基于綠色建筑的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本管控研究

邱曉嶧

（甘肅省土地開發(fā)整理中心，甘肅 蘭州 730000）

在當(dāng)前中國的建筑行業(yè)進(jìn)入綠色轉(zhuǎn)型升級(jí)的大背景下，通過將綠色產(chǎn)業(yè)佳節(jié)到商業(yè)地產(chǎn)中，從而尋求可持續(xù)、精細(xì)化以及綠色的經(jīng)營方式，已經(jīng)成為眾多建筑公司走向綠色開發(fā)模式的一個(gè)重要的著力點(diǎn)，并且將其作為轉(zhuǎn)型升級(jí)的一個(gè)突破口。但是如何控制建設(shè)成本是公司能否盈利的關(guān)鍵，這也成為綠色建筑商業(yè)能否在房地產(chǎn)公司推廣的一個(gè)關(guān)鍵性問題。因此，本文通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)與綠色建筑產(chǎn)業(yè)的成本進(jìn)行分析，得到一個(gè)合理控制模型，達(dá)到合理控制建筑成本的目的。因此不管是從國家對(duì)于環(huán)保節(jié)能的需要，還是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的需求角度來看，都有著非常重要的意義。

一、綠色建筑的定義和成本控制內(nèi)涵

綠色建筑是在建設(shè)與利用環(huán)境的完整生命循環(huán)中，即從前期的選擇、建筑設(shè)計(jì)、建筑材料選擇，后期的維修、改造等各個(gè)階段注重建筑物對(duì)自然環(huán)境與生態(tài)系統(tǒng)的良好性，以減少對(duì)周圍環(huán)境的損害，并運(yùn)用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)減少能源耗費(fèi)，為城市居民帶來安全、環(huán)保、健康的健康空氣的建筑工程。在施工流程和技術(shù)應(yīng)用的完整生活周期內(nèi)，堅(jiān)持了節(jié)能、節(jié)地、省水、節(jié)財(cái)和保護(hù)環(huán)境的四節(jié)—環(huán)保的工程設(shè)計(jì)宗旨。其重要的工作重點(diǎn)是：第一，積極地運(yùn)用綠化新能源，合理規(guī)劃建筑物的能源使用，進(jìn)一步提高能量的利用效率，盡量減少不必要的耗費(fèi)。第二，在建筑物選址與建筑設(shè)計(jì)工作過程中，通過科學(xué)合理設(shè)計(jì)對(duì)土地資源的利用方法，以進(jìn)一步提高土地資源的集約使用程度。施工過程中，在滿足建筑物容積率要求，同時(shí)符合衛(wèi)生要求和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的前提下，合理減少施工密度，以降低對(duì)耕地資源的浪費(fèi)。第三，提高城市用水管網(wǎng)的工程質(zhì)量，降低漏損率。建設(shè)科學(xué)合理的城市用水體系，增加城市水資源的循環(huán)利用率，建立科學(xué)合理的節(jié)約用水標(biāo)準(zhǔn)與政策措施，建立完備的城市污水處理設(shè)施。第四，在建筑物的材質(zhì)選擇上，采用高性能、低能耗、可循環(huán)再使用的建材。改善施工質(zhì)量，延長使用壽命，減少材料的損耗。

綠色建筑的項(xiàng)目成本限制，是影響綠色建筑在商務(wù)與房產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展前景的一項(xiàng)關(guān)鍵性因素。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)公司而言，在施工質(zhì)量和后期養(yǎng)護(hù)措施符合有關(guān)規(guī)范的前提下，經(jīng)過嚴(yán)格管理開發(fā)成本，達(dá)到整個(gè)工程項(xiàng)目的低成本開發(fā)與運(yùn)作，就可以大大提高資金回報(bào)率。而常規(guī)的商業(yè)地產(chǎn)成本核算管理模式根據(jù)設(shè)定目標(biāo)成本，用一個(gè)閉環(huán)的方式去管控每個(gè)發(fā)展工程項(xiàng)目關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用，統(tǒng)計(jì)資料表明一般商業(yè)地產(chǎn)公司的動(dòng)態(tài)成本費(fèi)用與實(shí)際目標(biāo)成本之間的差異一般在百分之五以上。使商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展由傳統(tǒng)型低成本粗放模式逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楦叨纫?guī)范化的綠色可持續(xù)的新型發(fā)展運(yùn)營模式，因此建立符合綠色建筑建造理念的低成本管理方法，對(duì)綠色建設(shè)的發(fā)展尤為重要。

