已設立抵押權的不動產(chǎn)如何辦理遺失補證業(yè)務

□ 徐映雪

案 例

日前，張三單獨所有的A 戶房屋不動產(chǎn)權證書遺失，需要向不動產(chǎn)登記機構申請辦理補證業(yè)務。經(jīng)查，A 戶房屋尚處于抵押狀態(tài)，不動產(chǎn)登記機構應如何辦理，是否需要經(jīng)抵押權人同意并在補證后辦理抵押變更登記換發(fā)新的抵押登記證明？

分 析

根據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.6.3.3 規(guī)定，不動產(chǎn)被查封、抵押或存在異議登記、預告登記的，不影響不動產(chǎn)權證書和不動產(chǎn)登記證明的換發(fā)或補發(fā)。目前，對已設立抵押權的不動產(chǎn)可以辦理遺失補證業(yè)務已無異議，但由于具體操作辦法不甚明晰，導致各地登記機構在實際辦理中做法不一。分歧主要集中在是否需經(jīng)抵押權人同意及是否需要辦理抵押變更登記換發(fā)新的抵押登記證明兩個方面。

申請辦理補證業(yè)務，是否需經(jīng)抵押權人同意？筆者認為，其一，《民法典》第二百一十六條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”第二百一十七條規(guī)定：“不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。”由此可見，不動產(chǎn)權屬證書只是權利人享有物權的一種介質憑證，不動產(chǎn)登記簿才是物權效力的標志，補發(fā)證書并未改變不動產(chǎn)登記的內(nèi)容，只是根據(jù)不動產(chǎn)登記簿的記載信息重新制作權屬證書，沒有發(fā)生物權變化，對物權不產(chǎn)生任何影響，也不會對抵押權人造成損害。其二，根據(jù)《民法典》第四百零六條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉讓的，抵押權不受影響。”在沒有約定的情況下，抵押人處分抵押財產(chǎn)尚且無需抵押權人同意，參照舉重以明輕原則，給抵押財產(chǎn)辦理補證更無需抵押權人同意。其三，不動產(chǎn)登記機構不會因補證行為而涉訴，不存在登記風險。《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第二條第二款規(guī)定：“房屋登記機構作出未改變登記內(nèi)容的換發(fā)、補發(fā)權屬證書、登記證明或者更新登記簿的行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理?！狈ㄔ翰皇芾泶祟愋姓V訟，在一定程度上說明法院支持不動產(chǎn)登記機構的登記行為。

申請辦理補證業(yè)務，是否需要辦理抵押變更登記換發(fā)新的抵押登記證明？根據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第1.6.1 第二款規(guī)定：“不動產(chǎn)權證書及不動產(chǎn)登記證明應當一證一號，更換證書和證明應當更換號碼。”

筆者認為，辦理補證后可換發(fā)新的抵押登記證明，但不是通過辦理抵押變更登記的方式，而是通過辦理換證業(yè)務實現(xiàn)。其一，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條規(guī)定：“不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼?！痹趯嵤┎粍赢a(chǎn)統(tǒng)一登記后，以不動產(chǎn)單元為基本單位進行不動產(chǎn)的登記和管理，每個不動產(chǎn)單元具有唯一的不動產(chǎn)單元號。補證后不動產(chǎn)單元號并未發(fā)生變化。其二，補換證業(yè)務不導致?lián)５膫鶛?、抵押標的物的自然屬性和權屬關系發(fā)生變化，更不影響抵押權的實現(xiàn)，不應將抵押登記證明中載明的證書號碼變化理解為抵押權發(fā)生了變化，不屬于抵押權變更的范疇，也不適用《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第六十八條規(guī)定的申請抵押權變更登記的情形。其三，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機構應當根據(jù)不動產(chǎn)登記簿，填寫并核發(fā)不動產(chǎn)權屬證書或者不動產(chǎn)登記證明?！彪m然權屬證書載明內(nèi)容與不動產(chǎn)登記簿記載不一致的，以不動產(chǎn)登記簿為準，但應盡量使二者保持一致。登記機構應告知抵押權人前來換發(fā)新的抵押登記證明，為其辦理換證業(yè)務。

針對上述案例，登記機構為張三辦理A 戶房屋的補證業(yè)務時無需經(jīng)抵押權人同意，但可告知抵押權人抵押登記證明中載明的證書號碼已發(fā)生變化，可前來換發(fā)新的抵押登記證明。如抵押權人不申請換發(fā)，也不影響抵押權的實現(xiàn)。