淺談公租房裝修的全過程項(xiàng)目管理

文／宋京 建銀工程咨詢有限責(zé)任公司上海分公司 上海 200021

引言：

公租房是指由國家和地方政府提供政策指引與支持，各類社會主體通過新建、改建等方式籌集的房源、面向社會中低收入群體出租的保障性住房。

1、項(xiàng)目背景

某國有企業(yè)從多渠道租賃了多套住宅毛坯房，擬改建為公租房拎包入??；委托咨詢公司進(jìn)行全過程項(xiàng)目管理，含設(shè)計(jì)管理、采購管理、成本管理、工程質(zhì)量管理等。

2、本項(xiàng)目的特點(diǎn)

（1）國有企業(yè)自籌資金。

（2）項(xiàng)目分散在多個(gè)住宅小區(qū)，除其中一個(gè)住宅小區(qū)集中有12 套，其它均非常分散且戶型多樣。

（3）按委托人要求為全裝修房拎包入住，盡快投入使用。

3、本項(xiàng)目的策劃與采購方式

（1）從公租房的特點(diǎn)確定公租房的裝修應(yīng)遵循“安全、適用、經(jīng)濟(jì)、環(huán)保和配制滿足基本居住需求”的原則，采用簡潔明了的裝修風(fēng)格，與建設(shè)工程同步設(shè)計(jì)、施工、盡快交付使用的原則。故整個(gè)項(xiàng)目的策劃、安排、管理均以此為目標(biāo)進(jìn)行組織實(shí)施。

（2）本項(xiàng)目全裝修房拎包入住，房間內(nèi)所有的裝修、設(shè)備安裝、櫥柜灶臺、活動家具、家用電器等需要樣樣俱全，涉及到設(shè)計(jì)、裝修施工、各類家具、家用電器設(shè)備的采購；

（3）招標(biāo)采購的方式選擇必須以滿足國家和地方招投標(biāo)相關(guān)法規(guī)的要求為前提。公開招標(biāo)主要以《中華人民共和國招投標(biāo)法》、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》、《必須招標(biāo)的工程項(xiàng)目規(guī)定》等法律法規(guī)為依據(jù)；非依法必招的項(xiàng)目也可參考《政府采購法》的采購方式，主要有競爭性磋商、競爭性談判、比選、詢價(jià)和直接發(fā)包等。因此全過程項(xiàng)目管理單位應(yīng)從項(xiàng)目的特點(diǎn)，企業(yè)的性質(zhì)，根據(jù)國家的法律法規(guī)，結(jié)合采購人的內(nèi)部管理制度，為項(xiàng)目整體實(shí)施選擇合適的招標(biāo)采購方式。

根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》、《必須招標(biāo)的工程項(xiàng)目規(guī)定》，施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在 400 萬元人民幣以上的、重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項(xiàng)合同估算價(jià)在 200 萬元人民幣以上必須公開招標(biāo)。

對不在上述范圍內(nèi)的工程類項(xiàng)目及非工程類項(xiàng)目，即在非依法必招的情況下，本文推薦參考政府采購方式中的競爭性磋商采購方式。

4、本項(xiàng)目的招標(biāo)采購

本項(xiàng)目的招標(biāo)采購分為裝修設(shè)計(jì)施工一體化采購、活動家具的競爭性磋商采購、家用電器設(shè)備的競爭性磋商采購三個(gè)包件分別采購。

4.1 裝修設(shè)計(jì)施工一體化招標(biāo)采購

設(shè)計(jì)施工一體化招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)：招標(biāo)人無需提供圖紙和工程量清單，由投標(biāo)人根據(jù)自行設(shè)計(jì)的圖紙編制工程量清單并總價(jià)包干；減少了設(shè)計(jì)采購流程，避免了每個(gè)房型繪制設(shè)計(jì)圖紙，也避免了每個(gè)房型的工程量清單和限價(jià)編制，節(jié)約了時(shí)間，且設(shè)計(jì)施工一體化項(xiàng)目為總價(jià)包干項(xiàng)目，避免了繁瑣的結(jié)算審核流程，故本項(xiàng)目采用設(shè)計(jì)施工一體化招標(biāo)。

