財(cái)務(wù)管理視角下房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制管理研究

秦 璐 南昌市政公用房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

引言

房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定健康可持續(xù)經(jīng)營，對于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)行業(yè)作為政策導(dǎo)向型行業(yè)，為了更好地滿足當(dāng)前政策要求，需不斷強(qiáng)化自身經(jīng)營管理能力。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的迅速擴(kuò)張，導(dǎo)致其遭遇財(cái)政危機(jī)的可能性也在不斷提升，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展過程中，需明確自身存在的不足，提升管理水平，才能確保自身在競爭激烈的行業(yè)競爭之中占據(jù)一席之地。

一、基于財(cái)務(wù)管理視角企業(yè)內(nèi)部控制落實(shí)原則

(一)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向原則

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展經(jīng)營過程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)并存，因此在實(shí)際的經(jīng)營管理及項(xiàng)目建設(shè)過程中，只有尋求二者之間的平衡點(diǎn)，才能保障房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)安全。為了實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)防控工作質(zhì)量的提升，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制工作完善的過程中，應(yīng)當(dāng)以風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?yàn)樵瓌t。風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向原則需企業(yè)全員提升風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，摒棄傳統(tǒng)落后的管理思維，基于企業(yè)發(fā)展需求構(gòu)建科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)評估工作，充分利用內(nèi)部控制手段實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)防控。以風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?yàn)樵瓌t落實(shí)內(nèi)部控制體系構(gòu)建，是大部分房地產(chǎn)企業(yè)所遵循的根本原則。

(二)全面性原則

全面性原則，即以風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?yàn)樵瓌t的企業(yè)內(nèi)部控制體系構(gòu)建過程中，內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)全面覆蓋企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營管理及業(yè)務(wù)開展活動(dòng)，確保各項(xiàng)工作流程的規(guī)范性以及嚴(yán)謹(jǐn)性，落實(shí)全流程監(jiān)督管控，明確自身經(jīng)營管理過程中存在的不足，及時(shí)落實(shí)優(yōu)化改進(jìn)工作，推動(dòng)內(nèi)部控制體系的健全的完善，全面提高企業(yè)經(jīng)營管理質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。

(三)持續(xù)性原則

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理性質(zhì)，決定了其在財(cái)務(wù)管理視角下推動(dòng)內(nèi)部控制體系完善時(shí)，需堅(jiān)持持續(xù)性原則。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，在項(xiàng)目建設(shè)過程中需要源源不斷的資金投入，才能保障項(xiàng)目的順利運(yùn)行，提升市場占有率及經(jīng)濟(jì)效益。在資金使用過程中，需同步落實(shí)內(nèi)部控制工作，嚴(yán)格把控企業(yè)內(nèi)部資金安全。持續(xù)性原則即在企業(yè)的發(fā)展過程中，內(nèi)部控制需貫穿于各個(gè)環(huán)節(jié)，包括前期項(xiàng)目投資、中期施工建設(shè)及后期竣工驗(yàn)收等。

二、財(cái)務(wù)管理視角下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制面臨困境

(一)內(nèi)部控制環(huán)境缺失

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系的健全與執(zhí)行與員工工作能力、意識(shí)等息息相關(guān)。當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)張，企業(yè)內(nèi)部員工數(shù)量也呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長，但在實(shí)際的經(jīng)營管理工作推進(jìn)過程中，管理考核導(dǎo)向關(guān)注重點(diǎn)放在業(yè)績提升上，使得員工對于內(nèi)部控制制度的全面實(shí)施，缺乏重視意識(shí)，內(nèi)控環(huán)境難以滿足工作落實(shí)需求，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部雖具備完善的內(nèi)部控制體系，但也無法將其落到實(shí)處，發(fā)揮最大的作用。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)管理層并未充分發(fā)揮自身引導(dǎo)作用，未能全面提升員工對于內(nèi)部控制工作的重視程度，在具體執(zhí)行環(huán)節(jié)，僅將工作全權(quán)交由財(cái)務(wù)部門處理推進(jìn)，財(cái)務(wù)部門自身工作任務(wù)較為繁重，同時(shí)其他職能部門也缺乏應(yīng)有的參與度，以A企業(yè)子公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制落實(shí)情況為例，該企業(yè)并未在內(nèi)部建立明確的崗位責(zé)任制度，導(dǎo)致員工對于自身權(quán)責(zé)明確度不足，雖然A企業(yè)會(huì)委派管理者到子公司，但通常進(jìn)行表面管理，內(nèi)部控制價(jià)值并未實(shí)現(xiàn)充分發(fā)揮，企業(yè)全員并未針對內(nèi)部控制實(shí)施自上而下營造良好環(huán)境。

