(yùn)作，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，很有可能會導(dǎo)致投資項目停工。

（三）全面預(yù)算管理有所缺失

為了做好資金管理的工作，就應(yīng)該要重視全面預(yù)算管理，提前做好資金的使用規(guī)劃方案。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部對全面預(yù)算管理工作的重視度還不夠，特別是在預(yù)算執(zhí)行方面還不到位，沒有嚴(yán)格按照要求來監(jiān)督預(yù)算管理的各項工作，導(dǎo)致預(yù)算管理工作流于形式，不能將預(yù)算管理的各項措施真正落到實處。由于預(yù)算管理工作有所缺失，很容易出現(xiàn)隨意使用資金的情況，特別是相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)干部，經(jīng)常隨意地使用資金，并且對資金的成本概念也沒有了解清楚，在資金使用上缺乏風(fēng)險意識。還需要注意的是，在資金審批方面也沒有按照規(guī)范要求來操作，審批時沒有對實際情況進(jìn)行核查就隨意批準(zhǔn)。同時，在制定預(yù)算管理方案時也沒有綜合考慮各方面因素，導(dǎo)致預(yù)算方案的可行性不高。

（四）資金管理的信息化程度不夠

在信息化高速發(fā)展的時代，房地產(chǎn)在資金管理上面也應(yīng)該要與時俱進(jìn)，積極引進(jìn)各種先進(jìn)的管理技術(shù)，借助信息技術(shù)來提升資金的管理的效果。但是，房地產(chǎn)企業(yè)對資金管理的現(xiàn)代化技術(shù)應(yīng)用程度并不高，很多的財務(wù)人員還是沿用傳統(tǒng)的管理模式，對新技術(shù)和新方法的使用程度不深，沒有從思想上意識到信息技術(shù)對資金管理起著積極的推動作用。再加上，財務(wù)人員的這整體水平不高，不能熟練地掌握各種先進(jìn)的資金管理技術(shù)，自身的工作能力與實際工作需求不匹配，不能滿足資金管理工作的各項需求。

三、解決對策

（一）完善資金管理的機(jī)制

完善的資金管理機(jī)制能夠為各項資金管理工作的開展提供依據(jù)，能夠全面提升資金管理的有效性和時效性?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中首要任務(wù)就是完善資金管理機(jī)制，在建立資金管理機(jī)制時不僅需要考慮到自身發(fā)展的實際情況，而且還應(yīng)該要考慮到制度的可實施性和可操作性，完善資金管理機(jī)制可以從以下幾方面入手：第一，明確資金管理的責(zé)任。要將資金管理的責(zé)任進(jìn)行細(xì)化，明確各個部門、各個崗位的具體職責(zé)，將具體的管理任務(wù)落實到個人頭上，確保所有的人員都能各司其職，共同推動資金管理工作的有效進(jìn)行。并且，應(yīng)該要明確資金管理人員的權(quán)限，由財務(wù)部門要統(tǒng)一對資金管理人員進(jìn)行管理，每一位管理人員都應(yīng)該要清楚自身肩負(fù)的職責(zé)和義務(wù)，以免出現(xiàn)管理缺位的情況，保障資金管理工作能夠有序進(jìn)行，以此才能全面提升資金管理的水平。第二，建立信息披露制度。信息披露制度的建立對資金的管理起著積極的作用，有必要對信息披露的內(nèi)容進(jìn)行明確。最為關(guān)鍵的是相關(guān)的人員應(yīng)該要按照要求及時地將信息內(nèi)容客觀真實的反映出來，從根本上來確保資金管理的規(guī)范性、有效性。第三，完善監(jiān)督機(jī)制。資金監(jiān)督機(jī)制的建立是為了能夠全面把控資金使用的全過程，把控好每一筆資金使用的方向和配置情況，在明確資金動向的同時，能夠把控好資金管理的各個環(huán)節(jié)，避免出現(xiàn)徇私舞弊或是私自挪用公款的情況。企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該要積組建資金監(jiān)督審查小組，小組的主要任務(wù)是為了對專項資金進(jìn)行監(jiān)督和審查，及時的發(fā)現(xiàn)資金使用過程中違規(guī)的行為，并及時上報給有關(guān)部門。應(yīng)該要賦予審查監(jiān)督小組監(jiān)督管理的權(quán)利，并確保該小組工作的獨立性，不會受到其他部門或是個人的影響，直接向最高領(lǐng)導(dǎo)匯報。第四，建立獎懲機(jī)制。為了發(fā)揮出資金管理人員的積極性和主動性，有必要構(gòu)建激勵機(jī)制，在績效管理中應(yīng)該要將資金管理最為一項重要指標(biāo)，提升資金管理人員的責(zé)任感和使命感，能夠全身心地投入到資金管理工作中來。需要注意的是，制度建立完成以后并不代表著一成不變，而是應(yīng)該結(jié)合資金管理的實際需求，不斷調(diào)整和優(yōu)化資金管理的機(jī)制，確保制度制定的彈性。

