房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢探究

文／陳樹蘭 濱州市濱城區(qū)房屋管理服務(wù)中心 山東濱州 256600

引言：

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，為經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的一個術(shù)語，指的是將房地產(chǎn)作為對象，圍繞房地產(chǎn)的生產(chǎn)、分配、交換、消費(fèi)發(fā)生的人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系和房地產(chǎn)生產(chǎn)力的有機(jī)結(jié)合。改革開放以來，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也隨之發(fā)展起來。但是，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展期間也面臨一些較為明顯的挑戰(zhàn)性問題，比如：經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)不夠明確、環(huán)境保護(hù)意識薄弱、房屋空置率高等。為解決這些問題，使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)良性、可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。鑒于此，本文圍繞“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢”展開分析探究價值意義顯著。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)特征概述

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，較為特殊，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)特征來看，主要表現(xiàn)為：

（1）與其他行業(yè)金融比較，房地產(chǎn)金融的融資期限相對更長一些，主要是因房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時間較長，同時在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，易受到相關(guān)突發(fā)因素的影響，使房地產(chǎn)金融使用時間延長。

（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需資金量大，許多房產(chǎn)商、具備商品房購買需求的消費(fèi)者缺乏一次性付清全部款項(xiàng)的能力。

（3）房地產(chǎn)金融債券較可靠，作為國內(nèi)典型的一種不動產(chǎn)，房產(chǎn)的增值能力很強(qiáng)，從抗通貨膨脹能力層面來看，其他相關(guān)商品與房產(chǎn)產(chǎn)品比較存在一定差距。在此條件下，金融機(jī)構(gòu)便更愿意與房地產(chǎn)企業(yè)展開合作，成為房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)保人。此外，在金融機(jī)構(gòu)成為房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)保人之后，在開展信貸業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，能夠獲取穩(wěn)定、可觀的投資收益。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀問題分析

如前所述，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)特征有了一定程度的了解。而從現(xiàn)狀來看，國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍存在一些較為明顯的問題。具體而言，主要問題如下：

2.1 經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)不夠明確

近些年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，同時也引發(fā)了一系列的問題。對于其中的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)不夠明確來說，為其中較為普遍的問題之一。需認(rèn)識到的是，房地產(chǎn)行業(yè)正常有序發(fā)展，離不開經(jīng)濟(jì)管理工作的支持。但是經(jīng)濟(jì)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)化的工作，需發(fā)揮管理部門的干預(yù)作用，對房價不斷上升的現(xiàn)象采取有效調(diào)控對策，在穩(wěn)定房價的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)管控，并對不同層次的房產(chǎn)需求數(shù)量加以平衡。顯然，目前在這些方面還有待進(jìn)一步改進(jìn)及優(yōu)化。與此同時，由于經(jīng)濟(jì)管理整體目標(biāo)不夠清晰，使管理成效難以得到有效提升。需注意的是，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，問題在不斷發(fā)生變化，當(dāng)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)不夠明確，措施體系未能及時調(diào)整的情況下，則難以提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的質(zhì)量水平。并且，從現(xiàn)狀來看，各個地區(qū)均積極推進(jìn)保障性住房建設(shè)，在構(gòu)建完善的保障性住房體系的基礎(chǔ)上，有助于解決房價虛高問題，但在申請條件方面存在限制，部分人士存在投機(jī)心理，便使保障性住房難以獲得人們的青睞，且入住率會呈現(xiàn)偏低的情況，使保障性住房的作用難以體現(xiàn)出來，商品房價格難以得到真正意義上的控制，使房價居高不下現(xiàn)象明顯存在。此外，房產(chǎn)開發(fā)的周期性很長，且變現(xiàn)時間很長，一些開發(fā)商只從自身眼前利益考慮，未能具備長遠(yuǎn)規(guī)劃，對經(jīng)濟(jì)管理缺乏足夠重視，使房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性不足，進(jìn)而影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步、可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.2 環(huán)境保護(hù)意識薄弱

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要構(gòu)建和自然和諧共處的生活圈的充分支持，并重視綠色建筑發(fā)展。但是和自然和諧共處的生活圈在設(shè)計(jì)方面存在很高的難度，在建設(shè)成本方面比傳統(tǒng)建筑高出許多。在此情況下，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益角度考慮，在上述設(shè)計(jì)方案推進(jìn)過程中，便顯得較為滯后，在強(qiáng)調(diào)建設(shè)效率、搶占市場的情況下，便易對自然環(huán)境、人文環(huán)境開發(fā)利用及保護(hù)有所忽視，進(jìn)一步出現(xiàn)城市綠化面積不足、文化建筑被拆除等問題，并使土地資源的生態(tài)化作用難以有效展現(xiàn)出來。顯然，在環(huán)境保護(hù)意識薄弱的情況下，與社會發(fā)展需求不符，難以使房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)得到有效實(shí)現(xiàn)。

