分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑業(yè)之間的相互影響

秦路華

（山西八建集團(tuán)有限公司，太原 030027）

引 言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的更新，房地產(chǎn)企業(yè)投資收益及杠桿率也在逐漸下降。與此同時(shí)，為了更好地應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)也在逐漸改變運(yùn)營(yíng)模式，以期可以在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的大環(huán)境下站穩(wěn)腳跟。

與此同時(shí)，隨著我國(guó)土地保護(hù)資源力度的逐步加大，可供開(kāi)發(fā)的土地資源大幅縮減，在一定程度上給傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)模式下的房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了很大的挑戰(zhàn)。我國(guó)政府為了更好地解決房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，多次出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)也隨之改變運(yùn)營(yíng)模式。

眾所周知，合理的資本結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)得以穩(wěn)定運(yùn)行的有力保障，伴隨著越來(lái)越高的土地成本，房地產(chǎn)企業(yè)也在逐漸面臨著更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力以及現(xiàn)金流壓力。受到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型進(jìn)程加快的影響，房地產(chǎn)企業(yè)不僅應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)效益以及提升城市化建設(shè)水平等方面，還應(yīng)更多關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑業(yè)之間的關(guān)系，更好地改變運(yùn)營(yíng)模式，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

因此，本文針對(duì)我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及存在問(wèn)題進(jìn)行了淺要分析，探討了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑業(yè)之間的相互影響，提出了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑業(yè)融合發(fā)展的路徑，以期為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的更好發(fā)展奠定一定理論基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑業(yè)的內(nèi)涵

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)等多種性質(zhì)，通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑業(yè)是合作關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)則是通過(guò)經(jīng)濟(jì)的手段對(duì)建筑業(yè)進(jìn)行分析，主要探討人與人之間所發(fā)生的交換關(guān)系，是生產(chǎn)力發(fā)展的體現(xiàn)之一。總體而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就是對(duì)建筑業(yè)在全生命周期內(nèi)所發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總稱。

隨著我國(guó)城市化建設(shè)水平的不斷提升，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了源源不斷的活力。隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的日益增大，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)對(duì)國(guó)家和消費(fèi)者均產(chǎn)生不小的影響。這就要求相關(guān)政府部門充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控，更好地推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.建筑業(yè)的內(nèi)涵

建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)，主要包括工程勘察、施工設(shè)計(jì)、主體建筑及維護(hù)等方面，通常情況下，建筑物是其代表產(chǎn)物，而市場(chǎng)容量則是影響建筑業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。由于建筑業(yè)涉獵范圍較為廣泛，大型建筑企業(yè)通常承包房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等大型工程，而小型建筑企業(yè)則主要進(jìn)行裝修等子行業(yè)，因而容易導(dǎo)致企業(yè)規(guī)模的差異化。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對(duì)于建筑的需求已不僅僅停留在滿足居住方面，而是對(duì)居住環(huán)境有了更高的要求，這在一定程度上推動(dòng)了建筑行業(yè)的規(guī)?；l(fā)展?，F(xiàn)階段，建筑業(yè)相關(guān)企業(yè)數(shù)量眾多，且以小型企業(yè)為主。但由于其建筑房屋通常存在一定的差異性，在一定程度上避免了較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

1.現(xiàn)有發(fā)展

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的支撐產(chǎn)業(yè)，一旦發(fā)生問(wèn)題將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生極大影響。在當(dāng)前國(guó)家調(diào)控政策的影響下，消費(fèi)者的買房意愿不取決于投資，而是真正的需求。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的發(fā)展形勢(shì)，要加大市場(chǎng)考察的力度，積極調(diào)整自身戰(zhàn)略，科學(xué)地對(duì)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向做出預(yù)判。

通常情況下，正常運(yùn)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)是大于總負(fù)債的，然而，伴隨著越來(lái)越高的土地成本，房地產(chǎn)企業(yè)也在逐漸面臨著更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力以及現(xiàn)金流壓力。為了更好地應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，以便更好地推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.存在問(wèn)題

為了更好地應(yīng)對(duì)國(guó)家的宏觀調(diào)控，當(dāng)前很多企業(yè)都對(duì)自身運(yùn)營(yíng)模式等進(jìn)行了調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)總體來(lái)說(shuō)處于良性發(fā)展的狀態(tài)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景還處于較為樂(lè)觀的水平。但與此同時(shí)，還存在一些亟待解決的問(wèn)題，比如很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)管理的意識(shí)較為薄弱，沒(méi)有較為完善的管理體系，在發(fā)展規(guī)范性方面還存在不足，等等。其主要表現(xiàn)形式有以下三點(diǎn)。

