關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量預測管理的思考

梁輝

（滕州市中房房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山東 滕州 277599）

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量具有資金集中度較高、投資周期較長、籌集資金受國家金融政策影響較大等特征，因此要加強對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的預測管理，發(fā)現(xiàn)企業(yè)的早期財務(wù)風險，合理規(guī)劃現(xiàn)金流量預算，并為企業(yè)戰(zhàn)略決策提供建議和參考。然而，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)并不具備良好的現(xiàn)金流量預測管理意識，現(xiàn)金流量預測管理的組織制度也不健全，因此需要多角度對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量進行管理，以提升房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的效率，使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中獲得一席之地，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的特點和重要性

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流具有顯著的金融屬性，受國家金融政策影響較大，是資金密集型行業(yè)，企業(yè)運營需要龐大的現(xiàn)金流收支，開發(fā)項目資金具有集中投入期和集中回收期的特征。

（一）資金投資的集中度比較高

房地產(chǎn)項目投資少則幾億元，多則上百億元。房地產(chǎn)企業(yè)首先需要繳納土地出讓金，取得土地使用權(quán)后方可建造商品房。當前我國多數(shù)城市的房地產(chǎn)土地出讓價格仍在上升，每個城市差異較大，但是土地出讓金占項目開發(fā)總成本的大部分，又需要在較短時間內(nèi)一次性繳清，所以企業(yè)需要在短時間內(nèi)集中支付高額的土地出讓金和稅費。從建造開工到竣工結(jié)算，整個項目投資期要持續(xù)支付工程建造費用，直到辦理商品房預售許可證后才能銷售回款。資金投入期和回收期集中度比較高，且呈現(xiàn)出較長的時間跨度。

（二）投資周期較長

房地產(chǎn)項目投資是一個非常復雜的過程，產(chǎn)業(yè)鏈涉及上下游很多行業(yè)，從獲得土地使用權(quán)到設(shè)計與建造房屋，再到出售，需要較長的時間才能回收資金。全周期短則一年，長則三五年，受資金及房地產(chǎn)項目地理位置等外部環(huán)境因素的影響，部分房地產(chǎn)項目投資周期可能更長。

（三）籌集資金受金融政策影響較大

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，項目運營需要龐大的現(xiàn)金流支撐，項目初期集中支付的土地出讓金及稅費、中期支付的工程建造資金都十分龐大，房地產(chǎn)企業(yè)不得不多方面籌集資金。房地產(chǎn)企業(yè)融資主要包括銀行開發(fā)貸、債券融資、海外債、資產(chǎn)證券化、股權(quán)融資、非標融資等。目前房地產(chǎn)金融市場監(jiān)管趨嚴，銀行開發(fā)貸、企業(yè)債、信托、私募資管、股權(quán)融資都受到嚴格監(jiān)管。房地產(chǎn)企業(yè)IPO和定向增發(fā)基本暫停，銀行開發(fā)貸、企業(yè)債、非標融資難度較大，短期融資難度相對較低，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的多少及速度都受限于國家對房地產(chǎn)金融政策的調(diào)控力度。

（四）較難平衡房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流量波動

房地產(chǎn)企業(yè)項目在購買土地使用權(quán)、房屋建設(shè)期和銷售期需要集中投入和集中回收大量資金。房地產(chǎn)企業(yè)的資金收入和支出平衡往往面臨一些困難，項目前期需要集中投入大量的資金，項目后期又有大量的資金回籠，時間跨度較長，形成了較大的現(xiàn)金流量波動，這對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量管理提出了更大的挑戰(zhàn)。

通過以上分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量具有流量龐大、投資周期長、籌集資金受金融政策影響較大等相關(guān)特征。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量管理可以有效促進企業(yè)正常運營與經(jīng)濟效益的增加，可決定房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展方向。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理主要有四方面作用。

