新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路研究

崔婷婷

（青島遠(yuǎn)茂置業(yè)有限公司，青島 266000）

引 言

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確在新會計準(zhǔn)則下會計制度與稅收法規(guī)等各方面的變化調(diào)整，了解房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃及會計處理工作中所遇到的問題和挑戰(zhàn)，在實(shí)際工作中不僅要做好收入確認(rèn)、收入報告披露等工作，也要明確房地產(chǎn)企業(yè)財會及稅收籌劃工作中的問題。對于財務(wù)部門來說，要認(rèn)識到新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營及財務(wù)工作中所獲得的優(yōu)勢條件，避免因違反條例給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營帶來負(fù)面危機(jī)，從房地產(chǎn)企業(yè)納稅角度來明確工作中的實(shí)際問題，并及時優(yōu)化調(diào)整，加強(qiáng)收入控制，最大限度地降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，落實(shí)合規(guī)經(jīng)營理念。

一、新會計準(zhǔn)則實(shí)施后給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來的影響

從會計準(zhǔn)則的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的成本構(gòu)成相對比較復(fù)雜。其中，建筑安裝成本，即房屋建筑成本和相關(guān)的設(shè)施安裝成本通常會占到房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營總成本的40%左右。為了降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營生產(chǎn)成本，我國政府規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)如果能從建筑企業(yè)受眾取得一定的折扣憑證，那么在進(jìn)行稅務(wù)抵扣時，就能夠?qū)⑵渥鳛檫M(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。但是從實(shí)踐角度來講，建筑企業(yè)往往更多地考量自身的經(jīng)濟(jì)效益，在購置原材料時通常會選擇低成本、資質(zhì)相對較差的供貨商，這些商家基本都不符合我國政府規(guī)定的發(fā)放抵扣憑證的主體要求。這一行為往往從側(cè)面提升了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本。

從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展實(shí)際來看，因?yàn)樾袠I(yè)規(guī)定及發(fā)展方向各有不同，房地產(chǎn)企業(yè)合同制定和房地產(chǎn)企業(yè)自身所面臨的內(nèi)外部環(huán)境存在著一定的差異，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)所實(shí)施的收入準(zhǔn)則也存在不同，可以說經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式、國家相關(guān)政策、房地產(chǎn)企業(yè)管理要求等都會對房地產(chǎn)企業(yè)收入準(zhǔn)則帶來影響。而在新會計準(zhǔn)則下，對以往存在的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，包含房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動中各項(xiàng)效益的總體收入，在一定程度上增加了所有者權(quán)益，但與所有者所投入的成本沒有具體聯(lián)系。

新會計準(zhǔn)則落實(shí)后，房地產(chǎn)企業(yè)開展各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動所形成的會計處理方式、合同條款等應(yīng)根據(jù)要求以新的計量方式來進(jìn)行處理。結(jié)合納稅籌劃來看，作為房地產(chǎn)企業(yè)所得稅中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，在計算上有嚴(yán)格的要求，同時與會計利潤總額的實(shí)際計算也存在一定差異，以會計利潤總額為基礎(chǔ)，隨著稅法要求進(jìn)行變動，以計算出應(yīng)稅所得，根據(jù)規(guī)定計算房地產(chǎn)企業(yè)所得稅，而這一過程即為納稅籌劃。新會計準(zhǔn)則中明確了收入模型、判斷標(biāo)準(zhǔn)及會計處理原則，可以說在計算房地產(chǎn)企業(yè)所得稅時更加規(guī)范準(zhǔn)確，有利于實(shí)現(xiàn)納稅籌劃的客觀化和制度化，房地產(chǎn)企業(yè)在落實(shí)新會計準(zhǔn)則時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照要求，明確實(shí)際工作中的不足，并及時進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，從而全面提升房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范能力。