（1）因?yàn)轫?xiàng)目比較分散且戶型多，如果每套住宅都預(yù)先出設(shè)計(jì)圖紙，再根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算工程量和限價(jià)需要耗費(fèi)大量的精力和時(shí)間，故由項(xiàng)目管理對各套住宅進(jìn)行初步測繪，提供簡單的平面圖供投標(biāo)人參考。

（2）進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)施工一體化的招標(biāo)：從“安全、適用、經(jīng)濟(jì)、環(huán)保和配制滿足基本居住需求”的原則出發(fā)，由項(xiàng)目管理和招標(biāo)人充分溝通后，對公租房提出統(tǒng)一的裝修標(biāo)準(zhǔn)以便于設(shè)計(jì)及報(bào)價(jià)；給出臥室、客廳活動家具、固定家具及家用電器的配置方案，以便于合理配置開關(guān)插座的位置；再結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)（戶型大小、房屋老舊程度等）和市場調(diào)研給出平方米裝修限價(jià)，由投標(biāo)單位根據(jù)參考平面圖、裝修標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場踏勘情況自行編制工程量清單和報(bào)價(jià)，在設(shè)計(jì)圖紙和施工方案滿足招標(biāo)人需求的情況下最低報(bào)價(jià)中標(biāo)。

（3）招標(biāo)文件明確：為保證房屋結(jié)構(gòu)安全，室內(nèi)裝修不得破壞承重結(jié)構(gòu)，原則上不允許拆除、移動非承重內(nèi)隔墻，提高了裝修效率同時(shí)也降低了裝修成本。

（4）室內(nèi)裝修工程設(shè)計(jì)和施工應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家和本市相關(guān)技術(shù)規(guī)范和管理規(guī)定。應(yīng)按照《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB50325）等相關(guān)規(guī)定組織室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測并出具檢測報(bào)告?？紤]到公租房的設(shè)計(jì)施工較為簡單，對裝修設(shè)計(jì)文件要求充分完善平面布置圖輔之于設(shè)計(jì)說明，對竣工圖要求明確所有暗埋管線走向、電氣系統(tǒng)圖以便于后期的維修。

（5）投標(biāo)人資質(zhì)設(shè)定：室內(nèi)裝修工程的設(shè)計(jì)、施工單位應(yīng)具有國家頒發(fā)的建設(shè)工程相應(yīng)等級資質(zhì)；故要求投標(biāo)人具有建筑裝飾工程設(shè)計(jì)專項(xiàng)乙級及以上資質(zhì)，建筑裝飾裝修工程專業(yè)承包二級或以上資質(zhì)且允許聯(lián)合體投標(biāo)，明確裝修施工單位作為主承包人協(xié)調(diào)管理，按2年保修期考慮。

（6）明確了廚房、衛(wèi)生間、客廳、臥室的主要裝修材料規(guī)格和裝修內(nèi)容，第一保證了裝修用材的質(zhì)量，第二也使各投標(biāo)單位在基本相同的條件下進(jìn)行報(bào)價(jià)。

（7）招標(biāo)文件中確定的基本裝修要求為。

①廚房

地面：300mm×300mm×8mm 規(guī)格防滑地磚；

墻面：300mm×450mm 規(guī)格釉面磚；

吊頂：采用不低于0.6mm 的鋁扣板集成吊頂 內(nèi)置嵌入式LED 燈具；

櫥柜：櫥柜低柜根據(jù)房型尺寸配置不小于600mm×1 000mm，需設(shè)置擱板和拉手等配件；櫥柜臺面采用人造石英石材質(zhì)設(shè)整板下襯，櫥柜面板采用防火板含帶阻尼功能的五金件；成品不銹鋼下方需滿貼防潮紙；臺面板下；

水槽：配置不小于 480mm×480mm 規(guī)格成品不銹鋼水槽含雙聯(lián)節(jié)水龍頭；水槽排水采用自帶存水彎的成品下水配件；

由招標(biāo)人統(tǒng)一提供油煙機(jī)、煤氣灶、煤氣熱水器，中標(biāo)單位預(yù)留安裝位置、配合安裝上述電器設(shè)備；配置電飯煲、微波爐、冰箱等電源插座。

