保障房施工管理中存在的問題及對策分析

文／張雪梅 安徽省六安市住房保障中心 安徽六安 237000

1、保障房在我國社會環(huán)境中的現(xiàn)狀

1.1 保障房的定義

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，這種類型的住房有別于完全由市場影響價格的商品房。實用性和經(jīng)濟型是保障性住房的最大特點，保障房是政府提供的惠民工程，對于解決低收入人群的住房問題，改善低收入人群的居住環(huán)境有著深遠(yuǎn)意義。

1.2 保障房產(chǎn)生的背景

世界各國將住房大多分為公屋或私屋。公屋是由政府買單的保障性住房，而私屋則是私人擁有不享受政府買單優(yōu)惠的自建或市場化的商品房?；谖覈丝诨鶖?shù)的龐大，以及居高不下的人口增長率，住房問題尤為突出。在大多數(shù)的城市中都存在著財富分配不均的情況，加上連年上漲的房價，更多的低收入人群無法購買到住房，導(dǎo)致社會問題更加嚴(yán)重。為了實現(xiàn)社會的穩(wěn)定，解決低收入人群的住房問題，提高低收入人群的居住環(huán)境質(zhì)量，保障性住房應(yīng)運而生。建設(shè)保障房的目的不是為了盈利，而是具有一定的社會福利性質(zhì)。這類住房的價格和租金都由政府進(jìn)行統(tǒng)一制定。目的是解決低收入人群的住房問題，我國現(xiàn)有的保障房政策與國外有著區(qū)別，政策的制定，遵循我國的基本國情。

1.3 保障房的主要分類

1.3.1 經(jīng)濟適用房

經(jīng)濟適用房以政府牽頭推行，免收政府基金，提供優(yōu)惠貸款，提供特定的土地，以低于市場價的方式出售給有支付能力但是收入低的家庭。購房者具有部分產(chǎn)權(quán)，但是房屋的價格遠(yuǎn)低于市場標(biāo)準(zhǔn)，此住房同時具備經(jīng)濟性與實用性的特點。此住房適用人群為有支付能力但是收入低的家庭。

1.3.2 廉租房

廉租房是政府擁有，以低租金的形式租賃給低收入家庭的，租房者沒有產(chǎn)權(quán)，房屋只出租，不銷售，解決房價增長過快，百姓居住難的現(xiàn)實問題。并且房屋租金是按照市場最低標(biāo)準(zhǔn)收取，減輕租房者的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。此保障房適用人群為全體低收入家庭。

1.3.3 公共租賃房

本質(zhì)意義是經(jīng)濟適用房以租代售，政府對租住居民按月支付租房津貼，在保障低收入人群居住環(huán)境的同時，減輕他們的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。此保障房適用人群為有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的低收入家庭。

1.3.4 定向安置房

定向安置房指的是政府對拆遷住戶進(jìn)行的住房安置。對于城市整體規(guī)劃建設(shè)中，部分居民房屋，場地的被占用拆遷進(jìn)行的一種補償措施，部分情況屬于改善性住房，符合城市的規(guī)劃發(fā)展，有利于城市合理利用土地資源，避免土地浪費。此保障房適用人群為房屋場地被政府征用的家庭。

1.3.5 兩限商品房

為降低房價，解決城市居民居住需求，保證中低價位、中小套型普通商品住房的競價，開發(fā)建設(shè)，房屋價格低，以小戶型為主，解決居民的剛需要求，在自己的經(jīng)濟條件范圍之內(nèi)，提供更好的居住環(huán)境。此保障房適用人群為有一定購買能力的家庭。

