論抵押權(quán)預(yù)告登記制度的獨立性建構(gòu)
——兼評“民法典擔(dān)保制度司法解釋”第52條

羅亞文

南京大學(xué) 法學(xué)院，南京 210093)

預(yù)告登記制度由來已久，《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)第221條承繼了原《物權(quán)法》第20條之規(guī)范，以“簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”為適用場景，以“保障將來物權(quán)實現(xiàn)”為制度目標(biāo)，明確預(yù)告登記制度內(nèi)容，新近的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》(以下簡稱《擔(dān)保制度司法解釋》)第52條規(guī)范了抵押權(quán)預(yù)告登記的相關(guān)內(nèi)容，抵押權(quán)預(yù)告登記為《民法典》第221條中“其他不動產(chǎn)物權(quán)”項下預(yù)告登記制度的重要內(nèi)容之一。“抵押預(yù)告登記”與“抵押權(quán)預(yù)告登記”本質(zhì)上是一致的，筆者因遵循學(xué)界與司法判例的語言習(xí)慣，稱之為“抵押權(quán)預(yù)告登記”。自預(yù)告登記立法以來，以“所有權(quán)”為制度設(shè)計基礎(chǔ)的立法傾向顯而易見，此次《擔(dān)保制度司法解釋》特以單獨條文將抵押權(quán)預(yù)告登記予以細化，可見最高院意在厘清抵押權(quán)預(yù)告登記的相關(guān)效力規(guī)則，以解決抵押權(quán)預(yù)告登記裁判結(jié)果多樣化的司法現(xiàn)狀。然而抵押權(quán)預(yù)告登記連接實體法與程序法、物權(quán)與債權(quán)，制度的復(fù)雜性不言而喻，在《民法典》以“所有權(quán)”為預(yù)告登記之制度設(shè)計基礎(chǔ)時，抵押權(quán)預(yù)告登記的制度建構(gòu)難以推進，僅以司法解釋對抵押權(quán)預(yù)告登記的效力規(guī)則予以明確，不足以厘清該制度之內(nèi)涵。筆者從抵押權(quán)預(yù)告登記參引之立法例為制度建構(gòu)出發(fā)點，繼而提出現(xiàn)行規(guī)范的瑕疵及制度罅隙，希望在明晰抵押權(quán)預(yù)告登記制度內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，構(gòu)建抵押權(quán)預(yù)告登記的獨立性制度體系。

一、抵押權(quán)預(yù)告登記參引之立法例的“本土化”制度衍變

(一)比較法視域中的預(yù)告登記

我國預(yù)告登記援引部分大陸法系國家的預(yù)告登記制度，如德國、瑞士、日本等，其中德國與瑞士的預(yù)告登記制度較為典型。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為德國的預(yù)告登記為我國預(yù)告登記制度的設(shè)計藍本，因而考察德國預(yù)告登記制度內(nèi)容是合理認(rèn)知“抵押權(quán)預(yù)告登記”的基礎(chǔ)。德國預(yù)告登記運用甚廣，它是在土地登記簿中進行公示的、具有一定物權(quán)效力的、對以物權(quán)變動為內(nèi)容之請求權(quán)的擔(dān)保，該類請求權(quán)的法律基礎(chǔ)很廣泛，包括債權(quán)法、家庭法、繼承法，甚至可以為公法，但請求權(quán)內(nèi)容主要表現(xiàn)為不動產(chǎn)(一般為土地)物權(quán)的變動、設(shè)立、廢止、內(nèi)容變更、順位變更等，同時預(yù)告登記亦可擔(dān)保將來的或者附條件的請求權(quán)。盡管抵押權(quán)預(yù)告登記可納入德國預(yù)告登記請求權(quán)內(nèi)容中，但實踐情形并不典型，且不存在我國抵押權(quán)預(yù)告登記的適用場景——預(yù)售商品房，德國即使以設(shè)立抵押權(quán)作為預(yù)告登記的債權(quán)請求權(quán)內(nèi)容，其存在的法理基礎(chǔ)也與我國并不相同。德國預(yù)告登記制度的法理基礎(chǔ)在于：第一，預(yù)告登記的擔(dān)保附屬性特征，擔(dān)保物權(quán)變動的請求權(quán)為預(yù)告登記之客體，因而預(yù)告登記實則附屬于該請求權(quán)而存在，擔(dān)保屬性為預(yù)告登記的核心屬性之一；第二，登記生效的物權(quán)變動模式、債權(quán)行為及物權(quán)行為二分原則對預(yù)告登記的指引效果，由于債權(quán)行為、物權(quán)行為的生效時間差，加之登記生效主義之指引，在債權(quán)合意達成下以預(yù)告登記保障未來物權(quán)行為的生效就顯得格外重要；第三，預(yù)告登記本質(zhì)上為不動產(chǎn)登記簿的技術(shù)性改造，使得原本以物權(quán)關(guān)系發(fā)生為登記基礎(chǔ)的登記技術(shù)擴及至債權(quán)關(guān)系，當(dāng)然前述債權(quán)關(guān)系必須以不動產(chǎn)物權(quán)變動為請求權(quán)內(nèi)容。