第一，供求關(guān)系不平衡。我國(guó)幅員遼闊，同時(shí)也是人口大國(guó)，但我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展存在較為明顯的差異。一、二線城市在國(guó)家有力調(diào)控下，基本可以實(shí)現(xiàn)供需平衡；然而三、四線城市則由于人口流動(dòng)等原因?qū)е鹿┐笥谇蟮默F(xiàn)象明顯。雖然國(guó)家和政府針對(duì)此類現(xiàn)象不斷出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，但仍無(wú)法遏制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的情況。

第二，資本結(jié)構(gòu)不合理。合理的資本結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)得以穩(wěn)定運(yùn)行的有力保障，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)背景下很容易出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)走高的現(xiàn)象，從而增大企業(yè)的運(yùn)營(yíng)壓力，阻礙企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身實(shí)際情況，在優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的同時(shí)，大力發(fā)展其他方式，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化配置。

第三，體制機(jī)制不完善。我國(guó)政府為了更好地解決房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，多次出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，而很多房地產(chǎn)企業(yè)為了追求一時(shí)的利益，忽略了管理模式的優(yōu)化，從而導(dǎo)致管理體系無(wú)法滿足企業(yè)發(fā)展的需求，埋下一定的運(yùn)行隱患。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑業(yè)之間的關(guān)系

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑業(yè)之間存在一定的理論與實(shí)踐聯(lián)系。通常情況下，為了更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)情況，政府及相關(guān)管理部門需要在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不好的形勢(shì)下增加經(jīng)濟(jì)投入，推動(dòng)建筑業(yè)的合理發(fā)展。我國(guó)地大物博的地理結(jié)構(gòu)特征，必然導(dǎo)致區(qū)域發(fā)展不平衡的現(xiàn)象，比如大型企業(yè)會(huì)選擇在市中心進(jìn)行辦公，而工廠及小型企業(yè)往往會(huì)選擇郊區(qū)或遠(yuǎn)離人口密集區(qū)作為工作地點(diǎn)，究其根本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本及建筑價(jià)值存在差異性。這就要求相關(guān)管理部門不斷優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，避免房?jī)r(jià)發(fā)生大幅度波動(dòng)。

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

房地產(chǎn)與建筑業(yè)的發(fā)展緊密相關(guān)，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是相互依存的關(guān)系。為了更好地推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，就要助力建筑經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展，這在一定程度上也加大了分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的難度。建筑企業(yè)是建筑業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)部門，主要負(fù)責(zé)建筑本體的施工，而房地產(chǎn)企業(yè)則是推動(dòng)建筑業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。二者既有獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，也存在一定的重疊工作。房地產(chǎn)企業(yè)要為建筑工程的批準(zhǔn)做充足的準(zhǔn)備，建筑企業(yè)要為獲得批準(zhǔn)的項(xiàng)目做好施工建設(shè)。項(xiàng)目完成后，就需要房地產(chǎn)企業(yè)以此為產(chǎn)品，開(kāi)展其他推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的業(yè)務(wù)。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑生產(chǎn)的關(guān)系

傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)通常需要將大量投入花費(fèi)在固定資產(chǎn)上，來(lái)獲得資產(chǎn)升值收益。而面對(duì)新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)往往不采用大規(guī)模投資的方式，而是采用三種輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式：一是全部外包，即由投資方進(jìn)行全部的資金投入，房地產(chǎn)企業(yè)提供品牌價(jià)值；二是部分外包，即將房地產(chǎn)項(xiàng)目委托其他施工單位進(jìn)行，其他則由房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)與操作；三是與其他企業(yè)進(jìn)行合作的模式，通過(guò)在合伙企業(yè)中占有少量股份，獲得分后收益。上述三種方式都可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)收益最大化，提升品牌價(jià)值。

在新的運(yùn)營(yíng)模式下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將關(guān)注點(diǎn)更多地放在研發(fā)能力、營(yíng)銷水平、渠道服務(wù)等環(huán)節(jié)，以此更好地通過(guò)品牌效應(yīng)、人力資本、企業(yè)文化等來(lái)獲取增值服務(wù)收益。而建筑生產(chǎn)通常極易受到市場(chǎng)供求關(guān)系、國(guó)家政策的影響，這就對(duì)房地產(chǎn)銷售提出了更高的要求，在一定程度上也可以更好地刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑業(yè)融合發(fā)展路徑

