集體經(jīng)營性建設(shè)用地建保障性租賃住房REITs融資風險評價

孔 偉 瞿富強 郝鴻飛

（南京工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院 江蘇南京 211816）

引言

為了更好地保障國內(nèi)新市民、青年人的基本住房需求，國務(wù)院辦公廳于2021年6月印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，首次從國家層面明確住房保障體系的頂層設(shè)計，提出利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。2021年7月，國家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，首次將保障性租賃住房納入到REITs試點申報項目名單中。為了響應(yīng)國家的號召，本文探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建保障性租賃住房，并引入REITs融資模式，給予保障性租賃住房在建設(shè)運營階段金融方面的支持，并對集體經(jīng)營性建設(shè)用地建保障性租賃住房REITs融資進行風險評價。

風險評價指標體系構(gòu)建

本文基于國家相關(guān)政策和法律法規(guī)，梳理REITs融資風險評價和集體建設(shè)用地建租賃住房相關(guān)文獻，結(jié)合集體經(jīng)營性建設(shè)用地建保障性租賃住房的實際調(diào)研情況，以問題為導(dǎo)向，最終從法律風險、政策風險、建設(shè)風險、運營風險、市場風險、金融風險和管理風險七個方面建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地建保障性租賃住房REITs融資風險評價指標體系，如表1所示。

表1 集體經(jīng)營性建設(shè)用地建保障性租賃住房REITs融資風險評價指標

?

案例分析

M公司是某房地產(chǎn)公司，在國家大力推行保障性租賃住房建設(shè)的背景下，該公司擬采用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建保障性租賃住房REITs融資模式。M公司與相關(guān)銀行、市住建委進行了溝通，獲得政府各部門支持并落實了項目實施方案及推進計劃，其中集體經(jīng)濟組織以集體土地使用權(quán)作價入股、M公司按照固定股權(quán)比例現(xiàn)金出資共同成立聯(lián)營公司開發(fā)項目，投資人通過投資REITs股權(quán)份額獲得收益。本文基于FAHP-物元可拓法的風險評價方法，邀請規(guī)劃、住建、REITs等方面的有關(guān)專家進行咨詢評價，根據(jù)0.1-0.9標度對各個指標的相對重要性進行評價，構(gòu)建判斷矩陣，分別計算出模糊一致性矩陣，計算權(quán)重向量，具體結(jié)果如表2所示。

表2 風險指標權(quán)重值

?

根據(jù)表2的計算結(jié)果，從一級指標的權(quán)重來分析，可以看出政策風險（0.1984）、市場風險（0.1706）、運營風險（0.1540）比較高。下面再利用物元可拓模型進行進一步風險評價。將風險按照高低程度劃分為風險很低、風險較低、風險中等、風險較高、風險很高5個等級，0表示無風險，10表示風險最大，邀請有關(guān)專家對各個指標進行打分，計算出各指標關(guān)聯(lián)度，如表3所示。

表3 各指標關(guān)聯(lián)度及打分情況

?

結(jié)合表3所計算的指標權(quán)重值，分別計算該項目的法律風險、政策風險、建設(shè)風險、運營風險、市場風險、金融風險、管理風險以及總體風險評估結(jié)果，如表4所示。根據(jù)表4的計算結(jié)果可以看出，該項目面臨的政策風險、運營風險為很高等級，法律風險、市場風險、管理風險為較高等級，建設(shè)風險、金融風險為中等高等級，總體風險為較高等級。

表4 項目風險評價結(jié)果

?

結(jié)語

本文基于國家相關(guān)政策和法律法規(guī)，梳理REITs融資風險評價和集體建設(shè)用地建租賃住房相關(guān)文獻，結(jié)合集體經(jīng)營性建設(shè)用地建保障性租賃住房的實際調(diào)研情況，構(gòu)建因素較為全面的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建保障性租賃住房REITs融資風險評價體系，采用模糊層次分析法分析出對項目影響較大的指標因素，可以看出各因素占據(jù)權(quán)重不同，風險程度不同。再將物元模型理論應(yīng)用于項目風險評價過程，對各風險指標進行量化評定等級。通過案例分析證明模糊層次分析法和物元可拓模型能夠?qū)椖窟M行準確、合理地定量評價風險大小，為投資者進行投資風險分析提供依據(jù)，為制定合理的應(yīng)對風險措施提供依據(jù)，以保證風險應(yīng)對的有效性。