房地產企業(yè)實施全面預算管理的困境與對策

湯雅清 江蘇水利房地產開發(fā)有限公司

引言

從企業(yè)的角度來說，要尋找到可行措施來展開成本管理，尤其是要將全面預算管理落實到位，如此方可保證資源得到科學配置，并可確定具體的管理流程。從國內房地產企業(yè)發(fā)展的實際情況來看，雖然全面預算管理得到落實，然而需要解決的問題比較多，如果得不到解決的話，管理效率難以得到提升，成本管理效果也會受到影響。這就要求企業(yè)對自身現狀有清晰的認知，在此基礎上提出可行的解決之策，使得全面預算管理具有的作用真正發(fā)揮出來。

一、房地產企業(yè)全面預算管理的概念

對于房地產企業(yè)來說，必須要對全面預算管理有清晰的認知，簡單來說就是要將擁有的各種資源進行整合，確保統(tǒng)籌規(guī)劃真正做到位，使得資源能夠實現科學配置，而要保證將流程監(jiān)督做到位，確保出現的問題順利緩解，企業(yè)既定目標也可達成。從房地產企業(yè)的角度來看，通過全面預算管理能夠使得企業(yè)既定的戰(zhàn)略規(guī)劃、發(fā)展目標、年度計劃、分布目標等切實結合起來，進而使得企業(yè)戰(zhàn)略能夠真正落實到位，發(fā)展目標能夠切實達成。為了保證全面預算管理能夠切實做到位，也就是要將工程項目的整個過程納入管理范圍中，對資金的投入、使用，成本的控制，工程款的結算以及負債的償還等均要予以關注。房地產企業(yè)必須要認識到全面預算管理的重要性，通過其能夠對自身的發(fā)展前景展開預測，在此基礎上完成好發(fā)展規(guī)劃工作。

二、全面預算管理的意義

1.對于房地產企業(yè)而言，展開規(guī)劃、預測工作時將全面預算管理予以有效落實能夠使得規(guī)劃更為合理。眾所周知，房地產項目的開發(fā)周期是較長的，切實展開全面預算管理可以將預算目標予以明確，并對其進行合理分解，這樣一來，企業(yè)的管理者就能夠對目標達成的實際情況有清晰的認知，進而做好布局工作，保證戰(zhàn)略資源的配置是更為合理的。將預算編制切實做到位可以保證企業(yè)運營能夠真正做到有章可循。從企業(yè)的角度來說，必須要認識到預算規(guī)劃的重要性，將現有資源予以充分利用，現行政策應該要充分利用，進而保證目標順利達成。

2.在完成規(guī)劃工作后，房地產企業(yè)必須要依據實際情況來進行合理控制，依據既定的控制目標來選擇合適的控制措施，執(zhí)行過程中應該要了解和規(guī)劃出現的具體差異，并尋找到具體原因，繼而通過合理的績效評價來調動起員工的積極性，確保人力資源能夠得到充分利用。對于管理人員來說，必須要完成好預算分析，這樣能夠找出問題所在，并予以有效解決。

3.房地產企業(yè)的內部部門是較多的，若想使得部門功能充分發(fā)揮出來，必須要保證部門間建立起緊密的內在關聯。將全面預算管理予以有效落實可以使得員工實現良好溝通，進而保證預算執(zhí)行效果更為理想。企業(yè)的管理層在對方案進行制定時，應該要指定專門人員來完成市場調研工作，這樣能夠使得企業(yè)市場適應力大幅提升。展開考核工作時，預算是重要依據，通過其能夠對企業(yè)經營現狀展開判斷，并促使廣大員工均積極參與預算工作，這樣可以使得全面預算管理更具實效性。

三、房地產企業(yè)全面預算管理實施過程中所面臨的困境

（一）房地產企業(yè)領導層對全面預算管理不夠重視，認識程度不高

對于房地產企業(yè)而言，若想保證全面預算管理能夠實施到位，相關人員必須要對此有清晰的認知，同時應履行好自身的職責。國內一些企業(yè)并不了解全面預算管理的價值所在，將其看作是財務費用預算，認為財務部門就能夠獨立承擔此項工作。在企業(yè)領導的意識中，通過全面預算管理可以確保成本控制更具實效性，因而關注點放在了財務預算、財務支出等方面，帶來的結果就是全面預算管理的實際效果不夠理想。另外來說，國內的部分房地產企業(yè)在展開全面預算管理時，廣大員工并不會主動參與其中，這對管理產生的負面影響是極大的。

