房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理科學(xué)化路徑選擇

盛潔 天津富力地產(chǎn)

引言

房地產(chǎn)企業(yè)如果想要實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，就必須保證資金的充足，優(yōu)化財(cái)務(wù)成本管理工作能夠提高對資金投入的預(yù)測水平，加強(qiáng)風(fēng)險管控，借助更加有效的措施解決有關(guān)問題。在財(cái)務(wù)成本控制中，需要進(jìn)行成本預(yù)算科學(xué)化管理，對資金流向與利用合理的方式進(jìn)行控制。而伴隨著成本的逐漸降低，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益才能夠有效提高，這對于企業(yè)發(fā)展來講非常重要。而在這一情況下，優(yōu)化財(cái)務(wù)成本管理工作具有非常重要的意義。在財(cái)務(wù)成本管理中，對各個環(huán)節(jié)進(jìn)行改革，能夠提高企業(yè)的建設(shè)能力，使企業(yè)更加順利的發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制之中，會對各個環(huán)節(jié)進(jìn)行合理優(yōu)化，不僅需要關(guān)注控制內(nèi)容，還要優(yōu)化控制方式，借此促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定進(jìn)步，為其創(chuàng)造良好條件。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理科學(xué)化的概述

（一）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的概念

從房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況可知，財(cái)務(wù)成本管理實(shí)際上是對企業(yè)內(nèi)部資源流動進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，主要是對財(cái)務(wù)會計(jì)的流量進(jìn)行計(jì)算與管理。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際發(fā)展中，資源的改變實(shí)際上就是財(cái)務(wù)成本的改變，而對其進(jìn)行管理就是企業(yè)成本控制。這一方式能夠優(yōu)化企業(yè)本身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使其在財(cái)務(wù)管理工作中，發(fā)揮出更好的效果。財(cái)務(wù)成本指的是企業(yè)需要在國家法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，確認(rèn)資產(chǎn)是否符合成本核算的相關(guān)規(guī)定的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際展開財(cái)務(wù)管理的過程中，需要分為事前、事中、事后三個部分進(jìn)行分析。在事前管理中，需要通過了解房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)決策，優(yōu)化控制水平。而事中控制則需要進(jìn)行監(jiān)督檢測工作，保證財(cái)務(wù)管理工作的有效實(shí)施，針對有關(guān)問題進(jìn)行全方位的管控。事后分析則是在項(xiàng)目完成之后，從多個角度出發(fā)，進(jìn)行總結(jié)優(yōu)化工作，使企業(yè)能夠朝向更好的方向發(fā)展，促進(jìn)自身的可持續(xù)建設(shè)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)構(gòu)分析

就當(dāng)前實(shí)際情況可知，雖然房地產(chǎn)企業(yè)本身擁有非常好的發(fā)展前景，但是現(xiàn)階段行業(yè)已經(jīng)飽和，整體發(fā)展水平趨于穩(wěn)定，甚至出現(xiàn)下降趨勢。從房地產(chǎn)企業(yè)管理工作來講，財(cái)務(wù)管理屬于其中比較重要的一項(xiàng)，會影響資金的利用，也會使房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平得到改善。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的想法決定其成本結(jié)構(gòu)的合理性，如果其在實(shí)際發(fā)展中，過于重視經(jīng)濟(jì)利益，而并不重視經(jīng)營管理，則會導(dǎo)致其在各項(xiàng)工作上缺乏主動性。財(cái)務(wù)管理的成本結(jié)構(gòu)涉及固定資產(chǎn)、資金成本等，內(nèi)容比較多樣，其管理難度各不相同。例如土地成本和人員成本容易進(jìn)行控制，但是融資成本和資金成本很難進(jìn)行管理，會受到其他因素的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)成本結(jié)構(gòu)分析，選擇合適的方式，優(yōu)化成本水平，使成本管理能夠發(fā)揮出更好的效果，促進(jìn)經(jīng)營過程的發(fā)展秩序。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的重要性

（一）有利于掌握行業(yè)動態(tài)

財(cái)務(wù)成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的重點(diǎn)，優(yōu)化這一工作對于房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)，掌握市場變化，提高企業(yè)決策有效性具有非常重要的意義。借助財(cái)務(wù)成本管理工作能夠判斷房地產(chǎn)企業(yè)自身的競爭與發(fā)展情況，了解其未來水平，特別是在工作人員利用專業(yè)知識對各項(xiàng)工作進(jìn)行系統(tǒng)化分析的基礎(chǔ)上，能夠使企業(yè)對于當(dāng)前市場情況做出更加準(zhǔn)確的判斷，不僅可以提高房地產(chǎn)企業(yè)資金配置水平，而且還能夠針對市場情況預(yù)測其未來發(fā)展，對于企業(yè)實(shí)際建設(shè)具有更加積極的意義。