《瑞士民法典》規(guī)范之預(yù)告登記不僅旨在保障引發(fā)不動產(chǎn)物權(quán)變動的債權(quán)請求權(quán)(此類債權(quán)請求權(quán)范圍主要體現(xiàn)為買賣合同項下所有權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)、設(shè)立用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)之請求權(quán))，亦包括對人權(quán)，如先買權(quán)、購買權(quán)等形成權(quán)，租賃權(quán)等債權(quán)。相較于德國，瑞士預(yù)告登記的適用范圍更為廣泛。可預(yù)告登記之權(quán)利本質(zhì)上仍具有債權(quán)屬性，不失其相對性，通過“主體物化”之方式，以標(biāo)的物為媒介，使得預(yù)告登記之權(quán)利黏附于特定物上，通過登記手段使其具備物權(quán)之對抗效力，形成對第三人有約束力的債權(quán)。瑞士預(yù)告登記以“物上之債”理論作為規(guī)范基礎(chǔ)和解釋前提，以約定之債作為請求權(quán)基礎(chǔ)，輔以預(yù)告登記手段，將“預(yù)告登記”區(qū)分于物權(quán)法定下本登記的法技術(shù)安排，將符合法律規(guī)定的約定之債以預(yù)告登記手段納入登記簿中，形成既非物權(quán)亦非債權(quán)的物上之債。事實上，《瑞士民法典》將法定物上之債、意定物上之債納入預(yù)告登記之范疇，其本質(zhì)更傾向于登記的法技術(shù)選擇，“物上之債”理論才是彌合債權(quán)和物權(quán)二分的核心技巧。

因此，從功能主義角度，德國、瑞士的預(yù)告登記制度均可保全以不動產(chǎn)物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)的發(fā)生，賦予債權(quán)請求權(quán)以物權(quán)效力。然從法理基礎(chǔ)之角度，德國法律規(guī)范以債權(quán)物權(quán)化作為預(yù)告登記的性質(zhì)表現(xiàn)，更為強調(diào)預(yù)告登記的獨立制度功能及制度屬性(擔(dān)保性、附屬性)，而《瑞士民法典》以“物上之債”理論構(gòu)建預(yù)告登記的體系規(guī)范，更傾向于將之視為登記的法技術(shù)手段。

(二)英美法系按揭制度與抵押權(quán)預(yù)告登記的本土化結(jié)合

我國從英美法系國家引入按揭制度，卻摒棄了所有權(quán)轉(zhuǎn)移至銀行、購房人享有回購權(quán)的操作模式，以期房按揭為例(我國房屋按揭包括期房按揭和現(xiàn)房按揭，現(xiàn)房按揭的購房者以房屋作為抵押物向銀行貸款以償還購房款，此法律構(gòu)造符合不動產(chǎn)抵押模式，因而不做贅述)，我國按揭涉及三方法律主體：開發(fā)商、購房人及銀行，開發(fā)商與購房人之間形成房屋買賣合同關(guān)系，購房人與銀行之間形成借款合同關(guān)系與期房抵押擔(dān)保合同關(guān)系，開發(fā)商與銀行之間形成保證合同關(guān)系。相較于英美法系按揭制度的“讓與擔(dān)?！毙再|(zhì)，我國期房按揭確有獨創(chuàng)之處，此類模式在實踐操作中雖具有相當(dāng)?shù)膶嵭裕嬖诘睦碚摷姞幉辉谏贁?shù)：按揭制度下僅以合同約束債權(quán)關(guān)系雙方，難以避免開發(fā)商“一房二賣”的風(fēng)險；期房按揭制度以預(yù)售商品房為標(biāo)的物，尚未建成的期房能否作為抵押擔(dān)保的客體，是否有物權(quán)客體缺失之嫌；盡管期房抵押擔(dān)保、開發(fā)商提供保證的形式降低了銀行的貸款風(fēng)險，然而在登記生效主義原則下，即使期房建成也應(yīng)由開發(fā)商取得所有權(quán)，而后登記轉(zhuǎn)移至購房人名下，由此導(dǎo)致的所有權(quán)關(guān)系及抵押權(quán)關(guān)系不甚明晰。

由此引發(fā)的一系列問題，我國法律以預(yù)告登記制度作為主要解決途徑，期房按揭三方法律關(guān)系中，由開發(fā)商與購房人辦理預(yù)售商品房的所有權(quán)預(yù)告登記，賦予意在發(fā)生房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的債權(quán)請求權(quán)物權(quán)效力，由購房人與銀行之間辦理預(yù)售商品房的抵押權(quán)預(yù)告登記，意在保障以設(shè)立抵押權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)的實現(xiàn)，同時開發(fā)商為銀行提供階段性保證。英美法系期房按揭制度與大陸法系預(yù)告登記制度在我國的本土化結(jié)合不可謂不創(chuàng)新，此類“本土化衍變”使得我國預(yù)告登記制度與大陸法系國家預(yù)告登記制度相區(qū)分，我國預(yù)告登記制度以商品房按揭貸款情形為適用場景進行了本土化改造，兩大法系的本土化結(jié)合在碰撞出火花的同時，也引發(fā)了一系列制度齟齬：第一，預(yù)告登記適用范圍極度限縮，大陸法系預(yù)告登記制度較為體系化，以德國為例，其預(yù)告登記適用范圍十分廣泛，然而我國預(yù)告登記制度幾乎僅適用于預(yù)售商品房按揭貸款中，筆者在北大法寶平臺以“爭議焦點”為檢索類別、“抵押權(quán)預(yù)告登記”為關(guān)鍵詞進行檢索，檢索出的裁判文書中，抵押權(quán)預(yù)告登記的適用場景幾乎都是預(yù)售商品房的按揭貸款；第二，預(yù)告登記類型趨向二分化，因適用情形的局限性，我國僅以兩種物權(quán)類型作為預(yù)告登記制度規(guī)范的邏輯出發(fā)點，即預(yù)告登記欲保全的債權(quán)請求權(quán)以所有權(quán)和抵押權(quán)為主要內(nèi)容；第三，由于制度規(guī)范的不當(dāng)偏向，抵押權(quán)預(yù)告登記相關(guān)的效力規(guī)則缺失，學(xué)者對抵押權(quán)預(yù)告登記的優(yōu)先受償效力、破產(chǎn)別除效力、對抗強制執(zhí)行效力等效力規(guī)則的分歧較大。