1.3.6 安居商品房

指的是實施國家安居工程而建設(shè)的住房，這種住房也是一種銷售價格低，非盈利的住房。此保障房適用人群為低收入家庭。

2、保障房在施工管理中存在的問題

2.1 保障房施工管理不受重視

基于保障房的特殊社會性質(zhì)，保障房是政府主導(dǎo)的惠民工程，在施工過程中，管理主體的失位是保障房施工管理中的首要問題。伴隨著社會的快速發(fā)展，城市人口的急劇增加，為了滿足人民群眾日益增長的住房需求，政府出臺了一系列的福利政策，針對低收入家庭，縮小低收入家庭與高收入家庭的住房條件差距，進(jìn)而解決低收入家庭的住房問題，同時在房價，租金，稅收等方面給予不同程度的優(yōu)惠政策。這是一項值得稱贊的惠民工程，但是在保障房的施工過程中，施工管理的不到位，導(dǎo)致房屋質(zhì)量出現(xiàn)嚴(yán)重問題，并且施工工期大大延后，無法保障居民早日搬進(jìn)住房?，F(xiàn)有的保障房施工管理監(jiān)管不完善，不存在硬性要求，導(dǎo)致工作的滯后性，各項目之間對接工作不到位，導(dǎo)致施工工程出現(xiàn)中斷，進(jìn)而導(dǎo)致工期的延后。同時，施工管理工作人員沒有嚴(yán)格的施工管理工作績效評價，導(dǎo)致大部門管理工作存在應(yīng)付交差的現(xiàn)象。保障房一般都是由開發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)，開發(fā)商以利益為準(zhǔn)則，導(dǎo)致保障房的房屋質(zhì)量出現(xiàn)重大問題，開發(fā)商在與政府進(jìn)行交接工作的同時，為了實現(xiàn)利益最大化，增加價格，造成保障房的價格波動。

2.2 保障房施工管理人員素質(zhì)參差不齊

在實際的保障房施工管理過程之中，相對于普通商品房，保障房的入住對象要求低，另外保障房帶來的經(jīng)濟利潤低，導(dǎo)致了無法吸引高質(zhì)量的保障房施工管理人員。工作人員整體素質(zhì)偏低，大大影響了施工管理質(zhì)量。一部分施工管理人員根本沒有經(jīng)過系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)，無法掌握專門的施工管理知識，導(dǎo)致施工管理工作無法有序開展。施工管理工作的專業(yè)知識是管理工作進(jìn)行的基本標(biāo)準(zhǔn)，只有具備專業(yè)的基礎(chǔ)知識，才能確保施工管理工作的開展。另一部分保障房施工管理人員盡管具有專業(yè)知識，但是不能將學(xué)到的專業(yè)知識運用到實際工作之中，缺乏實際操作的經(jīng)驗，同樣無法進(jìn)行施工管理工作的開展。兩者問題的凸顯，導(dǎo)致保障房施工管理無法正常進(jìn)行，自然而然無法保障施工質(zhì)量。

2.3 保障房施工管理手段落后

伴隨著社會的快速發(fā)展，居民生活水平的提高，整個社會對于保障房的施工要求同樣越來越高。傳統(tǒng)的施工管理辦法已經(jīng)無法滿足現(xiàn)階段的施工要求，已經(jīng)非常落后，不能滿足人民群眾的要求。但是施工管理人員追求工作的簡化，為了應(yīng)付交接，并未去發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)管理辦法存在的問題，一直沿用落后的管理辦法。同樣大部分的保障房施工管理人員沒有創(chuàng)新精神，僅僅為了應(yīng)付施工的完成，并未去深刻反思如何改進(jìn)現(xiàn)有的施工管理手段的問題，從而專門研究出符合現(xiàn)在社會發(fā)展的新型施工管理手段，導(dǎo)致了保障房施工的效率低下，技術(shù)粗糙，解決問題能力不足等問題的出現(xiàn)，從而影響施工的進(jìn)行，進(jìn)而偏離惠民工程的實際作用。