（二）有利于控制企業(yè)成本

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作的提升，對于加強(qiáng)企業(yè)成本控制、優(yōu)化資金利用具有非常重要的意義。首先是前期成本管理工作效果的進(jìn)一步提高，能夠?yàn)槠髽I(yè)提供納稅籌劃的信息，避免企業(yè)在資金利用上出現(xiàn)嚴(yán)重浪費(fèi)的情況。其次是房地產(chǎn)企業(yè)中期的財(cái)務(wù)管理工作配合土地成本相關(guān)措施，能夠提高整體管控效果，保證企業(yè)財(cái)務(wù)支出管理工作的有效性，也能夠?yàn)樨?cái)務(wù)成本管理工作提供監(jiān)督與決策，改善房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制水平，避免房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中存在嚴(yán)重的問題，優(yōu)化資金利用有效性。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作中存在的問題

（一）財(cái)務(wù)成本管理意識不強(qiáng)

在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作中，會涉及采購、施工、維護(hù)等多個項(xiàng)目，還有大量人員參與其中，所以財(cái)務(wù)成本管理工作非常重要。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)將自身重點(diǎn)放在了融資與施工等方面，對于財(cái)務(wù)管理工作的重視程度并不高，在企業(yè)內(nèi)部沒有形成積極的成本管理環(huán)境。特別是在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中，部分施工人員與管理人員的成本控制思想落后，無法與其他部門之間進(jìn)行合作，很難建設(shè)完善的成本管理體系。在房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行中，也容易出現(xiàn)各個部門獨(dú)立行走的情況，不能形成統(tǒng)一的財(cái)務(wù)成本管理思路，加之成本監(jiān)管工作不到位，對于房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作的有效性產(chǎn)生了負(fù)面影響。

（二）財(cái)務(wù)成本管理體系缺失

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理工作非常復(fù)雜，而且我國房地產(chǎn)市場的建設(shè)時間相對較短，所以很多企業(yè)并不具有完善的管理經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)前在我國大多數(shù)企業(yè)發(fā)展中，更愿意直接照搬其他企業(yè)的管理制度，并沒有建立符合自身實(shí)際需求的體系，所以在財(cái)務(wù)成本管理工作之中，現(xiàn)有制度很難滿足自身的發(fā)展要求，導(dǎo)致企業(yè)成本管理工作發(fā)揮的作用比較有限。除此之外，部分房地產(chǎn)企業(yè)在建立財(cái)務(wù)成本管理體系的過程中，無法獲得足夠的資源支持，也并沒有針對當(dāng)前企業(yè)發(fā)展情況和社會改革情況作出優(yōu)化。成本管理體系本身的水平較差，部分內(nèi)容很難落實(shí)到日常工作之中，導(dǎo)致其結(jié)果會受到較大程度的限制。

（三）成本管理人員素質(zhì)不高

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作比較復(fù)雜，所以在成本管理崗位上需要配置足夠的工作人員，并提高其綜合能力，才能夠使這一工作獲得更好的效果。但是部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理人員素質(zhì)水平并不是非常高，無論是員工年齡情況，還是學(xué)歷情況，都不符合當(dāng)前實(shí)際需求。例如一些從業(yè)多年的員工，雖然其本身經(jīng)驗(yàn)豐富，但是在利用先進(jìn)技術(shù)等方面，卻存在一定的問題，而剛畢業(yè)的大學(xué)生本身工作經(jīng)驗(yàn)不足、責(zé)任心較差，所以無法發(fā)揮出成本管控的實(shí)際效果。除此外，財(cái)務(wù)成本管理工作需要和其他部門進(jìn)行溝通，如果有關(guān)工作人員的溝通能力不足，則容易與其他部門產(chǎn)生交流問題，對于企業(yè)內(nèi)部建設(shè)也會產(chǎn)生負(fù)面影響。成本管理人員本身的職業(yè)素養(yǎng)情況也是其中需要重點(diǎn)考慮的因素，如果沒有完善的行業(yè)自律意識，容易使其在外界利益的影響下，做出一些違背企業(yè)發(fā)展要求與行業(yè)準(zhǔn)則的行為，以權(quán)謀私，最終導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理模式的效果明顯下降，甚至?xí)斐少Y產(chǎn)流失等情況。

