房地產企業(yè)全面預算管理有效實施的關鍵因素分析

王美娟 天津富力城房地產開發(fā)有限公司

引言

在市場經濟水平持續(xù)提升的環(huán)境下，房地產市場的發(fā)展情況很大程度上會受到內部管理的影響，其中比較突出的環(huán)節(jié)就是全面預算管理工作。在這樣的情況下，房地產企業(yè)應重點針對全面預算管理工作展開研究，并就其中蘊含的關鍵因素加以分析，進而以此為基礎制定后續(xù)的發(fā)展規(guī)劃。由此可見，全面預算管理在房地產企業(yè)發(fā)展中起到了十分關鍵的作用，而只有掌握其中關鍵因素才能促進其可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產企業(yè)經營管理的特點

房地產企業(yè)是我國市場經濟發(fā)展過程中的重要組成部分，而在研究其預算管理之前應掌握房地產企業(yè)經營管理的特點，并以此為基礎開展后續(xù)的工作。首先，房地產企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，不論是投資拿地、開發(fā)建設、銷售還是清算繳稅等環(huán)節(jié)在開展的時候都會涉及數(shù)量龐大的資金，因此資金資源的優(yōu)化配置對企業(yè)持續(xù)發(fā)展至關重要。其次，房地產企業(yè)屬于不動產銷售，其銷售的產品與對象也是不可移動的。這樣的不可移動性就會在一定程度上受到區(qū)域環(huán)境、稅收條例以及政策形勢等因素的影響，因此房地產企業(yè)的管理人員也需要對這些因素的變化靈活應對，進而有效把握公司整體的經營方向，落實合理的規(guī)劃方針。再次，房地產開發(fā)企業(yè)經營業(yè)務不僅涉及面廣，而且復雜程度較高，除了前端的土地征地、后期的開發(fā)建設，還要根據(jù)項目規(guī)劃要求配備建設標準的公共配套設施和基礎設施，按照規(guī)定標準交付業(yè)主，直至項目順利清算完成。每一個節(jié)點都需要與不同的部門、供應商、業(yè)主等發(fā)生經濟往來。最后，通常情況下從項目建設到竣工交付往往需要3～5年的時間，建設周期長、資金回報周期長的特點也要求企業(yè)建立全局的管理思想。

二、房地產企業(yè)實施全面預算管理的必要性

通過對房地產企業(yè)經營管理特點的分析，房地產企業(yè)開展全面預算管理體現(xiàn)出了十分突出的必要性，其中在以下四個方面：第一，房地產企業(yè)在日常管理中往往會由董事會下達相應的經營預算指標，這時就需要有效的預算管理來實現(xiàn)相應的目標，并實現(xiàn)對資源的優(yōu)化配置。通過全面預算管理可以進一步推動資金的高效有序運轉，最大限度地降低生產成本、提升經濟效益，同時還可以促進各部門之間的交流與協(xié)作。與此同時，通過相應的預算管理還可以提升業(yè)務數(shù)據(jù)的應用效率，確?？梢酝ㄟ^完善的數(shù)據(jù)分析與管理為房地產企業(yè)的經營管理活動提供信息參考和數(shù)據(jù)支持。第二，全面預算管理不僅是房地產企業(yè)有效的管理措施，同時還是總體業(yè)務的重要組成部分。通過建立全面預算目標可以進一步對公司管理進行規(guī)劃，通過設定短期、中期以及長期的預算目標為后續(xù)的生產經營活動提供數(shù)據(jù)支撐，提升管理活動的科學性與有效性，同時還可以通過有效的獎懲措施來優(yōu)化目標的落實效果。除此以外，全面預算管理的開展還可以對業(yè)務數(shù)據(jù)的準確性提供保障和支持。第三，由于房地產開發(fā)周期較長，在此過程中涉及的稅費種類數(shù)目也較多，尤其是土增稅對企業(yè)的整體稅負更會產生直接的影響。因此，積極推進全面預算管理，可以幫助企業(yè)建立完善的全周期管理思想，將合理的稅務籌劃貫穿到整個項目開發(fā)周期中，提高稅務管理水平。第四，房地產企業(yè)在制定預算管理內容的時候會將各部門作為預算編制單位，經過綜合衡量發(fā)布一個年度指標，而各部門也需要保證對該指標的有效落實，并對部門行為進行有效的約束和指導。

