房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控策略研究

逄京江

（青島市膠州新源城市建設(shè)發(fā)展有限公司，山東青島 266300）

一、引言

在城市化建設(shè)的推動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展越來越迅速，而企業(yè)要想獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就必須在復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境中不斷提升自身競(jìng)爭(zhēng)力，從而增強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管控能力，幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少經(jīng)營(yíng)開支，規(guī)范處理各項(xiàng)工作，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提高對(duì)財(cái)務(wù)成本管控工作的重視度，通過對(duì)企業(yè)資金的合理應(yīng)用，有效展現(xiàn)資金利用效果，從而避免受其他因素影響，切實(shí)增強(qiáng)自身的綜合能力。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控的重要性

在經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展越來越迅速，企業(yè)要想適應(yīng)時(shí)代發(fā)展，就必須提高對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的重視度，使自己具備足夠的資金，能為后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)提供支持?？茖W(xué)合理地開展財(cái)務(wù)管理工作，有助于提升企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，以便企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一席之地。但在開展實(shí)踐工作的過程中，仍然有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不重視財(cái)務(wù)成本管控工作，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)階段的成本大幅增加，不僅難以取得更高的經(jīng)濟(jì)效益，而且面臨比較嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的問題，必須提高認(rèn)識(shí)，確?？梢酝ㄟ^提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，形成相對(duì)健全的財(cái)務(wù)成本管控模式，以制度的規(guī)范與流程的優(yōu)化形成更加良好的成本管控氛圍，提高企業(yè)成本管控質(zhì)量，使房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，彌補(bǔ)傳統(tǒng)管控工作存在的不足，最大限度體現(xiàn)出財(cái)務(wù)成本控制的意義。

三、財(cái)務(wù)成本管控的內(nèi)容及特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，而且在項(xiàng)目開發(fā)階段所消耗的資金較多，如果企業(yè)自身資金無法推進(jìn)項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)行，必須根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行融資，并合理拓展融資渠道，以保障企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)資金充足。在市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜的背景下，若沒有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面預(yù)測(cè)，會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目定價(jià)不合理的情況，不僅會(huì)影響銷量，還會(huì)提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，導(dǎo)致企業(yè)無法獲取更大的利益。因此，必須提高對(duì)財(cái)務(wù)成本管控工作的認(rèn)識(shí)，掌握其主要內(nèi)容，以便制定更加科學(xué)的發(fā)展對(duì)策。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控存在的問題

（一）預(yù)算管理工作不夠完善

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)行階段對(duì)資金的需求量較大，而且項(xiàng)目開發(fā)也需要大量的資金。作為資金密集型企業(yè)，部分項(xiàng)目需要幾年時(shí)間才能完成，大量的資金被占用，無法在短期內(nèi)收回，若企業(yè)預(yù)算管理能力相對(duì)較差，則會(huì)導(dǎo)致資金短缺風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。但部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)階段，并沒有提高對(duì)預(yù)算管理工作的重視度，無法準(zhǔn)確了解項(xiàng)目資金的投入情況與回報(bào)情況，導(dǎo)致項(xiàng)目投資過于盲目，無法形成良好的運(yùn)營(yíng)模式。這不僅會(huì)給企業(yè)管理帶來負(fù)面影響，而且可能導(dǎo)致成本大幅增加。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管控模式比較單一，并沒有將重點(diǎn)放在財(cái)務(wù)預(yù)算與財(cái)務(wù)核算上，過度重視工程的開展，會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本管控和預(yù)期結(jié)果存在一定差異，從而影響工作人員的績(jī)效。而且受不完善的成本管控體系的影響，各項(xiàng)工作過于形式化，很多工作人員認(rèn)為財(cái)務(wù)成本與自身并沒有很大關(guān)系，只是根據(jù)相關(guān)工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，并沒有從企業(yè)的整體利益出發(fā)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管控成本大幅提高。

（二）成本管控流程不夠規(guī)范

財(cái)務(wù)成本管控作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要工作，在實(shí)際開展過程中，若沒有結(jié)合企業(yè)的發(fā)展情況建立控制制度，會(huì)導(dǎo)致整體管理工作無法規(guī)范，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)影響財(cái)務(wù)成本管控效果，使財(cái)務(wù)成本管控過于宏觀和刻板，導(dǎo)致制度無法順利執(zhí)行。在加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管控的過程中，沒有制定完善的制度，僅靠簡(jiǎn)單的文字描述，無法強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本管控效果，而且整體工作流程不規(guī)范，無法嚴(yán)格按照工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，會(huì)嚴(yán)重影響財(cái)務(wù)成本管控水平的提升。

（三）財(cái)務(wù)成本管控信息化水平較低

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本管控過程中涉及較多數(shù)據(jù)，若僅采用傳統(tǒng)數(shù)據(jù)處理方式，不僅無法滿足財(cái)務(wù)成本管控的需要，甚至?xí)?dǎo)致傳統(tǒng)人力處理數(shù)據(jù)方式存在問題，無法形成相對(duì)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，從而影響后續(xù)工作穩(wěn)步進(jìn)行。而且完善財(cái)務(wù)成本管控信息系統(tǒng)包含的內(nèi)容相對(duì)較多，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若沒有認(rèn)識(shí)到信息化建設(shè)的重要性，會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本管控信息化水平較低，難以實(shí)現(xiàn)各部門之間的溝通與協(xié)調(diào)，無法根據(jù)信息數(shù)據(jù)得到結(jié)果，不利于開展動(dòng)態(tài)化的財(cái)務(wù)管控，可能產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。