二、規(guī)范條文的瑕疵指引及制度罅隙

(一)《民法典》第221條：以所有權(quán)為設(shè)計基礎(chǔ)的瑕疵指引

我國法律規(guī)范以所有權(quán)為預(yù)告登記制度設(shè)計的出發(fā)點，致使擔(dān)保物權(quán)理論體系與不動產(chǎn)登記規(guī)范設(shè)計不相融合，造成抵押權(quán)預(yù)告登記制度的內(nèi)生性矛盾?！睹穹ǖ洹返?21條第1款“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”與《民法典》第406條第1款“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響”及《擔(dān)保制度司法解釋》第43條相矛盾，矛盾點在于：抵押權(quán)本登記有關(guān)“禁止或限制轉(zhuǎn)讓”的內(nèi)容在未約定或已約定未登記的情形下尚且不能對抗抵押人對財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為，作為擔(dān)保抵押權(quán)本登記實現(xiàn)的抵押權(quán)預(yù)告登記更不應(yīng)當(dāng)限制抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，否則造成預(yù)告登記效力強于本登記的體系沖突，因此《民法典》第221條存在明顯規(guī)范瑕疵。事實上，“處分不發(fā)生物權(quán)效力”的規(guī)范內(nèi)容以所有權(quán)預(yù)告登記為設(shè)計基礎(chǔ)，限制所有權(quán)預(yù)告登記義務(wù)人對預(yù)告登記財產(chǎn)的處分，從法益保護之角度，規(guī)范意旨在于考量預(yù)告登記權(quán)利人對抗所有權(quán)人(預(yù)告登記義務(wù)人)的合理性及必要性，其中合理性體現(xiàn)于如何平衡預(yù)告登記權(quán)利人與所有權(quán)人(預(yù)告登記義務(wù)人)的利益關(guān)系，必要性在于“處分不發(fā)生物權(quán)效力”之限制性規(guī)定項下是否有賦予預(yù)告登記權(quán)利人經(jīng)預(yù)告登記后獲取的物權(quán)屬性之債權(quán)請求權(quán)對抗所有權(quán)人財產(chǎn)自由轉(zhuǎn)移的必要，然而不論法益如何保護、預(yù)告登記當(dāng)事人利益如何衡量，“處分不發(fā)生物權(quán)效力”之限制性規(guī)范實非抵押權(quán)預(yù)告登記應(yīng)有之義，《民法典》規(guī)范瑕疵的彌補應(yīng)當(dāng)在法益保護選擇的基礎(chǔ)上，將物權(quán)理論的法理性及體系性作為核心考量因素，抵押權(quán)預(yù)告登記之財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)與抵押權(quán)本登記之財產(chǎn)具有同樣的處分自由，可移轉(zhuǎn)、可再次設(shè)立其他物權(quán)(如抵押權(quán)、地役權(quán)、居住權(quán)等)，以順位效力規(guī)則保全在先登記的抵押權(quán)預(yù)告登記，從而保證擔(dān)保物權(quán)體系的融洽性及完整性。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋(一)》(以下簡稱《物權(quán)編解釋一》)的第4條、第5條亦存在解釋論項下的邏輯瑕疵?！段餀?quán)編解釋一》第4條將《民法典》第221條的“處分”解釋為“轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)等物權(quán)，或者設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)”，第5條規(guī)定“預(yù)告登記的買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第221條第2款所稱的‘債權(quán)消滅’”，第5條明確預(yù)告登記制度的附隨性，其中“買賣不動產(chǎn)物權(quán)”亦以所有權(quán)變動為規(guī)范基礎(chǔ)，同理可推知，設(shè)立不動產(chǎn)抵押權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷時，抵押權(quán)預(yù)告登記失效，但抵押權(quán)本身具有從屬性，若抵押權(quán)預(yù)告登記擔(dān)保的主債權(quán)合同無效、被撤銷時，抵押權(quán)協(xié)議隨之失效，抵押權(quán)預(yù)告登記失效，抵押權(quán)協(xié)議失效以擔(dān)保物權(quán)制度中的主合同無效則擔(dān)保物權(quán)合同無效為解釋論的法理基礎(chǔ)，即主債權(quán)合同無效——抵押權(quán)合同無效——抵押權(quán)預(yù)告登記失效，因而由于抵押權(quán)預(yù)告登記的雙從屬性，其失效的法理事由較所有權(quán)預(yù)告登記更為復(fù)雜，在規(guī)范構(gòu)造及實踐應(yīng)用時面臨更為復(fù)雜的適用境況。