②衛(wèi)生間

墻地面頂棚裝修要求基本同廚房間；

衛(wèi)浴潔具：坐便器要求根據(jù)房型尺寸，連體的節(jié)水型坐便器；

沖淋房：墻面不低于1800mm 高防水涂料；配置帶下出水龍頭的雙聯(lián)節(jié)水龍頭、不銹鋼浴簾桿和浴簾；根據(jù)采購人提供的電熱水器型號預(yù)留電源、冷熱水管接口，配合安裝；

衛(wèi)生間配不銹鋼毛巾架、擱物架；采用全不銹鋼防臭地漏；

組合式洗漱臺要求不小于550mm×1100mm，配置同寬120mm 厚的鏡箱；

配專用洗衣機(jī)龍頭，洗衣機(jī)地漏要求采用專用地漏；

燈具、插座需采用防水防潮設(shè)計(jì)。

③客廳

地面：600mm×600mm×10mm 規(guī)格拋光磚，含同材質(zhì)120mm 高踢腳線；

內(nèi)墻及頂棚：乳膠漆刷白；

窗：窗套及窗臺板需考慮防污染設(shè)計(jì)，配置鋁合金窗簾桿及遮光度大于75%的窗簾；

燈具：不低于28 瓦白光吸頂式LED 燈具，具體照度標(biāo)準(zhǔn)要求滿足國家相關(guān)規(guī)范；

其它：預(yù)留網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)、電視機(jī)、冰箱等插座不少于5套。

④臥室

裝修要求基本同客廳；

其它：預(yù)留網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)、電視機(jī)等插座不少于4 套，預(yù)留床側(cè)和寫字臺的電源插座。

⑤陽臺

地面：300mm×300mm×8mm 規(guī)格防滑地磚；

頂棚：防霉涂料，安裝LED 吸頂燈；

晾曬設(shè)施：應(yīng)設(shè)置兩根304 不銹鋼晾衣桿，確保固定牢固；

外墻：同原有外墻不裝修；

如衛(wèi)生間無法放置洗衣機(jī)，則洗衣機(jī)位設(shè)置在陽臺（需增加封閉鋁合金窗），須配備電源插座2 套、專用洗衣機(jī)水龍頭和地漏；陽臺應(yīng)單獨(dú)設(shè)置洗衣機(jī)排水管；

因洗衣機(jī)設(shè)置在陽臺增加封閉鋁合金窗的費(fèi)用，招標(biāo)人給出暫估價(jià)，在開工后擇優(yōu)選取專業(yè)分包實(shí)施。

⑥其它

戶內(nèi)門：成品免漆工藝門及配套門套，含帶把手門鎖及配件；

分戶門：防火防盜門配密碼鎖。

4.2 活動家具的采購

（1）招標(biāo)人給出臥室、客室的活動家具的配置要求數(shù)量清單；招標(biāo)人僅對活動家具提出材質(zhì)要求，活動家具基層板材采用國內(nèi)E1 級優(yōu)質(zhì)三聚氰胺板貼面板材，由投標(biāo)供應(yīng)商根據(jù)裝修設(shè)計(jì)圖紙、現(xiàn)場尺寸自行設(shè)計(jì)，要求做到尺寸比例協(xié)調(diào)、外形美觀，符合大眾審美觀，這樣給各投標(biāo)供應(yīng)商提供了發(fā)揮各自的優(yōu)勢和特點(diǎn)，同時(shí)也避免了有傾向性采購意向。

（2）采購方式：競爭性談判是在滿足統(tǒng)一技術(shù)規(guī)格的情況下，由最低報(bào)價(jià)人中標(biāo)，但活動家具的技術(shù)規(guī)格很難做到完全統(tǒng)一，且各投標(biāo)人的供應(yīng)安裝、售后服務(wù)能力等也非常關(guān)鍵；競爭性磋商采購方式綜合評審了投標(biāo)人產(chǎn)品的品質(zhì)和制作、供應(yīng)、安裝、售后服務(wù)能力，且在技術(shù)規(guī)格基本統(tǒng)一的情況下出具第二輪報(bào)價(jià)，最終綜合評選出性價(jià)比最合適的供應(yīng)商中標(biāo)。