（二）全面預算管理與企業(yè)戰(zhàn)略及市場之間銜接不暢

國內的房地產企業(yè)展開預算編制工作時確定的方式是較為簡單的，也就是針對預算成本予以分類，主要包括土地、建安、基礎設施、配套設施等方面的成本。在這當中，土地成本是能夠直接明確的，其他各項則要通過計算才能夠予以確定。在整個房地產項目中，建安成本是不可忽視的，在對其進行計算時應該要將項目實施過程中的市場平均成本作或目標成本為依據，這樣方可保證計算結果更為精準。對配套設施、基礎設施的成本予以確定時，通常是將政府出臺的收費標準作為依據，如此能夠使得測算工作順利完成。房地產企業(yè)對項目成本、銷售價格、稅收間存在的關聯性并不是十分了解，這樣就會使得工程項目能夠帶來的收益受到很大影響。另外來說，有些房地產企業(yè)對項目預算成本進行編制時，項目成本的重視程度是較高的，然而對項目成本、發(fā)展戰(zhàn)略間存在的關系則較為忽視，帶來的結果就是全面預算管理未能和企業(yè)戰(zhàn)略、市場真正銜接起來。

（三）缺乏激勵機制，預算考核缺失

國內很多的房地產企業(yè)雖然建立起了激勵機制，然而并不是十分完善，這就使得全面預算管理具有的作用無法展現出來，落實效果也不夠理想。眾所周知，全面預算管理呈現出明顯的系統(tǒng)性，相關部門間存在緊密的關聯性，若想保證管理更具實效，必須要對激勵機制予以完善，這樣可以保證相關人員自身的利益不會受損，并對自身所要承擔的職責有清晰的認知，進而使得全面預算管理能夠落實到位，權威性、整體性也會得到大幅提升。

（四）全面預算管理的執(zhí)行流于形式

部分房地產企業(yè)尚未構建起完善的審批機制，這對全面預算管理產生的負面影響是較大的，審批工作顯得較為隨意，越權審批也難以避免。另外來說，企業(yè)會將全面預算管理交由財務部門負責，這樣雖然能夠使得審批管理更加嚴格，然而其想要對業(yè)務活動有全面的了解是有一定難度的，因而展開審批預算工作時無法獲得相關依據，一般是對金額加以約束，而且財務人員在做出判斷時完全依靠的是個人經驗，如此就會使得預算管理難以有序展開，發(fā)生偏差的概率明顯加大。從房地產企業(yè)的角度來說，如果這個問題未能得到順利解決的話，全面預算管理自然就達不到預期。

（五）預算編制的時間過早，預算數據過時

眾所周知，預算編制需要投入大量的時間、精力，而且此項工作呈現出持續(xù)性特征，整個過程中需要對當下的經營數據加以關注，將來的經營計劃也是不可忽視的。進行預算編制時，相關的項目、指標均要加以關注，任何一處出現問題必然會導致整個預算工作受到影響。參與預算編制的人員是較多的，如果企業(yè)的產業(yè)結構較為復雜的話，可能需要兩個月左右的時間才能完成。對于房地產企業(yè)來說，需要關注的內容更多，項目獲取、成本核算、工程進度等均要加以重視，而且相關的數據也會出現頻繁變化，因而在展開全面預算編制工作時，一旦數據更新沒有做到位，那么預算目標就會受到直接影響，實現難度也是非常大的。

（六）缺乏完善的全面預算管理體系

國內不少的房地產企業(yè)并未認識到全面預算管理的重要性，在部分人的意識中，此項工作可以完全忽視，因而構建起的全面預算管理體系并不是十分完善，而且實施效果并不理想。對于廣大員工來說，其對預算編制法了解是較少的，甚至連基本認知都沒有，所以在展開工作的過程中就是將關注點完全放在本職工作上，全局意識并未形成。另外來說，在展開預算管理的過程中，對不同環(huán)節(jié)的把控并未做到位，管理順利也顯得較為散亂，如此就會使得多個環(huán)節(jié)的管理沒有做到位。從企業(yè)角度來說，已經建立起的預算管理機制并不是十分完善，而且管理體系中存在的疏漏也是較多的，如此就會使得預算管理執(zhí)行顯得過于隨意，進而導致房地產企業(yè)難以保持穩(wěn)健發(fā)展。

四、加強全面預算管理的對策分析

（一）提升房地產企業(yè)領導層對全面預算管理的重視程度與認識程度

為了保證全面預算管理能夠取得理想的效果，必須要尋找到行之有效的措施來保證企業(yè)領導層對其形成清晰的認知，并要保證廣大員工更為積極地投入其中，這樣才能使得全面預算管理更具實效性。對于預算管理人員來說，要認識到自身承擔的職責，和企業(yè)領導展開更為深入的交流，確保領導能夠認識到全面預算管理的價值所在，如此方可使得管理水平大幅提升，既定的經營目標可以順利實現。當然，企業(yè)領導也應該尋找到可行的措施引導廣大員工參與到全面預算管理之中，而要達成這個目標，應該要對員工培訓予以加強，促使其形成更為牢固的管理意識，如此方可使其對自身的行為加以約束，這樣就可保證全面預算管理的實際效果達到預期。