此外，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第30條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,對被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持?！逼渲小巴Ｖ固幏之愖h”“排除執(zhí)行異議”的適用背景為“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動產(chǎn)”“受讓物權(quán)預(yù)告登記”中的“物權(quán)”應(yīng)理解為“所有權(quán)、國有建設(shè)用地使用權(quán)等”，不包括抵押權(quán)，原因在于抵押權(quán)以物之價值作為債權(quán)擔(dān)保，而非物本身，抵押權(quán)本登記尚不能對抗法院強制執(zhí)行，抵押權(quán)預(yù)告登記更難以停止處分、排除處分，如《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》第1條規(guī)定：“對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第27條第1款規(guī)定：“人民法院查封、扣押被執(zhí)行人設(shè)定最高額抵押權(quán)的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人受抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額自收到人民法院通知時起不再增加?！币蚨鴮⒅暈閷Φ盅簷?quán)預(yù)告登記優(yōu)先受償性的制度供給的觀點有失偏頗。

(二)《擔(dān)保制度司法解釋》第52條：抵押權(quán)預(yù)告登記優(yōu)先受償之效力瑕疵

基于司法判例的多樣性，《擔(dān)保制度司法解釋》第52條首次明確抵押權(quán)預(yù)告登記的優(yōu)先受償效力，司法機關(guān)意在厘清和統(tǒng)一抵押權(quán)預(yù)告登記的效力規(guī)則，以便發(fā)揮該制度的最大效能?！稉?dān)保制度司法解釋》第52條具有相當(dāng)?shù)闹敢齼r值。

一方面，明確抵押權(quán)預(yù)告登記在排除限制條件下的優(yōu)先受償性。除“尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記”“預(yù)告登記的財產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時的財產(chǎn)不一致”“抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效”等不具備辦理抵押登記的條件，法院應(yīng)支持預(yù)告登記權(quán)利人就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)恼埱?，同時，明確抵押權(quán)預(yù)告登記的順位保全效力，認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。該條本質(zhì)上將“首次登記”作為認(rèn)定抵押權(quán)預(yù)告登記優(yōu)先受償性的核心要件，所謂首次登記即開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)登記，商品房項目竣工后，開發(fā)商就竣工商品房向登記機構(gòu)申領(lǐng)的“大產(chǎn)權(quán)登記”，首次登記時房屋已建成，盡管所有權(quán)人仍為開發(fā)商，但基于雙方合意(開發(fā)商與購房人的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移合意、購房人與銀行的抵押權(quán)設(shè)立合意)及登記手續(xù)(所有權(quán)預(yù)告登記、抵押權(quán)預(yù)告登記)，辦理“首次登記”后預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記實則程序性步驟，因為此時合意及登記手續(xù)均已完成?！笆状蔚怯洝钡谋举|(zhì)在于預(yù)判預(yù)售商品房是否滿足流通條件，以彌合即使肯認(rèn)抵押權(quán)預(yù)告登記的優(yōu)先受償性卻無物可執(zhí)行的困頓局面。《最高人民法院公報》(2014年第9期)案例“中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案”中提到：預(yù)告登記并未使銀行獲得現(xiàn)實的抵押權(quán)，而是銀行就該房屋設(shè)立抵押權(quán)的一種預(yù)先的排他性保全，房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下，抵押權(quán)設(shè)立登記無法完成，銀行不能對該預(yù)售商品房行使抵押權(quán)，《擔(dān)保制度司法解釋》第52條與該公報案例相左，明確即使房屋產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下，只要開發(fā)商進行了首次登記即認(rèn)可抵押權(quán)預(yù)告登記的優(yōu)先受償效力。

