基于現(xiàn)狀建筑評價的老城區(qū)“拆改留”建議*
——以三門峽老城區(qū)為例

文/中國城市建設(shè)研究院有限公司 潘辰 劉明晗

1 項目現(xiàn)狀

本次研究項目位于三門峽老城區(qū)，范圍為湖濱城區(qū)、和平路以北區(qū)域，北至北環(huán)路，南至和平路、公園路兩側(cè)、隴海鐵路彎道，西至209國道，東至火車站及斜橋村，總面積約8.7km2，如圖1所示。該區(qū)域存在整體建設(shè)雜亂，城市功能不完善、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施欠缺、人居環(huán)境較差、公共秩序混亂等問題，是典型的“城市病”集中區(qū)域。

2 基于“拆改留”評價方法的老城區(qū)現(xiàn)狀研究

2.1 用地布局雜亂，用地結(jié)構(gòu)失衡，開發(fā)強度較低

調(diào)研區(qū)域內(nèi)工業(yè)、物流倉儲等生產(chǎn)用地與居住用地混雜，嚴重影響周邊居民生活；公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施用地占比較低，尤其是綠地廣場用地嚴重不足，成為市民反映最強烈的問題之一；開發(fā)建設(shè)方面，調(diào)研區(qū)域總建筑面積870萬m2，平均容積率1.0，開發(fā)強度較低。對照GB 50180—2018《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準》，城市15min生活圈居住區(qū)用地容積率為1.2～1.4，區(qū)域還有一定的可開發(fā)容量。

2.2 建筑質(zhì)量參差不齊，建筑品質(zhì)較差

1）城中村、棚戶區(qū)、老舊小區(qū)用地占比大，阻斷城市道路的貫通和延伸，居住環(huán)境差，生活配套設(shè)施匱乏，存在大量安全隱患，是典型的“臟、亂、差”地區(qū)，也是此次改造的“主戰(zhàn)場”，對提升人民滿意度和獲得感具有重大意義。

2）新建小區(qū)部分缺乏對日照間距、景觀視線通廊等方面的考量，存在建筑密度高、景觀環(huán)境局促等問題，此外綠化空間、停車空間也無法滿足需求。

2.3 道路交通運行不暢

1）支路網(wǎng)建設(shè)嚴重不足 城市支路數(shù)量少，斷頭路多，致使大部分交通壓力集中在主次干路上，造成交通擁堵。

2）“停車難”問題突出 區(qū)域公共停車場數(shù)量缺口大，配建停車場數(shù)量嚴重不足。老舊小區(qū)、城中村、棚戶區(qū)基本沒有配建停車位，居民車輛大多停放在小區(qū)周邊的城市道路上。

2.4 公共服務(wù)能力不足

1）設(shè)施數(shù)量不足 綠地廣場、公共停車場、文化設(shè)施、基層醫(yī)療服務(wù)設(shè)施數(shù)量不足，是調(diào)研區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施缺口最大的方面，也是居民日常使用最多的公共設(shè)施。

2）布局不均衡 公共服務(wù)設(shè)施（教育、醫(yī)療等）大多集中在中部地區(qū)，東部和西部地區(qū)設(shè)置不足，區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施覆蓋率差異性明顯。

3）質(zhì)量不高 由于建設(shè)年代較早，多數(shù)公共服務(wù)設(shè)施占地面積、建筑面積等指標無法滿足現(xiàn)行規(guī)范要求，如大部分私立幼兒園缺乏必要的室外活動場地，同時存在小學建設(shè)標準低、“大班額”問題突出、農(nóng)貿(mào)市場環(huán)境差等問題，公共服務(wù)能力無法滿足居民對高品質(zhì)生活的要求。

2.5 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后

市政管網(wǎng)基本能夠覆蓋調(diào)研區(qū)域，但存在部分區(qū)域市政管網(wǎng)老化、建設(shè)混亂；主干管網(wǎng)基本完善且運行良好，但城中村、棚戶區(qū)、老舊小區(qū)內(nèi)部市政管網(wǎng)建設(shè)混亂且給水管道老化造成水壓不足、雨污管道未分離、供熱管網(wǎng)和燃氣管網(wǎng)未覆蓋等問題普遍存在；供熱覆蓋率不足75%，天然氣覆蓋率不足80%；垃圾轉(zhuǎn)運站數(shù)量不足。

2.6 城市景觀品質(zhì)低

在黃河生態(tài)景觀帶與青龍澗兩岸商務(wù)功能區(qū)存在斷裂夾層，空間隔離感強烈。

2.7 生態(tài)環(huán)境保護與宜居建設(shè)力度不足

1）部分地區(qū)生態(tài)破壞問題嚴重 北部沿黃區(qū)域為生態(tài)高敏感區(qū)，屬于黃河濕地國家級自然保護區(qū)。生態(tài)環(huán)境敏感區(qū)屬于生態(tài)脆弱地區(qū)，極易受到不正當開發(fā)活動的影響，但就目前來看，部分地區(qū)生態(tài)修復與保護并未得到足夠重視，導致大量生態(tài)問題出現(xiàn)，嚴重阻礙三門峽生態(tài)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，破壞黃河流域生態(tài)健康。