（四）違規(guī)浪費(fèi)現(xiàn)象過于嚴(yán)重

如果房地產(chǎn)企業(yè)本身財(cái)務(wù)成本管理水平相對較差，在日常工作中，就非常容易出現(xiàn)各種浪費(fèi)行為。這一情況在工程項(xiàng)目施工中最為常見。企業(yè)在工程項(xiàng)目施工中，主要的費(fèi)用支出包括：人力、材料、設(shè)備等。特別是在施工材料和設(shè)備等方面，如果沒有進(jìn)行有效管理，就非常容易出現(xiàn)浪費(fèi)現(xiàn)象。除此外，企業(yè)會利用大量資金購買設(shè)備，而這些設(shè)備的管理工作也同樣具有非常重要的意義。如果管控效果不佳，就容易導(dǎo)致設(shè)備因外界因素而造成故障、老化或資料缺失等情況，不僅會導(dǎo)致設(shè)備的使用效率和使用時間縮短，而且還會使其需要更多的養(yǎng)護(hù)成本，甚至可能影響施工進(jìn)度，提升工程造價。

（五）成本管理脫節(jié)情況明顯

當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展之中，都將利益放在最重要的位置，企業(yè)在實(shí)際建設(shè)中，需要進(jìn)行工程預(yù)算和結(jié)算的工作，其對于企業(yè)經(jīng)營會產(chǎn)生決定性影響。在實(shí)際展開房地產(chǎn)企業(yè)成本預(yù)算過程之中，要對成本管理工作作出優(yōu)化，加強(qiáng)控制效果，提升成本管理水平。然而當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際發(fā)展中，經(jīng)常出現(xiàn)成本管理和工程預(yù)算、決算不能銜接的情況。比如表現(xiàn)在預(yù)算和決算工作的數(shù)據(jù)有效性不足，數(shù)據(jù)更新速度較慢，無法為成本管理提供依據(jù)等情況，說明當(dāng)前我國使用的傳統(tǒng)方式，已經(jīng)不能滿足市場發(fā)展的要求。除此之外，財(cái)務(wù)人員對于實(shí)際施工情況的了解程度也不足，導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息真實(shí)性很難得到保障。這一情況的出現(xiàn)，就會使財(cái)務(wù)部門不能與其他部門之間進(jìn)行有效溝通，會對財(cái)務(wù)成本預(yù)算管理工作的銜接性產(chǎn)生負(fù)面影響，導(dǎo)致決策的正確性明顯下降。

四、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理科學(xué)化的路徑選擇分析

（一）提高財(cái)務(wù)成本管理工作重視程度

如果想要進(jìn)一步改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的實(shí)際效果，落實(shí)成本管控的各項(xiàng)措施，就需要針對有關(guān)問題進(jìn)行深入分析，提高管理者對于這一工作的重視程度。其需要在財(cái)務(wù)管理工作中制定出完善的制度措施，并將這些措施落實(shí)到企業(yè)的日常工作之中，加強(qiáng)整體管理水平，使企業(yè)內(nèi)形成良好的管理環(huán)境。而在企業(yè)開展這一工作時，需要保證透明化與公開化，改善目標(biāo)落實(shí)水平，針對管理中的問題進(jìn)行深入挖掘，還需要分析其主要原因，總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，避免出現(xiàn)更嚴(yán)重的問題。此外，房地產(chǎn)企業(yè)本身的財(cái)務(wù)管理工作是一項(xiàng)需要長久建設(shè)的工程，而且需要各個部門相互合作，才能夠提升其有效性。所以企業(yè)管理人員需要優(yōu)化內(nèi)部氛圍，形成管理體系，促進(jìn)各項(xiàng)工作的展開。

（二）構(gòu)建完善有效財(cái)務(wù)成本管理體系

如果想要進(jìn)一步發(fā)揮出財(cái)務(wù)管理工作的實(shí)際效果，就需要制定出完善的管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)在展開有關(guān)工作時，需要進(jìn)一步提高對于體系完善的重視程度。首先是需要從國家的政策頒布與市場行情角度出發(fā)，制定出科學(xué)有效的策略。例如當(dāng)前國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度明顯加大，很多房地產(chǎn)企業(yè)在融資與銷售等工作中，受到有關(guān)政策的影響，所以其需要從自身當(dāng)前的實(shí)際情況與發(fā)展水平出發(fā)，優(yōu)化項(xiàng)目開展的各個階段，制定出完善有效的管理措施，提高成本管理水平，加強(qiáng)控制效果。其次是房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理方面，需要使其擁有更強(qiáng)的合理性，不僅要覆蓋資金管理和業(yè)務(wù)流程等方面，而且還要利用先進(jìn)的信息化管理手段，使財(cái)務(wù)成本管控工作能夠發(fā)揮出更高的效率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作，朝向規(guī)范化方向發(fā)展，減少其中的漏洞，為成本管控工作提供依據(jù)。