另一方面，明確抵押權(quán)預(yù)告登記無限制條件的破產(chǎn)別除效力。區(qū)別于第1款的限制條件，《擔(dān)保制度司法解釋》第52條第2款無類似限制條件，“經(jīng)審查抵押財產(chǎn)屬于破產(chǎn)財產(chǎn)”，預(yù)告登記權(quán)利人即可主張就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償，該款明確了抵押權(quán)預(yù)告登記的破產(chǎn)效力，然該款表述內(nèi)涵值得細究：第一，以預(yù)售商品房為適用背景，“抵押人破產(chǎn)”的規(guī)范主體錯置、表述存疑。抵押權(quán)預(yù)告登記的抵押人為購房人，如以“破產(chǎn)”預(yù)設(shè)，則購房人應(yīng)限于法人范疇，不包括自然人，或該款本意以開發(fā)商為破產(chǎn)主體，即開發(fā)商破產(chǎn)，經(jīng)審查抵押財產(chǎn)屬于破產(chǎn)財產(chǎn)的，預(yù)告登記權(quán)利人(銀行)有權(quán)主張優(yōu)先受償，而無關(guān)乎抵押權(quán)預(yù)告登記義務(wù)人(購房人)，因而“抵押人破產(chǎn)”的表述并不嚴(yán)謹(jǐn)，主體錯置。如若簡化主體，由開發(fā)商與銀行辦理抵押權(quán)預(yù)告登記，開發(fā)商以預(yù)售商品房為抵押向銀行申請融資，開發(fā)商為預(yù)告登記抵押人、銀行為預(yù)告登記抵押權(quán)人，理論上似乎可行且符合該款的預(yù)設(shè)情形，但我國法律已明確在建建筑物抵押規(guī)則或建設(shè)用地使用權(quán)抵押規(guī)則，開發(fā)商與銀行之間的抵押行為應(yīng)當(dāng)為抵押權(quán)本登記，而非預(yù)告登記。因此在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，該款規(guī)范表述存疑。第二，以制度本位回歸為視角，肯認(rèn)抵押權(quán)預(yù)告登記破產(chǎn)別除效力的原則性規(guī)范實意頗豐。盡管以預(yù)售商品房為適用背景時該款表述有誤，但從回歸預(yù)告登記制度本位之視角，司法解釋立足于抵押權(quán)預(yù)告登記的初始之義，以抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人與義務(wù)人為直接規(guī)范對象，明確抵押權(quán)預(yù)告登記的破產(chǎn)別除效力，在辦理抵押權(quán)本登記條件未具備時，為了保障以設(shè)立抵押權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)的實現(xiàn)，雙方當(dāng)事人可申請抵押權(quán)預(yù)告登記，當(dāng)?shù)盅喝似飘a(chǎn)時，無論設(shè)立抵押權(quán)本登記的條件是否具備，抵押財產(chǎn)若屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，則認(rèn)可經(jīng)預(yù)告登記的抵押權(quán)的優(yōu)先受償效力，因此該款規(guī)范之意實則擴大了抵押權(quán)預(yù)告登記的適用范圍，不僅限于預(yù)售商品房的情形，更意在回歸抵押權(quán)預(yù)告登記之初始權(quán)利結(jié)構(gòu)及制度體系。

總而言之，我國法律規(guī)范以所有權(quán)預(yù)告登記為設(shè)計基礎(chǔ)，盡管以《擔(dān)保制度司法解釋》的施行為契機進行效力規(guī)則的彌補，但仍存在部分規(guī)范內(nèi)容的缺失，如抵押權(quán)預(yù)告登記中所有權(quán)人處分權(quán)的限制問題、權(quán)利優(yōu)先順位問題等。因未從抵押權(quán)預(yù)告登記制度的獨立性視角進行考量，未將其作為獨立制度加以規(guī)范，現(xiàn)行規(guī)范的瑕疵指引及制度罅隙導(dǎo)致抵押權(quán)預(yù)告登記規(guī)則內(nèi)容的缺失。

三、“類型化”規(guī)范原則下抵押權(quán)預(yù)告登記的制度正位

預(yù)告登記的初始之義在于保障物權(quán)的實現(xiàn)，因而其保全的物權(quán)種類應(yīng)當(dāng)多樣化，由于各個物權(quán)的內(nèi)涵與性質(zhì)有所區(qū)別，以不同物權(quán)為實現(xiàn)內(nèi)容的預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)類型進行“類型化改造”，因此抵押權(quán)預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)與所有權(quán)預(yù)告登記相區(qū)分，構(gòu)建獨立的制度體系。

(一)獨立性建構(gòu)的理論供給：瑞士“物上之債”

我國預(yù)告登記自制度初始就存在各類性質(zhì)爭議，其中“債權(quán)物權(quán)化”為主流觀點，“債權(quán)物權(quán)化”源自德國的理論引入，德國將預(yù)告登記定位于債權(quán)，借以登記手段賦予其物權(quán)對抗效力，從本質(zhì)上來看，問題核心并非預(yù)告登記的性質(zhì)，而是經(jīng)預(yù)告登記后的權(quán)利的性質(zhì)。相較于德國“債權(quán)物權(quán)化”的性質(zhì)定位，筆者更傾向于將瑞士“物上之債”作為預(yù)告登記的理論供給。“物上之債”理論以約定之債作為請求權(quán)基礎(chǔ)，輔以預(yù)告登記手段，將符合法律規(guī)定的約定之債以預(yù)告登記手段納入登記簿中，形成既非物權(quán)亦非債權(quán)的物上之債，以彌補債權(quán)與物權(quán)規(guī)范之間的權(quán)利空隙。從功能主義角度，“物上之債”與“債權(quán)物權(quán)化”均在于彌合債物絕對二分的制度罅隙，形成對第三人有約束力的債權(quán)，然而“債權(quán)物權(quán)化”本質(zhì)為預(yù)告登記之權(quán)利的特征表述，對于如何物權(quán)化、物權(quán)化程度之標(biāo)準(zhǔn)、物權(quán)化的債權(quán)類型等問題均較為模糊、抽象，以“債權(quán)物權(quán)化”或“物權(quán)債權(quán)化”形容權(quán)利特征尚可，但難以通過“物權(quán)化”或“債權(quán)化”構(gòu)建出權(quán)利形態(tài)的完整體系?！拔锷现畟币詷?biāo)的物為載體，保全圍繞標(biāo)的物之上債權(quán)請求權(quán)的實現(xiàn)，“主體物化”的方式在繼受債權(quán)相對性的同時，將相對人歸之于標(biāo)的物上，使“主體物化之債”隨標(biāo)的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)，在發(fā)生第三人受讓時，第三人轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬θ?，原預(yù)告登記義務(wù)人可退出，權(quán)利人直接向第三人主張實現(xiàn)物權(quán)的債權(quán)請求權(quán)即可。瑞士可登記的約定之債范圍較廣，包括對人權(quán)、購買權(quán)等形成權(quán)，我國以“物上之債”為理論基礎(chǔ)時，立法規(guī)范可選擇性地將旨在發(fā)生物權(quán)變動的債權(quán)請求權(quán)作為約定之債的范圍，這更符合我國預(yù)告登記的應(yīng)有之義，因而相較于“債權(quán)物權(quán)化”，物上之債更具體系性，理論結(jié)構(gòu)更加明確。