由于活動家具不屬于工程類項(xiàng)目且非依法必招，故參考政府采購中的競爭性磋商采購方式，招標(biāo)人邀請三家合格供應(yīng)商參加投標(biāo)，請投標(biāo)供應(yīng)商提供樣品擺放在現(xiàn)場，由招標(biāo)人會同項(xiàng)目評審專家根據(jù)投標(biāo)人的服務(wù)方案（家具材質(zhì)、款式、配送、裝卸、現(xiàn)場安裝調(diào)試方案、安全措施）、售后服務(wù)措施及相關(guān)承諾、類似業(yè)績等，根據(jù)最終報(bào)價(jià)綜合評選出性價(jià)比最高的供應(yīng)商中標(biāo)。采購文件同時(shí)明確家具的質(zhì)保期要求不低于2年。

（3）采購文件確定的活動家具配置清單為：

臥室：1500mm×1900mm 雙人床含床墊，配床頭柜一個(gè)；衣柜1100mm＊1800mm＊500mm（小房間800m m＊1800mm＊500mm）；

客廳：1200mm＊600mm＊750mm 餐桌配4 把餐椅；

寫字臺、沙發(fā)、儲藏柜等作為選配家具出樣報(bào)價(jià)，不納入投標(biāo)總價(jià)。

4.3 家用電器設(shè)備的采購

家用電器設(shè)備分為二部分采購，一部分為電熱水器、嵌入式燃?xì)庠?、吸油煙機(jī)的采購；另外一部分為空調(diào)、洗衣機(jī)、冰箱的采購。家用電器設(shè)備也不屬于工程類項(xiàng)目且非依法必招，故采購方式同樣采用競爭性磋商方式，綜合考慮投標(biāo)人的產(chǎn)品型號規(guī)格、品牌、服務(wù)能力及報(bào)價(jià)，綜合評審出性價(jià)比最合適的供應(yīng)商中標(biāo)。

（1）熱水器、嵌入式燃?xì)庠?、吸油煙機(jī)的安裝與裝修施工緊密相關(guān)，在安裝過程中要考慮和固定櫥柜銜接配合，故電熱水器、嵌入式燃?xì)庠?、吸油煙機(jī)需在裝修施工開始前確定型號規(guī)格，同時(shí)考慮到安裝過程的協(xié)調(diào)、今后的維保等，故將該三件套打包采購；

（2）投標(biāo)人需要具有燃?xì)馄骶甙惭b維修許可證，燃?xì)馄骶弑仨毦邆洚?dāng)?shù)厝細(xì)夤芾聿块T出具的《燃?xì)馄骶弋a(chǎn)品銷售備案通知書》；由于市場上電熱水器（不小于30 升）、嵌入式燃?xì)庠?、吸油煙機(jī)品牌規(guī)格繁多，故建議由招標(biāo)人推薦不少于三個(gè)的市場主流品牌和規(guī)格供投標(biāo)人參考，投標(biāo)人提供相當(dāng)于同檔次或優(yōu)于推薦品牌的產(chǎn)品；為便于日后維保，供應(yīng)商所提供的三件套設(shè)備必須為同一品牌。

（3）空調(diào)、洗衣機(jī)、冰箱的采購。采購文件明確空調(diào)的最小制冷量、洗衣機(jī)的最小容量、冰箱的總有效容積，采購方式及要求基本同活動家具的采購。

5、現(xiàn)場的工程質(zhì)量管理重點(diǎn)

工程質(zhì)量關(guān)鍵在于“預(yù)防為主”。首先是對設(shè)計(jì)文件施工圖紙的審核，設(shè)計(jì)中錯、漏、碰、缺等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；其次是對進(jìn)場材料的控制，工程材料的質(zhì)量直接影響著工程的質(zhì)量；再就是施工工藝方法，較好的施工工藝不但能減少施工質(zhì)量通病，而且能夠使工程較為順利的按照施工計(jì)劃完成。本項(xiàng)目主要從以下幾個(gè)方面加以重點(diǎn)控制。

