新形勢下中小型房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理問題 思考與應(yīng)對
——以QR房地產(chǎn)公司為例

張加平

（安徽祺潤投資有限責(zé)任公司，安徽 合肥 230001）

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟中的重要組成之一，在如今新形勢的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了增速減緩、國家宏觀調(diào)控越來越嚴的情況，企業(yè)所面臨的競爭壓力不斷加大。如何在激烈的競爭環(huán)境下凸顯自己的核心競爭力，按照公司既定的發(fā)展戰(zhàn)略推進各項業(yè)務(wù)，保持企業(yè)可持續(xù)發(fā)展是每個房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)需要特別思考問題。中小型房地產(chǎn)企業(yè)在如今的經(jīng)濟形式下，其發(fā)展面臨著較大的壓力，該行業(yè)具有風(fēng)險與利潤呈正比、資金密集等特點。隨著如今經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)的供需關(guān)系也在發(fā)生轉(zhuǎn)變，中國房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)再以規(guī)模擴張為主，而應(yīng)以提高質(zhì)量和效益為主，走轉(zhuǎn)型升級的道路。

房地產(chǎn)企業(yè)需要將全面預(yù)算管理工作積極地引進并且需進行廣泛的推廣，加強對企業(yè)全體員工的綜合管理，這樣不僅能夠起到促進企業(yè)利潤效益最大化的作用，實務(wù)中，如何高效運用全面預(yù)算管理，一直爭議不斷，需要因時因地制宜，結(jié)合各房地產(chǎn)企業(yè)自身特點，制定適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理制度，值得企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層深入研究與思考。同時加強預(yù)算管理還能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)管理升級，對企業(yè)內(nèi)部開展精細化管理，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠保持健康穩(wěn)定地發(fā)展。本文以QR房地產(chǎn)公司為例探討中小型房地產(chǎn)公司的預(yù)算管理之路徑。

一、全面預(yù)算管理的實施對于房地產(chǎn)企業(yè)的意義

（一）全面預(yù)算管理的概念

全面預(yù)算管理是企業(yè)中用于內(nèi)部管理控制的方式，指的是將預(yù)算作為其核心，對企業(yè)的業(yè)務(wù)預(yù)算、財務(wù)預(yù)算和專項預(yù)算等進行有效的管理，強調(diào)企業(yè)在此過程中需要全面參與其中，對自身的各項經(jīng)營活動進行預(yù)算控制，從而實現(xiàn)對企業(yè)中的各項配置資源合理應(yīng)用，減少資源的浪費。通過應(yīng)用完善的預(yù)算管理流程，對企業(yè)之中的現(xiàn)金流、經(jīng)營指標等進行預(yù)測，使企業(yè)中的各項業(yè)務(wù)活動能得到有序進行，并且有利于戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理的必要性

在房地產(chǎn)企業(yè)中，一方面全面預(yù)算管理能夠促進企業(yè)競爭實力的有效提升。受到成本不斷上升等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)中出現(xiàn)可獲得經(jīng)濟利潤控制縮減的情況。基于這種情況，企業(yè)更需要進一步深思如何實現(xiàn)對企業(yè)內(nèi)部的精細化管理，提升企業(yè)的綜合性管理水平。實施全面預(yù)算管理有利于企業(yè)內(nèi)部中形成互相協(xié)調(diào)、互相制約的內(nèi)部關(guān)系，有利于預(yù)算人員對其所需包括成本控制、資金使用情況等信息的獲取，通過對可行的預(yù)算執(zhí)行方案的實施，可以很好地掌握項目各方面的實際情況，從而對各環(huán)節(jié)的工作進行優(yōu)化。另一方面全面預(yù)算管理的實施下，能夠促進企業(yè)運營水平的有效提升。在新形勢之下，我國房地產(chǎn)企業(yè)目前正處于升級轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段中，企業(yè)也在謀求更好的發(fā)展道路，對自身的戰(zhàn)略布局加以梳理，分析整個行業(yè)的未來發(fā)展前景，整體規(guī)劃企業(yè)的運營管理工作，結(jié)合企業(yè)的實際情況，將符合其短期、長期等發(fā)展計劃進行科學(xué)、合理地制定，并且應(yīng)當對戰(zhàn)略規(guī)劃進行調(diào)整，使企業(yè)能夠達成戰(zhàn)略目標。而要想實現(xiàn)這一目標，企業(yè)需要構(gòu)建全面預(yù)算管理體系，促進企業(yè)運營水平提升。