2.3 房屋空置率高

從現(xiàn)狀來看，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高增速發(fā)展階段，首先房產(chǎn)剛性需求呈直線升高態(tài)勢，其次房價逐步攀升。在此背景下，一些炒房客短時間暴富，進(jìn)一步使投機(jī)性需求的增加受到刺激，并促進(jìn)了房地產(chǎn)數(shù)量、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大。值得注意的是，隨著全國存量房的逐步增多，房屋空置率會逐漸提高。從影響因素層面分析，主要體現(xiàn)在：

（1）房價增長速度與國民收入增長對比，明顯更快，民眾為了確保購房之后的生活質(zhì)量，存在等房價降低再購買的心理。但是，從房地產(chǎn)開發(fā)商層面分析，為了使高利潤的目標(biāo)得到有效實(shí)現(xiàn)，存在“捂盤惜售”的行為，在商品房出售價格難以降低的情況下，便會使房屋空置率提高。

（2）在炒房團(tuán)的影響下，通過購置大量的房產(chǎn)，便會對房產(chǎn)的價格進(jìn)行炒作。但是，需注意的是，房產(chǎn)屬于特殊的商品，不易變現(xiàn)，在此情況下便會使房屋空置率提高。

（3）近些年來，國家層面對房地產(chǎn)加強(qiáng)了調(diào)控，其中調(diào)控政策措施落實(shí)最為嚴(yán)厲的便是2019年，2020年“房住不炒”，2021年“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”等，在各項(xiàng)調(diào)控政策措施落實(shí)的基礎(chǔ)上，并受新冠疫情持續(xù)不斷的影響，使房屋空置率大大增高。

總體而言，對于空置的房屋來說，既是浪費(fèi)國家資源的一種表現(xiàn)，又會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，乃至國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來較為嚴(yán)重的不利影響。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀問題較多，需結(jié)合問題，明確發(fā)展趨勢，才能夠?yàn)楹罄m(xù)落實(shí)有效的發(fā)展策略提供有效憑據(jù)。具體而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要發(fā)展趨勢如下：

3.1 市場發(fā)展趨向成熟

不論是何種市場，其發(fā)展均是從不夠完善的過程，朝完善的過程發(fā)展，房地產(chǎn)市場也不例外。需認(rèn)識到的是，國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的時間比較短，在短時間內(nèi)發(fā)展至巨大的規(guī)模，顯然體現(xiàn)出了發(fā)展速度快的鮮明特點(diǎn)。但是，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場也存在一定的問題。比如，現(xiàn)狀下我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正處于發(fā)展瓶頸階段。然而，從房地產(chǎn)市場整體發(fā)展趨勢來看，表現(xiàn)較為積極。在國家政府部門的宏觀政策調(diào)控及引導(dǎo)下，在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系中，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)占據(jù)非常重要的地位及作用。此外，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場循序漸進(jìn)得到完善的基礎(chǔ)上，將能夠使房地產(chǎn)市場發(fā)展趨向成熟，進(jìn)一步有助于廣大人民群眾生活質(zhì)量水平的提高。

3.2 房價趨向穩(wěn)定

從現(xiàn)狀來看，國內(nèi)房地產(chǎn)市場管理力度尚且有待強(qiáng)化，在市場宏觀調(diào)控水平方面也有待提升，在此情況下，房價不斷增高，使民眾的生活質(zhì)量受到一定程度的影響，并使民眾的幸福感降低。而隨著國內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)管控機(jī)構(gòu)越來越關(guān)注不合理房價的增長，通過有針對性的調(diào)控措施的實(shí)施，則有助于在未來使房價趨向穩(wěn)定狀態(tài)。

3.3 低收入群體居住條件趨向優(yōu)化

基于本質(zhì)層面分析，房地產(chǎn)市場發(fā)展與其他行業(yè)發(fā)展具有共通性，且具備一定的發(fā)展規(guī)律。從目前國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行大環(huán)境下，在國內(nèi)市場宏觀調(diào)控下相關(guān)政策相繼出臺，低收入群體居住條件能夠得到一定程度的改善及優(yōu)化。比如，嚴(yán)格貫徹、落實(shí)綠色健康生活理念方式方法的基礎(chǔ)上，把低收入群體列入市場份額考核當(dāng)中，有助于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)朝向健康、穩(wěn)定方向逐步發(fā)展。