第一，有利于早期發(fā)現(xiàn)風險。企業(yè)風險多種多樣，現(xiàn)金流風險尤其重要，甚至可以決定企業(yè)的存亡。近年來，許多頭部大型房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)出現(xiàn)了資金鏈斷裂危機，究其原因是其在現(xiàn)金流量預測管理方面存在較大失誤?，F(xiàn)金流量預測管理需要企業(yè)財務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門高度協(xié)同，現(xiàn)金流量預測管理是及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)潛在風險并及早規(guī)劃企業(yè)現(xiàn)金流量以支持企業(yè)穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展的主要途徑。

第二，有利于制定房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略決策?，F(xiàn)金流是一個企業(yè)最有利的戰(zhàn)略資源之一。不現(xiàn)實的、不科學的、不準確的現(xiàn)金流量預測管理不僅會延誤戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，而且會給企業(yè)帶來致命的風險。而準確的房地產(chǎn)現(xiàn)金流量預測能為規(guī)劃企業(yè)的投資項目和實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標提供非常重要的財務(wù)數(shù)據(jù)參考，并指導房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)作用的高效發(fā)揮。

第三，使企業(yè)資金產(chǎn)生更大的效益。房地產(chǎn)項目投資初期需要一次性支付龐大的資金，資金周轉(zhuǎn)時間較長，資金回籠時企業(yè)現(xiàn)金又大量沉淀，如何運用好大量沉淀資金實現(xiàn)資產(chǎn)增值，離不開現(xiàn)金流量的預測和管理。有計劃的現(xiàn)金流量預測管理可以從根本上提升房地產(chǎn)企業(yè)資金的效益。

第四，提高企業(yè)價值，獲得更多的融資和投資。良好的現(xiàn)金流量管理能體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)秀的財務(wù)管理能力和戰(zhàn)略決策能力。重視現(xiàn)金流量預測管理的房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)內(nèi)控健全，資產(chǎn)負債率合理，運營穩(wěn)健，往往能夠獲得更多投資者的青睞，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的資金。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量預測管理存在的問題及原因

（一）現(xiàn)金流量預測管理意識有待增強

很多房地產(chǎn)企業(yè)較多關(guān)心企業(yè)利潤，對現(xiàn)金流量預測管理的重視程度不夠，沒有把企業(yè)的現(xiàn)金流量預測管理放在與財務(wù)管理和戰(zhàn)略管理同等重要的位置，沒有形成科學合理的現(xiàn)金流量預測管理意識。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，為了追求高額的企業(yè)利潤，會不斷加大負債，資產(chǎn)負債率超出合理水平會形成過度負債。企業(yè)背負高額的債務(wù)及利息，如遇房地產(chǎn)金融政策收緊，無法用新的負債償還到期債務(wù)，則會出現(xiàn)資金鏈危機。其次，盲目收購兼并擴張，盲目拓展經(jīng)營范圍，多元化的過度投資使企業(yè)資金被分散。隨著企業(yè)現(xiàn)金流量規(guī)模的不斷擴大和新的投資活動的發(fā)生，現(xiàn)金流支出的不確定性增強，一旦市場出現(xiàn)較大波動，極易導致企業(yè)資金鏈斷裂。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理不善，存貨過大，資產(chǎn)沉淀，資金周轉(zhuǎn)速度緩慢，企業(yè)盈利與變現(xiàn)能力較弱，若企業(yè)過度負債、盲目投資，會加速資金鏈的斷裂。

就房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導層而言，準確預測房地產(chǎn)市場、正確研判房地產(chǎn)金融政策的走勢是房地產(chǎn)企業(yè)決策的重點。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠進行科學的現(xiàn)金流量預測，可以在很大程度上規(guī)避資金鏈斷裂的風險。

（二）組織結(jié)構(gòu)沒有與時俱進

現(xiàn)金流量預測管理是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的核心。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有設(shè)置相關(guān)的現(xiàn)金流量預測管理部門，大多是將現(xiàn)金流量的預測管理崗位放在財務(wù)部門之下，現(xiàn)金流量預測管理只是財務(wù)部門的一個崗位。這導致現(xiàn)金流量預測管理的組織架構(gòu)并不十分合理，現(xiàn)金流量預測沒有成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的戰(zhàn)略決策依據(jù)。