2.4 保障房施工管理后期跟進(jìn)不足

在保障房施工進(jìn)入后期階段時，施工管理人員不做好協(xié)調(diào)工作，導(dǎo)致保障房的裝修階段無法正常進(jìn)行。保障房作為一個龐大的項目，其中包含了各方面的小項目，項目之間的對接工作至關(guān)重要。完成工程主體建設(shè)以后，未做好責(zé)任人的協(xié)調(diào)工作，導(dǎo)致后續(xù)項目的延誤，例如裝修階段無法落實到個人，進(jìn)而導(dǎo)致竣工日期的延后，嚴(yán)重影響整個工程的交付。項目之間的對接工作不完善，同時加大施工管理難度，增加工作量，在項目問題未解決之前無法及時找到負(fù)責(zé)人，同樣造成了施工項目的中斷。施工管理人員沒有考慮到保障房工程施工的特殊性，并未重視工程的各個進(jìn)展層面，導(dǎo)致工期延后，工程質(zhì)量驗收不合格等問題，造成了惡劣影響，進(jìn)而降低人民群眾，尤其是低收入人群的信任度，也不能實現(xiàn)保障房本身的實用性和經(jīng)濟型，導(dǎo)致政府的惠民工程失去意義。

3、解決保障房施工管理中存在的問題的建議

3.1 設(shè)置專門監(jiān)管機構(gòu)

為了解決保障房施工管理不受重視的問題，需要設(shè)置專門的監(jiān)管機構(gòu)。在此機構(gòu)中，需要培養(yǎng)一批有責(zé)任心，工作能力強的同志，該部門專門負(fù)責(zé)保障房施工管理的監(jiān)管。另外施工管理員的工作態(tài)度與責(zé)任感對此工作來說也是很重要的，制定嚴(yán)格的管理工作績效評價方案調(diào)動工作人員的工作積極性，增設(shè)施工管理工作獎罰制度，對工作突出的管理人員給予嘉獎，明確每一個工作人員的具體施工責(zé)任，確保責(zé)任到人，把工作落實到實處，確保保障房的施工質(zhì)量。采取老帶新的辦法，培養(yǎng)更多的有責(zé)任心，工作能力強的工作人員，促使更多更優(yōu)秀的人才加入到施工管理工作之中，同時做到互相監(jiān)督，確保監(jiān)管的公平性。設(shè)置專門監(jiān)管機構(gòu)的同時，保障施工管理部門的穩(wěn)定發(fā)展，實施定期考核制度，確保施工管理人員隊伍的高素質(zhì)高效率工作水平，杜絕因個人原因造成的管理問題。此外，專門的監(jiān)管機構(gòu)一定做到公平公正，堅決杜絕以個人利益為主的危害施工工程管理的行為，同時設(shè)置嚴(yán)格的懲罰機制，對工作不合格的管理人員進(jìn)行嚴(yán)懲，此機制起到對心存僥幸的人起威懾作用。設(shè)置專門的監(jiān)管機構(gòu)，有利于管理工作的穩(wěn)定有序，確保施工管理工作的有序?qū)嵤?，在設(shè)置專門監(jiān)管機構(gòu)的同時，培養(yǎng)每個施工管理工作人員的職業(yè)道德，在遵守施工管理規(guī)章的前提下，做到管理工作者之間互相的監(jiān)督，確保實現(xiàn)真正的公平性。專門的監(jiān)管機構(gòu)定期組織進(jìn)行施工管理工作培訓(xùn)學(xué)習(xí)，強化責(zé)任意識，設(shè)置考核標(biāo)準(zhǔn)，對不符合考核要求的責(zé)令重新學(xué)習(xí)，確保施工管理工作人員始終處于高效率高能力的工作之中。同時為了避免開發(fā)商為了實現(xiàn)利益最大化導(dǎo)致的房屋建設(shè)中出現(xiàn)質(zhì)量問題，加大對于開發(fā)商施工建設(shè)的管理，確保每個項目，每個環(huán)節(jié)都有專人負(fù)責(zé)，一旦出現(xiàn)問題，責(zé)任到人。明確保障房的實際意義，特殊的社會性質(zhì)，本身保障房受到社會各界的廣泛關(guān)注，更應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān)，施工管理標(biāo)準(zhǔn)爭取做到高于普通商品房。

3.2 提高施工管理人員綜合素質(zhì)