3.4 隨著政府政策措施的出臺，房地產(chǎn)市場趨向穩(wěn)定

國家政府對房地產(chǎn)市場的重視性越來越高，且正通過一系列政策措施的頒布、實(shí)施，希望房地產(chǎn)市場得以穩(wěn)定，涉及的措施政策包括：其一，信貸資產(chǎn)證券化；其二，存量房改保障房；第三，住房公積金改革；其四，穩(wěn)定住房消費(fèi)及土地改革市場等。與此同時，考慮到廣大民眾購房的壓力能夠得到有效減輕，側(cè)重房貸資產(chǎn)流動性的提升，并使銀行對住房貸款的投放能力得到有效提升。并且，考慮到住房消費(fèi)能夠更具穩(wěn)定性，國家政府方面正逐步承擔(dān)相應(yīng)的主體責(zé)任，以因地制宜的方法，使房地產(chǎn)市場得到合理調(diào)控，進(jìn)一步促進(jìn)居民居住需求的改善。除此之外，國家政府部門正對住房公積金的提取條件適當(dāng)放寬，并對新型住房金融體系進(jìn)行構(gòu)建。在此基礎(chǔ)上，住房公積金的使用率得到很大程度的提高，進(jìn)一步有助于居民購房壓力的大大減輕。在積極落實(shí)相關(guān)土地改革政策的基礎(chǔ)上，土地試點(diǎn)改革工作持續(xù)推進(jìn)，農(nóng)民的利益得到充分有效的保護(hù)，進(jìn)一步使農(nóng)民耕地質(zhì)量得到有效保障。總之，隨著政府政策措施的出臺，房地產(chǎn)市場趨向穩(wěn)定，這是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大必然趨勢，需引起充分重視。

4、促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體策略分析

雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢樂觀、明朗，但是從現(xiàn)狀來看，迫切需采取有效策略，解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀問題。具體而言，主要策略如下：

4.1 對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理科學(xué)規(guī)劃

從我國土地面積來看，比較廣闊，但山地丘陵占比較高，適宜居住的環(huán)境存在一定限制。 與此同時，我國人口基數(shù)大，人均住房面積有限。在房產(chǎn)開發(fā)過程中，需要土地資源的充分支撐，但土地資源沒有再生的能力。在此情況下，房地產(chǎn)開發(fā)便需對房產(chǎn)開發(fā)的土地利用率提升充分重視，保證相關(guān)部門在規(guī)劃用地過程中，保持合理性及科學(xué)性，使土地資源、空間資源的利用率得到有效提升。結(jié)合實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)，合理科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目需做到：

（1）基于項(xiàng)目立項(xiàng)前期，需做好整體規(guī)劃工作，精準(zhǔn)規(guī)劃人均面積所需數(shù)量、產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需使用面積等，避免出現(xiàn)集體建設(shè)滯后、大量土地資源被浪費(fèi)的問題。

（2）對施工材料規(guī)劃充分重視，在采購相關(guān)材料過程中，需提前做好預(yù)算方面的工作，使建設(shè)期間超預(yù)算狀況避免發(fā)生。使采購規(guī)劃體現(xiàn)出超前的優(yōu)勢，為房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范、科學(xué)發(fā)展提供有效保障支持。并且，政府部門需做好房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃的調(diào)控工作，基于城市發(fā)展、行業(yè)需求等層面充分考慮，改善房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展混亂局面，使規(guī)劃性建設(shè)目的得到有效實(shí)現(xiàn)，使房地產(chǎn)投資資源重疊現(xiàn)象避免發(fā)生，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更具合理性及科學(xué)性，進(jìn)一步帶動房地產(chǎn)行業(yè)逐步成熟發(fā)展。

（3）做好市場調(diào)研工作，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)布局，在合理規(guī)劃的基礎(chǔ)上，使開發(fā)盲目性情況避免出現(xiàn)，進(jìn)一步維持房產(chǎn)供需平衡。在房地產(chǎn)開發(fā)期間，合理規(guī)劃需貫穿開發(fā)工作全過程，以此使房地產(chǎn)開發(fā)的科學(xué)性得到有效體現(xiàn)。

