房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理實(shí)踐與探討

高旭剛

（山東海亮房地產(chǎn)開發(fā)公司，山東 濟(jì)南 250000）

一、引言

自1998年實(shí)行住房制度改革，我國房地產(chǎn)業(yè)已有20多年的歷史。在我國房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生變化及國家宏觀調(diào)控水平不斷提升的背景下，我國房地產(chǎn)開發(fā)由注重規(guī)模轉(zhuǎn)向了注重質(zhì)量。如何有效地實(shí)施全面預(yù)算管理，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵，也是提高企業(yè)經(jīng)營管理水平的關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理概述及必要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理概述

經(jīng)營業(yè)務(wù)預(yù)算是將企業(yè)日常業(yè)務(wù)活動(dòng)緊密聯(lián)系在一起的一種經(jīng)營活動(dòng)預(yù)算，主要包括總投資規(guī)模的估算、土地征收的前期預(yù)報(bào)、分期審批、項(xiàng)目資金的預(yù)估等。在開展項(xiàng)目活動(dòng)前，要做好項(xiàng)目的前期預(yù)算，對(duì)項(xiàng)目的執(zhí)行與調(diào)整進(jìn)行及時(shí)的監(jiān)控與評(píng)價(jià)，保證項(xiàng)目在預(yù)算期內(nèi)達(dá)到預(yù)定目標(biāo)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的必要性

第一，提高房地產(chǎn)企業(yè)資源利用率。房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理是指在企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)指導(dǎo)下，以經(jīng)營為本，以財(cái)務(wù)管理為基礎(chǔ)，按照整體計(jì)劃，最大限度地利用資源。把預(yù)算管理納入企業(yè)的方方面面，對(duì)企業(yè)的資源進(jìn)行細(xì)致的分析與分配。

第二，有效促進(jìn)資金快速回籠、預(yù)防資金鏈斷裂。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營通常需要大量流動(dòng)資金的支持，若不能及時(shí)、高效地周轉(zhuǎn)資金，不但會(huì)給企業(yè)的運(yùn)營造成巨大的損失，還會(huì)對(duì)企業(yè)的健康與可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須保證短期資金周轉(zhuǎn)，保證企業(yè)在短期內(nèi)有足夠的流動(dòng)資金?？茖W(xué)有效的全面預(yù)算管理可以使企業(yè)在短期內(nèi)迅速、高效、順暢地周轉(zhuǎn)資金。

第三，提高自身抵御內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)的能力。近幾年，市場(chǎng)競爭日益加劇，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著政府調(diào)控、市場(chǎng)環(huán)境多變、自身業(yè)務(wù)流程控制、資金鏈斷裂、工程質(zhì)量安全等多方面的問題。為了在市場(chǎng)中立足，房地產(chǎn)企業(yè)需要提高自身抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算管理時(shí)，需要根據(jù)自身所處的內(nèi)外部環(huán)境和發(fā)展戰(zhàn)略，提高抵御內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)的能力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

（一）沒有形成預(yù)算管理體系

近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)大多采取了粗放型的管理方式，行業(yè)的蓬勃發(fā)展掩蓋了其自身的缺陷，造成預(yù)算管理流于形式。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然已經(jīng)建立了預(yù)算體系，但是僅僅用于企業(yè)的年度預(yù)算，與行業(yè)特性不符。因?yàn)橐恍┕こ躺婕暗馁M(fèi)用很大，會(huì)對(duì)企業(yè)的資金造成很大的影響,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)有工程預(yù)算但是缺少整體預(yù)算，或者工程預(yù)算與企業(yè)年度預(yù)算相分離的情況。這些都是由于企業(yè)忽視了對(duì)預(yù)算的管理，對(duì)整體預(yù)算缺乏理解，只是將其作為一項(xiàng)簡單的工作來完成，最終預(yù)算缺乏權(quán)威性。在管理層看來，工程預(yù)算就是對(duì)工程的利潤進(jìn)行估算，而企業(yè)的預(yù)算僅僅是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的估算。導(dǎo)致預(yù)算管理并不能有效地指導(dǎo)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期的戰(zhàn)略目標(biāo)，反而增加了運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

（二）員工全面預(yù)算管理意識(shí)薄弱

企業(yè)下達(dá)了預(yù)算任務(wù)后，所有的資金都?xì)w財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)。由于其他部門的不配合及對(duì)預(yù)算管理的錯(cuò)誤認(rèn)知，通常情況下，財(cái)務(wù)部門只能根據(jù)往年的情況調(diào)整本年度的目標(biāo)。最終的全面預(yù)算則主要是由財(cái)務(wù)部門制定，其他部門的參與有效性不強(qiáng)。當(dāng)資金和預(yù)算發(fā)生沖突時(shí)，其他部門就會(huì)把責(zé)任推到財(cái)務(wù)部門身上，導(dǎo)致各個(gè)部門之間發(fā)生矛盾，各個(gè)部門之間的協(xié)作效能無法得到有效的發(fā)揮，這對(duì)企業(yè)的發(fā)展是非常不利的。