二、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中的現(xiàn)存問題

（一）預(yù)算管理意識較為薄弱

在房地產(chǎn)企業(yè)中，全面預(yù)算管理主要是以其“全面”二字為其開展的管理優(yōu)勢所在。全面預(yù)算管理強調(diào)的是企業(yè)應(yīng)當全員參與，并且該管理需要涵蓋企業(yè)中的各種經(jīng)營項目的所有環(huán)節(jié)中。但在全面管理工作的開展中，發(fā)現(xiàn)常常受到許多不同方面的因素影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不夠重視該項工作，常常將全面預(yù)算管理工作與財務(wù)工作畫等號，簡單地制定其實施的規(guī)章制度，要求由財務(wù)人員負責(zé)開展預(yù)算工作，在此期間并未設(shè)置專職崗位，但企業(yè)中也缺乏專業(yè)的預(yù)算管理小組，造成了企業(yè)的該項工作全員參與度偏低。

QR房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“QR公司”）是一家以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的中小型投資集團公司，由于進入房地產(chǎn)行業(yè)比較晚，很多管理制度尚不健全，一些新的管理理念也未嘗試。公司決策層對預(yù)算管理認識不夠，沒有意識到預(yù)算管理對公司中長期經(jīng)營目標的制定和實現(xiàn)的重要性。2018年之前，該公司每年都會做一些預(yù)算方面的工作，但效果甚微，到年終復(fù)盤，總是與預(yù)算相差甚遠，預(yù)算管理變成企業(yè)管理的累贅。從2018年下半年開始，該公司財務(wù)負責(zé)人經(jīng)過近2個多月時間的多輪溝通，從董事長到部門負責(zé)人及其他管理層，認真梳理預(yù)算管理過程中存在的問題，最終讓決策層深刻意識到預(yù)算管理的重要性，并讓董事長親自主抓該項工作。

（二）未有效落實預(yù)算編制

在全面預(yù)算管理中，預(yù)算編制是其重要的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，但是在QR公司未能充分理解全面預(yù)算的作用，對其認知不夠正確存在偏差，導(dǎo)致其在生產(chǎn)運營期間未落實預(yù)算編制，主要體現(xiàn)在以下兩個方面：首先，預(yù)算編制脫離實際，隨意性較大。沒有制定清晰的年度經(jīng)營計劃，導(dǎo)致經(jīng)營預(yù)算缺乏支撐，想象空間大，缺乏有效編制依據(jù)；其次，預(yù)算編制過程過于簡單，未能充分考慮部門授權(quán)以及工作之間的相關(guān)關(guān)聯(lián)性。

（三）缺乏預(yù)算執(zhí)行效力

預(yù)算執(zhí)行是全面預(yù)算管理的最主要環(huán)節(jié)之一，其執(zhí)行效力將直接對全面預(yù)算管理產(chǎn)生的效果造成直接的影響。QR公司目前存在的問題是：預(yù)算執(zhí)行、分析和績效考評未能充分融合，因缺乏嚴謹?shù)膶徟鷻C制，在預(yù)算執(zhí)行中，不夠嚴謹，過多的隨意性造成了執(zhí)行效力不佳，未能認真總結(jié)分析預(yù)算執(zhí)行過程中偏離實際的原因，沒有考慮如何將所有員工的績效與預(yù)算考評掛鉤，從而調(diào)動員工工作的積極性，這些工作都沒有落到實處，如何能保障預(yù)算管理工作的有效推進呢？

此外，在預(yù)算執(zhí)行中，對其執(zhí)行的全過程缺少相應(yīng)的監(jiān)督機制，無法對預(yù)算與實際執(zhí)行中所存在的偏差進行準確的把握，這就會造成預(yù)算管理工作無法得到有效的落實，僅僅是浮于形式而無法發(fā)揮其重要作用，最終就造成了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行效力弱，難以全面開展預(yù)算管理工作。