（1）圖紙會審：施工圖紙與說明文件是否完整、是否與投標(biāo)內(nèi)容一致，是否與現(xiàn)場實(shí)際情況一致；設(shè)計(jì)中所有預(yù)留開關(guān)插座數(shù)量及位置的準(zhǔn)確性，主要審核開關(guān)插座預(yù)留位置與裝修圖紙緊密配合合理布局；照明開關(guān)安裝位置便于操作；應(yīng)根據(jù)掛壁式空調(diào)、立柜式空調(diào)的位置預(yù)留專用插座等。

（2）材料報(bào)審：材料進(jìn)場必須及時(shí)報(bào)審，要求報(bào)審時(shí)明確品牌、規(guī)格、等級，根據(jù)進(jìn)場時(shí)附的技術(shù)資料、數(shù)據(jù)，重點(diǎn)檢查進(jìn)場材料是否符合設(shè)計(jì)文件與施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范的要求。

（3）基層處理：裝修工程的質(zhì)量并不僅取決于表面，與基層的處理有很大的關(guān)系，如抹灰工程是涂料工程的基礎(chǔ)，處理不好則后期墻面容易開裂起殼涂料剝落；應(yīng)確保管道埋深，管壁離粉刷面大于15mm 以防粉刷開裂。

（4）隱蔽工程：重點(diǎn)檢查水電管預(yù)埋深度、走向的合理性；水、電、暖通管線、管道試壓、吊頂隱蔽工程等需項(xiàng)目管理（監(jiān)理）驗(yàn)收合格后方可進(jìn)入下一道工序施工。

（5）樣板（間）帶路：對易產(chǎn)生質(zhì)量隱患的工序堅(jiān)持進(jìn)行施工前的技術(shù)交底，加強(qiáng)施工人員的質(zhì)量意識教育；對一些重要工序要求由施工單位先做樣板，經(jīng)施工單位、項(xiàng)目管理（監(jiān)理）、業(yè)主現(xiàn)場檢查后，根據(jù)檢查意見再展開大面積施工。如設(shè)計(jì)圖紙不會體現(xiàn)墻、地磚的排版，但廚衛(wèi)間墻、地磚的排版不能出現(xiàn)老鼠尾巴現(xiàn)象（即在邊緣地帶出現(xiàn)小于1/4 磚）；廚衛(wèi)間吊柜和臺盆架的施工詳圖要充分考慮鋼結(jié)構(gòu)支架的變形等。

（6）防滲漏：衛(wèi)生間與客廳的高差及泛水坡度、地漏位

置的設(shè)置；墻面磚應(yīng)該鋪貼到吊頂以上100mm，沖淋房墻面防水涂料不低于1800mm 高，沖淋房擋水條的設(shè)置及盛水試驗(yàn)等都是檢查的重點(diǎn)。

（7）固定櫥柜：固定櫥柜安裝的牢固性；與煤氣灶、脫排油煙機(jī)的安裝配合，注意煤氣管、煤氣表具不可封閉與固定櫥柜內(nèi)。

（8）給排水施工重點(diǎn)檢查內(nèi)容：

①主要材料、器具的報(bào)審時(shí)，檢查其規(guī)格、型號是否與設(shè)計(jì)文件相符，是否具有質(zhì)保文件、檢測報(bào)告，進(jìn)場時(shí)對其抽樣進(jìn)行外觀目測驗(yàn)收。

②管道支、吊架安裝牢固，不影響結(jié)構(gòu)安全及防滲漏。

③冷熱水管水平、垂直安裝時(shí)應(yīng)左熱右冷，上下安裝時(shí)應(yīng)上熱下冷。

④承壓管道系統(tǒng)和設(shè)備應(yīng)做水壓試驗(yàn)，非承壓管道系統(tǒng)和設(shè)備應(yīng)做灌水試驗(yàn)。室內(nèi)給水管道的水壓試驗(yàn)必須符合設(shè)計(jì)要求；當(dāng)設(shè)計(jì)未注明要求時(shí)，系統(tǒng)試壓壓力均為工作壓力的1.5 倍，但不得＜0.6mpa。