以抵押權(quán)預(yù)告登記為構(gòu)造范例，當(dāng)事人以設(shè)立抵押權(quán)為目標(biāo)，以抵押權(quán)協(xié)議為債權(quán)形式，輔以預(yù)告登記之手段，形成具有物權(quán)效力的物上之債，抵押權(quán)預(yù)告登記義務(wù)人可處分標(biāo)的物，包括移轉(zhuǎn)所有權(quán)、設(shè)立其他物權(quán)等，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人基于主體物化之理論可向受讓方主張設(shè)立抵押權(quán)的請求權(quán)或主張抵押權(quán)的優(yōu)先順位，以此彌補凍結(jié)登記簿導(dǎo)致的制度缺陷?！拔锷现畟笨蔀槲覈喾N介于債權(quán)與物權(quán)之間的權(quán)利提供理論支撐，如：土地經(jīng)營權(quán)，以預(yù)告登記之形式賦予五年以上的土地經(jīng)營權(quán)對抗效力；租賃權(quán)，以預(yù)告登記形式實現(xiàn)買賣不破租賃之物權(quán)效力，由于租賃權(quán)不涉及物權(quán)變動的內(nèi)容，是否將租賃權(quán)(尤其房屋租賃)納入預(yù)告登記之范疇有待考證分析，限于篇幅，不做贅述。

(二)獨立性建構(gòu)的法理基礎(chǔ)：雙重擔(dān)保屬性

“物上之債”作為理論供給時，抵押權(quán)預(yù)告登記的獨立性建構(gòu)應(yīng)當(dāng)以“類型化”區(qū)分為規(guī)范準(zhǔn)則，嚴(yán)格區(qū)分“物上之債”的種類，尤其是所有權(quán)預(yù)告登記與抵押權(quán)預(yù)告登記的類型化規(guī)范，同時如何區(qū)分抵押權(quán)預(yù)告登記與抵押權(quán)本登記亦有探討必要，而對于抵押權(quán)預(yù)告登記“雙重擔(dān)保屬性”的認(rèn)知是區(qū)分與規(guī)范之基礎(chǔ)。

抵押權(quán)預(yù)告登記“雙重擔(dān)保屬性”的多樣態(tài)表達。一則，抵押權(quán)為從權(quán)利，權(quán)利意旨在于擔(dān)保主債權(quán)的實現(xiàn)，其從屬性、附隨性特征昭然若揭，《擔(dān)保制度司法解釋》第2條明確“該有關(guān)擔(dān)保獨立性的約定無效”。主合同無效則擔(dān)保合同無效，此為一重擔(dān)保屬性；二則，預(yù)告登記也具有從屬性、附隨性，預(yù)告登記的本質(zhì)在于保障債權(quán)請求權(quán)的實現(xiàn)，以高效轉(zhuǎn)化之效能促進本登記的實現(xiàn)，因而預(yù)告登記附隨于債權(quán)請求權(quán)，主債權(quán)消滅則預(yù)告登記失效，此為雙重擔(dān)保屬性?！半p重擔(dān)保屬性”一方面造成抵押權(quán)預(yù)告登記的不穩(wěn)定性，抵押合同的無效將導(dǎo)致抵押權(quán)預(yù)告登記的失效，而抵押合同意在擔(dān)保的主債權(quán)合同的無效在導(dǎo)致抵押合同無效的同時也將導(dǎo)致抵押權(quán)預(yù)告登記的失效；另一方面，抵押權(quán)預(yù)告登記同時鏈接了擔(dān)保物權(quán)之實體法內(nèi)容與登記之程序法內(nèi)容，結(jié)合雙從屬性特征，抵押權(quán)預(yù)告登記的相關(guān)制度規(guī)范應(yīng)當(dāng)區(qū)別于所有權(quán)預(yù)告登記，限制處分或凍結(jié)不動產(chǎn)登記簿的規(guī)則、金錢債權(quán)執(zhí)行中預(yù)告登記權(quán)利人停止處分異議、排除處分異議的規(guī)則均明顯不適用于抵押權(quán)預(yù)告登記，因而抵押權(quán)預(yù)告登記制度規(guī)范中關(guān)于所有權(quán)人處分限制規(guī)則、優(yōu)先順位規(guī)則、破產(chǎn)效力規(guī)則、金錢債權(quán)執(zhí)行中的效力規(guī)則等均有待完善。