（三）各部門之間難以實現(xiàn)充分的協(xié)同

企業(yè)各部門有效分工是房地產(chǎn)企業(yè)高效運營的關(guān)鍵，但是各部門之間過于獨立又難以實現(xiàn)充分的協(xié)同。在現(xiàn)金流量預測管理方面，許多房地產(chǎn)企業(yè)把現(xiàn)金流量預測管理放在財務(wù)部門的權(quán)屬管理之下，有效的現(xiàn)金流量預測管理涉及企業(yè)幾乎所有的經(jīng)濟業(yè)務(wù)與職能科室。目前，企業(yè)并沒有實現(xiàn)有效現(xiàn)金流量預測管理的部門協(xié)同，導致財務(wù)管理下的現(xiàn)金流量預測管理職能單兵作戰(zhàn)，缺乏科學的現(xiàn)金流量預算體系，不能準確、動態(tài)地預測項目建造費用、市場銷售回款和投融資等相關(guān)現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)。同時，存在小團體利益驅(qū)動現(xiàn)象，依據(jù)個人喜好隨意超預算支出和預算外支出問題頻發(fā)，無法真正實施有效的現(xiàn)金流量預算管理。

（四）業(yè)財融合能力較弱

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)將現(xiàn)金流量預測管理當作財務(wù)部門的工作，企業(yè)財務(wù)部門的運行和業(yè)務(wù)部門的整合能力相對較弱，業(yè)務(wù)運營信息與財務(wù)信息融合度不高。業(yè)務(wù)部門的運營信息不能及時、完整、真實地傳達到財務(wù)部門，數(shù)據(jù)和時間經(jīng)常出現(xiàn)差異，導致財務(wù)部門的預計現(xiàn)金流量報表和相關(guān)報告不準確，不能為決策者提供有效的決策參考依據(jù)，出現(xiàn)資金使用效益降低、資金周轉(zhuǎn)速度變慢的情況。現(xiàn)金流量預測不準將導致企業(yè)經(jīng)營風險急劇增加。

（五）現(xiàn)金流量管理考核評價體系不完善

對許多房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)金流量管理考評并不是企業(yè)年度考核和月度評估的一部分，或只是考核評價中相對較小的一部分。每個部門都有各自的管理目標和考核內(nèi)容。例如，建造部門傾向于工程進度、安全和質(zhì)量的考核，而不是嚴格執(zhí)行現(xiàn)金流量預算；銷售部門傾向于銷售去化率考核，而不是銷售現(xiàn)金回款。這導致現(xiàn)金流量管理沒有完善的考核評價體系。

（六）現(xiàn)金流入和流出方面存在問題

在現(xiàn)金流入方面，對銷售回款的期限預估不準確，銷售回款速度主要根據(jù)市場的銷售情況、簽約情況、銀行效率而定，影響銷售回款期限的因素眾多。目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)對銷售回款的預測能力較弱，真實的銷售回款流入時間與現(xiàn)金流入時間偏差過大，導致企業(yè)資金鏈經(jīng)常出現(xiàn)震蕩。流入問題還體現(xiàn)為籌資現(xiàn)金流入時間混亂，如房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目時需要大量現(xiàn)金作為支撐，資金來源主要依靠貸款，資金籌集由財務(wù)部門負責，而資金的數(shù)量與企業(yè)信用度有極大關(guān)系，就連財務(wù)部門對可貸金額的預測也非常困難。在現(xiàn)金流出方面，以項目建設(shè)費用為主，其中包括合同付款、納稅、營銷宣傳費用、項目管理費用等，房地產(chǎn)企業(yè)一般在項目進行過程中按月編制資金計劃，要求財務(wù)部門提前準備所需資金，可房地產(chǎn)下屬各個部門為了滿足工作需要，經(jīng)常多報、虛報，導致企業(yè)項目實際支出與計劃存在較大差異，企業(yè)的項目收益直接降低，影響企業(yè)長遠發(fā)展。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量預測管理的建議

