房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的優(yōu)化策略探析

唐國明

（云南宗逸置業(yè)有限公司，云南 昆明 650228）

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型、勞動密集型企業(yè)，業(yè)務(wù)規(guī)模一般很大，項(xiàng)目建設(shè)時間較長且資本回報(bào)較慢，直接影響財(cái)務(wù)管理的因素較多。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要充分認(rèn)識到財(cái)務(wù)管理對企業(yè)發(fā)展的重要性，針對市場趨勢和現(xiàn)實(shí)狀況，制定有利于房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，財(cái)務(wù)管理在企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營過程中，要進(jìn)行籌資、投資與利潤分配，并進(jìn)行合理的預(yù)測、核算、管理、分析及考核，有效管理房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營牽涉的財(cái)務(wù)關(guān)系，以合理開展房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理工作。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意義及特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意義

房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對中國城市化與工業(yè)化社會的迅速發(fā)展具有重要影響。因此，合理統(tǒng)籌策劃及科學(xué)管理房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的融資項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)對資本的合理運(yùn)用，已成為中國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的重點(diǎn)內(nèi)容。另外，要對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營涉及的各種融資項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)籌管理及規(guī)劃，確保企業(yè)資金的合理應(yīng)用，將其視為企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中不可或缺的內(nèi)容。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

目前，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面有明顯的區(qū)別。首先，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，在實(shí)際建設(shè)中，必須投入大量資金。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的融資周期長，可能面臨許多不確定因素，導(dǎo)致企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面出現(xiàn)較大的問題。再次，房地產(chǎn)企業(yè)需要對工程項(xiàng)目投入大量資金，而且必須采用招標(biāo)與投標(biāo)方式進(jìn)行融資，在招投標(biāo)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要具備大量流動資金，滿足新時期企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營需求，同時也需要保證自身與銀行的關(guān)聯(lián)性?，F(xiàn)階段出現(xiàn)了全新的融資技術(shù)及管理模式，通過與其他企業(yè)進(jìn)行對比可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)一步規(guī)范財(cái)務(wù)管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)涵及發(fā)展重要性

（一）財(cái)務(wù)管理的內(nèi)涵

當(dāng)前，財(cái)務(wù)管理主要通過對企業(yè)資金的合理運(yùn)用與分配、管理與控制等不同環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中有序開展活動。同時，它也直接關(guān)系到財(cái)務(wù)管理的全過程。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容是資金的合理使用和有效控制。但由于房地產(chǎn)企業(yè)的回報(bào)率相對較低，建設(shè)過程中的影響因素較多，財(cái)務(wù)管理往往面臨較大的困難。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的投資方式直接關(guān)系到企業(yè)資金的充足性。因此，財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的工作內(nèi)容，有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)要求。

（二）財(cái)務(wù)管理的發(fā)展重要性

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展財(cái)務(wù)管理是保證資金充足的重要措施。因此，財(cái)務(wù)管理的有序發(fā)展能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供真實(shí)的數(shù)據(jù)，有助于企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作者把握房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營效益及現(xiàn)金流量等，以此確保企業(yè)實(shí)際經(jīng)營戰(zhàn)略決策的有效性。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)開展財(cái)務(wù)管理能夠節(jié)約大量資金成本，全面優(yōu)化企業(yè)資金的合理配置與運(yùn)用，做好財(cái)務(wù)管理全面預(yù)算工作。除此之外，還能夠幫助企業(yè)合理應(yīng)對當(dāng)前的市場競爭，改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和風(fēng)險(xiǎn)防范工作，全面提高房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理配置率，從而最大限度地提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題

（一）對財(cái)務(wù)管理缺乏重視

現(xiàn)階段，在運(yùn)營過程中，房地產(chǎn)企業(yè)只重視效益的持續(xù)提升，忽略了企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的實(shí)際意義。由于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作認(rèn)識不足，企業(yè)財(cái)務(wù)人員的工作積極性不高，各部門無法確保企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理處于被動狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)程序不夠全面，企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)的收支流程和財(cái)務(wù)管理方法都十分復(fù)雜，因此企業(yè)財(cái)務(wù)管理的難度大大提升。同時，房地產(chǎn)企業(yè)需要開展大量財(cái)務(wù)工作，出具各種報(bào)告，極少涉及財(cái)務(wù)分析報(bào)告和具體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，而且財(cái)務(wù)管理控制的內(nèi)容存在不足。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)面臨許多不確定因素，而且缺乏財(cái)務(wù)管理意識，財(cái)務(wù)管理的功能很容易受到影響。

