房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理研究

區(qū)遜 廣州富乾產(chǎn)城控股集團(tuán)有限公司

引言

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，主要是對樓盤建設(shè)與銷售及后期運(yùn)營等全程中所產(chǎn)生的資金進(jìn)行籌措與使用和流轉(zhuǎn)及收入分配等，涉及財(cái)務(wù)預(yù)算與財(cái)務(wù)計(jì)劃及過程控制和最終核算等工作環(huán)節(jié)。財(cái)務(wù)管理可充分反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，但傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理體系和模式的滯后性特征不斷突顯，需緊跟時(shí)代發(fā)展步伐，引入先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理手段，以達(dá)到預(yù)期的財(cái)務(wù)管理效果，以盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的效益發(fā)展目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的意義

（一）優(yōu)化資金籌集規(guī)劃

規(guī)范展開財(cái)務(wù)管理工作，能夠確保企業(yè)籌集資金的及時(shí)性和適度性，幫助企業(yè)合理把握資金籌集的時(shí)機(jī)，科學(xué)安排債務(wù)結(jié)構(gòu)，逐步調(diào)整資金籌集的方案與規(guī)劃，推動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目得以有序展開以及房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)中求進(jìn)發(fā)展。

（二）優(yōu)化投資方案

房地產(chǎn)企業(yè)的投資不能一蹴而就，需通過財(cái)務(wù)管理手段，合理控制投資規(guī)模與規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，以盡快達(dá)到較高回報(bào)的投資要求和目的。尤其是拿到開發(fā)地時(shí)，需全面分析項(xiàng)目投資區(qū)域的市場與經(jīng)濟(jì)等情況，綜合考慮項(xiàng)目展開的各種影響因素，科學(xué)評估企業(yè)的盈利與現(xiàn)金流等情況，立足實(shí)際科學(xué)制定投資方案。在項(xiàng)目開發(fā)階段，利用財(cái)務(wù)管理手段掌握市場變化情況，不斷調(diào)整與完善投資方案，及時(shí)發(fā)現(xiàn)與規(guī)避潛在的損失影響因素，以盡快達(dá)到投資收益的目標(biāo)。

（三）確保資本運(yùn)營成效

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中需合理壓縮運(yùn)營資金。利用財(cái)務(wù)管理的方式改善企業(yè)的運(yùn)行成本和項(xiàng)目資金的周轉(zhuǎn)效率，實(shí)現(xiàn)對開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)規(guī)避。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目在建設(shè)與經(jīng)營中會(huì)形成巨大的資金流，需通過有效管理確保各類資金的合理運(yùn)用，以達(dá)到利用較少資金維持企業(yè)正常運(yùn)作的目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題

（一）財(cái)務(wù)管理模式固化

房地產(chǎn)企業(yè)正處于轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，但普遍存在管理理念滯后與財(cái)務(wù)管理模式固化等問題，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的效果不盡理想。大部分房地產(chǎn)企業(yè)忽視財(cái)務(wù)管理工作的落實(shí)，對工作重要性的認(rèn)識相對片面。財(cái)務(wù)管理機(jī)制有待完善，通常由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)落實(shí)財(cái)務(wù)工作，企業(yè)部門的配合度不足，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作形式化與粗放化，財(cái)務(wù)管理水平儼然不符合企業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展要求。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理仍處于摸索性前進(jìn)階段，存在諸多的問題，有較大的完善空間。尤其是在信息時(shí)代的背景下，財(cái)務(wù)管理的信息化建設(shè)進(jìn)程緩慢，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量停滯不前。

（二）缺乏專業(yè)人才

首先，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的地位相對較低，導(dǎo)致專業(yè)財(cái)務(wù)管理人才隊(duì)伍建設(shè)工作的落實(shí)不到位，企業(yè)對財(cái)務(wù)管理人員的職業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)能力要求不高，財(cái)務(wù)管理人員缺乏積極進(jìn)取的意識和能力，導(dǎo)致技術(shù)水平儼然不能滿足企業(yè)發(fā)展的需要。其次，財(cái)務(wù)管理人員的工作面開發(fā)淺顯，無法做好財(cái)務(wù)專業(yè)分析研究與核算評估及過程控制等工作。因財(cái)務(wù)工作整體水平相對較低，導(dǎo)致資金無法運(yùn)作與現(xiàn)金流量減少，促使企業(yè)經(jīng)營處于收不抵支等惡性循環(huán)的狀態(tài)。

（三）財(cái)務(wù)管理制度不健全

大部分房地產(chǎn)企業(yè)存在財(cái)務(wù)管理制度不完善的問題，直接阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級和創(chuàng)新發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系不健全，財(cái)務(wù)管理計(jì)劃性和預(yù)算不合理。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了財(cái)務(wù)管理制度，但制度執(zhí)行形式化，無法實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理制度作用價(jià)值的充分發(fā)揮。尤其是在財(cái)務(wù)管理人員的崗位職責(zé)與義務(wù)的界定方面，尚未實(shí)現(xiàn)精細(xì)化，不利于財(cái)務(wù)管理部門職能的高效落實(shí)。