（一）堅持收支兩條線的原則

房地產(chǎn)企業(yè)的管理層應(yīng)增強現(xiàn)金流量管理意識，特別要認識到現(xiàn)金流量預測管理對避免經(jīng)營風險、提高資金效率和業(yè)績至關(guān)重要。堅持收支兩條線原則，涉及現(xiàn)金支出的必須遵守由財務(wù)部門劃撥的原則，確?，F(xiàn)金流收支規(guī)范。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要注意以下幾點。一是各部門收款要按照規(guī)定上交至指定部門、指定的銀行收入賬戶；貨幣性支出必須從支出賬戶劃撥；支出賬戶的資金按規(guī)定從收入賬戶劃撥，禁止坐支現(xiàn)金。二是確保資金流量準確，所有收款進入收入賬戶，任何部門不得私設(shè)小金庫；現(xiàn)金支出按現(xiàn)金流管理預算，依據(jù)“以收定支”和“最低限額現(xiàn)金支付”的原則壓縮現(xiàn)金占用，促進資金回籠；構(gòu)建第三方計算機現(xiàn)金流量管理統(tǒng)計平臺，提高資金結(jié)算效率，減少現(xiàn)金沉淀，縮短現(xiàn)金流周期。三是資金收支兩條線管理模式的制定要結(jié)合企業(yè)自身文化內(nèi)涵，以有效管理為導向，同時符合企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略和組織架構(gòu)定位。

（二）強化組織架構(gòu)與部門協(xié)調(diào)

建議房地產(chǎn)企業(yè)成立一個現(xiàn)金流量預測管理委員會，全面動態(tài)地分析、監(jiān)測和預測現(xiàn)金流，研判房地產(chǎn)金融政策走勢，保證企業(yè)負債合理，規(guī)避盲目過度投資，監(jiān)督資產(chǎn)與資金的使用效率。定期編制現(xiàn)金流量預測和現(xiàn)金流量預算報告，以支持管理層的決策。要做到部門之間協(xié)同工作，首先，應(yīng)在企業(yè)內(nèi)開展部門間合作培訓，增強各部門合作的意識，使全體員工了解各部門合作在現(xiàn)金流量管理中的重要性，掌握基本的合作技巧。其次，企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)的特點制定可行的部門合作制度、流程與準則。最后，應(yīng)對合作的結(jié)果進行定性及定量評估，并記錄有關(guān)部門和個人的表現(xiàn)。

（三）秉承嚴格預算收支、細化及授權(quán)原則

房地產(chǎn)企業(yè)要嚴格執(zhí)行已制定的現(xiàn)金流量預算制度，對預算堅持“硬預算原則”，強調(diào)現(xiàn)金流量預算的“硬”，執(zhí)行預算過程中剛性要強、彈性要小，預算一經(jīng)確定任何人不得隨意更改。在執(zhí)行過程中，沒有預算的財務(wù)部門不能支付，避免超預算支付。同時，要遵守預算細化原則，詳細說明預算分類、標準、額定及負責人，重視每個細節(jié)，確保現(xiàn)金精準流向企業(yè)最需要的開支，留存全過程記錄，確保能夠逆向查詢。此外，即使超預算開支屬于合理范圍，也必須經(jīng)企業(yè)負責人簽字后支付。

（四）改進考核評價體系的設(shè)計

要建立完善的考核評價體系，核心是公平、公正，方法要客觀、科學。企業(yè)管理者應(yīng)將現(xiàn)金流量預測管理納入企業(yè)的月度與年度考核評價機制，遵循科學的標準，完善考評方法和體系。對完成較好的部門、人員給予相關(guān)的獎勵，而對考評較差的部門、人員給予一定的懲罰。通過獎優(yōu)罰劣的激勵機制，在全企業(yè)營造良好的現(xiàn)金流量預測管理氛圍。

四、結(jié)語

現(xiàn)金流是一家企業(yè)的命脈。企業(yè)現(xiàn)金流的科學規(guī)劃、準確預測和精細管理，對企業(yè)的生存和發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)是資金高度密集型行業(yè)，對政策和市場高度敏感，一些政策的出臺給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的市場風險，因此房地產(chǎn)企業(yè)要加強現(xiàn)金流量預測管理，對提升企業(yè)規(guī)避風險能力、促進企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展至關(guān)重要。