二、綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建造成本控制現(xiàn)狀

（一）綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建造成本控制的特點(diǎn)

對(duì)商用房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作而言，出租方式、租售組合的方式都是其最主要的運(yùn)作特點(diǎn)。而這些情況的發(fā)生，造成了實(shí)行綠化成本的投資方和最終建設(shè)的受益者不一樣，也不利于做好商業(yè)房產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)成本控制的管理工作。和傳統(tǒng)型的商用房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作一樣，綠化商用房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作也要求建設(shè)公司在投資巨大的成本、并且經(jīng)過了長期的投資經(jīng)營以后才可以提高建筑物的綠化質(zhì)量，從而提高了其升值空間。在這些情況的共同影響下，很多的建筑投資商都已經(jīng)開始更加重視商用房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作的后期運(yùn)營成本、并且期望對(duì)綠色商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行更長久的投資經(jīng)營，而并非像從前那樣賣掉所有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以獲取最大化的市場利潤。租金和業(yè)務(wù)增值是持有型商業(yè)地產(chǎn)的主要經(jīng)營收入方式，是在經(jīng)營周期內(nèi)以最低的經(jīng)營成本和最高的經(jīng)營收益為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。所以，一般住宅項(xiàng)目和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是相同的，要求更高的開發(fā)技術(shù)的同時(shí)，其運(yùn)營增值空間也相對(duì)更大。從中我們可以發(fā)現(xiàn)，通過商業(yè)用地建設(shè)項(xiàng)目來發(fā)展綠色住宅的主要因素是：首先，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以租賃以及租賃出售相結(jié)合的方式進(jìn)行經(jīng)營和銷售，其經(jīng)營模式與中國傳統(tǒng)的綠色房地產(chǎn)建造工程一樣，從根本上改變了綠色建筑增量的成本與受益人分割的尷尬情況；其次，和普通綠地建設(shè)商住工程比較，綠地建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模較大，回收時(shí)間較長，但同時(shí)也有更大的運(yùn)營空間和增值空間。這兩個(gè)因素都導(dǎo)致投資者追求的是綠色建筑評(píng)級(jí)指標(biāo)和綠色建筑運(yùn)營指標(biāo)，前者能讓建筑產(chǎn)品賣得好，后者能真正節(jié)省后期運(yùn)營成本，而非市場關(guān)注。通過節(jié)約運(yùn)營成本來彌補(bǔ)綠色建筑前期增量成本的動(dòng)機(jī)，將有助于改變傳統(tǒng)綠色建筑住宅項(xiàng)目重建設(shè)輕運(yùn)營的弊端。成本管理將不僅限于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和施工階段的所有成本，而且要充分考慮運(yùn)營階段的成本，以項(xiàng)目具體運(yùn)營周期為視角進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)成本管理研究更有意義。

（二）綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工成本管理面臨的問題

盡管在近些年中，我國已經(jīng)針對(duì)綠色建設(shè)理念做出了一定程度上的摸索、也做出了不小的成就。盡管如此，我們?cè)诰G色的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)成本控制工作中還面臨著很多的問題。首先，很多的開發(fā)商在進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目成本確定工作時(shí)，并沒有對(duì)建設(shè)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)信息的正確掌握，而僅僅單純地將綠色建設(shè)成本信息融入了整體的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研發(fā)與管理工作中，而忽視了對(duì)后期運(yùn)作成本的考慮，從而導(dǎo)致了后期項(xiàng)目管理的成本一直在上升。其次，由于很多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)公司都缺乏對(duì)綠化施工進(jìn)行深層次的認(rèn)識(shí)，更沒有在實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工作中，針對(duì)綠化施工的特色和優(yōu)點(diǎn)加以科學(xué)合理的利用，也沒有規(guī)范化的指導(dǎo)，從而造成了資源浪費(fèi)情況的大量出現(xiàn)。再就是，由于沒有對(duì)綠色建筑技術(shù)的有效運(yùn)用，最后使得所建造出的建筑物、其綠化標(biāo)準(zhǔn)都大大地不如工程設(shè)計(jì)中的國家標(biāo)準(zhǔn)，既不能滿足現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)的需要，也耗費(fèi)了巨大的建設(shè)成本。最后，由于沒有做好綠色商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本控制管理工作的好方法，使得很多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)建筑注重管控卻忽略了管理，最后使得其建筑施工成本控制的成效特別不好，也無法提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理工作的品質(zhì)與管理水平。