（三）科學(xué)管理體系與管理制度的缺失

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)還沒有形成一套完善的全面預(yù)算管理制度，而且所采取的管理制度也不夠科學(xué)。與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)要復(fù)雜得多。雖然是獨(dú)立開發(fā)的，但是其存在較強(qiáng)的復(fù)雜性，相比其他企業(yè)有很大的差別，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在制度建設(shè)過程中阻礙較大。我國房地產(chǎn)企業(yè)不同的發(fā)展階段有不同的預(yù)算管理需求，固定的預(yù)算管理目標(biāo)并不能完全適應(yīng)所有的房地產(chǎn)企業(yè)。然而，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)都缺少符合自身發(fā)展情況且科學(xué)合理的預(yù)算管理體系與管理制度。

（四）缺乏有效的監(jiān)督和反饋機(jī)制

在企業(yè)的全面預(yù)算管理中，要構(gòu)建一個(gè)完善的預(yù)算執(zhí)行授權(quán)機(jī)制。但是，當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的審批權(quán)限種類繁多，給實(shí)際工作帶來了一定的負(fù)面影響。管理人員在解決實(shí)際問題時(shí)，往往是基于自身的經(jīng)歷，而這種處理方式具有很強(qiáng)的主觀性，并且在某種程度上也會(huì)影響到執(zhí)行效果。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施預(yù)算管理時(shí)，常常把編制工作擺在首位，而執(zhí)行過程中的監(jiān)督力度不大。預(yù)算目標(biāo)的分析、匯總和編制都是預(yù)算執(zhí)行中比較重要的環(huán)節(jié)。只有加強(qiáng)監(jiān)督，才能確保財(cái)務(wù)預(yù)算的順利執(zhí)行。例如，預(yù)算管理中數(shù)據(jù)匯總出現(xiàn)疏漏，從而造成預(yù)算的不準(zhǔn)確，這也會(huì)對(duì)以后的工作造成影響。此外，在預(yù)算管理和控制方面也存在一些缺陷。在事先控制中沒有制定好相關(guān)的防范措施，導(dǎo)致經(jīng)常在事中或事后發(fā)現(xiàn)問題才處理，往往造成工程進(jìn)度延遲。

（五）全面預(yù)算編制依據(jù)不充分

在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中，都必須對(duì)其進(jìn)行全面預(yù)算管理。預(yù)算編制是企業(yè)預(yù)算管理的重要內(nèi)容，是影響企業(yè)預(yù)算管理工作質(zhì)量的重要因素。但現(xiàn)實(shí)中，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行全面預(yù)算時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)一些不科學(xué)的現(xiàn)象，如預(yù)算過于理想化，僅憑企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和過分夸大的可行性，沒有把地理位置、市場(chǎng)需求等因素考慮在內(nèi)，這就造成了現(xiàn)實(shí)和預(yù)算指標(biāo)之間的巨大差異，從而削弱了全面預(yù)算的可預(yù)測(cè)性。

（六）業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)之間的融合不夠全面

企業(yè)的財(cái)務(wù)盈利狀況最能反映企業(yè)的運(yùn)營狀況，但是財(cái)務(wù)收益并不是最能反映企業(yè)運(yùn)營狀況的最可靠指標(biāo)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金的周轉(zhuǎn)速度直接關(guān)系到其能否繼續(xù)發(fā)展。運(yùn)用杜邦分析法對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)進(jìn)行全面的分析，可以看出，快速的資金流動(dòng)可以有效地提高利潤。所以，企業(yè)的管理者必須把注意力集中在資本的周轉(zhuǎn)率和內(nèi)部回報(bào)率上，更要關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營計(jì)劃。只有這樣，全面預(yù)算方案才能更好地執(zhí)行。