(二)內(nèi)部控制體系健全程度不足，缺乏有效評估機(jī)制

健全的制度，是保障各項(xiàng)工作順利實(shí)施的重要基礎(chǔ)，現(xiàn)階段部分企業(yè)并未基于自身運(yùn)營管理需求，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制體系的建立健全，導(dǎo)致具體工作落實(shí)缺乏健全的體系指導(dǎo)，難以根據(jù)自身業(yè)務(wù)開展及經(jīng)營管理明確內(nèi)部控制目標(biāo)，不能充分發(fā)揮內(nèi)部控制的價(jià)值。與此同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)顳部控制落實(shí)過程中，手段相對較為落實(shí)，無法及時(shí)傳遞相關(guān)信息。部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏良好的評估機(jī)制，A企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的激勵(lì)政策，管理層薪資依舊停留在較低水平，導(dǎo)致其工作積極性不高。同時(shí)并未根據(jù)政策指引實(shí)現(xiàn)審計(jì)工作的落實(shí)，缺乏獨(dú)立審計(jì)部門，難以保障審計(jì)工作的權(quán)威性。同時(shí)在崗位設(shè)置方面存在審計(jì)人員與有財(cái)務(wù)人員兼任的狀況，導(dǎo)致審計(jì)工作規(guī)范性不足。同時(shí)審計(jì)工作在開展過程中，覆蓋范圍較小，并未落實(shí)事前、事中、事后全流程監(jiān)督管控，難以準(zhǔn)確識(shí)別內(nèi)部控制實(shí)施過程中存在的不足之處，助力內(nèi)部控制有效性全面提升，為房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)營提供必要支撐。

(三)風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)相對薄弱

當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)形勢日新月異，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)類型也在不斷增加，為保障企業(yè)運(yùn)營合法合規(guī)，樹立正確風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)刻不容緩。然而仍有部分企業(yè)未具備自身風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，也并未根據(jù)工作開展需求，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，導(dǎo)致在實(shí)際的運(yùn)營管理過程中難以有效評估面臨的風(fēng)險(xiǎn)，對房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)營及各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)開展產(chǎn)生不良影響。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，對于資金預(yù)算及使用狀況較為重視，但也存在預(yù)算編制不合理的問題，在實(shí)際的執(zhí)行過程缺乏應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，影響資金利用率，甚至導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)流失，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。部分企業(yè)雖根據(jù)經(jīng)營管理需求構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，但在具體執(zhí)行環(huán)節(jié)中監(jiān)管工作并未落實(shí)到位，監(jiān)管機(jī)制流于表面，并未促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)防控實(shí)際價(jià)值充分發(fā)揮。

(四)信息化建設(shè)滯后，員工綜合素質(zhì)尚待提升

現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)是助力房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)工作開展效率及質(zhì)量提升的重要手段，當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)，基于市場及自身運(yùn)營發(fā)展需求，引進(jìn)現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)，然而在具體應(yīng)用過程中，信息化系統(tǒng)部分功能模塊并未充分契合企業(yè)工作開展需求，與此同時(shí)，并未引進(jìn)專業(yè)信息化管理人才，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的定期更新迭代與維護(hù)，無法保障信息化管理系統(tǒng)長期服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作的落實(shí)。加之部分員工綜合素質(zhì)尚待提升，并不具備良好的信息化手段應(yīng)用能力及數(shù)據(jù)分析能力，同時(shí)對于當(dāng)前國家針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的政策法規(guī)，了解不夠深入，導(dǎo)致內(nèi)部控制有效落實(shí)，受到一定程度的阻礙。