三、綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的要點(diǎn)

綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有技術(shù)復(fù)雜、參與方眾多、建設(shè)規(guī)模打等特點(diǎn)，這決定了其成本控制過程的復(fù)雜性?；诰G色項(xiàng)目設(shè)備周期ⅳ的成本控制視角，從決策、設(shè)計(jì)管理和系統(tǒng)控制等方面探討了綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的要點(diǎn)。

（一）新型綠色建筑工程的費(fèi)用和成本的問題概述

新型綠色建筑項(xiàng)目的成本及成本控制也需要注意一些非常重要的方面，新型綠色建筑項(xiàng)目與一般園林綠化項(xiàng)目有很大的區(qū)別。但并非總是和許多人所想的一樣，因?yàn)樾滦偷木G色建筑工程只是實(shí)施一般園林綠化項(xiàng)目。而新型的綠色建筑工程的造價(jià)與成本控制方面盡管也能采取必要的措施來降低成本，以節(jié)約經(jīng)費(fèi)，但新型綠化施工的費(fèi)用成本還是相比常規(guī)的施工成本還要高出上不少。所以，在認(rèn)真地進(jìn)行新型的綠色建筑工程的過程中，一定要注重于對(duì)施工的成本與費(fèi)用進(jìn)行預(yù)估，以減少對(duì)成本與材料的無謂的損失，但同時(shí)又不能盲目地節(jié)約施工經(jīng)費(fèi)，從而對(duì)以后新型綠化工程的實(shí)施產(chǎn)生了干擾。所以，只有上級(jí)的管理者們弄清楚了新型綠色施工的正確定義，才能夠合理的對(duì)新型綠色施工做出合理的評(píng)估，從而提高了新型綠色施工的順利進(jìn)行。

（二）新型的綠色建筑工程實(shí)施一體化的設(shè)計(jì)理念

新型建筑綠化項(xiàng)目在實(shí)際施工過程中，要充分考慮各方面各因素對(duì)施工過程的影響，使設(shè)計(jì)師對(duì)整個(gè)施工過程有一個(gè)全面、全面地了解，并通過統(tǒng)一的工程設(shè)計(jì)，使新型綠色建筑工程的生產(chǎn)成本和費(fèi)用降到最低。在綠色建筑的設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)師必須結(jié)合自然條件和建筑的具體情況，同時(shí)傾聽基層工人們的建筑意見以及有關(guān)人員的工藝安排，以確保建筑的合理化和科學(xué)化，在建筑的過程中始終堅(jiān)持統(tǒng)一的建筑原則，并持續(xù)地對(duì)原有的新的綠色建筑施工計(jì)劃加以改良和完善，以便于把建造建筑所需的成本和費(fèi)用減至最小化。

（三）綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制管理時(shí)要充分考慮建筑物的環(huán)境生命周期

全新綠色建筑工程的費(fèi)用和控制并不僅僅意味要把產(chǎn)品的成本費(fèi)用降至最低點(diǎn)而忽略了新建筑的自身的建造質(zhì)量，與此相反，對(duì)于新的綠色建筑工程的施工過程則需要增加初始的資金投入，以確保建筑的整個(gè)生命周期都能夠滿足新綠化建筑的使用需求，同時(shí)要求綠色建筑的使用壽命盡可能地延長。如此一方面可以使建筑材料充分地發(fā)揮出其自身用途，從而達(dá)到綠化環(huán)境以及節(jié)約成本的效果。另一方面，在早期的綠色建筑建設(shè)過程中，建筑材料也應(yīng)基于擇優(yōu)性選用，即盡可能地選擇一些熱力學(xué)性能更好的材料，盡可能降低成本是合理的，但是也要保證材料的使用壽命很長，在保證建筑材料使用壽命周期足夠長的同時(shí)，還可以使建筑在后期拆除時(shí)的建筑材料能夠加以回收再使用，從而達(dá)到了建筑的綠化與環(huán)境保護(hù)的主題。

（四）新型的綠色建筑工程對(duì)于數(shù)學(xué)模型進(jìn)行設(shè)計(jì)