（七）全面預(yù)算管理考核指標(biāo)不夠全面

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行部門雖已落實(shí)了綜合預(yù)算計(jì)劃的各項(xiàng)指標(biāo)，卻有目光短淺之處，以為績效評(píng)價(jià)與年終獎(jiǎng)掛鉤，只關(guān)注年終考評(píng)的預(yù)算完成，而忽略了總預(yù)算計(jì)劃的完成。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)和銷售周期較長，因此存在不確定性因素多、風(fēng)險(xiǎn)控制困難、對(duì)未來的預(yù)測(cè)困難等問題。此外，責(zé)任不明和獎(jiǎng)懲不明也是導(dǎo)致全面預(yù)算績效評(píng)價(jià)難以順利實(shí)施的關(guān)鍵因素。缺乏有效的激勵(lì)機(jī)制，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行者缺乏參與感，從而導(dǎo)致全面預(yù)算管理的作用沒有有效發(fā)揮。

四、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化實(shí)施全面預(yù)算管理的路徑

（一）立足實(shí)際，作出合理的預(yù)算決策

預(yù)算決策是企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算的基礎(chǔ)和前提，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管理目標(biāo)的重要基礎(chǔ)。只有作出合理的預(yù)算決策，才能使企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。預(yù)算管理是企業(yè)的重要決策部門，它的首要工作就是協(xié)調(diào)企業(yè)的重要戰(zhàn)略問題。根據(jù)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和實(shí)際情況，制定相關(guān)的財(cái)務(wù)制度，并制定相關(guān)的文件，保證各項(xiàng)工作的實(shí)施，使全體員工都能參與到全面預(yù)算管理中來。加強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算的管理和監(jiān)督，定期收集相關(guān)信息，組織培訓(xùn)，保證全面預(yù)算的執(zhí)行。

（二）建立完善的預(yù)算管理體系

在激烈的市場(chǎng)競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)要想取得競爭優(yōu)勢(shì)，必須加強(qiáng)預(yù)算管理，建立完善的預(yù)算管理體系。一是企業(yè)要制定長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，把企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)作為預(yù)算的完成目標(biāo)，把企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)細(xì)化，以符合企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，這樣才能保證企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。二是企業(yè)在發(fā)展過程中，要根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展和環(huán)境的變化，制定出一套適合企業(yè)發(fā)展的預(yù)算制度，將多種預(yù)算機(jī)制有機(jī)結(jié)合起來，提高預(yù)算管理的效能。

（三）把全面預(yù)算管理和企業(yè)外部環(huán)境相聯(lián)系

如何建立符合我國國情的房地產(chǎn)投資和開發(fā)預(yù)算體系，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。在實(shí)行全面預(yù)算管理時(shí)，要嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定編制合理的預(yù)算，并根據(jù)實(shí)際情況作出相應(yīng)的調(diào)整。在分析職責(zé)、明晰工作內(nèi)容后，再開展預(yù)算編制、匯總、審核等執(zhí)行工作，可以幫助企業(yè)更好地落實(shí)指標(biāo)、評(píng)估相關(guān)制度、有效處理執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境較為復(fù)雜，而在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，外部因素也會(huì)隨之改變。在制定預(yù)算時(shí)，要充分考慮到企業(yè)所處的外部環(huán)境，使企業(yè)的利潤最大化，降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的整體運(yùn)營能力。

（四）建立信息化系統(tǒng)

信息技術(shù)的快速發(fā)展，人民生活水平的逐漸提高，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理也產(chǎn)生了一定的影響。通過構(gòu)建信息化系統(tǒng)，不僅能夠有效地提高預(yù)算質(zhì)量，而且能夠?qū)︻A(yù)算進(jìn)行全方位的規(guī)范和保障，充分發(fā)揮全面預(yù)算的作用。但是現(xiàn)階段，許多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息化問題比較突出，因此筆者建議可以采取兩方面的措施，讓信息化系統(tǒng)能夠更好地保障全面預(yù)算管理的實(shí)施。一是要建立一套先進(jìn)的財(cái)務(wù)信息管理系統(tǒng)，起到快速整合信息的作用，盡可能地有效利用原始數(shù)據(jù)，以體現(xiàn)真實(shí)的經(jīng)營情況和財(cái)務(wù)情況，適時(shí)地作出相應(yīng)的調(diào)整。二是運(yùn)用大數(shù)據(jù)等技術(shù)，完善資金管理、預(yù)算支出權(quán)限處理與審批，以技術(shù)和相關(guān)系統(tǒng)取代部分手工操作。房地產(chǎn)企業(yè)要充分運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)，進(jìn)一步增強(qiáng)全面預(yù)算管理的有效性。