“雙重擔(dān)保屬性”與“獨立性建構(gòu)”的表象矛盾與內(nèi)在融合。預(yù)告登記本質(zhì)為債權(quán)請求權(quán)固有相對性的溢出效應(yīng)，抵押權(quán)預(yù)告登記產(chǎn)生的“物上之債”介于設(shè)立抵押權(quán)請求權(quán)與抵押權(quán)本權(quán)之間，設(shè)立抵押權(quán)請求權(quán)之載體為抵押權(quán)協(xié)議，由債權(quán)規(guī)則加以調(diào)整，抵押權(quán)本權(quán)由物權(quán)規(guī)則調(diào)整，而預(yù)告登記雖規(guī)制于《民法典》物權(quán)編中，卻仍缺乏規(guī)范指引。抵押權(quán)預(yù)告登記意在保障抵押權(quán)本登記的實現(xiàn)，即使預(yù)告登記賦予其物權(quán)效力，但仍面臨失效之風(fēng)險，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請的，預(yù)告登記失效，如前所述，基于雙從屬性特征，抵押權(quán)預(yù)告登記的失效事由更為復(fù)雜。雙重擔(dān)保的屬性一方面使得抵押權(quán)預(yù)告登記難以擺脫設(shè)立抵押權(quán)之債權(quán)合同、抵押權(quán)意在擔(dān)保之主債權(quán)合同而獨立存在，另一方面獨特屬性的抵押權(quán)預(yù)告登記亟須獨立性的制度建構(gòu)?！皬膶傩浴睘轭A(yù)告登記之“物上之債”的內(nèi)涵本質(zhì)，“獨立性建構(gòu)”為規(guī)范抵押權(quán)預(yù)告登記的指引需求，二者雖表象矛盾，實則互相依托、互相融合。制度的獨立性建構(gòu)應(yīng)當(dāng)以“雙重擔(dān)保屬性”為規(guī)范出發(fā)點，以擴大抵押權(quán)預(yù)告登記適用范圍為手段，高效促成抵押權(quán)預(yù)告登記規(guī)范的構(gòu)建。

四、獨立性制度建構(gòu)之抵押權(quán)預(yù)告登記效力規(guī)則

筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以《民法典》施行為契機，以《擔(dān)保制度司法解釋》第52條為突破口，以“物上之債”為理論基礎(chǔ)，在充分認(rèn)識其“雙重擔(dān)保屬性”的基礎(chǔ)上，構(gòu)建抵押權(quán)預(yù)告登記，明確其效力規(guī)則。

(一)適用范圍的擴張之義

伴隨擔(dān)保制度功能主義的擴張，抵押權(quán)預(yù)告登記亦應(yīng)回歸制度本位，適用范圍除預(yù)售商品房外，應(yīng)當(dāng)予以擴張：一則，附條件的抵押權(quán)設(shè)立協(xié)議。如針對保障性住房未達期限不能移轉(zhuǎn)的情形，現(xiàn)實中房屋所有權(quán)人為了獲取資金與借款人簽訂房屋抵押協(xié)議，此時為了保障期限屆至借款人及時取得抵押權(quán)，可允許當(dāng)事人簽訂協(xié)議后辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。因此，為了保障以抵押權(quán)設(shè)立、消滅甚至順位變更為主要內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)的實現(xiàn)，當(dāng)事人均可申請抵押權(quán)預(yù)告登記。

(二)解除抵押權(quán)預(yù)告登記義務(wù)人或所有權(quán)人的處分限制

一般情形中，抵押權(quán)預(yù)告登記義務(wù)人為抵押財產(chǎn)的所有權(quán)人，所有權(quán)人的處分包括：轉(zhuǎn)讓處分，如房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等；設(shè)立他物權(quán)，如設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)等，“限制處分”及“相對無效”的效力規(guī)則與抵押權(quán)預(yù)告登記的本質(zhì)相矛盾，以《民法典》第406條為例，抵押權(quán)本登記尚不能限制抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，更遑論抵押權(quán)預(yù)告登記，因而應(yīng)當(dāng)修正《民法典》第221條限制處分的規(guī)定，允許抵押權(quán)預(yù)告登記義務(wù)人處分抵押財產(chǎn)，抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)預(yù)告登記不受影響，當(dāng)再次設(shè)立抵押權(quán)或地役權(quán)等他物權(quán)時，基于《擔(dān)保制度司法解釋》第52條對抵押權(quán)預(yù)告登記順位效力的規(guī)范，在先預(yù)告登記的抵押權(quán)順位優(yōu)先于在后設(shè)立的他物權(quán)。當(dāng)然抵押權(quán)預(yù)告登記適用抵押權(quán)本登記中“約定+登記”的限制處分規(guī)則。在預(yù)售商品房情形中，抵押權(quán)預(yù)告登記義務(wù)人(購房人)非所有權(quán)人時，所有權(quán)人開發(fā)商(基于事實行為取得)的處分還受所有權(quán)預(yù)告登記的影響，而此時抵押權(quán)預(yù)告登記義務(wù)人似無處分之可能，即使理論上存在處分可能(再次為他人設(shè)立抵押權(quán)預(yù)告登記)，亦無限制必要，而對于所有權(quán)人開發(fā)商而言，現(xiàn)行所有權(quán)預(yù)告登記限制處分的規(guī)則有一定的實踐意義(防止一房二賣，充分保障購房人權(quán)益)，然以物上之債作為自由處分的理論基礎(chǔ)時，即使發(fā)生轉(zhuǎn)讓或設(shè)立他物權(quán)，受讓人即刻轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬θ耍A(yù)告登記義務(wù)人退出相對人角色，預(yù)告登記權(quán)利人可直接基于物上關(guān)系向受讓人主張實現(xiàn)本登記，因此限制所有權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人之處分實無必要。