4.2 構(gòu)建完善的房地產(chǎn)金融體系

改革開放以來，之所以我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)了快速的發(fā)展態(tài)勢，與房產(chǎn)開發(fā)金融貸款的大力支撐密不可分。與此同時，在房產(chǎn)大量建設(shè)的基礎(chǔ)上，受到金融貸款體系不夠完善的影響，也進(jìn)一步引發(fā)了一系列的問題。由此可見，對完善的金融調(diào)控體系、和房地產(chǎn)開發(fā)相匹配的金融體系進(jìn)行構(gòu)建顯得至關(guān)重要。一方面，需結(jié)合實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，將金融體系貸款審核的合理性及科學(xué)性有效體現(xiàn)出來，在合理設(shè)置貸款利率和額度的條件下，使房地產(chǎn)行業(yè)資金流動問題基于開發(fā)之前得到有效解決。另一方面，目前開發(fā)商在金融貸款方面，首選為銀行，但銀行資金投資需兼顧各個行業(yè)，在房地產(chǎn)行業(yè)投資方面存在一定局限。所以，需結(jié)合各地方的具體情況，對貸款結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)整，在對社會閑散資金加以吸引的基礎(chǔ)上，做好房地產(chǎn)建設(shè)工作，并使我國房地產(chǎn)開發(fā)的融資形式更加豐富，進(jìn)一步使房地產(chǎn)開發(fā)按企業(yè)資金鏈短期斷裂問題避免出現(xiàn)。此外，基于房地產(chǎn)開發(fā)過程中，金融調(diào)控顯得至關(guān)重要，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)開發(fā)提供重要支撐。對此，在行業(yè)未來發(fā)展過程中，需體現(xiàn)融資的多元化，使單一結(jié)構(gòu)穩(wěn)定低的現(xiàn)象避免出現(xiàn)?？傮w而言，在對整體金融體系加以完善，才有助于房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)步發(fā)展，進(jìn)一步帶動國家總體經(jīng)濟(jì)的良性、可持續(xù)發(fā)展。

4.3 重視居住環(huán)境的保護(hù)

對于我國房地產(chǎn)行業(yè)，在未來發(fā)展過程中，需對國家政策積極響應(yīng)，并和世界未來發(fā)展保持一致的步調(diào)。需認(rèn)識到，在房地產(chǎn)開發(fā)工作開展期間，環(huán)境破壞是較為明顯的一個問題，此問題未能得到有效解決，則房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國家社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、世界未來發(fā)展目標(biāo)便不相符。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)工作開展期間，需將環(huán)境保護(hù)放在房產(chǎn)開發(fā)的重要位置當(dāng)中，以此實(shí)現(xiàn)與未來發(fā)展相契合的目標(biāo)。比如，在住宅建筑設(shè)計(jì)過程中，可以滲透人與自然和諧共生的設(shè)計(jì)理念，在設(shè)計(jì)過程中體現(xiàn)出環(huán)境的美好，使區(qū)域環(huán)境得到有效保護(hù)。此外，在居住環(huán)境保護(hù)相關(guān)工作開展期間，需結(jié)合國家相關(guān)環(huán)境保護(hù)政策，滲透國家綠色發(fā)展理念，做好房地產(chǎn)企業(yè)的引導(dǎo)、政治教育，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)⒆陨淼纳鐣?zé)任承擔(dān)起來，使社會實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，并帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

4.4 加大改革力度，發(fā)揮政府宏觀調(diào)控作用

在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制起到了至關(guān)重要的作用，同時也屬于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，在帶動房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，可使我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)得到有效實(shí)現(xiàn)。但是，從現(xiàn)狀來看，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和我國社會之間存在不相適應(yīng)的情況。在此情況下，則有必要做好改革工作，確保房地產(chǎn)發(fā)展與社會發(fā)展相適應(yīng)，在提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上，將房地產(chǎn)的社會功能有效體現(xiàn)出來。一方面，基于社會公益層面考量，需適當(dāng)削弱房地產(chǎn)行業(yè)的資本逐利特性，使房地產(chǎn)行業(yè)的社會正面影響力得到有效提升，進(jìn)一步改善房地產(chǎn)行業(yè)在社會當(dāng)中的形象。并對投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)控，對房地產(chǎn)行業(yè)和社會發(fā)展方向充分明確，保持步調(diào)一致，和國家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控維持一致性，進(jìn)一步使房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展。此外，還需要將市場監(jiān)管作用發(fā)揮出來，使房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)期間貪污腐敗現(xiàn)象避免發(fā)生，使房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步、可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)然，還需重視執(zhí)法力度的強(qiáng)化，使房地產(chǎn)行業(yè)頻繁發(fā)生的各類問題得到有效控制與解決。做好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革工作，對行業(yè)整體結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化、完善，充分發(fā)揮政府宏觀調(diào)控作業(yè)，使房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展目標(biāo)得到有效實(shí)現(xiàn)，進(jìn)一步使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步、可持續(xù)發(fā)展。

結(jié)語：

綜上所述，新形勢下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀問題較多，因此需明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，并落實(shí)有效的策略，比如合理科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)金融體系，并重視居住環(huán)境的保護(hù)，通過改革力度的強(qiáng)化，將政府宏觀調(diào)控作用發(fā)揮出來等?？傊?，相信做好以上工作，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)步、可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)一步為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。