施工管理人員是施工管理工作的實施者，只有在確保施工人員的素質(zhì)高的情況下，管理工作才能更好的推進(jìn)。因為保障房的特殊屬性以及驗收標(biāo)準(zhǔn)，很大程度上不會得到施工管理者的重視，同時也沒有高素質(zhì)人才投入到此項工作中。一部分施工管理人員根本沒有經(jīng)過系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)，無法掌握專門的施工管理知識，導(dǎo)致施工管理工作無法有序開展。另一部分保障房施工管理人員盡管具有專業(yè)知識，但是不能將學(xué)到的專業(yè)知識運用到實際工作之中，缺乏實際操作的經(jīng)驗。在實際的施工管理中并未起好帶頭作用，所以，在加強施工管理人員的專業(yè)訓(xùn)練的同時，靈活運用，讓其落實到實處，與有經(jīng)驗，有能力的管理人員一起實踐工作，增加工作實踐經(jīng)驗。在實踐中，施工管理人員總結(jié)出自己的一套工作理念，以及自己對是非的判斷，真正確保施工管理工作的正常進(jìn)行。在培養(yǎng)管理人員工作能力和專業(yè)知識的情況下，注重施工管理人員的職業(yè)道德的培養(yǎng)，確保在施工管理工作中把控職業(yè)道德底線，確保工作以施工質(zhì)量為主，尤其在現(xiàn)在這個物欲橫流的時代，遵循道德底線是及其考驗人性的一件事。職業(yè)道德底線是人們應(yīng)該遵循的社會的最低警戒線，也是每個人尊嚴(yán)以及良知的最后防線。道德底線區(qū)別于法律，二者屬于兩種完全不同的性質(zhì)。做到誠實，有良心，厚道，不損害他人合法權(quán)益，職業(yè)道德底線在某些程度上與法律有接壤，二者存在交叉地帶。所以，遵守道德底線，在保障他們合法權(quán)益的情況下，間接保護(hù)到自己的政治安全，避免自己的疏忽導(dǎo)致出現(xiàn)的法律錯誤。只有在專業(yè)知識與職業(yè)道德兼顧的情況下，才能真正成為合格的具備綜合管理素質(zhì)的施工管理人員，才能更好的為社會，為國家服務(wù)。

3.3 創(chuàng)新施工管理手段

伴隨著社會的快速發(fā)展，居民生活水平的提高，整個社會對于保障房的施工要求同樣越來越高。傳統(tǒng)的施工管理辦法已經(jīng)無法滿足現(xiàn)階段的施工要求，傳統(tǒng)的施工管理辦法與新型管理辦法相比，已經(jīng)非常落后，不能滿足人民群眾的要求。摒棄淘汰的施工管理手段，在實踐中摸索出符合現(xiàn)在社會發(fā)展的施工管理手段。培養(yǎng)創(chuàng)新精神，杜絕只為應(yīng)付工程的施工管理行為，在完成施工管理要求的情況下，總結(jié)管理工作中存在的不足，運用現(xiàn)代科技的力量來進(jìn)行施工管理工作，進(jìn)行施工管理工作的創(chuàng)新，提高施工管理工作效率。注重學(xué)習(xí)，汲取優(yōu)秀工作者的施工管理經(jīng)驗，借鑒其他行業(yè)的優(yōu)秀管理辦法，為我所用。進(jìn)行系統(tǒng)化的數(shù)字化技術(shù)學(xué)習(xí)，在施工管理中靈活運用數(shù)字管理技術(shù)，優(yōu)化施工管理自動化系統(tǒng)，提高管理工作效率，減少人工成本，也方便及時掌控整體的施工管理工作進(jìn)程，同時方便及時了解政府動態(tài)走向。施工管理工作中引進(jìn)數(shù)字化管理技術(shù)，使得施工管理工作更具有科學(xué)性，同時更加合理，此外有利于數(shù)據(jù)的存儲，整合，分析，方便后期的工作總結(jié)，以及施工問題的查缺補漏。伴隨著科技的發(fā)展，各行各業(yè)都與科技有機融合，工作管理的數(shù)字化，科技化是大勢所趨，所以更應(yīng)該提前緊跟時代發(fā)展潮流確保施工管理工作不會出現(xiàn)發(fā)展滯后。在保證施工管理工作正常有序進(jìn)行的情況下，學(xué)習(xí)國外以及其他行業(yè)的優(yōu)秀施工管理經(jīng)驗，優(yōu)化自己的施工作業(yè)管理行為，確保以施工質(zhì)量為前提開展施工管理工作，同時結(jié)合先進(jìn)的科學(xué)方法，數(shù)字化管理技術(shù)，完善施工管理自動化系統(tǒng)，合理運用科學(xué)的技術(shù)手段。加強與同行業(yè)施工管理人員的工作交流，借鑒優(yōu)秀管理者管理思想，做到取長補短，學(xué)以致用，明確自己的不足之處。實時掌握政府最新動態(tài)以及最新施工要求，在施工管理工作的同時，廣泛聽取民意，了解人民群眾的真實意愿，方便在施工管理工作中及時做到側(cè)重點的調(diào)整。在確保施工管理政策進(jìn)行的情況下，融入更具有人性化的施工管理理念，做到真正的服務(wù)于民。