（三）提升成本管理人員專業(yè)素質(zhì)水平

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理有關(guān)措施的落實(shí)與工作人員的情況有直接關(guān)系，所以提高有關(guān)工作人員的綜合素質(zhì)能力，對其具有更加積極的意義。在成本管理工作之中，有關(guān)工作人員不僅需要擁有更強(qiáng)的責(zé)任意識，還要提高自身的綜合素養(yǎng)，借此完成成本戰(zhàn)略的推進(jìn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對于成本管理工作的重視程度，借助宣傳教育工作，使員工對于財(cái)務(wù)成本管理的意義有更加全面的認(rèn)識，提高配合程度，特別是在一些重要崗位上，需要通過各種有效的措施，加強(qiáng)宣傳教育，保證其能夠滿足管控工作的要求。除此外，管理人員的數(shù)量也會對企業(yè)展開相關(guān)工作產(chǎn)生影響，如果人員不足，則需要通過各種渠道獲得高素質(zhì)人才，提升財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)有效性，滿足企業(yè)實(shí)際需求，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供動力。

（四）有效監(jiān)督治理違規(guī)浪費(fèi)行為出現(xiàn)

如果想要進(jìn)一步提高針對房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)行為的監(jiān)督，其需要利用以下三方面措施進(jìn)行管理。首先是需要建立完善的內(nèi)部監(jiān)管制度，有關(guān)企業(yè)需要針對管理部門進(jìn)行監(jiān)督，判斷員工的實(shí)際情況，并借助更加有效措施加強(qiáng)管理水平，了解自身成本支出與控制情況，針對有關(guān)問題進(jìn)行分析。如果發(fā)現(xiàn)成本浪費(fèi)行為，需要對其原因進(jìn)行總結(jié)，制定出完善的整改措施，優(yōu)化成本管控效果。其次是需要針對施工現(xiàn)場監(jiān)督工作進(jìn)行控制，避免出現(xiàn)各種浪費(fèi)行為，例如物料管控，從采購到使用等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，避免出現(xiàn)問題。企業(yè)還需要加強(qiáng)設(shè)備管理，針對設(shè)備利用需求，進(jìn)行設(shè)備租賃與購買，提高各個部門之間的溝通水平，減少設(shè)備的閑置，并加強(qiáng)日常維護(hù)保養(yǎng)，降低其中出現(xiàn)問題的可能性。最后是房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強(qiáng)辦公成本的管控，提高辦公資源和能源的利用效果，針對有關(guān)工作進(jìn)行全方位的監(jiān)督。

（五）及時將成本管理與其他工作銜接

要想使成本管理工作和其他工作之間能夠進(jìn)行有效銜接，就需要加強(qiáng)在工程預(yù)算和決算的部分，針對財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行更加深入的研究，使其能夠有效進(jìn)行。企業(yè)在展開成本管理的過程中，需要制定出滿足當(dāng)前市場需求的決策，保證企業(yè)在實(shí)際發(fā)展中能夠獲得更高的收益。企業(yè)建設(shè)的過程中，也需要利用更有效的成本核算方式進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作。在這一基礎(chǔ)上，才能夠保證預(yù)算和決算在成本管理中發(fā)揮出更加積極的意義，提高其實(shí)際效果，為企業(yè)成本管理工作與其他工作的融合提供更大的動力。

結(jié)語

伴隨著房地產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，要想使企業(yè)擁有更好的前景，就需要提高企業(yè)對于財(cái)務(wù)成本管理的重視程度，加強(qiáng)管理人員的培養(yǎng)，改善管理工作效率，制定出完善有效的管理機(jī)制，提升房地產(chǎn)資金利用的有效性，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展奠定更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)利用財(cái)務(wù)成本管理工作，應(yīng)針對自身現(xiàn)有問題進(jìn)行分析，提高自身的管控水平，使企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)需要從自身的實(shí)際情況出發(fā)，制定出完善有效的管理策略，保證自身能夠有效解決相關(guān)問題，不受其影響，提高自身整體發(fā)展水平。