1.完善監(jiān)督管理體制機(jī)制

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)講究依法行事、依法辦事、公平競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于房屋建筑工程，合同就可以看作法令條文，符合當(dāng)今社會(huì)的發(fā)展要求，也確保了各方責(zé)任和權(quán)利得以有效實(shí)施。建筑工程施工成本除固定成本外，還有很多受到市場(chǎng)供求關(guān)系、國(guó)家政策等因素影響的可變成本。為了更好地推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)共贏，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)利用合同平衡利益關(guān)系，既可以避免房屋建筑過(guò)程中不必要矛盾的產(chǎn)生，又可以對(duì)房屋建筑的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有力監(jiān)督，保證房屋建筑工程質(zhì)量。

2.推動(dòng)新運(yùn)營(yíng)模式的發(fā)展

面對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)背景，房地產(chǎn)企業(yè)亟須改變運(yùn)營(yíng)模式，以便更好地推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康有序發(fā)展。然而在新的運(yùn)營(yíng)模式下，其通常需要在企業(yè)品牌、形象等方面承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)，收益與風(fēng)險(xiǎn)往往不能成正比，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，采取多種保障措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。

為了更好地應(yīng)對(duì)收益與風(fēng)險(xiǎn)所發(fā)生的沖突，房地產(chǎn)企業(yè)可以在合同簽訂過(guò)程中要求項(xiàng)目投資方將一定的股權(quán)抵押，最大限度地避免投資方發(fā)生違約現(xiàn)象。與此同時(shí)，房屋建筑工程合同屬于經(jīng)濟(jì)合同，是建筑業(yè)主單位與施工單位完成房屋建筑工程項(xiàng)目相關(guān)內(nèi)容的具體參考依據(jù)。為了避免施工質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)在合同中明確施工內(nèi)容、雙方的權(quán)利與義務(wù)，避免發(fā)生施工質(zhì)量不符合要求的情況。

3.加強(qiáng)綠色施工理念的推廣

隨著我國(guó)科技日新月異的發(fā)展，我國(guó)建筑工程施工單位也在不斷應(yīng)用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)信息管理技術(shù)?，F(xiàn)代化管理模式與方法的應(yīng)用不僅可以助力企業(yè)更好地對(duì)施工成本進(jìn)行控制，還可以顯著提高建筑管理效率與效果，避免不必要矛盾的發(fā)生，助力建筑工程項(xiàng)目順利進(jìn)行。與此同時(shí)，伴隨著全球增溫現(xiàn)象的日益嚴(yán)重，為了更好地發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，大力推動(dòng)綠色環(huán)保建筑的發(fā)展。

綠色施工通常需要建筑企業(yè)合理利用土地、能源等資源，并最大限度地使用環(huán)保材料與節(jié)能工藝，以此達(dá)到節(jié)能減排的目的，減少對(duì)環(huán)境帶來(lái)的不利影響。首先，要建立數(shù)據(jù)共享平臺(tái)，通過(guò)加強(qiáng)各房地產(chǎn)企業(yè)與相關(guān)科研機(jī)構(gòu)的溝通協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)先進(jìn)技術(shù)的共享，更好地推動(dòng)綠色建筑的發(fā)展。同時(shí)，也可加速先進(jìn)施工技術(shù)的研發(fā)，為我國(guó)綠色建筑的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其次，應(yīng)用新型管理技術(shù)，不僅可以助力企業(yè)更好地對(duì)施工成本進(jìn)行控制，還可以顯著提高工程造價(jià)精細(xì)化管理水平，避免不必要矛盾的發(fā)生，更好地助力工程項(xiàng)目的完工。最后，還要?jiǎng)?chuàng)新承包模式，最大限度地避免施工風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于綠色施工企業(yè)有一定的傾斜，更好地助力綠色施工的進(jìn)行。

結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)城市化建設(shè)水平的不斷加快，建筑業(yè)多元化發(fā)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的飛躍式發(fā)展。為了更好地推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要主動(dòng)分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑業(yè)之間的聯(lián)系，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題并提出相應(yīng)的解決方案，以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑業(yè)的良性發(fā)展。