⑤生活污水管道上設(shè)置的檢查口或清掃口，朝向應(yīng)便于檢修，暗裝立管在檢查口處應(yīng)安裝檢修門。

（9）建筑電氣安裝重點(diǎn)檢查內(nèi)容：

①建筑裝修工程的電器應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求和國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，嚴(yán)禁不經(jīng)管道直接敷設(shè)電線。

②接地（PE）或接零（PEN）支線必須單獨(dú)與接地（PE）或接零（PEN）干線相連接，不得串聯(lián)連接。單相三孔插座接線應(yīng)符合左密右相上接地，同一場所的三相插座，接線的相序一致，接地（PE）或接零（PEN）線在插座間不串聯(lián)連接。

③開關(guān)、插座、接線盒要有合格證及安全認(rèn)證標(biāo)志，外觀檢查盒體完整無碎裂；用自改鎖緊螺釘安裝的，螺釘與軟塑固定件旋合長度不小于8mm。當(dāng)絕緣導(dǎo)管在磚體上剔槽埋設(shè)時(shí)，應(yīng)采用強(qiáng)度等級不小于M10 的水泥砂漿抹面保護(hù)，保護(hù)層厚度＞15mm，管與管、管與盒等器件采用插入法連接時(shí)，管口平整光滑，且用同材質(zhì)的緊固件鎖緊固定，接口牢固密封。

④燈具安裝時(shí)，導(dǎo)線必須絕緣測試合格后方可燈具接線。電氣器具及線路絕緣電阻測試合格后，才能通電試驗(yàn)。

⑤浴室等電位聯(lián)接必須按圖及規(guī)范要求施工，等電位管線必須穿管敷設(shè)，需等電位聯(lián)結(jié)的高級裝修金屬部件或零件，應(yīng)有適用接線螺栓與等電位聯(lián)結(jié)支線連接且有標(biāo)識，連接處螺帽緊固、防松零件齊全。

⑥照明系統(tǒng)通電，燈具回路控制應(yīng)與照明配電箱及回路的標(biāo)識一致，開關(guān)與燈具控制順序相對應(yīng)。

⑦民用住宅照明系統(tǒng)通電連續(xù)試運(yùn)行時(shí)間應(yīng)不少于8小時(shí)，所有照明等均應(yīng)開啟，連續(xù)試運(yùn)行時(shí)間內(nèi)無故障。

（10）工程進(jìn)度控制的措施：檢查施工單位總進(jìn)度計(jì)劃、月計(jì)劃、周計(jì)劃，工序交叉、流水節(jié)拍、施工銜接是否合理；保證關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)不后移，每個(gè)計(jì)劃中明確工程量和配備的勞動力，以及相應(yīng)材料到位計(jì)劃。

（11）環(huán)保檢測：裝修完成后及時(shí)委托第三方按“民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行檢測。

（12）文明施工：安全文明施工措施要有合理性與針對性。施工中及時(shí)主動做好與物業(yè)、居民的溝通；有針對施工現(xiàn)場的安全防護(hù)、便民措施；建筑材料統(tǒng)一堆放，有施工或者危險(xiǎn)區(qū)域的警示標(biāo)志，減少施工擾民行為。

（13）竣工資料：著重審核水電管的走向、配電系統(tǒng)圖等。

結(jié)語：

建設(shè)工程項(xiàng)目管理的成功首先在于全過程的策劃，其次在于實(shí)施過程中的管理。本次項(xiàng)目管理在公租房的建設(shè)過程中，綜合考慮了設(shè)計(jì)、施工、采購、管理等多方面多階段的工作及銜接，最終使項(xiàng)目的實(shí)施效果體現(xiàn)在造價(jià)、工期及質(zhì)量上，均取得了較為滿意的結(jié)果。