（二）制定完善的全面預算管理制度

為了使得全面預算管理能夠得到有效落實，企業(yè)必須要構建起切實可行的全面預算管理機制，并依據執(zhí)行的具體情況來做好完善工作，確保其能夠為企業(yè)的成本管理起到促進作用，提高成本管理的實效性。在展開全面預算管理、成本管理的過程中，相關部門所要承擔的職責要予以明確，并要保證個人對自身的責任有切實的了解。通過完善的制度來約束員工的行為，提高其執(zhí)行力，一旦出現問題的話，則按照既定制度來處理，這樣方可使得管理效果達到預期。企業(yè)要建立起專門從事預算管理的機構，尋找出現行制度中存在的各種問題，并對其進行修改，非必要規(guī)定予以刪除，依據實際需要增加相關條例。為了使得管理質量能夠有切實提高，要對預算管理的實際情況進行嚴格審核，構建起行之有效的審核制度，如此可以保證相關的制度更具可行性，企業(yè)在做出決策時不會出現嚴重的失誤，保證企業(yè)發(fā)展更加穩(wěn)健。

（三）改進預算編制工作

國內的房地產企業(yè)要將戰(zhàn)略規(guī)劃予以明確，從財務規(guī)劃目標出發(fā)來將投資、開發(fā)等方面的策略予以明確，同時要制定出合理的年度經營目標。這里需要指出的是，預算編制涉及業(yè)務、財務、資本、專項等方面的預算，具體來說，業(yè)務預算指向的是項目進度、節(jié)點計劃以及投資策略等；財務預算則是要對現金、損益以及資產負債等展開預算；資本預算所指的是籌融資預算，長期借款預算、短期借款預算均在其內；專項預算涵蓋的是捐贈預算、贊助預算。對于房地產企業(yè)來說，必須要對全面預算管理予以有效落實，在此過程中應該將上下結合這個原則作為關注的重點，依據統(tǒng)一規(guī)定來將預算予以上報，而財務部門則要完成好分析工作，在此基礎上對預算草案進行設計，審核工作則是交由預算管理辦公室來負責。企業(yè)也要從自身現狀出發(fā)來對部門預算數據予以適當調整，進而使得選擇是最為合適的。過去的預算數據必須要加以考慮，將其和年度利潤數據進行比較，了解是否存在偏差。將全面預算目標予以明確后，要傳遞至下一級，確保執(zhí)行更為順利。預算辦公室應該要完成好預算管理工作，確保預算內容是最為合理的。進行預算編制的過程中，應該要針對要求進行深入分析，預算細節(jié)必須要清晰標注出來，將出現的各種問題進行匯總，并提交至預算辦公室，在完成全面預算方案之后則要由預算委員會完成審核工作。

（四）采取績效考核方法，完善激勵機制

為了保證預算考核更為理想，要對績效指標完成度予以重點關注。房地產企業(yè)要依據相關部門的現狀來對績效指標進行全面分析，了解落實的具體狀況。從業(yè)績劃分來看，主要包括財務、成本、銷售、人力資源、內部管理等，相關指標必須要細化，并將具體部門予以明確，在此基礎上構建起完善的激勵機制，促使相關人員能夠切實投入到全面預算管理中。比方說，對項目進行開發(fā)時，預算管理委員會必須要履行好職責，對績效指標予以完善，并下發(fā)至每個部門，并針對完成情況展開細致檢查，部門完成效果較為理想的話，應該在經濟方面給予獎勵。為了使得員工能夠更為積極地投入到工作中，預算管理委員會應該要對獎勵制度進行詳細說明，確保其對考核辦法有清晰的認知，如此可以使得員工更為積極地投入到工作中。這里需要指出的是，績效指標的考核必須要做到位，除此以外要針對企業(yè)長遠發(fā)展進行衡量，同時要從企業(yè)角度來對績效指標加以細化，庫存、開發(fā)指標等均要納入其中，如此方可保證企業(yè)自身的發(fā)展更為穩(wěn)健。

結語

房地產企業(yè)全面預算管理是企業(yè)綜合治理的一項重要組成內容，其是一項綜合性較高的系統(tǒng)工程，在企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方案的實施過程中扮演著戰(zhàn)略保障體系的角色。房地產企業(yè)需以自身實際特點為依據，將與自身未來發(fā)展相適應的全面預算管理體系及制度建立起來，幫助企業(yè)早日實現其自身戰(zhàn)略發(fā)展目標，對企業(yè)資源進行整合，有效地提升企業(yè)的經濟效益。