（二）融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展既需要巨大的資本也需要眾多人才，面臨很大的挑戰(zhàn)。企業(yè)要想繼續(xù)保持良好的經(jīng)營發(fā)展態(tài)勢，首先要進(jìn)行企業(yè)營銷活動，同時投入大量資金，這對房地產(chǎn)企業(yè)而言是一項(xiàng)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。目前，房地產(chǎn)企業(yè)主要開展國內(nèi)投資和對外融資。資本與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，但其資金來源受限，融資比率達(dá)不到融資項(xiàng)目的30%。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資比較困難，融資渠道比較簡單，往往采用銀行借款、房地產(chǎn)發(fā)債等方法，但由于內(nèi)部信用額度相對較大，銀行信用門檻相對較高，這就在無形之中增加了企業(yè)融資的難度，導(dǎo)致企業(yè)在招投標(biāo)與融資方面受到了外界的嚴(yán)重影響，最終限制了房地產(chǎn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

（三）資金管理體系不健全

如果企業(yè)資金管理制度不完善，勢必直接影響企業(yè)的經(jīng)營行為，房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。由于房地產(chǎn)企業(yè)資源管理制度不健全，投資控制管理缺乏重視，未建立科學(xué)合理的投資管理機(jī)制，對資金分配、應(yīng)用與管控缺少系統(tǒng)化與精細(xì)化分析與管理，投資管理更加雜亂。同時，投資審批缺乏全面性，制度約束力不斷下降，資金被占用與私自挪用的情況不斷發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)資金使用風(fēng)險(xiǎn)較高，在企業(yè)項(xiàng)目融資建設(shè)過程中，盲目使用資金，會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)陷入融資困境，進(jìn)而在很大程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營。

（四）財(cái)務(wù)管理工作過于被動

房地產(chǎn)企業(yè)屬于我國快速發(fā)展的重點(diǎn)行業(yè)，但其在財(cái)務(wù)管理方面仍然比較傳統(tǒng)，部分企業(yè)仍采用傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理手段，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在諸多問題。房地產(chǎn)企業(yè)需要按照實(shí)際情況改良財(cái)務(wù)管理方式，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并為企業(yè)今后的發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。如今房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面缺少主動性，其運(yùn)行機(jī)制缺乏創(chuàng)新，財(cái)務(wù)管理工作處于落后狀態(tài)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理優(yōu)化策略

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)

有效的財(cái)務(wù)管理離不開有效的財(cái)務(wù)管理體系。財(cái)務(wù)部門要加強(qiáng)相應(yīng)的培訓(xùn)，提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平與素養(yǎng)，建立健全的企業(yè)財(cái)務(wù)工作機(jī)制，支持各類企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，進(jìn)一步完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理組織職責(zé)，明確負(fù)責(zé)企業(yè)的金融機(jī)構(gòu)的地位，將財(cái)務(wù)管理部門的治理工作作為企業(yè)工作的核心內(nèi)容。同時，要成立專門的企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，全面且及時地處理企業(yè)資金相關(guān)工作，并規(guī)定資金的合理使用方式，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作效率。另外，要將財(cái)務(wù)管理工作作為房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)評價對象，為企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門建立全新的審核機(jī)制與管理體系，保障企業(yè)資金得到合理應(yīng)用，以推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的順利開展。

（二）嘗試拓寬融資渠道

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)需要減少對銀行貸款的依賴，嘗試采用不同方式進(jìn)行投資融資，以獲得更多的資金。要在財(cái)務(wù)上相互支持，創(chuàng)造增值和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的局面。私人投資也是可行的，房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)可以略高于銀行貸款的利率為私人企業(yè)融資。企業(yè)應(yīng)避免在投資過程中出現(xiàn)財(cái)務(wù)問題，確保企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈上的優(yōu)勢，加強(qiáng)多渠道投資，如減少施工企業(yè)和建筑材料提供商的成本支出，合理提高買房首付。眾多銀行的存在使房地產(chǎn)企業(yè)的借貸更為便利，同時部分企業(yè)在銀行貸款中全部通過私募股權(quán)基金及信托等進(jìn)行債務(wù)融資，不斷減輕企業(yè)的資金壓力。

（三）實(shí)施財(cái)務(wù)精細(xì)化和信息化管理

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作還存在一定缺陷，應(yīng)該嘗試運(yùn)用完整的財(cái)務(wù)模型，充分捕捉資金動向，實(shí)現(xiàn)資金利益的最優(yōu)化。新時期，電子信息技術(shù)不斷完善并得到了廣泛應(yīng)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要與時代同步，利用電子信息技術(shù)推動企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力的提升，并大力發(fā)展新財(cái)務(wù)管理技術(shù)。在這種趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過自主學(xué)習(xí)，抓住行業(yè)機(jī)遇，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理技術(shù)水平的提高。必須在精細(xì)化財(cái)務(wù)管理工作流程中，不斷增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的有效性與實(shí)用性。采用精細(xì)化管理模式時，必須充分利用信息系統(tǒng)，按照房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式對其進(jìn)行完善，有效掌握企業(yè)資金流動狀態(tài)，并充分發(fā)揮企業(yè)資金的最大經(jīng)濟(jì)效益。