二、合同履約問題給房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃和會計處理帶來的影響

（一）關(guān)于合同不滿足“具有商業(yè)實(shí)質(zhì)”情況時房地產(chǎn)企業(yè)納稅差異及會計處理辦法分析

新會計準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)在處理客戶商品質(zhì)權(quán)轉(zhuǎn)移當(dāng)中，雙方所簽訂的交易合同需要經(jīng)過批準(zhǔn)并依照合約履行責(zé)任與義務(wù)，明確各項(xiàng)細(xì)節(jié)內(nèi)容，對支付條款、轉(zhuǎn)讓對價可能回收等內(nèi)容做出具體界定才可進(jìn)行收入確認(rèn)。根據(jù)合同履約中所涉及商業(yè)實(shí)質(zhì)的問題，在新會計準(zhǔn)則落實(shí)后將其中判斷依據(jù)更改為現(xiàn)金流風(fēng)險、時間分布等內(nèi)容，與商業(yè)同屬一個概念。結(jié)合實(shí)際來看，會計層面并不具備商業(yè)實(shí)質(zhì)條件的非貨幣性資產(chǎn)，無法進(jìn)行收入確定，依照現(xiàn)行稅法，在非貨幣性資產(chǎn)交換當(dāng)中，無論交易是否具備商業(yè)實(shí)質(zhì)均應(yīng)將換出資產(chǎn)作為出售或者是轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)行為，嚴(yán)格依照計量方式來明確盈虧等各項(xiàng)問題。

通過收入準(zhǔn)則對比分析，在新會計準(zhǔn)則下，可以說不具備商業(yè)實(shí)質(zhì)性資產(chǎn)條件的交換活動不會對會計核算結(jié)果帶來影響，但會在一定程度上增加房地產(chǎn)企業(yè)納稅結(jié)果計算誤差，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅會存在一定的納稅差異。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中，做好納稅籌劃相關(guān)工作，確保房地產(chǎn)企業(yè)納稅行為受到法律約束，但與此同時，也要全面保障房地產(chǎn)企業(yè)的合法權(quán)益，深入探析商業(yè)實(shí)質(zhì)性問題帶給納稅籌劃工作的影響，最大限度地減少納稅差異。

（二）關(guān)于合同不滿足“轉(zhuǎn)讓對價很可能回收”情況時房地產(chǎn)企業(yè)納稅差異及會計處理辦法分析

從房地產(chǎn)企業(yè)房屋控制權(quán)轉(zhuǎn)移活動來看，客戶財務(wù)資金周轉(zhuǎn)不到位會影響工作進(jìn)度，使得雙方交易合同無法滿足“轉(zhuǎn)讓對價很可能回收”條件，會給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理帶來一定的風(fēng)險。在房地產(chǎn)企業(yè)管理實(shí)際當(dāng)中，因沒有增加實(shí)際收款項(xiàng)，會給會計處理帶來一定的難度，無法及時有效地進(jìn)行收入確認(rèn)。法律規(guī)定合同履行要素是商品控制權(quán)轉(zhuǎn)移，但是在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收所得明確后，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行納稅籌劃，雖然商品控制權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但是客戶并未進(jìn)行付款操作，這就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬目價值沒有實(shí)效。應(yīng)收賬目計稅需要在原有基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)上升，但是納稅籌劃當(dāng)中并未做好這一環(huán)節(jié)的計算工作，就會給實(shí)際工作帶來影響，所以需要進(jìn)一步做好遞延所得稅資產(chǎn)相關(guān)工作。

新會計準(zhǔn)則落實(shí)后，客戶應(yīng)當(dāng)處理完成自身財務(wù)困難相關(guān)問題，并及時支付款項(xiàng)，滿足雙方交易合同的相關(guān)條件及具體要求。在會計處理工作當(dāng)中，除了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅所得確認(rèn)，只需做好款項(xiàng)回收確認(rèn)。從客觀上說，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理中，做好納稅籌劃工作，依照應(yīng)收款項(xiàng)動態(tài)調(diào)整納稅內(nèi)容，并根據(jù)新會計準(zhǔn)則要求來做好會計處理工作，并完善應(yīng)收款項(xiàng)價值內(nèi)容，做好遞延所得稅資產(chǎn)終止等工作，通過更適用于房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的會計處理方法可有效應(yīng)對合同履約問題所導(dǎo)致的房地產(chǎn)企業(yè)納稅差異問題。

三、計量標(biāo)準(zhǔn)變化導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的納稅籌劃和會計處理

（一）關(guān)于可變對價問題

在進(jìn)行應(yīng)收賬款交易的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)往往容易受到多重因素的影響，主要包括現(xiàn)金折扣、銷售退回等，在這一理論基礎(chǔ)上，產(chǎn)生了可變對價問題。在我國政府出臺的新會計準(zhǔn)則中，有關(guān)單位對這一新生概念進(jìn)行了更加細(xì)致的描述。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照期望值進(jìn)行可變對價的預(yù)估工作，在與交易方確定最終成交價格的過程中，應(yīng)該避免其數(shù)值明顯超出預(yù)期估值。在納稅籌劃過程當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以自身的經(jīng)營管理實(shí)際為基準(zhǔn)，按照銷售合同中的內(nèi)容確定最終的銷售性收入。值得注意的是，在稅務(wù)統(tǒng)計范疇，技術(shù)人員應(yīng)該扣除現(xiàn)金折扣中的具體數(shù)字，這有助于增強(qiáng)會計籌劃的科學(xué)性與處理力度。