（四）成本管控人員綜合能力不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中過于注重項(xiàng)目的開發(fā)，并沒有在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建專門的財(cái)務(wù)成本控制部門，通常由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)相關(guān)工作。這種情況會(huì)導(dǎo)致工作模式不規(guī)范，財(cái)務(wù)人員工作強(qiáng)度過大，沒有過多的時(shí)間參與成本管控，導(dǎo)致實(shí)踐工作的效果難以保證，從而產(chǎn)生不良后果。再加上財(cái)務(wù)部門工作人員對(duì)財(cái)務(wù)成本管控工作了解得不充分，尤其是融資營(yíng)銷及成本數(shù)據(jù)對(duì)比分析等方面的內(nèi)容，無法有效地將理論知識(shí)融入實(shí)踐工作，因此難以掌握成本控制的要點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視財(cái)務(wù)管控工作，確保在實(shí)踐工作開展過程中，了解問題產(chǎn)生的主要原因，以便建立針對(duì)性的部門，做好對(duì)財(cái)務(wù)人員的管理與培訓(xùn)，為后續(xù)財(cái)務(wù)成本控制提供保障。

（五）融資渠道過于單一

在穩(wěn)定發(fā)展運(yùn)營(yíng)的過程中，融資管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制財(cái)務(wù)成本較為重要，而且與企業(yè)未來發(fā)展聯(lián)系密切。目前房地產(chǎn)企業(yè)融資問題不斷顯現(xiàn)，主要原因是在發(fā)展過程中，國家對(duì)其監(jiān)督越來越嚴(yán)格，很多經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)融資難度較大，無法獲取更多的資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目無法穩(wěn)定運(yùn)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資過程中要對(duì)市場(chǎng)環(huán)境、自身融資條件等多因素進(jìn)行全面分析，避免受某些因素限制，導(dǎo)致融資活動(dòng)無法有序進(jìn)行。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資過于依賴銀行貸款這種模式，并沒有根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行優(yōu)化創(chuàng)新，導(dǎo)致融資渠道過于單一，不能確保融資順利，使得企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)面臨困境。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控對(duì)策

（一）加強(qiáng)預(yù)算管理與控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中對(duì)資金需求較大，而且各項(xiàng)工作都需要根據(jù)實(shí)際情況開展財(cái)務(wù)預(yù)算管控。同時(shí)，財(cái)務(wù)預(yù)算管理受多種因素影響，要想更加有效地控制企業(yè)財(cái)務(wù)成本，必須提高對(duì)預(yù)算管理工作的重視度，優(yōu)化與改進(jìn)工作模式，結(jié)合當(dāng)前企業(yè)的發(fā)展情況，合理安排資金。在項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算階段，管理人員需要對(duì)項(xiàng)目前期開發(fā)所需資金有一定的把握，并提升項(xiàng)目預(yù)算的科學(xué)性，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者作出正確的決策，避免盲目投資導(dǎo)致問題產(chǎn)生。與此同時(shí)，企業(yè)在發(fā)展階段，還應(yīng)該構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系，對(duì)項(xiàng)目和企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金使用情況作出詳細(xì)計(jì)劃，增強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的可靠性，進(jìn)而通過多種措施優(yōu)化控制。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展成本管控工作的過程中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況制定預(yù)算成本目標(biāo)，根據(jù)成本結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理管控，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算成本標(biāo)準(zhǔn)。若預(yù)算成本執(zhí)行結(jié)果與目標(biāo)存在一定的差距，則必須透徹分析實(shí)踐工作中面臨的問題，制定相對(duì)完善的對(duì)策，健全預(yù)算成本管控體系。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目周期相對(duì)較長(zhǎng)，且涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都與財(cái)務(wù)成本管控工作有密切聯(lián)系。所以，在制定預(yù)算成本目標(biāo)階段，必須根據(jù)現(xiàn)階段工作進(jìn)行科學(xué)管理，以便通過預(yù)算管控更好地進(jìn)行優(yōu)化控制。企業(yè)在發(fā)展過程中應(yīng)結(jié)合自身特點(diǎn)開發(fā)與優(yōu)化項(xiàng)目，合理估算成本，實(shí)現(xiàn)對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)工作的優(yōu)化與落實(shí)，打造相對(duì)健全的運(yùn)行模式。

（二）強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)成本管控人員的培訓(xùn)