2）缺少公共綠地和城市廣場 現(xiàn)狀人均綠地和廣場面積僅為0.5m2，遠低于人均12.0m2的規(guī)范要求，人們?nèi)找嬖鲩L的綠化、美化需求難以滿足。

2.8 城市文化特色彰顯不足

1）歷史文化資源保護與開發(fā) 虢國博物館與車馬坑空間割裂，文化連續(xù)性差，保護欠佳。

2）工業(yè)遺產(chǎn)文化再利用 工業(yè)廠房利用率低，工業(yè)遺產(chǎn)文化體現(xiàn)不足。

3）其他文化空間 其他內(nèi)涵的歷史建筑遺存豐富，但缺乏必要的表達空間。

2.9 城市中心功能逐步衰退

1）商業(yè)升級滯后、工業(yè)倒閉外遷、空間老舊、人口老齡化等問題嚴重降低規(guī)劃片區(qū)活力。

2）產(chǎn)業(yè)低端，與城市中心功能不符；產(chǎn)業(yè)形態(tài)“低小散”，主要經(jīng)濟支撐為中小型規(guī)模企業(yè)；產(chǎn)業(yè)類型傳統(tǒng)，缺乏新的行業(yè)引領(lǐng)經(jīng)濟增長；企業(yè)競爭力不強，缺乏品牌影響力。

3）中高端勞動人口外流嚴重，三門峽市一半人口集中在規(guī)劃片區(qū)內(nèi)，有能力的原住居民尤其是年輕人大部分選擇離開，留下大量老、弱、殘、貧等弱勢群體，同時被低成本居住所吸引的流動人口大量進入，導致自然衰老與逆向篩選相互疊加。

由于老城區(qū)在生態(tài)環(huán)境保護、城市文化挖掘傳承、城市活力、城市建設(shè)、交通組織、生活舒適等方面均存在不足，亟需進行舊城改造。

3 基于現(xiàn)狀建筑評價方法的老城區(qū)“拆改留”建議

經(jīng)調(diào)查分析，三門峽老城區(qū)范圍內(nèi)的更新區(qū)域總面積399.5hm2，其中工業(yè)騰退用地99.8hm2，優(yōu)化更新用地139.8hm2，城中村棚改用地111.9hm2，功能置換用地48.0hm2（見圖2）?，F(xiàn)狀總建筑量為5771棟，含5個城中村（后川、會興、上橫渠、下橫渠、斜橋），總建筑面積807萬m2。結(jié)合老城區(qū)現(xiàn)狀建筑評價標準，采取“拆改留”的改造方式進行更新。

1）品質(zhì)差類建筑（建議拆除） 總建筑面積約299萬m2（含城中村約72萬m2），約占現(xiàn)狀總建筑面積的36.0%。

2）品質(zhì)良類建筑（提質(zhì)改造） 總建筑面積約111萬m2，約占現(xiàn)狀總建筑面積的13.7%。

3）品質(zhì)優(yōu)類建筑（保留現(xiàn)狀） 總建筑面積約397萬m2，約占現(xiàn)狀總建筑面積的50.3%。

4 評價結(jié)果應用

評價結(jié)果為三門峽老城區(qū)城市更新提供了最基本的“拆改留”結(jié)構(gòu)單元，便于政府在今后城市更新工作中統(tǒng)籌安排，為每個街區(qū)、每棟建筑提供相應的城市更新策略，也為政府在老城區(qū)一體化管理平臺建設(shè)中提供最基本的現(xiàn)狀情況，便于管理。

基于此，提出本次三門峽老城區(qū)舊城改造的總體思路，即以人為本，以問題為導向，促進老城區(qū)高質(zhì)量發(fā)展，并提出此次舊城改造的城市設(shè)計框架：塬望水天、綠潤岸城、棋布經(jīng)軌、文興虢今。

1）塬望水天 在設(shè)計中應充分利用三門峽老城區(qū)的臺塬地貌特征，在黃河岸線、城市至高點選取城市視廊，營造山水相融的大環(huán)境，打造層次豐富的魅力城市天際線。

2）綠潤岸城 老城緊鄰黃河，設(shè)計應與地貌結(jié)合，與黃河生態(tài)景觀帶協(xié)同，沿迎賓大道、甘棠路、大嶺路、六峰路、茅津路、鐵路公園打造6條綠蔭大道和鐵路公園景觀綠帶，南北向貫通老城區(qū)，將黃河生態(tài)景觀引入城區(qū)，打造通往青龍澗河的綠色廊道。

3）棋布經(jīng)軌 以滿足規(guī)范要求和人本需求的公共設(shè)施、公園、商業(yè)區(qū)為棋子，以縱向為軸，橫向為脈，見縫插綠，文綠交織，串聯(lián)棋子，共同形成活力網(wǎng)絡(luò)體系，打造活力公園城市。

4）文興虢今 加強對虢國文化遺產(chǎn)、陜州文化遺產(chǎn)和工業(yè)文化遺產(chǎn)的挖掘，注重對傳統(tǒng)歷史文化的傳承與展示，加強文化旅游體驗，沿湖大鐵路、隴海鐵路、虢國博物館、水工廠、十一局打造城市文脈，通過小鐵路、工廠中的步行道等串聯(lián)歷史文化遺產(chǎn)，實現(xiàn)文化復興。