三、財(cái)務(wù)管理視角下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)施路徑

(一)強(qiáng)化全員內(nèi)部控制意識(shí)，營造良好內(nèi)控環(huán)境

為了更好地實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理視角下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作的落實(shí)，首要任務(wù)就是實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制落實(shí)環(huán)境的優(yōu)化。在日常經(jīng)營管理過程中，以風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)為導(dǎo)向，創(chuàng)建良好的內(nèi)部控制文化氛圍。管理層應(yīng)當(dāng)明確內(nèi)部控制有效實(shí)施，在助力企業(yè)健康發(fā)展方面的積極作用，引進(jìn)現(xiàn)代化管理理念，充分發(fā)揮自身引導(dǎo)作用，在企業(yè)內(nèi)部加大宣傳力度，強(qiáng)化全員對于內(nèi)部控制落實(shí)的重視程度。根據(jù)工作落實(shí)需求實(shí)現(xiàn)崗位設(shè)置的合理性，切實(shí)保障工作流程的規(guī)范研究。A企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展進(jìn)程中，首先，強(qiáng)化業(yè)務(wù)部門與財(cái)務(wù)部門的溝通協(xié)調(diào)，確保財(cái)務(wù)部門能夠準(zhǔn)確把控業(yè)務(wù)活動(dòng)實(shí)施各項(xiàng)流程，對于業(yè)務(wù)活動(dòng)開展進(jìn)程中的各項(xiàng)潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確識(shí)別，保障業(yè)務(wù)活動(dòng)順利進(jìn)行，幫助企業(yè)提升經(jīng)濟(jì)效益。其次，強(qiáng)化各職能部門參與度，及時(shí)提供內(nèi)部控制落實(shí)過程所需的信息數(shù)據(jù)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理質(zhì)量的提升，保證企業(yè)在當(dāng)前行業(yè)環(huán)境之下實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康的發(fā)展。最后，針對財(cái)務(wù)內(nèi)部控制建立相應(yīng)的規(guī)章制度，以此來規(guī)范員工的個(gè)人行為，確保各項(xiàng)工作能夠有序進(jìn)行。財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)制度、崗位權(quán)責(zé)制、不相容崗位分離制、授權(quán)審批制度、風(fēng)險(xiǎn)管理制度、內(nèi)部審計(jì)與 監(jiān)督制度等。財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度要全面覆蓋企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目招標(biāo)、合同簽署、項(xiàng)目開發(fā)、施工現(xiàn)場管理、項(xiàng)目竣工結(jié)算等，為各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)提供制度支撐，也能夠形成秩序良性發(fā)展的企業(yè)文化。

(二)健全內(nèi)部控制體系，完善審計(jì)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的工作落實(shí)過程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃指引，構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系?；谪?cái)務(wù)管理視角，實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理水平的有效提升，基于企業(yè)運(yùn)營需求靈活應(yīng)用彈性預(yù)算、零基預(yù)算等預(yù)算編制手段，確保預(yù)算編制符合項(xiàng)目建設(shè)需求。助力財(cái)務(wù)部門監(jiān)督職能充分發(fā)揮，對預(yù)算執(zhí)行全流程實(shí)施監(jiān)督，保障預(yù)算編制與執(zhí)行相一致，提升企業(yè)對于固定資產(chǎn)管理的重視程度，落實(shí)定期清點(diǎn)盤查工作，確保賬實(shí)相符。在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置審計(jì)部門，保障其獨(dú)立性與權(quán)威性。配置專業(yè)審計(jì)人員，實(shí)現(xiàn)崗位合理劃分，明確崗位職責(zé)與權(quán)限，全面提升工作流程的規(guī)范性與合理性。強(qiáng)化審計(jì)人才隊(duì)伍建設(shè)，確保審計(jì)工作的順利落實(shí)，對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部重點(diǎn)工作內(nèi)容落實(shí)專項(xiàng)審計(jì)。進(jìn)一步落實(shí)經(jīng)營管理及項(xiàng)目建設(shè)全流程監(jiān)督管控。同時(shí)對審計(jì)結(jié)果進(jìn)行充分應(yīng)用，深入分析內(nèi)部控制實(shí)施存在的不足，有針對性地實(shí)現(xiàn)優(yōu)化改進(jìn)，提升企業(yè)內(nèi)部控制水平。

(三)強(qiáng)化全員風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)

