未登記房屋轉(zhuǎn)讓后毀約能否憑有效合同辦理轉(zhuǎn)移登記

□ 鐘京濤

案 例

2015 年4 月，某市郊區(qū)村民唐某在征地拆遷中獲得3 套拆遷安置住房，并與某置業(yè)公司簽訂安置房購(gòu)買協(xié)議，合同載明出賣人為置業(yè)公司，買受人為唐某。隨后，雙方辦理了預(yù)告登記。2016 年10月，唐某將其中一套面積118 平方米的房屋（以下簡(jiǎn)稱“案涉房屋”）以70 萬(wàn)元出售給陳某，并簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方約定：協(xié)議生效時(shí)，陳某支付65 萬(wàn)元，唐某交付房屋鑰匙，余款待房屋辦理過(guò)戶后3 日內(nèi)一次性付清。此后，陳某一直占有使用案涉房屋。2017 年5月，置業(yè)公司辦理了案涉房屋的首次登記，隨后通知唐某辦理案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，并告知案涉房屋辦證建筑面積為136 平方米（不需另外補(bǔ)交房款）。同年8 月，陳某得知上述情況后函告唐某，要求盡快辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。唐某以案涉房屋的市場(chǎng)價(jià)已大幅上漲且面積增加18 平方米為由，要求陳某按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)交房款34 萬(wàn)元，否則不再出售案涉房屋。因雙方無(wú)法達(dá)成協(xié)議，陳某于2018 年8 月起訴到一審法院，請(qǐng)求判令唐某繼續(xù)履行房屋轉(zhuǎn)讓合同，協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，唐某與陳某簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》是雙方真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)，應(yīng)屬有效。隨后，做出判決：唐某于本判決生效后10日內(nèi)辦理登記至其名下的案涉房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；唐某辦理上述登記后10 日內(nèi)協(xié)助辦理登記至陳某名下的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；陳某在房屋完成過(guò)戶后支付唐某剩余購(gòu)房款5 萬(wàn)元。唐某不服一審判決，提起上訴。

分 析

安置房是因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃等原因進(jìn)行拆遷而安置給被拆遷人的房屋，其實(shí)質(zhì)是對(duì)拆遷對(duì)象的一種特定補(bǔ)償形式，實(shí)踐中，多數(shù)地方對(duì)該類房屋按經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理，要求在一定期限內(nèi)不得上市交易、不得辦理產(chǎn)權(quán)證等，但這在法律、行政法規(guī)層面并無(wú)依據(jù)。實(shí)踐中，被拆遷人將多余房屋出售的現(xiàn)象普遍存在，買賣雙方為規(guī)避交易、登記方面限制，大多約定在具備條件時(shí)再辦理過(guò)戶手續(xù)。由于出售時(shí)轉(zhuǎn)讓方未辦理產(chǎn)權(quán)登記而未實(shí)際取得房屋所有權(quán)，交易雙方僅根據(jù)拆遷安置協(xié)議記載情況確定價(jià)款進(jìn)行交易，導(dǎo)致出現(xiàn)辦證面積與協(xié)議面積差別較大，以及從出售到辦理過(guò)戶的較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)因市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)而出現(xiàn)巨大差價(jià)等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，引發(fā)了大量糾紛。因此，本案一審法院認(rèn)為未滿上市交易年限轉(zhuǎn)讓安置住房（經(jīng)濟(jì)適用住房）的合同效力，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋取得方式是否具有公益屬性作區(qū)別認(rèn)定，被拆遷人唐某轉(zhuǎn)讓通過(guò)產(chǎn)權(quán)置換取得的房屋不損害社會(huì)公共利益，從而做出的認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效并應(yīng)繼續(xù)履行的判決，符合法律規(guī)定。

本案中，轉(zhuǎn)讓合同認(rèn)定有效之后面臨的下一個(gè)問(wèn)題是如何履行。由于案涉房屋仍登記在置業(yè)公司名下，唐某雖然辦理了合同交易備案和預(yù)告登記但拒不辦理轉(zhuǎn)移登記領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，此情形下能否將案涉房屋直接轉(zhuǎn)移登記至陳某名下呢？答案是否定的。這里涉及我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記中連續(xù)登記原則和登記依據(jù)問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)登記的依據(jù)，是確立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的法律事實(shí)，以及在先成立的作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈(zèng)與等法律關(guān)系。

本案中，唐某并未實(shí)質(zhì)上取得房屋所有權(quán)，房屋轉(zhuǎn)讓合同有效并不表明據(jù)以登記的物權(quán)轉(zhuǎn)移條件已成就，案涉房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)順序應(yīng)是置業(yè)公司→唐某→陳某，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有不同法律關(guān)系和特定合同來(lái)調(diào)整規(guī)范，不能隨意跨越。一審法院先判令符合不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則要求和產(chǎn)權(quán)變動(dòng)邏輯關(guān)系。

據(jù)此，本案二審法院認(rèn)為，案涉《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的規(guī)定，也未侵害公共利益，合法有效；根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，可以認(rèn)定雙方是以整套房屋當(dāng)時(shí)現(xiàn)狀確定的房?jī)r(jià)，不宜再補(bǔ)差價(jià)；案涉房屋已經(jīng)具備唐某領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書及進(jìn)一步過(guò)戶至陳某名下的條件，雙方已經(jīng)開始按約定履行，唐某應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)法律義務(wù)。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。隨后判決：駁回上訴，維持原判。