另外，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步強(qiáng)化對于稅務(wù)法律法規(guī)中相關(guān)規(guī)定的認(rèn)同，按照交易總價明確應(yīng)稅收入，這有助于幫助減少納稅差異。在進(jìn)行具體的納稅籌劃工作時，操作人員應(yīng)該重視基礎(chǔ)工作，即現(xiàn)金折扣、應(yīng)收款項(xiàng)總值對于會計籌劃的重要價值，這有助于提升會計處理的操作便捷度與工作質(zhì)量。完成好遞延所得稅資產(chǎn)預(yù)估工作，處理好實(shí)際價格收款，同時將現(xiàn)金折扣金額進(jìn)行扣除后，進(jìn)一步計算房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅所得，完成好遞延所得稅資產(chǎn)終止工作，以應(yīng)對交易合同中出現(xiàn)的可變對價問題，依照新會計準(zhǔn)則要求計算好可變對價估值，從而提高納稅籌劃及會計處理工作質(zhì)量。

（二）關(guān)于重大融資問題

新會計準(zhǔn)則導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的納稅活動所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生了較為明顯的變化，所以與過去相比，房地產(chǎn)企業(yè)納稅存在差異。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)根據(jù)新會計準(zhǔn)則要求，明確交易合同、重大融資成分問題，按照新會計準(zhǔn)則的全新規(guī)定，對于會計處理方法進(jìn)行更新?lián)Q代，將其中不合時宜的內(nèi)容進(jìn)行取締，這能夠幫助有關(guān)單位降低納稅差異。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)客戶獲得商品控制權(quán)金額來明確交易價格，綜合折扣問題。計算合同、實(shí)際成交價格之間的差異數(shù)字，在依法履行合同的基礎(chǔ)上，通過會計處理方法對差額導(dǎo)致的稅收內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)化處理。通過這種方法，會計人員能夠?qū)⒔灰缀贤瑢r理解為應(yīng)收款項(xiàng)，并作為入賬。在交易合同期限超一年后，進(jìn)行對價核算等工作，核對房地產(chǎn)企業(yè)長期應(yīng)收款等內(nèi)容，將對價差額與對價現(xiàn)值納入未實(shí)現(xiàn)融資收益中。在進(jìn)行會計處理工作時，也應(yīng)當(dāng)按照稅法要求，明確合同履行實(shí)際收取款項(xiàng)所得稅，加強(qiáng)商品控制權(quán)轉(zhuǎn)移及利潤調(diào)整等工作，在此基礎(chǔ)上，計算房地產(chǎn)企業(yè)所得稅及其他相關(guān)內(nèi)容。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得實(shí)際款項(xiàng)收入后，也應(yīng)當(dāng)依照融資收益及實(shí)際利潤優(yōu)化調(diào)整應(yīng)稅所得，并做好相關(guān)計算工作，依據(jù)長期應(yīng)收款賬面價值遞延所得稅余額，從而提高會計處理方法實(shí)效。

四、新會計準(zhǔn)則的收入確認(rèn)原則

新會計準(zhǔn)則與之前相比在收入確認(rèn)原則上產(chǎn)生了一定的變化，具體體現(xiàn)在國內(nèi)外會計準(zhǔn)則逐漸呈現(xiàn)趨同現(xiàn)象，可以說新會計準(zhǔn)則所規(guī)定的房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)原則基于資產(chǎn)負(fù)債觀，而原有收入準(zhǔn)則基于收入費(fèi)用觀，二者的差異較為明顯。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)從以下三方面來準(zhǔn)確把握新收入原則所規(guī)定的收入確認(rèn)原則。首先，針對新會計準(zhǔn)則下收入確認(rèn)判斷標(biāo)準(zhǔn)來說，房地產(chǎn)企業(yè)要遵循合同識別、履約義務(wù)識別、交易價格確定、分?jǐn)偨灰變r格和收入確認(rèn)時間五項(xiàng)內(nèi)容來明確收入確認(rèn)時間及金額。而履約義務(wù)識別最為關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在履行合同過程中按照履約義務(wù)方可確認(rèn)收入，在新會計準(zhǔn)則下這一點(diǎn)尤為重要。其次，結(jié)合特定交易、事項(xiàng)收入確認(rèn)和計量來說，應(yīng)當(dāng)區(qū)分總額和凈額確認(rèn)收入、附有客戶額外購買選擇權(quán)銷售、附有質(zhì)量保證條款銷售等內(nèi)容，新會計準(zhǔn)則落實(shí)后對上述特定交易、事項(xiàng)確認(rèn)和計量做出處理。最后，結(jié)合合同會計處理來看，原收入準(zhǔn)則下根據(jù)收入分類的差異提出收入規(guī)范要求，但新會計準(zhǔn)則可以說更具統(tǒng)一性，收入確認(rèn)和計量的標(biāo)準(zhǔn)與之前相比更加明確。在新會計準(zhǔn)則背景下，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅涉及的納稅籌劃及會計處理更適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀標(biāo)準(zhǔn)，有利于收入確認(rèn)規(guī)范，提升房地產(chǎn)企業(yè)會計處理水平。