財(cái)務(wù)成本管控工作包含的內(nèi)容相對(duì)較多，工作人員必須充分掌握各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)，以便適應(yīng)工作模式，保證管控結(jié)果的準(zhǔn)確性。但在實(shí)踐調(diào)查階段，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控工作通常由財(cái)務(wù)部門人員或成本核算部門人員負(fù)責(zé)，其并沒有根據(jù)實(shí)際情況建立針對(duì)性的管控部門，這會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本管控工作受多方面因素的影響，無法切實(shí)將財(cái)務(wù)成本設(shè)計(jì)與各部門信息整合，從而難以作出準(zhǔn)確的判斷，導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本不斷增加。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管控工作中要提高對(duì)管理人員培訓(xùn)工作的重視度，定期組織工作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，不斷增強(qiáng)工作人員的專業(yè)能力，以更好地適應(yīng)財(cái)務(wù)成本管控，展現(xiàn)自身的能力，最大限度達(dá)成企業(yè)制定的工作目標(biāo)。

（三）優(yōu)化成本管控流程

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目周期相對(duì)較長(zhǎng)，涉及較多的工作流程，具備較強(qiáng)的專業(yè)性，因此財(cái)務(wù)管控成本復(fù)雜。企業(yè)在發(fā)展過程中要想實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接，就要在深入項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的同時(shí)，多角度對(duì)項(xiàng)目成本情況進(jìn)行全面分析，以便了解各個(gè)環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)，從而提升成本管控的有效性。在優(yōu)化成本管控工作要點(diǎn)階段，還應(yīng)該注意了解成本管控的關(guān)鍵點(diǎn)，通過多種模式進(jìn)行協(xié)調(diào)控制，真正體現(xiàn)實(shí)踐工作的價(jià)值。在財(cái)務(wù)成本管控中要掌握成本管控的關(guān)鍵點(diǎn)，通過以點(diǎn)帶面的方式實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)成本管控的全面推進(jìn)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目較為復(fù)雜，財(cái)務(wù)成本管控方式無法滿足相對(duì)復(fù)雜的項(xiàng)目管理模式。為了切實(shí)解決工作層面的問題，必須采取靈活的工作模式，避免制度不規(guī)范導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本管控效果不佳。只有在成本管控過程中采取多種方式進(jìn)行優(yōu)化控制，才能提升整體管控的有效性，有效規(guī)范管控流程，更好地推進(jìn)后續(xù)工作穩(wěn)步開展。

（四）完善財(cái)務(wù)成本管理信息系統(tǒng)

提升財(cái)務(wù)成本管控效率是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，要構(gòu)建財(cái)務(wù)成本管理信息系統(tǒng)，完善與優(yōu)化系統(tǒng)的運(yùn)行模式，將其作為財(cái)務(wù)成本管控的重要支撐，以保證各項(xiàng)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。構(gòu)建財(cái)務(wù)成本信息系統(tǒng)，需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本信息進(jìn)行全面分析，并通過實(shí)時(shí)監(jiān)控與反饋了解項(xiàng)目的運(yùn)行情況，有效整合項(xiàng)目資金財(cái)務(wù)管理工作，圍繞前期設(shè)計(jì)與合同管理模式展開，以便估算涉及的資金，按照成本管控模式，借助財(cái)務(wù)成本信息制定正確的決策。此外，財(cái)務(wù)成本信息系統(tǒng)還應(yīng)該全面掌握房地產(chǎn)各個(gè)部門的工作情況，通過新系統(tǒng)將各個(gè)部門有效銜接起來，方便各部門之間信息數(shù)據(jù)的傳輸與共享，保證工作穩(wěn)步開展，真正體現(xiàn)實(shí)踐工作的作用和價(jià)值。

（五）改變?nèi)谫Y策略

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中須解決資金問題，而且應(yīng)根據(jù)當(dāng)前運(yùn)營(yíng)情況獲取融資，這樣可以保證資金充足，從而更好地推進(jìn)項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)行。然而，傳統(tǒng)單一的融資模式無法有效保證資金的充足，融資時(shí)間過長(zhǎng)甚至?xí)?dǎo)致財(cái)務(wù)管控成本大幅提升，嚴(yán)重影響后續(xù)工作的穩(wěn)定推進(jìn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展融資工作前，必須加強(qiáng)對(duì)融資成本的估算，并嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)成本管控標(biāo)準(zhǔn)分析融資成本受到的影響，從而采取有效措施。房地產(chǎn)企業(yè)還可以在發(fā)展階段借助其他企業(yè)合理的融資方式，對(duì)企業(yè)當(dāng)前運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行全面分析，通過多種措施有效調(diào)控融資成本，讓企業(yè)獲取更多的資金。需要注意的是，在拓展融資渠道的過程中，還應(yīng)該分析不同渠道給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，確?？梢酝ㄟ^有效調(diào)控推動(dòng)各項(xiàng)工作穩(wěn)定開展，避免受到更嚴(yán)重的影響，避免房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本無法得到合理調(diào)控，面臨較多的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

六、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際發(fā)展過程中，必須認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)成本管控的重要性，結(jié)合自身的特點(diǎn)及財(cái)務(wù)成本管控問題，合理選擇管控模式，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)，使每個(gè)財(cái)務(wù)管理人員都能夠樹立成本控制意識(shí)，從而提升信息的準(zhǔn)確性，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控效果，為自身穩(wěn)定發(fā)展提供保障。