(三)優(yōu)先受償權(quán)的限制性肯認(rèn)

優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)預(yù)告登記制度的核心內(nèi)容之一，如若否認(rèn)預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)，則抵押權(quán)預(yù)告登記保障抵押權(quán)設(shè)立的意義則不復(fù)存在，該制度將無存在必要。于預(yù)售商品房中，司法解釋明確抵押權(quán)預(yù)告登記具有優(yōu)先受償性，限制性的例外情形包括：未辦理首次登記、預(yù)告登記財產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時的財產(chǎn)不一致、抵押權(quán)預(yù)告登記已經(jīng)失效等，而抵押權(quán)預(yù)告登記具有優(yōu)先受償性的內(nèi)含之義為符合辦理抵押權(quán)本登記之條件，即預(yù)售商品房可實現(xiàn)其流通性，因而當(dāng)預(yù)售商品房尚未竣工或建成時，首次登記尚不能完成，則抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人并不享有優(yōu)先受償權(quán)。于一般情形中，理論上抵押權(quán)預(yù)告登記的發(fā)生原因可基于附條件或附期限的債權(quán)協(xié)議，當(dāng)所附條件尚未達成、期限尚未屆至?xí)r，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)仍應(yīng)受到保護，必要時優(yōu)先受償價款可做提存處理，當(dāng)所附條件達成、期限屆至?xí)r可將其用于償還抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人。針對抵押權(quán)預(yù)告登記義務(wù)人破產(chǎn)之情形，抵押財產(chǎn)屬于破產(chǎn)財產(chǎn)時，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人可主張就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償，人民法院受理破產(chǎn)申請時在抵押財產(chǎn)的價值范圍內(nèi)予以支持(受理破產(chǎn)申請一年內(nèi)對沒有財產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)設(shè)立抵押預(yù)告登記的除外)，于預(yù)售商品房情形中，當(dāng)開發(fā)商破產(chǎn)時，也應(yīng)當(dāng)承認(rèn)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人銀行的優(yōu)先受償權(quán)，即使房屋未竣工、首次登記未辦理，也應(yīng)保障預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)，若同時存在建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，筆者傾向于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)。

(四)對抗強制執(zhí)行措施的非必要性審查

于法院采取的保全性執(zhí)行措施而言，該類措施旨在防止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移、隱藏、變賣、毀損財產(chǎn)，如查封、扣押、凍結(jié)等，針對預(yù)查封或查封措施，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人實無對抗之必要，一則，如前文所述預(yù)告登記之效力不得強于本登記；二則，法院查封的措施不涉及對財產(chǎn)的處分，無損害抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的可能，同時應(yīng)當(dāng)明確即使存在查封，條件具備時抵押權(quán)預(yù)告登記可轉(zhuǎn)為抵押權(quán)本登記，且基于順位效力，法院查封時對查封財產(chǎn)上未來得以實現(xiàn)的抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)有所預(yù)期。于處分性執(zhí)行措施而言，如拍賣、變賣、折價等，抵押權(quán)預(yù)告登記有無對抗之必要在于對申請執(zhí)行人與抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人二者權(quán)益的衡量，根據(jù)《人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第31條的規(guī)定，財產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)采“消滅主義”，因拍賣而消滅，抵押權(quán)預(yù)告登記也應(yīng)參照“消滅主義”，抵押權(quán)本身旨在通過變價價款使抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押財產(chǎn)的財產(chǎn)價值，而非抵押財產(chǎn)本身，當(dāng)然拍賣所得價款應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償?shù)盅簷?quán)預(yù)告登記權(quán)利人的債權(quán)，但考慮到抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記的不確定性，可由法院從拍賣價款中扣除抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額予以提存，而后根據(jù)是否轉(zhuǎn)為本登記決定該筆價款的清償對象。

結(jié)語

抵押權(quán)預(yù)告登記連接物權(quán)與債權(quán)、實體法與程序法，其制度構(gòu)造較為復(fù)雜。我國抵押權(quán)預(yù)告登記將大陸法系預(yù)告登記制度與英美法系按揭制度高效融合，適用于預(yù)售商品房情形中。預(yù)告登記本意為保障以不動產(chǎn)物權(quán)變動為主要內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)的實現(xiàn)，然而不同物權(quán)類型之變動有其特有屬性，因此以所有權(quán)為規(guī)范構(gòu)造基礎(chǔ)的預(yù)告登記規(guī)則難以適用于抵押權(quán)預(yù)告登記，《擔(dān)保制度司法解釋》第52條突破部分司法判例的裁判結(jié)果，明確承認(rèn)抵押權(quán)預(yù)告登記的優(yōu)先受償性，此為重視抵押權(quán)預(yù)告登記制度獨立性建構(gòu)的重要表現(xiàn)，然而有關(guān)抵押權(quán)預(yù)告登記的獨立性建構(gòu)仍需大步邁進，如制度的法理基礎(chǔ)、經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利屬性等仍需明確，限制處分的瑕疵規(guī)范、效力規(guī)則的缺失等亟須改進。