房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理決策中稅收籌劃的應(yīng)用研究

王新

（宿遷市城市建設(shè)投資〔集團(tuán)〕有限公司，江蘇 宿遷 223800）

一、引言

稅收籌劃也稱納稅籌劃，是指在不違背法律法規(guī)的情況下為納稅人謀取最大的收益，更加合理地安排、部署尚未進(jìn)行應(yīng)稅的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)行為。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)和稅務(wù)法規(guī)的制約，主要是因?yàn)椋环矫?，?xiàng)目建設(shè)涉及的程序復(fù)雜，包括土地征用、搬遷、摘牌、項(xiàng)目可研、立項(xiàng)、工程建設(shè)、竣工驗(yàn)收、期房預(yù)售銷售、物業(yè)管理等相應(yīng)服務(wù)；另一方面，項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)商對接的范圍廣泛，要與土儲(chǔ)、規(guī)劃、住建、人社、稅務(wù)、環(huán)保、城管、消防等部門以及供應(yīng)商、監(jiān)理、施工方、租賃方等相關(guān)單位接洽協(xié)作。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營項(xiàng)目覆蓋的范圍較大，投資金額也大，具有工期周期長、涉稅成本高等特點(diǎn)。受宏觀環(huán)境影響，房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢明顯，在這樣的背景下，管控成本變得至關(guān)重要，因此通過稅收籌劃實(shí)現(xiàn)降本增效值得探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的意義

稅收籌劃具有極為重要的作用，在某種程度上，會(huì)對企業(yè)的經(jīng)營效率和運(yùn)營結(jié)果產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)需要合理規(guī)劃稅收籌劃，以作出正確的決策，這樣才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)營合理、合法、高效，使企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)得以健康、有序發(fā)展，從而使企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)作實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。在實(shí)際應(yīng)用中，正確使用稅收籌劃可以促進(jìn)房地產(chǎn)公司在經(jīng)營活動(dòng)中節(jié)約開支，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)降本增效的目的。

此外，稅收籌劃是一種比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它涵蓋范圍廣，穿插在項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營、銷售等各方面的工作中。我國的稅務(wù)制度具有規(guī)范性、嚴(yán)密性、適應(yīng)性強(qiáng)等特征，因此，在實(shí)際經(jīng)營過程中，企業(yè)要推動(dòng)稅收籌劃的實(shí)施，必須在法律允許的前提下，加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算、業(yè)財(cái)融合等工作。同時(shí)，稅收籌劃的實(shí)施能在某種意義上推動(dòng)財(cái)務(wù)管理的轉(zhuǎn)型，推動(dòng)財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)一體化協(xié)調(diào)配合發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)公司的有序運(yùn)營和發(fā)展。

三、影響房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的因素

（一）外部因素

遵從國家稅務(wù)法律規(guī)定是公司開展稅收籌劃工作的先決條件，即公司的稅收籌劃要符合有關(guān)稅務(wù)政策和法律規(guī)定。近年來，隨著市場的不斷發(fā)展及業(yè)務(wù)模式更加多元化，國家稅法也在不斷更新變化，財(cái)務(wù)人員要時(shí)刻關(guān)注、學(xué)習(xí)新頒布的國家稅務(wù)法規(guī)及特定政策。相應(yīng)的稅收籌劃也要及時(shí)更新和修改，使其與我國的稅收法規(guī)同步。另外，由于征稅機(jī)關(guān)與納稅人對政策法規(guī)的解讀存在偏差或者信息不對稱等，納稅人的稅收籌劃未獲得稅務(wù)部門認(rèn)可，也會(huì)導(dǎo)致籌劃失敗。

（二）內(nèi)部因素

一是房地產(chǎn)公司對稅收籌劃的重視程度會(huì)直接影響稅負(fù)成本在決策中所占的權(quán)重。當(dāng)管理者發(fā)現(xiàn)稅收籌劃很難在短時(shí)間內(nèi)最大限度地發(fā)揮作用，且對稅收籌劃的關(guān)注度不高時(shí)，稅收籌劃工作就難以持續(xù)。二是稅收籌劃應(yīng)貫穿項(xiàng)目的整個(gè)周期。從項(xiàng)目的前期立項(xiàng)調(diào)研、項(xiàng)目設(shè)計(jì)及策劃到建設(shè)實(shí)施，再到項(xiàng)目竣工、銷售，都要綜合分析項(xiàng)目的運(yùn)營情況、運(yùn)營模式及籌劃方案。三是僅憑財(cái)務(wù)部門一己之力無法高效開展稅收籌劃，需要全面考慮和通盤合作，通過各部門協(xié)作完成稅收籌劃。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃過程中存在的問題