（四）資金管理不到位

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營中，難免會(huì)涉及資金流通較大的情況，需采取科學(xué)合理的資金管理手段，實(shí)現(xiàn)資金價(jià)值的最大化。但實(shí)際上，由于企業(yè)忽視財(cái)務(wù)管理工作展開，導(dǎo)致資金管理工作落實(shí)不到位，不利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作的改進(jìn)措施

（一）優(yōu)化財(cái)務(wù)管理模式

市場經(jīng)濟(jì)體制不斷完善，給房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展帶來了機(jī)遇與挑戰(zhàn)。企業(yè)在現(xiàn)代化發(fā)展進(jìn)程中，需加強(qiáng)改善傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式，引入先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理觀念和模式，加速傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理工作的轉(zhuǎn)型升級。房地產(chǎn)企業(yè)需加大創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理模式的力度，本著引進(jìn)來的原則，融入新的財(cái)務(wù)管理方式。加強(qiáng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，借鑒國內(nèi)外企業(yè)成功的做法和優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)自身的實(shí)際情況，不斷調(diào)整引進(jìn)的財(cái)務(wù)管理模式，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理水平的逐步提升。注意財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息的收集、整理和利用，及時(shí)發(fā)現(xiàn)與解決潛在的財(cái)務(wù)管理問題，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量的穩(wěn)定提升。尤其是在大數(shù)據(jù)時(shí)代背景下，應(yīng)當(dāng)加速房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息化與集約化管理的發(fā)展進(jìn)程。信息化是企業(yè)運(yùn)營發(fā)展的主要方向，需依托現(xiàn)代信息技術(shù)建立貼合企業(yè)發(fā)展需求的信息處理體系，將評價(jià)稽核與預(yù)算編制和核算管理及資金監(jiān)控等工作嵌入到信息體系中，對各工作環(huán)節(jié)涉及的信息，科學(xué)合理地進(jìn)行信息化集成管理。在其基礎(chǔ)上，合理制定財(cái)務(wù)信息化發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，以不斷拓展企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益發(fā)展空間。建設(shè)信息化體系需要企業(yè)加大投入力度，合理配置軟硬件設(shè)施，橫向集成操作處理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和業(yè)務(wù)控制。其中，財(cái)務(wù)管控屬于輔助性的功能模塊，促使財(cái)務(wù)管理與信息交互的格局逐步優(yōu)化。

（二）加強(qiáng)專業(yè)人才培養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理轉(zhuǎn)型升級，離不開專業(yè)人才的支撐，更需要提高財(cái)務(wù)管理工作的地位。房地產(chǎn)企業(yè)需加強(qiáng)對專業(yè)財(cái)務(wù)管理人才隊(duì)伍建設(shè)的重視，完善人才的引進(jìn)和培訓(xùn)考核及激勵(lì)等機(jī)制，促使人才結(jié)構(gòu)體系逐步優(yōu)化。定期展開培訓(xùn)教育活動(dòng)，更新財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)知識技能，提高財(cái)務(wù)管理人員的職業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)能力。制定完善的考核評估機(jī)制，激發(fā)員工的工作潛能與主觀能動(dòng)性，加強(qiáng)人才的凝聚力和向心力，實(shí)現(xiàn)全體員工綜合素質(zhì)水平的不斷提升。根據(jù)企業(yè)的管理體系和運(yùn)營等情況，不斷豐富培訓(xùn)方式和途徑，切實(shí)提高人才的綜合實(shí)力。加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理人力資源的流動(dòng)管理，聘請專業(yè)與優(yōu)秀的人才擔(dān)任崗位工作，以加速企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的革新進(jìn)程。注重財(cái)務(wù)管理人員信息素養(yǎng)水平的提升，要求其能夠熟練掌握與靈活運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)，通過財(cái)務(wù)管理工作與信息技術(shù)的整合，切實(shí)強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理工作的精細(xì)化和信息化特征。通過信息化手段，將財(cái)務(wù)及財(cái)務(wù)管理人員從傳統(tǒng)的工作模式中脫離出來，實(shí)現(xiàn)整體工作質(zhì)量的不斷提高。尤其是對人力資源價(jià)值的衡量，需本著公平公正與實(shí)事求是的原則進(jìn)行，采取有效的評價(jià)手段進(jìn)行衡量，并通過合理的機(jī)制，實(shí)現(xiàn)人力資源價(jià)值的充分發(fā)揮。最終利用員工的技術(shù)水平和專業(yè)理論素養(yǎng)，不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的內(nèi)驅(qū)動(dòng)力。