3.4 落實責(zé)任人

在保障房施工進(jìn)入后期階段時，施工管理人員不做好協(xié)調(diào)工作，導(dǎo)致保障房的裝修階段無法正常進(jìn)行。完成工程主體建設(shè)以后，未做好責(zé)任人的協(xié)調(diào)工作，裝修階段無法落實到個人，進(jìn)而導(dǎo)致竣工日期的延后，嚴(yán)重影響整個工程的交付。保障房施工項目巨大，涵蓋各方面的小項目，每個小項目責(zé)任落實到個人，規(guī)劃好有關(guān)聯(lián)項目之間的對接工作，避免施工進(jìn)程的中斷，同時，加強小項目之間施工管理的溝通，及時發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題，確保問題解決及時?；诠こ痰膹?fù)雜程度，做到以安全生產(chǎn)為重心，設(shè)置嚴(yán)格的懲罰制度，明確施工工程中的具體施工目標(biāo)，明確界定施工工程的優(yōu)劣程度，對施工項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行嘉獎或懲戒，在確定責(zé)任到人的同時，做好統(tǒng)籌規(guī)劃，協(xié)助每個小項目的負(fù)責(zé)人完成既定的施工要求。責(zé)任到人的原則不是管理人員高高在上的監(jiān)督行為，而是優(yōu)化施工結(jié)構(gòu)，確保施工保質(zhì)保量完成的綜合保障。責(zé)任到人的意義，同樣體現(xiàn)在負(fù)責(zé)范圍的分割，確保每個小項目負(fù)責(zé)人能集中精力完成制定的小目標(biāo)，避免因為施工項目的巨大、繁多，導(dǎo)致的施工項目中工作的遺漏與疏忽。責(zé)任的分割，優(yōu)化每個負(fù)責(zé)人的工作重點，真正實現(xiàn)工作狀態(tài)的最優(yōu)化，確保每個項目的高質(zhì)量，高效率進(jìn)展。制定嚴(yán)格的規(guī)定，每個小項目的交接嚴(yán)格把控時間，打好提前量，確保不會導(dǎo)致交接時間的延后，從而影響整個施工工程的交付。

結(jié)語：

保障房的出現(xiàn)，根本上解決了低收入家庭的住房問題，但是在施工管理過程中，我們卻發(fā)現(xiàn)了很多問題。施工管理工作的不重視，施工管理工作人員的素質(zhì)參差不齊，施工管理工作人員管理手段落后等等問題較為突出，我們在發(fā)現(xiàn)問題的同時，做好施工管理工作的深刻總結(jié)，從而在總結(jié)中探究出最優(yōu)化的解決對策。保障房因為其特殊性而受到了社會各界的廣泛關(guān)注，所以，我們在保障房施工管理中更應(yīng)該嚴(yán)格把控，確保保障房施工的安全有序?qū)嵤浞职l(fā)揮保障房在人民群眾當(dāng)中的實際意義。