（一）缺乏事前整體籌劃思路和方法

在運(yùn)用稅收籌劃時(shí)，部分房地產(chǎn)公司缺乏整體的規(guī)劃思路和策略，僅針對個(gè)別項(xiàng)目、個(gè)別稅種進(jìn)行規(guī)劃，往往造成顧此失彼、不成體系的結(jié)果，缺乏全局性。在規(guī)劃過程中未考慮項(xiàng)目實(shí)際情況，僅在籌劃方式上進(jìn)行效仿，不能從自身實(shí)際涉稅行為出發(fā)進(jìn)行規(guī)劃，往往難以達(dá)到稅收籌劃應(yīng)有的目的和效果。

（二）對稅收籌劃的目標(biāo)認(rèn)識不科學(xué)

部分公司經(jīng)營者對稅收的認(rèn)識存在偏頗，認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是短期效應(yīng)，只要籌劃就能立竿見影，對稅收籌劃的含義缺乏正確的理解，僅僅把稅收籌劃作為一種降低當(dāng)期成本的手段，對其重視程度不高，其中一個(gè)重要因素就是公司在實(shí)踐中存在許多誤區(qū)和失誤。稅收籌劃是一項(xiàng)長期的整體性工程，部分稅種涉稅周期貫穿項(xiàng)目整個(gè)生命周期，需要在項(xiàng)目結(jié)束之后進(jìn)行清算繳納，如土增稅清算。

（三）對稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識不足

由于企業(yè)沒有正確地意識到不合規(guī)的稅務(wù)籌劃可能產(chǎn)生的負(fù)面影響，沒有建立起稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范意識，或沒有采取行之有效的規(guī)避措施，可能增加稅收籌劃給企業(yè)帶來的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

五、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的策略

（一）不斷梳理涉稅特點(diǎn)，提高對房地產(chǎn)業(yè)涉稅的整體認(rèn)識

稅法具有“細(xì)”“碎”的特點(diǎn)，而稅收籌劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，不僅需要多部門配合，還需要精通不同業(yè)務(wù)模式的運(yùn)作方式、次序之間涉稅的聯(lián)系與區(qū)別，進(jìn)而在籌劃中選擇更有利于企業(yè)的運(yùn)作模式和次序。

1.從房地產(chǎn)項(xiàng)目投入資金來源方面進(jìn)行分析

房地產(chǎn)公司在進(jìn)行項(xiàng)目測算決策的過程中，通常會(huì)采取兩種方式，一是由投資者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和共享收益；二是在房地產(chǎn)投資時(shí)，只要固定收益，不與其他投資人共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。在出售房產(chǎn)的同時(shí)，也可以通過引入合作方的形式，利用外部資金增加收益，減少自身的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

2．從房地產(chǎn)企業(yè)涉稅模式選擇方面進(jìn)行分析

近年來，國家相繼出臺了一系列房產(chǎn)調(diào)控政策措施，在此背景下，消費(fèi)者逐漸趨于理性，剛需群體普遍持觀望態(tài)度，造成房地產(chǎn)成交量持續(xù)下降。無形之中加長了回籠資金的周期，資金成本也隨之增加，導(dǎo)致企業(yè)償債壓力不斷增大。同時(shí)，房企接連爆出信貸逾期的消息，進(jìn)一步增加了市場的不確定性。為有效降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，本文列舉了兩種不同促銷方案的涉稅差異。

方案1：在公司做推廣的同時(shí)，推出購房贈(zèng)送禮品的優(yōu)惠。如房屋售價(jià)200萬元，而贈(zèng)送禮品價(jià)值20萬元。根據(jù)這個(gè)計(jì)劃，假如顧客購買一套住宅則贈(zèng)送一份禮品。因在稅法上銷售商品時(shí)附贈(zèng)的禮品也視同銷售，所以房地產(chǎn)公司的營業(yè)額為200萬元。

方案2：公司在加大促銷力度的同時(shí)，提高銷售折扣。如房屋售價(jià)200萬元，在促銷活動(dòng)中可以按照九折的優(yōu)惠價(jià)180萬元購買。根據(jù)此方案，消費(fèi)者買一套住宅，企業(yè)營業(yè)額為200×（1-10%）=180萬元。

從銷售的結(jié)果來看，二者并無差異，但從稅收的角度來考慮，二者存在較大的差異。結(jié)果表明：方案1的稅收成本要大于方案2，因此在實(shí)際運(yùn)作中，通常考慮第二種方案。