要想提高財(cái)務(wù)管理的水平和成效，還需注重高素質(zhì)財(cái)務(wù)管理專業(yè)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)。不斷強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識等綜合素質(zhì)，轉(zhuǎn)變團(tuán)隊(duì)對財(cái)務(wù)管理工作的思想行為，要求其對財(cái)務(wù)管理工作有全面與正確的認(rèn)知。要求財(cái)務(wù)管理人員加強(qiáng)對企業(yè)實(shí)際情況和國家現(xiàn)行法律規(guī)范的了解，通過優(yōu)化企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度和流程，推動(dòng)企業(yè)與時(shí)俱進(jìn)地發(fā)展。完善獎(jiǎng)懲機(jī)制，提高財(cái)務(wù)工作人員的工作積極性，營造員工理解與支撐和配合財(cái)務(wù)管理工作展開的良好氛圍。明確財(cái)務(wù)部門各崗位的工作權(quán)限和職責(zé)義務(wù)，要求財(cái)務(wù)人員定期向管理層報(bào)告財(cái)務(wù)工作展開狀況，發(fā)揮財(cái)務(wù)機(jī)制與管理監(jiān)控體系的作用，全面審查企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)情況。加強(qiáng)與稅務(wù)部門的聯(lián)系，全面把握與了解稅收優(yōu)惠政策，幫助企業(yè)科學(xué)展開納稅籌劃工作，以不斷提高企業(yè)的盈利能力。因此，要求財(cái)務(wù)管理人員不斷拓展自身的知識面和眼界，拓展財(cái)務(wù)管理工作的范疇，通過分工合作等方式，得心應(yīng)手地展開崗位工作。

（三）完善財(cái)務(wù)管理體系

首先，完善財(cái)務(wù)管理體系。要想提高市場競爭力和占有率，要求房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理工作的重視，盡快建立可行性與可操作性的財(cái)務(wù)管理體系，提高體系與經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的對接，從以往的事后處理體系逐步向事前預(yù)測和事中控制的趨勢過渡，加強(qiáng)對企業(yè)財(cái)務(wù)工作的合理與及時(shí)調(diào)整。不斷豐富體系的內(nèi)容，加強(qiáng)對項(xiàng)目開發(fā)和資金使用的重視。加大監(jiān)督財(cái)務(wù)管理體系的力度，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理工作與企業(yè)項(xiàng)目的有機(jī)整合，推動(dòng)財(cái)務(wù)工作向業(yè)務(wù)的前端延伸，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理工作的全面覆蓋，切實(shí)發(fā)揮財(cái)務(wù)管理提高企業(yè)整體運(yùn)營能力等方面的作用價(jià)值。

其次，完善財(cái)務(wù)管理制度。整合相關(guān)的管理流程，促使財(cái)務(wù)部門革新工作有序展開。合理劃分財(cái)務(wù)職責(zé)，不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)部門的職能，充分發(fā)揮其監(jiān)督企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作等方面的價(jià)值，確保財(cái)務(wù)工作規(guī)范展開。嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理流程和標(biāo)準(zhǔn)，不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的制度化和規(guī)范化，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理成本的有效控制。要求各部門加強(qiáng)協(xié)作并配合財(cái)務(wù)部門的工作展開。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制控制度建設(shè)不能照搬照用，需從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展入手，制定符合企業(yè)發(fā)展需求的特色制度。在財(cái)務(wù)管理制度的執(zhí)行過程中，要求領(lǐng)導(dǎo)層以身作則，從領(lǐng)導(dǎo)視角出發(fā)向下游走，積極營造全員遵循財(cái)務(wù)管控制度的良好氛圍。加大懲罰違反財(cái)務(wù)管理制度的員工。在財(cái)務(wù)管理制度的制定與完善過程中，注重財(cái)務(wù)人員與財(cái)務(wù)管理人員等主體意見想法的收集，促使財(cái)務(wù)管理制度更加貼合企業(yè)的實(shí)際情況，推動(dòng)制度盡快形成一整套相互結(jié)合的體系，讓員工和各部門及各崗位明確自身的權(quán)益義務(wù)。除此之外，積極落實(shí)業(yè)務(wù)授權(quán)制度。企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中需依托完整的內(nèi)部控制系統(tǒng)。因此，加強(qiáng)建設(shè)內(nèi)控體系顯得尤為重要。在企業(yè)內(nèi)控工作中加強(qiáng)對業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制優(yōu)化工作展開的重視，有機(jī)整合業(yè)務(wù)流程和企業(yè)經(jīng)營中的程序監(jiān)控及信息流通與項(xiàng)目控制等工作，以加速革新企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式和體系及流程等。