（二）提高資金的使用效率

為了規(guī)范資金的使用，就應(yīng)該要按照專款專用的要求來執(zhí)行，避免出現(xiàn)盲目投資的行為。提前做好資金使用的規(guī)劃方案，合理的來對各項資金的使用情況進(jìn)行安排，要在確保資金安全的前提下，來提升資金的使用效率，發(fā)揮出資金的最大價值。同時，應(yīng)該要將閑置資金利用起來。要及時地歸還短期的貸款，要將多余的資金用來歸還短期貸款，這樣能夠減少資金的占用成本，并及時歸還貸款成本高的資金。在資金充足的情況下可以購買投資理財產(chǎn)品，建議購買比銀行利率高的保本理財產(chǎn)品，這樣不僅能夠降低資金的使用成本，而且能夠靈活的使用資金。需要注意的是，企業(yè)應(yīng)該要拓寬融資渠道，實施多元化的融資。房地產(chǎn)企業(yè)一般融資比較困難，企業(yè)應(yīng)該要發(fā)揮出自身資源的價值，利用多元化的融資方式，確保企業(yè)內(nèi)部資金能夠運(yùn)轉(zhuǎn)正常。首先，可以利用權(quán)益資金來進(jìn)行融資。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要對投資項目的可行性進(jìn)行研究，并做好項目的詳細(xì)預(yù)算，采取一切必要的措施來吸收更多的資本投資。其次，積極推進(jìn)項目實施的進(jìn)度。剛地產(chǎn)項目建設(shè)完成后，要盡快獲得銷售許可證，利用銷售的環(huán)節(jié)及時回款。銷售部門應(yīng)該要提前找好銷售的客戶，同時與銀行做好貸款的銜接工作，以便于通過銷售資金能夠盡快回籠。最后，利用外部融資的方式。企業(yè)應(yīng)該要爭取到更多的投資，與其他信托企業(yè)合作，以便于能夠獲得低成本且高額度的授信額度貸款。