（二）做好稅收籌劃前的準(zhǔn)備工作

在進(jìn)行稅收籌劃前，公司應(yīng)該評估自身的稅收籌劃能力，判斷存在的客觀條件，比如稅務(wù)服務(wù)力度、企業(yè)溝通能力、稅務(wù)專業(yè)代理支持力度、公司對涉稅工作的重視程度等，這些因素將直接影響稅收規(guī)劃的成敗。好的基礎(chǔ)可以降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，專業(yè)的、有經(jīng)驗(yàn)的人才可以增強(qiáng)對整個(gè)稅務(wù)政策的整體掌握，能夠靈活系統(tǒng)地運(yùn)用規(guī)劃方法合理充分地展開博弈分析和論證，提高籌劃的成功率，這些都是開展稅收籌劃的先決條件。

（三）科學(xué)建立目標(biāo)，從整體角度出發(fā)

稅收籌劃是企業(yè)的一項(xiàng)基本權(quán)利，為了取得既定的效益目標(biāo)，必須做好正確規(guī)劃，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)降本增效。然而，很多公司沒有準(zhǔn)確地理解稅收籌劃，這也是當(dāng)前很多公司難以通過實(shí)施稅收籌劃實(shí)現(xiàn)降本增效目的的原因。

（四）加強(qiáng)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)管理，努力做到“涉稅零風(fēng)險(xiǎn)”

“涉稅零風(fēng)險(xiǎn)”既可以避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失，又可以避免不必要的信用損失。雖然不會(huì)給納稅人帶來直接的經(jīng)濟(jì)利益，但可以建立起良好的社會(huì)信用形象。除此之外，還可以讓公司的財(cái)務(wù)狀況變得更加明朗，從而在未來的社會(huì)競爭中打造自己的品牌。

六、稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理決策中的具體應(yīng)用

（一）準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃

1.選擇恰當(dāng)?shù)慕M織形式及分支機(jī)構(gòu)

目前，我國的房地產(chǎn)公司主要有獨(dú)資、合伙制和公司制三種類型。根據(jù)我國稅收法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，獨(dú)資或合伙制企業(yè)不適用企業(yè)所得稅法，應(yīng)比照個(gè)體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得繳納個(gè)人所得稅。但公司制企業(yè)既要繳企業(yè)所得稅，又要繳個(gè)人所得稅。因此，公司要根據(jù)自身的發(fā)展需要，采取合適的組織形式。

2.選擇合理的籌資方式

一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營周期都比較長，且資金需求量大，這是房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點(diǎn)。就房地產(chǎn)公司來說，當(dāng)前的融資渠道主要有股權(quán)融資和債務(wù)融資兩種。其中股權(quán)融資相對于債權(quán)融資沒有償債壓力，但股東要求的期望報(bào)酬率高，且相關(guān)融資成本不得稅前扣除。而債務(wù)融資的融資成本低，可以稅前抵扣，但因融資周期短，企業(yè)償債壓力較大，因此，要謹(jǐn)慎選擇融資方式。

3.根據(jù)項(xiàng)目盈利和增值情況，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目投資及項(xiàng)目核算上綜合考慮

在項(xiàng)目規(guī)劃和立項(xiàng)中，在設(shè)計(jì)住宅及配套、商業(yè)等其他房產(chǎn)類型規(guī)模時(shí)，要綜合考慮土地成本、地理位置、周邊環(huán)境及項(xiàng)目規(guī)劃投資額、項(xiàng)目的銷售額，以此測算項(xiàng)目增值收益比例。土增稅按照4級超率累進(jìn)稅率計(jì)算應(yīng)納稅款，可以通過籌劃控制增值比例，以降低稅負(fù)；可充分利用稅收優(yōu)惠政策，以納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值不超過20%的，免征土地增值稅。在保障房建設(shè)方面，則可以通過測算籌劃使增值比例控制在優(yōu)惠政策比例范圍內(nèi)。因此，建筑類型及規(guī)模的合理規(guī)劃和價(jià)格制定等都對決策有巨大的積極意義，為企業(yè)的稅收籌劃提供了更多的機(jī)會(huì)。