最后，落實(shí)監(jiān)管工作，并建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。如今處于經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理執(zhí)行方案和監(jiān)管模式的不適用性特征逐漸突顯，監(jiān)管工作中的問題和弊端不斷顯現(xiàn)。要想達(dá)到理想的財(cái)務(wù)監(jiān)管效果，還需充分了解自身制度方面的不完善性，根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)的政策，逐步改進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作。尤其是監(jiān)管人員，應(yīng)當(dāng)注重?cái)?shù)據(jù)分析能力等綜合素養(yǎng)水平的提升，規(guī)范展開財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督管理工作。根據(jù)工作需要盡快建立財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，預(yù)測財(cái)務(wù)管理中的不足與企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，采取有效的措施預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)因素，切實(shí)強(qiáng)化企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力，推動(dòng)企業(yè)的長久穩(wěn)定發(fā)展。

（四）加強(qiáng)資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)要想提高財(cái)務(wù)管理水平，促使財(cái)務(wù)體系盡快成型與發(fā)揮作用，需加強(qiáng)對資金管理重要性的認(rèn)識。資金管理是財(cái)務(wù)管理的重要分支，要求房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理人員，端正自身的工作觀念和態(tài)度，不斷提高資金管理的效率與資金周轉(zhuǎn)速度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的合理運(yùn)用。財(cái)務(wù)管理人員在資金申報(bào)工作中，需立足實(shí)際加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)分析和預(yù)算管理，利用財(cái)務(wù)管理的方式，有效控制資金使用的各環(huán)節(jié)。要求企業(yè)在資金使用和項(xiàng)目投資時(shí)，嚴(yán)格遵守制定的預(yù)算方案。針對企業(yè)普遍存在高負(fù)債特點(diǎn)等問題，房地產(chǎn)企業(yè)需認(rèn)真考評各項(xiàng)目，要求管理者選擇在企業(yè)可承受能力范圍內(nèi)的接手項(xiàng)目，切實(shí)規(guī)避資金周轉(zhuǎn)不靈活等運(yùn)營危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。在融資管理中，改善銀行貸款種類單一和融資渠道狹窄等融資狀態(tài)，可采取結(jié)合其他房地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)項(xiàng)目與共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；聯(lián)合集資建房，利用集資款的預(yù)付功能，根據(jù)工程進(jìn)度收取款項(xiàng)等融資模式，切實(shí)減輕企業(yè)的融資壓力。房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌集時(shí)，需加強(qiáng)考量融資渠道多寡與資金量大小及籌集成本高低等影響因素，全面對比與深入的研究，最終選擇切合企業(yè)實(shí)際的籌資方法。企業(yè)在資本獲取中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題不能忽視，需采取有效措施進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奶幚怼Ｔ诨I資渠道的拓展中，需加強(qiáng)對各種籌資手段的了解，除銀行貸款外，還可利用保函信用證與商業(yè)匯票及并購重組等手段，實(shí)現(xiàn)債券與股票等各種金融工具的合理運(yùn)用，以切實(shí)滿足企業(yè)的融資需要。

在開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，需從財(cái)務(wù)管理的角度分析項(xiàng)目的可操作性。在投資與決策環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需綜合各項(xiàng)目展開系統(tǒng)性的部署與研究工作，根據(jù)形勢預(yù)估項(xiàng)目的不確定因素和不可控成本。財(cái)務(wù)部門從投入資金與預(yù)期收益和融資渠道等角度，全面分析項(xiàng)目的可行性，輔助管理層合理制定決策。加強(qiáng)分析項(xiàng)目開發(fā)的背景與規(guī)模和功能等指標(biāo)，初步根據(jù)投資成本確定資金使用量。認(rèn)真調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目的背景了解投資回收。科學(xué)分析開發(fā)項(xiàng)目的市場供給和市場需求，根據(jù)開發(fā)進(jìn)度合理進(jìn)行時(shí)間安排。初步估算開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目投資估算和項(xiàng)目進(jìn)度安排，估算資金需求量和擬定資金籌集方案，降低籌資成本的同時(shí)并確保項(xiàng)目順利展開。針對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營中的資金管理，需做好資金預(yù)算管理與成本控制及縮短資金在銷售階段的占用時(shí)間、盤活現(xiàn)有資金、加強(qiáng)監(jiān)督等方面的工作，減少壞賬損失的同時(shí)，確保資金的安全性與完整性。通過資金的科學(xué)管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)期加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的轉(zhuǎn)型升級方面的研究意義重大。作為財(cái)務(wù)管理人員，需加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理內(nèi)容與現(xiàn)狀及創(chuàng)新發(fā)展方向等方面的充分了解，從財(cái)務(wù)管理問題與企業(yè)的綜合實(shí)力入手，在人才保障與制度保障和技術(shù)保障等方面下功夫，采取多措并舉的方式，整體性地推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式和制度及體系的改革創(chuàng)新，以切實(shí)提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體效益。