（四）缺乏完善的預(yù)算管理制度，信息化管理水平低

任何工作的開展都需要遵守相關(guān)規(guī)章制度，正所謂“無規(guī)矩不成方圓”。預(yù)算管理工作的有效落實及順利開展，必須基于完善的預(yù)算管理制度之下，根據(jù)相關(guān)制度，能夠為開展的預(yù)算工作提供重要保障及支撐。而在房地產(chǎn)企業(yè)中，開展各種項目流程較為復(fù)雜、組織鏈條長，因此在建立預(yù)算管理制度方面難度較大，若是在制定預(yù)算管理制度中，并未從全方面進行全面考慮，必然會對全面預(yù)算工作的落實造成不利影響。在目前的情況下，許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的預(yù)算管理制度主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是在引起預(yù)算管理制度中，許多房地產(chǎn)企業(yè)都是直接使用自己同行業(yè)其他企業(yè)中的管理制度，并不考慮這種制度是否適合自己的企業(yè)，缺乏可行性與適用性；二是企業(yè)中現(xiàn)有的規(guī)章制度無法起到有效的約束作用，也無法對自己全體員工的實際行為進行有效的規(guī)范；三是覆蓋范圍不足，較為狹窄，僅僅是在財務(wù)部門內(nèi)開展；四是缺乏有效的制衡機制。在開展預(yù)算管理工作中，許多部門之間缺乏有效的溝通交流，對預(yù)算管理工作的開展缺乏主動性與積極性。

QR公司預(yù)算管理信息化水平不高。由于公司房地產(chǎn)項目主要分布在省內(nèi)，各項目部人員配置比較充分，且自主權(quán)比較高，合肥總部主要采用財務(wù)管控型模式，各項工作開展主要依賴線下運行，使得公司信息化管理基礎(chǔ)薄弱，信息化建設(shè)是全面預(yù)算管理發(fā)展的必然趨勢，信息化管理平臺提供的信息的時效性對預(yù)算管理非常重要。

（五）缺乏預(yù)算績效考核機制

在許多的房地產(chǎn)中缺乏有效的預(yù)算績效考核機制是其常見的問題。預(yù)算考核機制的存在主要目的是綜合評價企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行情況，對預(yù)算管理中的缺陷與不足進行分析，從而及時采取有效的措施對工作制度等方面加以改進，完成分析報告，為來年企業(yè)開展的預(yù)算工作提供參考。雖然有許多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)引入了全面預(yù)算管理，但是對其事后環(huán)節(jié)等關(guān)注度不高，缺乏有效的預(yù)算績效考核機制。有部分企業(yè)雖然已經(jīng)建立了預(yù)算績效考核機制，但是由于存在考核力度缺乏的問題，造成了該機制無法發(fā)揮其重要作用而，加上缺乏合理的激勵機制，缺乏有效的績效獎懲手段，這些情況下也不利于預(yù)算考核工作的開展，無法充分調(diào)動企業(yè)員工的工作積極性，這也就影響了全面預(yù)算管理的有效落實。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對策

（一）提升企業(yè)的全面預(yù)算管理意識

在開展全面預(yù)算管理工作中，房地產(chǎn)企業(yè)需要著手于實際，對全面預(yù)算管理工作進行全面、正確地理解，并且加強對全體員工預(yù)算管理意識的培養(yǎng)，使企業(yè)能夠在正確的認知下開展工作。為了促進企業(yè)全面預(yù)算管理意識的有效提升，房地產(chǎn)企業(yè)可采取多種方式進行，如可通過開展專題宣傳的形式，組織員工參與其中，能夠?qū)θ骖A(yù)算工作的概念及其內(nèi)涵加以全面、充分地理解，使員工能充分意識到參與對于工作開展的重要影響，使之在工作中能保持良好的思想態(tài)度，積極配合全面預(yù)算工作。

QR公司聘請外部專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)對員工進行了相關(guān)全面預(yù)算管理工作的培訓(xùn)，提升全面預(yù)算管理的編制專業(yè)知識和管理能力，同時提升員工素養(yǎng)和參與預(yù)算的積極性，使員工之間能進行充分溝通交流，學(xué)習(xí)好的方法及經(jīng)驗，保證全面預(yù)算管理能夠真正落到實處，進而提高企業(yè)的全面預(yù)算管理水平。同時也能營造更好的內(nèi)部環(huán)境，員工之間能夠更好地配合。