三、房地產企業(yè)開展全面預算管理中涉及的關鍵因素

隨著我國市場經濟水平的持續(xù)提升，房地產企業(yè)也面臨著全新的機遇與挑戰(zhàn)，在這樣的情況下，房地產企業(yè)勢必需要通過采取更有效的全面預算管理手段為后續(xù)管理工作的改革與升級奠定基礎，從而釋放最大的“管理紅利”。結合當前的發(fā)展情況來看，房地產企業(yè)在開展預算管理工作的過程中仍然會面臨多方面的問題，因此房地產企業(yè)在實際開展經營管理的過程中，不應將全面預算管理僅僅看作是一個普通的概念，還需要結合自身的實際情況對其中蘊含的關鍵因素進行全面考量，從而確保可以最大限度地提升全面預算管理的實效性。總體來說，房地產企業(yè)開展全面預算管理中涉及的關鍵因素主要包括以下四個方面：第一，房地產企業(yè)應針對經營管理的實際情況做好優(yōu)化治理結構的工作，為全面預算管理工作的開展構建一個良好的發(fā)展環(huán)境，只有這樣才可以確保全面預算管理順利進行。同時，治理結構的深度優(yōu)化還可以進一步幫助企業(yè)整合相應的發(fā)展資源，為整體企業(yè)的后續(xù)發(fā)展奠定基礎。第二，房地產企業(yè)開展全面預算管理工作的時候應建立與其相適應的全面預算管理體系，并針對其中的管理核心加以掌握，只有這樣才可以更好地在后續(xù)的工作中做到有的放矢。此外，針對管理過程中的關鍵環(huán)節(jié)應做到集中力量重點管控，有效避免抓小放大對整體工作帶來的不利影響，把握管理工作核心也有助于建立明確的工作目標，并引導全體員工朝著同一個目標努力。第三，房地產企業(yè)應充分圍繞全面預算管理制度建立起與之相適應的績效考核及評價體系，同時組建專門的負責小組對制度執(zhí)行以及考核落實的情況進行檢查，確保相關工作可以落到實處。在這樣的環(huán)境下，才能激發(fā)全員參與全面預算工作的積極性及主動性，進而可以保證執(zhí)行與問責等環(huán)節(jié)可以發(fā)揮出其應有的作用。第四，在信息化技術水平不斷提升的環(huán)境下，房地產企業(yè)也可以將更加先進的信息化技術引入到全面預算管理當中，通過完善的信息化建設來提升預算管理的可行性。因此，房地產企業(yè)有必要在現(xiàn)有基礎上不斷強化信息化建設，充分把控其應用質量，為全面預算管理的開展提供保障，進而實現(xiàn)房地產企業(yè)自身的可持續(xù)發(fā)展。

四、當前房地產企業(yè)全面預算管理中存在的問題

（一）仍在沿用傳統(tǒng)的管理模式與體系

現(xiàn)階段，雖然已經有很多房地產企業(yè)認識到了預算管理工作的重要作用，但仍重視不足，導致相關工作推進難度增加，各個部門之間也難以形成有效合力，在實際執(zhí)行的過程中還是由財務部門主要負責預算管理工作，這樣傳統(tǒng)的管理模式與體系將會對房地產企業(yè)運作的正常性和健康性造成十分不利的影響。實際上，預算管理僅是財務管理中的一部分，考慮到房地產企業(yè)的行業(yè)特殊性，在開展預算管理的時候會與其他行業(yè)不同，涉及的專業(yè)知識與相關資源也會更多。因此，在這樣的情況下，很容易會出現(xiàn)預算管理體系不明確以及人員不足等問題，最終影響到預算管理效果的發(fā)揮。