五、新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的納稅籌劃和會計處理的措施分析

（一）構(gòu)建財務(wù)管理信息系統(tǒng)

在新會計準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅籌劃及會計處理會受到合同履約問題、計量標(biāo)準(zhǔn)差異所帶來的影響，房地產(chǎn)企業(yè)需要依據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及合同確定實(shí)際情況，制定相應(yīng)的解決方法。對于房地產(chǎn)企業(yè)管理者來說，要更加注重房地產(chǎn)企業(yè)自身財務(wù)會計轉(zhuǎn)型工作和財會系統(tǒng)規(guī)范化建設(shè)，遵守新會計準(zhǔn)則相關(guān)要求，從而為房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)勢，推動房地產(chǎn)企業(yè)合規(guī)化經(jīng)營，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升打好基礎(chǔ)。與此同時，也要借助當(dāng)前的信息化優(yōu)勢加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)建設(shè)速度，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計信息一體化發(fā)展。如此可以確保房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)商業(yè)及非商業(yè)行為在規(guī)范化、制度化的環(huán)境下開展，對于其中財務(wù)會計信息所產(chǎn)生的各類變化和房地產(chǎn)企業(yè)部門工作調(diào)整等都能夠融入系統(tǒng)當(dāng)中，為后續(xù)工作開展提供有效依據(jù)。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部控制

在新會計準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅籌劃及會計處理工作優(yōu)化應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)內(nèi)部控制，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門的聯(lián)合力度，將財務(wù)信息與項(xiàng)目信息結(jié)合，提升房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)活動開展的效率。從客觀上來說，通過內(nèi)部控制可以推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)范化運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)資源的合理配置，通過信息的及時傳遞與人員之間的相互溝通配合可以大大降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)失真的風(fēng)險，能夠?yàn)楦黜?xiàng)活動提供決策支持，確保其制定的工作方案可以適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展要求，實(shí)現(xiàn)納稅籌劃及會計處理科學(xué)發(fā)展。

（三）提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計水平

在新會計準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅籌劃及會計處理工作要求逐步提升，也有了更為明確標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營，提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動開展效率，應(yīng)當(dāng)明確財務(wù)會計在工作中的重要價值，逐步提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計水平。對于財務(wù)會計來說，要準(zhǔn)確把握解讀新會計準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅籌劃及會計處理所產(chǎn)生的變化，做好房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)稅收籌劃管理工作，優(yōu)化納稅籌劃及會計處理方式。在工作實(shí)踐當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展要求制定相應(yīng)的人才引進(jìn)制度，通過多個渠道聘用經(jīng)驗(yàn)豐富的財務(wù)會計人才，在人才的作用下，明確新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)財會管理制度變化特點(diǎn)。與此同時，也要加強(qiáng)績效考核力度，以激勵的方式來提升工作人員積極性，幫助房地產(chǎn)企業(yè)員工正確認(rèn)識新會計準(zhǔn)則給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動開展所帶來的影響，做好財務(wù)會計信息披露，確保計量審計相關(guān)工作規(guī)范開展。

結(jié) 語

綜上所述，新會計準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)在計算所得稅、進(jìn)行納稅籌劃、開展會計處理工作中應(yīng)當(dāng)明確理念要求，遵守相關(guān)規(guī)定，最大限度地規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險，提升房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，制訂相應(yīng)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)摩擦等問題，以房地產(chǎn)企業(yè)合規(guī)經(jīng)營為重點(diǎn)，推進(jìn)納稅籌劃及會計處理工作，減少房地產(chǎn)企業(yè)在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動中的風(fēng)險因素，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。