（三）加強(qiáng)全面預(yù)算管理

在項目實施之前應(yīng)該要做好資金預(yù)算管理工作，對各方面因素進(jìn)行綜合考量，依據(jù)實際需求來制定出資金預(yù)算管理方案，方案制定好以后嚴(yán)格按照方案的要求來執(zhí)行，提升各項資金的使用效率，避免出現(xiàn)資金浪費(fèi)的現(xiàn)象。同時，完善全面預(yù)算管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要重視全面預(yù)算管理工作，將各項全面預(yù)算管理的措施都能落實到位，要成立專門的全面預(yù)算管理部門，該部門的主要工作是負(fù)責(zé)預(yù)算的編制、審核、控制、調(diào)整以及分析等內(nèi)容。最為重要的是各個部門應(yīng)該要配合好全面預(yù)算管理工作，各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)該要按照預(yù)算總目標(biāo)來執(zhí)行，并結(jié)合自身部門的特點來落實各項預(yù)算工作。對資金進(jìn)行合理的預(yù)算，不僅能夠提升資金的使用效率，而且還能夠降低資金的使用風(fēng)險，這就要求企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該要先制定出合理的資金預(yù)算方案。預(yù)算方案的制定不僅需要考慮到資金預(yù)算的收入，還應(yīng)該要考慮到資金的支出。在制定方案時管理層應(yīng)該要起到很好的指引作用，確保資金預(yù)算管理方案的全面性，應(yīng)該要賦予項目負(fù)責(zé)人一定的管理權(quán)限，提升預(yù)算方案的執(zhí)行力度。在對預(yù)算方案執(zhí)行的過程中，應(yīng)該要全面的跟蹤檢查各個環(huán)節(jié)資金使用的情況，并及時的分析實際使用的資金與預(yù)算資金存在的差異，一旦差異過大要及時調(diào)整方案，及時對方案進(jìn)行改進(jìn)，提升預(yù)算執(zhí)行方案的有效性。預(yù)算部門要及時修正資金使用不合理的情況，確保預(yù)算方案能夠有效實施，以便于能夠有效控制各項資金使用的流程，使得企業(yè)的財務(wù)管理工作能夠?qū)τ谄髽I(yè)的業(yè)務(wù)活動做到及時了解，以及信息的及時掌握，最終通過對于業(yè)務(wù)信息的合理分析，從而實現(xiàn)對于業(yè)務(wù)活動的合理控制與計劃，最終保證房地產(chǎn)企業(yè)項目的順利完成，保證企業(yè)資金的高效率管理。還需強(qiáng)調(diào)的一點是，要監(jiān)督好各項資金的使用情況，對資金使用的全過程進(jìn)行調(diào)查和監(jiān)督。在檢查時要對資金報表的情況進(jìn)行仔細(xì)核查，一旦發(fā)現(xiàn)由異常情況要及時反應(yīng)，并采取相應(yīng)的處理措施，盡量降低資金的使用風(fēng)險。

（四）加強(qiáng)資金管理的信息化程度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要意識到信息技術(shù)對資金管理所起的重要作用，依據(jù)自身發(fā)展的實際情況，不斷強(qiáng)化信息技術(shù)在資金管理中的應(yīng)用程度。引進(jìn)先進(jìn)的管理技術(shù)，包括大數(shù)據(jù)技術(shù)、財務(wù)管理系統(tǒng)等，在必要的情況下及時購買先進(jìn)的設(shè)備和軟件，用來支持資金管理工作。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要加大信息技術(shù)的開發(fā)力度，爭取開發(fā)出適合自身實際情況的財務(wù)信息管理系統(tǒng)，利用現(xiàn)代信息技術(shù)來及時傳遞各項資金管理的信息，提升信息傳遞的及時性，打破資金管理在空間和時間上的限制。特別是資金管理人員應(yīng)該要加大對信息技術(shù)的使用力度，在日常工作中要主動地借助信息化管理技術(shù)來完成各項工作，提升資金核算的精準(zhǔn)性。最為關(guān)鍵的是，要構(gòu)建完善的信息儲存系統(tǒng)，將有關(guān)資金管理的各項信息儲存到信息庫中，確保管理人員能夠及時參考。需要注意的是，為了提升資金管理的安全性，有必要加強(qiáng)對信息化建設(shè)的安全管理，設(shè)置系統(tǒng)的訪問權(quán)限。對重要的資金信息加密，不同的管理人員應(yīng)該要設(shè)置不同的權(quán)限，以便于相關(guān)工作人員能夠隨時搜集相關(guān)的信息，提升資金管理的整體效果。企業(yè)應(yīng)該要加強(qiáng)對資金管理人員的培訓(xùn)力度，定去組織培訓(xùn)，在培訓(xùn)時除了重點講解有關(guān)資金管理相關(guān)內(nèi)容外，還應(yīng)該要注重對信息技術(shù)的講解，確保資金管理人員能夠及時掌握新的管理技術(shù)，熟練使用各種先進(jìn)的軟件，以便于能夠滿足各項實際工作的需求，提升資金管理的質(zhì)量。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中，首先，應(yīng)該要制定完善的資金管理機(jī)制；其次，在提高資金使使用率的同時，完善全面預(yù)算管理工作；最后，加強(qiáng)資金管理的信息化建設(shè)，以此才能全面提升資金管理的效果，推動房地產(chǎn)企業(yè)不斷向前發(fā)展。