（四）建立健全資金管理體系

目前，企業(yè)需要建立符合實(shí)際經(jīng)營要求的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)營要求的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)。在此基礎(chǔ)上，合理設(shè)置投資計(jì)劃目標(biāo)，按照計(jì)劃發(fā)展?fàn)顩r制訂資金運(yùn)用總體規(guī)劃，嚴(yán)格管理計(jì)劃流程中的資金運(yùn)用，嚴(yán)格遵循無計(jì)劃無費(fèi)用、無計(jì)劃超支的原則管理企業(yè)投資。房地產(chǎn)企業(yè)需要設(shè)置獨(dú)立賬戶，定期審核各類專項(xiàng)資金，并實(shí)時跟蹤資金的實(shí)際應(yīng)用情況，保證規(guī)范運(yùn)用資本。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)利潤最優(yōu)化，除了嚴(yán)格控制項(xiàng)目建設(shè)之外，還應(yīng)該避免建設(shè)過程中的浪費(fèi)，要優(yōu)先考慮企業(yè)工程財(cái)務(wù)部對在建項(xiàng)目資金支出需求的評估，控制項(xiàng)目費(fèi)用。

（五）提升財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的整體素質(zhì)直接關(guān)系到企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力。當(dāng)前企業(yè)需要不斷加強(qiáng)對財(cái)務(wù)人員專業(yè)技能和知識的全面培訓(xùn)。為了健全人才機(jī)制，企業(yè)必須提高人才門檻，引入一些專業(yè)技能水平較高的人才。針對在職員工，必須開展集中培訓(xùn)，使其專業(yè)知識水平得到全面提高。除此之外，對于企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員必須采取合理的獎懲政策，有效落實(shí)企業(yè)崗位責(zé)任制，全面提高企業(yè)員工的積極性和主動性，深入挖掘員工的潛力，使其為企業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

（六）提高資金管理能力

資金管理是企業(yè)管理不可或缺的重要內(nèi)容，需要保障企業(yè)的迅速發(fā)展，并為企業(yè)今后的發(fā)展與壯大夯實(shí)基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要將資金控制與資金流動作為重點(diǎn)內(nèi)容，重點(diǎn)有三個方面。第一，擴(kuò)大投資渠道。在合理運(yùn)用金融企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)信貸資金的同時，積極思考不同發(fā)票和股權(quán)投資的結(jié)合，進(jìn)行供給側(cè)融資，增強(qiáng)企業(yè)資金的可操作性。第二，增強(qiáng)企業(yè)整體使用資本的實(shí)力。加大現(xiàn)金流積累壓力，聚焦集團(tuán)財(cái)務(wù)結(jié)算平臺，集中統(tǒng)一配置內(nèi)部盈余資金，減少內(nèi)部冗余資金的影響，管理現(xiàn)金流，順應(yīng)潮流。第三，提高企業(yè)的銷售資本回報(bào)率，增加現(xiàn)金流收入。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)引入和完善應(yīng)收賬款管理制度，在收債困難的情況下，可通過債務(wù)保理進(jìn)行收債，或在全面檢查買方的信用驗(yàn)證水平后，根據(jù)其實(shí)際償付能力采用適當(dāng)?shù)男庞谜?，以?shí)現(xiàn)銷售資金的返還。

（七）搭建信息化管理平臺

隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，信息化成為企業(yè)發(fā)展的重要方向。第一，要實(shí)施財(cái)務(wù)信息化，使財(cái)務(wù)管理人員徹底擺脫煩瑣的會計(jì)問題，并主動參與到企業(yè)的經(jīng)營管理活動中。第二，要加強(qiáng)銷售成本招標(biāo)采購信息系統(tǒng)與財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)的建設(shè)，建立健全信息交流中心，以全面提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理信息的準(zhǔn)確性與真實(shí)性。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重要組成部分。做好財(cái)務(wù)管理工作，可以有效防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理實(shí)力，克服財(cái)務(wù)管理中的各類問題，推動自身長遠(yuǎn)發(fā)展。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)財(cái)務(wù)工作中出現(xiàn)的新問題，優(yōu)化處理對策，提高員工素質(zhì)，拓寬企業(yè)投資途徑，以確保內(nèi)部管理水平的提升。要采用科學(xué)合理的舉措全面優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，大力推動房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展，從而最大限度保障房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)中國房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。