（二）采取科學(xué)的預(yù)算編制方法

房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算編制環(huán)節(jié)中，應(yīng)當強調(diào)將業(yè)務(wù)預(yù)算、資本預(yù)算、財務(wù)預(yù)算相結(jié)合，對預(yù)算編制流程加以梳理完善，預(yù)算計劃也應(yīng)當按照自身的項目特點進行合理制定。在預(yù)算編制方法制定期間，企業(yè)應(yīng)當充分考慮其及靈活性與適用性，如可采取彈性預(yù)算法、零基預(yù)算法等，再與自身的管理現(xiàn)狀、市場環(huán)境、實際需求等結(jié)合，最終確定合適的方法。在開發(fā)房地產(chǎn)項目的前期工作中，企業(yè)需要充分開展調(diào)研，以免出現(xiàn)預(yù)算的盲目編制等不良情況，企業(yè)應(yīng)當成立專門的預(yù)算管理小組，并且在此過程中，各部門都應(yīng)積極配合工作，將自身部門的預(yù)算完成，并且及時遞交預(yù)算結(jié)果，再通過審批等流程，對其具體的工作目標、任務(wù)等科學(xué)、合理地制定出來，并將文件下發(fā)到各部門中，使之嚴格落實。

（三）提升企業(yè)的預(yù)算管理執(zhí)行效力

房地產(chǎn)企業(yè)需要將監(jiān)督控制力度加大，在社會發(fā)展的今天，我們已經(jīng)步入信息化時代，企業(yè)也應(yīng)當充分利用各項信息技術(shù)，實現(xiàn)對全面預(yù)算工作的全過程跟蹤監(jiān)控。首先，企業(yè)需要將預(yù)算管理信息化系統(tǒng)建立起來，嚴格規(guī)范審批流程，明令禁止越權(quán)審批等不良行為；其次，需要將預(yù)警監(jiān)督機制建立起來，以便能及時發(fā)現(xiàn)預(yù)算超支現(xiàn)象，及時上報處理。此外，需要對預(yù)算執(zhí)行過程進行全方位監(jiān)控，對影響預(yù)算與實際有偏差的影響因素進行分析，及時將安全隱患排出。

（四）將預(yù)算管理制度體系建立并完善

在預(yù)算管理制度體系構(gòu)建過程中，一是需要對責(zé)任中心的權(quán)利、職責(zé)等加以明確，確定各環(huán)節(jié)的主要負責(zé)人，在工作中要求員工嚴格按照崗位責(zé)任制度開展工作；二是需要將執(zhí)行標準確立，將制度體系按照自身所需制定，并在發(fā)展期間不斷改進完善，形成定額標準；三是要在上下結(jié)合方式中進行制定，對預(yù)算管理體系加以優(yōu)化整合，納入不同層級、不同部門，在其中增設(shè)制衡機制；四是要對預(yù)算工作的“法律效力”加以強化，經(jīng)營活動需基于全面預(yù)算開展，加大對工作的監(jiān)督控制力度。

QR公司在2018年下半年主導(dǎo)制定了預(yù)算管理相關(guān)制度和流程，明確了預(yù)算編制的原則、內(nèi)容、分類、編制流程、預(yù)算的執(zhí)行、分析與調(diào)整以及預(yù)算的決算與考核。并聘請外部機構(gòu)配合參與制定和執(zhí)行過程跟蹤調(diào)整。自2019年1月1日至2020年12月31日試行兩年，試運行效果很好。目前得以全面推行。

（五）完善全面預(yù)算績效考核

房地產(chǎn)企業(yè)需要重視預(yù)算績效考核工作，將考核機制建立并完善，從而更好地評價預(yù)算執(zhí)行過程，同時可根據(jù)考核結(jié)果對預(yù)算方案的調(diào)整提供重要參考。房地產(chǎn)企業(yè)可采取一些科學(xué)合理的考核模式，如多層級預(yù)算考核模式，按照由上至下的原則，對各崗位、層級的職責(zé)進行明確劃分，對預(yù)算績效考核指標加以細化分析，加深考核深度，可通過將績效考核結(jié)果掛鉤薪資等獎勵的方式提升員工的積極性，以促進全面預(yù)算工作的有效落實。

四、結(jié)束語

通過2019年-2021年三年預(yù)算管理工作的推進、分析和總結(jié)，目前QR公司已經(jīng)形成了良好的預(yù)算管理文化，極大地提高了員工素養(yǎng)，包括專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德修養(yǎng)。權(quán)責(zé)清晰明確，目標完成情況與績效考評已直接掛鉤。近年來通過資源的不斷優(yōu)化配置和升級調(diào)整，使得公司管理制度體系更加健全，對投資機會的把控能力已大大增強。全面提高了風(fēng)險防范能力，極大保證了公司的可持續(xù)發(fā)展。

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)要想能夠適應(yīng)如今經(jīng)濟發(fā)展的新形勢，需要重視自身的全面預(yù)算管理工作，不斷提升自身的預(yù)算管理水平，以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，促進其轉(zhuǎn)型升級。