項(xiàng)目應(yīng)細(xì)化核算，在項(xiàng)目結(jié)束之后及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算，核定不同類型房產(chǎn)的單位成本，嚴(yán)格按照經(jīng)決算的單位面積成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。因不同類型的房產(chǎn)銷售價(jià)格及銷售難易程度不同，在達(dá)到清算條件時(shí)，普遍存在住宅和商鋪銷售比例高、車位和儲(chǔ)藏室銷售比例低的情況，如果籠統(tǒng)按照項(xiàng)目總的平均單位成本結(jié)轉(zhuǎn)核算，勢必因結(jié)轉(zhuǎn)成本被低估，在項(xiàng)目土增稅清算時(shí)將造成增值額及增值比例虛增而多交稅費(fèi)的結(jié)果。對于已按照總的平均單位成本結(jié)算且已出現(xiàn)以上情況的老項(xiàng)目來說，可以通過投資、分配和無償贈(zèng)送等視同銷售的方式，達(dá)到整體實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓建造成本低且不易銷售房產(chǎn)的目的，以期項(xiàng)目整體結(jié)轉(zhuǎn)成本接近實(shí)際建造成本，最大限度地反映真實(shí)的增值情況，減少不必要的相關(guān)稅費(fèi)支出。但操作之前，要比較不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中涉及雙方的稅負(fù)成本與不轉(zhuǎn)讓時(shí)多承擔(dān)稅務(wù)成本的大小，以此作為是否轉(zhuǎn)讓的決策依據(jù)。

（二）項(xiàng)目建設(shè)階段的企業(yè)稅收籌劃

1.選擇合理的建設(shè)主體

選擇房地產(chǎn)公司自行建設(shè)還是新成立的項(xiàng)目公司進(jìn)行建設(shè)，需要綜合考慮項(xiàng)目所在地的稅收政策和需要承擔(dān)的稅負(fù)成本。

2.將項(xiàng)目發(fā)包給關(guān)聯(lián)方承建

集團(tuán)公司在項(xiàng)目實(shí)施過程中，發(fā)包給自己的子公司承建，從某種程度上可以控制開發(fā)成本，從而降低應(yīng)稅所得或利潤。但要注意關(guān)聯(lián)定價(jià)需要符合獨(dú)立交易原則，否則就會(huì)存在被稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整核定征收稅款的風(fēng)險(xiǎn)。公司須審查關(guān)聯(lián)交易價(jià)格，并改進(jìn)該交易的不合理之處，據(jù)此確定合理的交易價(jià)格范圍和籌措空間。

（三）銷售階段的企業(yè)稅收籌劃

1.確定最優(yōu)的銷售價(jià)格

在房地產(chǎn)公司看來，房地產(chǎn)的售價(jià)與銷售額有很大的關(guān)系，但是考慮到稅盾等因素，實(shí)際上房地產(chǎn)公司的利潤并不會(huì)因?yàn)榉績r(jià)的上漲而增加。要通過測算選擇最合適的銷售價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化。

2.企業(yè)銷售收入的稅收籌劃

根據(jù)利潤最大化原則，假設(shè)公司的銷售收益是固定的，可以從以下幾個(gè)方面思考。第一，是否成立獨(dú)立的營銷公司有效分割利潤。在代理業(yè)務(wù)過程中設(shè)立的銷售公司可以使用專門的營銷手段來劃分收益。在轉(zhuǎn)賣過程中，開發(fā)商可以根據(jù)相關(guān)政策降低轉(zhuǎn)讓價(jià)格，從而達(dá)到節(jié)約稅收的目標(biāo)。第二，簽訂合約，有效實(shí)現(xiàn)收益分配。房產(chǎn)公司可以通過增加“裝修項(xiàng)目”投入，減少應(yīng)稅收益。另外，還可以利用“差額征稅”來減輕企業(yè)的稅負(fù)。

（四）財(cái)務(wù)方面提高稅收籌劃方案的可行性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中始終存在許多不確定因素，宏觀市場變化、國家政策變化、項(xiàng)目的變更都會(huì)對項(xiàng)目的實(shí)施和項(xiàng)目經(jīng)營效益產(chǎn)生一定的影響。因此，在建設(shè)項(xiàng)目之前，要科學(xué)地評價(jià)項(xiàng)目，從土地成本、建設(shè)成本和項(xiàng)目收益等角度測算項(xiàng)目情況，以增強(qiáng)項(xiàng)目的可操作性。房地產(chǎn)公司稅收成本在項(xiàng)目支出上占了很大的比重，這也是為什么房地產(chǎn)公司需要針對納稅進(jìn)行籌劃的重要原因。在完成項(xiàng)目測算評估后，財(cái)務(wù)要聯(lián)合稅務(wù)主管論證稅收籌劃的可行性，依據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃投資、融資和結(jié)算方式來細(xì)化可操作性措施，以最大限度地減少公司的稅負(fù)成本。

七、結(jié)語

稅收籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)中一個(gè)非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。如何避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)已是當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重大課題，需要不斷探索，不斷改進(jìn)。