在設(shè)計(jì)并預(yù)測新的綠色建筑工程的建設(shè)費(fèi)用與生產(chǎn)成本的過程中，由于在傳統(tǒng)的模型中，給定的條件和新綠色建筑工程中間存在著一個(gè)很大的實(shí)際建設(shè)需求差距，而另一方面，由于傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)方法模型計(jì)算結(jié)果是含糊不清的，建筑成本的現(xiàn)實(shí)與計(jì)劃相比節(jié)省很大的偏差，所以對(duì)于新建筑的實(shí)際參考價(jià)值在綠色建筑的建設(shè)過程中，也是不大的。所以，建筑商必須設(shè)計(jì)和建立一個(gè)新的數(shù)字模型，來管理和估計(jì)新的綠色建筑項(xiàng)目的建設(shè)成本，而這個(gè)新模型又需要以預(yù)算成本增長率為基本參數(shù)，以建筑施工的持續(xù)時(shí)間作為自變量，和因變量共同構(gòu)建起估算項(xiàng)目成本與實(shí)際施工時(shí)限之間的指數(shù)關(guān)系式，以便實(shí)現(xiàn)對(duì)新綠化建筑施工更加精確的測算。建造的新綠色建筑工程的實(shí)際成本與計(jì)劃的新的數(shù)學(xué)模型預(yù)算減少一定數(shù)量的預(yù)算成本和現(xiàn)實(shí)估算項(xiàng)目之差，這和原有的估算成本費(fèi)用的經(jīng)驗(yàn)公式也具有一定區(qū)別。但是綜上所述，唯有當(dāng)建設(shè)者們?cè)诂F(xiàn)實(shí)的建筑施工期間針對(duì)現(xiàn)場的建筑施工狀況和工作時(shí)間的布置狀況采用了模型，才能夠更加準(zhǔn)確的估算出現(xiàn)實(shí)施工成本，從而確保了新的綠色建筑工程的穩(wěn)定實(shí)施。

（五）提高施工人員的綜合素質(zhì)水平

從中國目前的發(fā)展階段來看，先進(jìn)的綠色建筑工程的施工的人員的質(zhì)量的確是亟待提升。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)的先進(jìn)建設(shè)的工程施工過程中總會(huì)出現(xiàn)一些意外事故，比如職工們和員工之間的爭執(zhí)，或者由于一些瑣碎事情而鬧起來了，從而影響整個(gè)的建筑效果。另外由于建筑施工過程中的噪聲也很大，或者施工人員的工作心態(tài)不良，導(dǎo)致地方的老百姓到了工地醫(yī)鬧，進(jìn)而工人和職工們之間出現(xiàn)了無謂的爭執(zhí)。所有這種情況都會(huì)影響實(shí)際的綠色建筑工程的效率，從而使得實(shí)際綠色工程的建造過程延誤，進(jìn)而導(dǎo)致了實(shí)際生產(chǎn)和建造過程的成本和建設(shè)預(yù)算的耗費(fèi)。所以，上級(jí)的工程管理工作人員就必須要加大在建筑施工上的實(shí)施管理力量，甚至是用物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)或者口頭嘉獎(jiǎng)之類的方法來促使職工們盡快地實(shí)現(xiàn)了工程建設(shè)目標(biāo)，從而提高職工們的質(zhì)量管理水平，從而盡量減少了與同事或者居民之間的爭執(zhí)發(fā)生，從而可以大大提高了工程建設(shè)效益，以便于迅速地實(shí)現(xiàn)了工程建設(shè)計(jì)劃，從而節(jié)約了綠化工程施工的費(fèi)用與成本。

四、結(jié)束語

綜上所述，通過科學(xué)合理的成本管理將有助于公司降低資源耗費(fèi)，從而減少項(xiàng)目開發(fā)成本，從綠色建設(shè)的視角出發(fā)，將更能推動(dòng)該建設(shè)模式的有效應(yīng)用與后續(xù)發(fā)展。本文針對(duì)商業(yè)綠色建筑項(xiàng)目成本控制研究，從企業(yè)生命周期的角度進(jìn)行解析，首先針對(duì)類似企業(yè)綠色建筑項(xiàng)目成本控制問題的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，通過對(duì)具體的企業(yè)生命周期角度進(jìn)行剖析，然后比較系統(tǒng)地給出了商業(yè)綠色建筑項(xiàng)目的現(xiàn)狀著力點(diǎn)；其次并創(chuàng)造性地將項(xiàng)目管理模式和商業(yè)綠色建筑項(xiàng)目效益績效評(píng)價(jià)的基本內(nèi)涵融入包括一定商業(yè)運(yùn)營生命周期在內(nèi)的成本分析中，并期望對(duì)商業(yè)綠色建筑項(xiàng)目的成本控制研究給出了不同的角度，以及比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难芯糠绞健?/p>