（二）全面預算管理的信息化發(fā)展水平有待提升

房地產企業(yè)在進行全面預算管理的過程中很大程度上會依賴于數(shù)據(jù)信息的收集與分析，只有最大限度上確保數(shù)據(jù)的真實性與可靠性，才能真實反映出企業(yè)預算管理中存在的問題，并提出有針對性的解決措施。然而就當前的發(fā)展情況來看，大多數(shù)房地產企業(yè)雖然引進了更加先進的信息技術及手段，但更多會將其應用在生產與建設領域當中，很少會應用在預算管理方面，因此，仍然不能在第一時間獲取準確的信息或甄別數(shù)據(jù)的真實性。在這樣的情況下，房地產企業(yè)的全面預算管理很容易會受到失真數(shù)據(jù)的影響，從而降低其科學性與合理性。

（三）缺少與外部環(huán)境的聯(lián)系

結合實際情況來看，房地產企業(yè)在開展全面預算管理的時候往往缺少實效性，同時存在與外部環(huán)境相脫節(jié)的情況。很多房地產開發(fā)企業(yè)在編制全面預算時，以歷史的指標和過去經驗值為基礎，確定未來的預算目標，缺乏對市場的深度調研及合理預判，導致在實際實施時與外部經營環(huán)境相脫節(jié)，缺乏彈性、缺少市場應變能力。此外，當前經濟市場環(huán)境瞬息萬變，各項政策層出不窮，這就要求企業(yè)決策要與時俱進，但按照全面預算管理要求，增加預算或減損利潤目標，都需要冗長的審批流程，這也使全面預算工作給企業(yè)決策的時效性帶來不利影響。

（四）缺少完善的考核及獎懲體系

結合當前情況，全面預算管理在房地產企業(yè)中的推行仍然面臨著較大困難，除了企業(yè)內部人員重視程度不足以及信息化建設水平有限等影響因素以外，預算分析不夠全面以及缺少完善的考核及獎懲體系也是限制房地產企業(yè)開展全面預算管理的關鍵因素，其主要表現(xiàn)在以下三個方面：首先，企業(yè)內部并沒有針對預算執(zhí)行分析結果形成系統(tǒng)性的報告，因此管理人員也不能在第一時間掌握企業(yè)的整體經營情況，限制了決策的制定以及管理水平的提升。其次，沒有針對預算執(zhí)行情況落實嚴格的考核標準與獎懲措施，責任不清、獎賞不明，使得預算執(zhí)行機構沒有參與意識，得不到考核帶來的獎勵，也就無法使全面預算管理深入基層，造成全面預算工作逐步趨于表面化。最后，企業(yè)也無法針對預算結果趨利避害，導致全面預算管理也難以發(fā)揮出其應有的價值，預先制定的控制目標也就難以達成。

五、針對房地產企業(yè)全面預算管理相關問題的有效舉措

（一）針對內部治理結構進行優(yōu)化

要想進一步推動房地產企業(yè)預算管理工作的穩(wěn)定開展，就應從優(yōu)化內部治理結構入手，主要會涉及以下三方面內容：第一，應在房地產企業(yè)內部營造良好的全面預算管理氛圍，為相關活動的開展構建一個穩(wěn)定的內部環(huán)境。讓更多員工了解到全面預算管理對企業(yè)發(fā)展的重要作用，還可以與企業(yè)文化相結合，讓全面預算管理工作融入企業(yè)制度當中，進而在潛移默化的過程中對員工產生積極影響。調動員工的積極性，為企業(yè)的長遠發(fā)展提供保障。第二，房地產企業(yè)應針對全面預算管理工作建立專門的預算管理機構，雖然預算管理是財務管理中的一部分，但考慮到其整體行業(yè)與工作性質的特殊性，還是應通過專門的管理機構來滿足其特殊要求。第三，除了負責預算管理相關工作以外，該部門需要平衡基層工作人員、中層管理人員以及高層領導之間的關系，有效通過履行相應的工作職能來推進不同人員與部門之間的交流和溝通，確?；鶎庸ぷ魅藛T意見反饋以及高層領導精神傳達等工作的妥善開展，保證高層領導可以及時掌握企業(yè)的發(fā)展情況，同時提升企業(yè)全體工作人員的積極性與凝聚力，最大限度地避免全面預算管理中因信息不對稱而引發(fā)的一系列問題，為房地產企業(yè)全面預算管理工作的推行奠定堅實基礎。