（五）建立健全預(yù)算考核體系

在房地產(chǎn)企業(yè)，由于各個(gè)部門的工作性質(zhì)不同，評(píng)估的內(nèi)容和方法也應(yīng)有所不同。因此，需要側(cè)重加強(qiáng)對(duì)預(yù)算編制和執(zhí)行成效的評(píng)價(jià)，重視預(yù)算指標(biāo)。同時(shí)，要建立一套與企業(yè)發(fā)展目標(biāo)相適應(yīng)的獎(jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制，適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)完成預(yù)算指標(biāo)的工作人員，懲罰違反預(yù)算制度的工作人員或部門，以期更好地將個(gè)人和部門的利益納入預(yù)算管理之中，可對(duì)未能實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)的部門或個(gè)人起到一定的鞭策作用，以促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（六）制定清晰的戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營目標(biāo)

現(xiàn)階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒有準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)未來的市場(chǎng)，只是根據(jù)過去的年度表現(xiàn)判斷未來趨勢(shì)，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營目標(biāo)可能會(huì)出現(xiàn)不符合實(shí)際的情況，年度計(jì)劃的作用也無法有效發(fā)揮。企業(yè)要制定有效的、科學(xué)的戰(zhàn)略。通過分析和分解自身戰(zhàn)略目標(biāo)，可以將企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)分為可量化的、標(biāo)準(zhǔn)的、有階段性的、可評(píng)估的經(jīng)營計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)制定明確的戰(zhàn)略目標(biāo)和年度經(jīng)營目標(biāo)，為企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。當(dāng)目標(biāo)發(fā)生變化時(shí)，可以及時(shí)地調(diào)整預(yù)算，確保了其真實(shí)性和可控制性。

（七）樹立全面預(yù)算管理觀念

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步樹立全面的財(cái)務(wù)管理觀念。要真正認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理的合理性、科學(xué)性、長期性，才能更好地為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展服務(wù)。全面預(yù)算管理是完善企業(yè)的根本，為此要做好三方面工作。一是要清楚企業(yè)的經(jīng)營思想，使全體員工了解企業(yè)的總體戰(zhàn)略運(yùn)作目標(biāo)，并為此而奮斗。二是要加強(qiáng)對(duì)預(yù)算管理的全面培訓(xùn)，引進(jìn)專門的管理人員，建立全面的財(cái)務(wù)管理觀念。三是要對(duì)各部門進(jìn)行全面的預(yù)算管理，使所有部門都能參與到預(yù)算中，使每位員工對(duì)自己在預(yù)算管理中的責(zé)任有明確的認(rèn)識(shí)。

（八）提高業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)的融合程度，發(fā)揮財(cái)務(wù)指導(dǎo)作用

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，從經(jīng)營預(yù)算、投資預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算三個(gè)層面開展。在此基礎(chǔ)上，營運(yùn)預(yù)算包括各開發(fā)節(jié)點(diǎn)、產(chǎn)品規(guī)劃、施工工期、銷售規(guī)劃、竣工交付方案等。項(xiàng)目的投資預(yù)算方案包括資金投入方案、資金回收方案、固定資產(chǎn)購置方案。財(cái)務(wù)預(yù)算方案應(yīng)包括銷售收益回收周期方案、成本費(fèi)用支出方案、合理稅務(wù)籌劃方案、風(fēng)險(xiǎn)控制方案、績效評(píng)價(jià)方案等。

預(yù)算領(lǐng)導(dǎo)小組將按照企業(yè)的發(fā)展策略和總體經(jīng)濟(jì)狀況，編制總體預(yù)算和年度目標(biāo)預(yù)算，并將其分解到各個(gè)部門，并確定相應(yīng)預(yù)算期的收入和支出、資金的回收和使用，以及經(jīng)營成果的實(shí)現(xiàn)與分配。在制訂項(xiàng)目計(jì)劃和年度計(jì)劃時(shí)，各預(yù)算執(zhí)行部門要按照任務(wù)分解的指標(biāo)，在專業(yè)管理線條上堅(jiān)持全面覆蓋原則、日常業(yè)務(wù)線條上遵循責(zé)任清晰原則、范圍和周期線條上遵循分解到位原則。在此基礎(chǔ)上，將預(yù)算草案提交給預(yù)算領(lǐng)導(dǎo)小組，由其審核、核準(zhǔn)或修正，最后形成一份可執(zhí)行的年度計(jì)劃。這樣自上而下，再自下而上的預(yù)算計(jì)劃，不但能增強(qiáng)員工的工作積極性，而且能讓管理層更好地理解各個(gè)項(xiàng)目的具體情況。

五、結(jié)語

在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，實(shí)施全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。管理過程中要注重人人參與、各部門通力合作、科學(xué)管理。在具體的預(yù)算管理實(shí)踐中，要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際狀況，采用科學(xué)的方法，制定適合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的全面預(yù)算管理制度和措施，以保證企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)能夠順利實(shí)現(xiàn)，并取得較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。