（二）加強預算管理的信息化建設

信息化技術的應用是企業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的重要途徑，而在房地產企業(yè)當中，也應積極通過信息化技術提升內部管理質量，并從企業(yè)的實際需求出發(fā)，將信息技術落實于全面預算管理當中。首先，房地產企業(yè)應將業(yè)務系統(tǒng)、財務系統(tǒng)及預算管理平臺的端口進行整體對接，進而可以保證有效提升預算管理工作部門收集各業(yè)務部門財務數(shù)據(jù)的質量與效率，為后期開始預算執(zhí)行分析奠定基礎；其次，企業(yè)可以直接在預算管理平臺上完成預算分析數(shù)據(jù)的生成，從而保證預算管理部門及管理層領導可以隨時掌握項目整體運營情況；最后，企業(yè)還可以通過預算管理平臺設置預算額度管控及預警機制，保證可以及時了解額度使用情況，如果后期存在超預算情況需要在第一時間與預算管理部門進行溝通，并遵循審批流程完善預算變更。

（三）增加預算管理權限，及時調整預算目標

為提升全面預算管理的時效性，首先，房地產企業(yè)在進行預算管理工作的時候可以根據(jù)企業(yè)內控管理水平，適當增加項目公司、部門負責人相應的預算管理權責，在總預算額度不變的情況下，允許相關人員在一定幅度內可自行調整部分費用類別間的額度，同時，應對相關情況進行合理報備。如果存在超額度支付的情況，需按預算管理規(guī)范執(zhí)行。其次，開展預算實施的時候應格外注重對預算與實際執(zhí)行情況之間差異因素的分析，保證有關部門可以對其中差異的癥結點進行及時整改，提升對整個業(yè)務活動的動態(tài)監(jiān)控力度。最后，企業(yè)還需要根據(jù)市場情況對預算目標進行彈性調整，保證讓預算執(zhí)行更符合市場發(fā)展需求。

（四）推動預算分析與考核的系統(tǒng)化發(fā)展

針對預算分析及預算考核當中存在的問題主要應從以下兩方面入手進行優(yōu)化，從而推進相關工作的系統(tǒng)化發(fā)展。一方面，企業(yè)在開展全面預算管理的時候應結合其具體情況建立相應的匯報模型與模式，并與企業(yè)的實際情況相結合建立長遠的預算分析與規(guī)劃。在此過程中，應格外注重預算管理應與房地產企業(yè)的經營需求與利潤需求相適應，并通過組織召開經營分析會等形式完成盈利指標的制定。與此同時，各個業(yè)務部門需要針對其中的問題及時改進，以月度、季度、年度等不同標準為基礎，開展預算分析專項匯報，并針對執(zhí)行結果差異展開分析，引導房地產企業(yè)可以更好地趨利避害，制定出更加科學的發(fā)展規(guī)劃。另一方面，房地產企業(yè)應針對預算考核系統(tǒng)加以優(yōu)化，并將其與業(yè)績考評結合起來，同時將相應的預算激勵與獎懲措施落實其中，從而有效激發(fā)企業(yè)員工的內驅力與主動性?？傮w來說，房地產企業(yè)內部應圍繞全面預算管理構建一個全方位的管理系統(tǒng)，同時落實具備前瞻性和客觀性目標原則，并結合實際發(fā)展情況實施彈性調整。值得注意的是，在開展經營業(yè)務類管理的時候還需要體現(xiàn)出剛性，并將其中的預算事項納入考核系統(tǒng)當中，出現(xiàn)問題時保證可以在第一時間找到責任歸屬部門，進而提出相應的整改措施。

結語

綜上所述，在復雜的市場環(huán)境下，開展合理的全面預算管理有助于提升房地產企業(yè)對不確定因素的適應能力，并實現(xiàn)優(yōu)化資源配置以及完善管理結構等目的。在實際開展經營管理的過程中，房地產企業(yè)應該充分整合各方面的資源和信息，并與預算管理中的關鍵因素相結合，從而確保房地產企業(yè)的良性發(fā)展。與此同時，房地產企業(yè)應不斷完善全面預算管理體系，進而形成與企業(yè)發(fā)展實際相適應的特色管理制度。