從財(cái)務(wù)角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來源包括融資、資金運(yùn)營等方面。在風(fēng)險(xiǎn)評估過程中，追溯風(fēng)險(xiǎn)來源分析和評估企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因。例如，在融資環(huán)節(jié)，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期較長，且施工環(huán)節(jié)涉及大量資金成本，企業(yè)往往需要借助外部資金填補(bǔ)資金缺口。如果融資環(huán)節(jié)出現(xiàn)資金不充足、資金籌措方案不合理等現(xiàn)象，不僅會(huì)影響企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，還會(huì)增加企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要重視風(fēng)險(xiǎn)管控。在這一過程中，首先，進(jìn)一步強(qiáng)化全員風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，將關(guān)注重點(diǎn)置于內(nèi)部控制落實(shí)期間資金運(yùn)營水平的提升，從根本上保障內(nèi)部控制運(yùn)行的時(shí)效性。與此同時(shí)，全方位分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理現(xiàn)狀，對企業(yè)內(nèi)部控制目標(biāo)進(jìn)行重新規(guī)劃，為內(nèi)部控制的發(fā)展路徑探索奠定建設(shè)的基礎(chǔ)。其次，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在風(fēng)險(xiǎn)性及相對薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行重新地梳理與完善，結(jié)合企業(yè)內(nèi)部完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測及評估機(jī)制，及時(shí)準(zhǔn)確地預(yù)測經(jīng)營管理及項(xiàng)目建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，制定科學(xué)的應(yīng)對策略，更好地滿足當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需求。最后，建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，以關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)為依據(jù)動(dòng)態(tài)監(jiān)督風(fēng)險(xiǎn)因素，利用預(yù)警機(jī)制提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與判定水平，保證風(fēng)險(xiǎn)可控可防。例如，在融資階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合資本結(jié)構(gòu)、金融市場變化情況、財(cái)務(wù)杠桿等合理設(shè)計(jì)與論證融資方案，經(jīng)過董事會(huì)集中討論確認(rèn)以后，嚴(yán)格按照審批權(quán)限對融資方案可行性進(jìn)行審核，以保證融資方案滿足企業(yè)實(shí)際資金需求，且不會(huì)加重企業(yè)短期償債壓力；同時(shí)，在融資渠道方面，單一的融資手段會(huì)影響企業(yè)資金獲取能力。因此，為了防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要拓寬融資渠道，采取債務(wù)融資、股權(quán)融資、IPO上市融資等方式，解決企業(yè)資金短缺問題，也可以在一定程度上降低企業(yè)融資成本與現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。在資金運(yùn)營階段，以資金安全運(yùn)營和資金高效運(yùn)營為內(nèi)控目標(biāo)，一方面應(yīng)針對資金管理實(shí)行不相容崗位分離制度，嚴(yán)格執(zhí)行審批流程，確保資金安全性；另一方面，利用預(yù)算工具實(shí)行資金統(tǒng)籌、資金配置、資金支出監(jiān)管、資金使用考核等工作，既要避免項(xiàng)目超支，還可以對項(xiàng)目投入與產(chǎn)出進(jìn)行效益評估，提高資金使用效益，降低房地產(chǎn)企業(yè)資金使用風(fēng)險(xiǎn)。

(四)提升信息化建設(shè)水平，強(qiáng)化復(fù)合型人才儲(chǔ)備

房地產(chǎn)企業(yè)需引進(jìn)符合工作落實(shí)需求的信息化管理系統(tǒng)，根據(jù)內(nèi)部控制實(shí)施要求，調(diào)整優(yōu)化信息化系統(tǒng)相應(yīng)功能及模塊，定期對其進(jìn)行維護(hù)與更新，確保其長期服務(wù)于企業(yè)內(nèi)部控制工作的開展。A企業(yè)在信息化建設(shè)方面，進(jìn)一步完善財(cái)務(wù)管理各子模塊間的融合，強(qiáng)化各職能部門間的信息交流與溝通，及時(shí)發(fā)掘自身經(jīng)營管理過程中存在的不足，借助完善的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作的落實(shí)，實(shí)現(xiàn)工作效率提升，提高財(cái)務(wù)預(yù)警準(zhǔn)確度，有效規(guī)避信息孤島狀況在企業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)生。此外，在財(cái)務(wù)視角下，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制管理需要充足的復(fù)合型人才作為儲(chǔ)備。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需重視人才引進(jìn)與人才培養(yǎng)工作。一方面，設(shè)定招聘門檻、拓寬招聘渠道，結(jié)合實(shí)際需求引入技術(shù)型人才，解決企業(yè)人力資源匱乏的問題；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)還可以重視對內(nèi)部現(xiàn)有人才的培訓(xùn)工作，以財(cái)務(wù)部門人員為主要培訓(xùn)對象，以財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)為財(cái)務(wù)管理模式的基礎(chǔ)，通過引進(jìn)財(cái)務(wù)機(jī)器人等智能技術(shù)將簡單的核算、報(bào)表、憑證等處理工作移交至財(cái)務(wù)機(jī)器人進(jìn)行系統(tǒng)化處理，而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員則有更多的時(shí)間精力投入到管理會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)型當(dāng)中，拓寬財(cái)務(wù)職能、學(xué)習(xí)信息化應(yīng)用手段，積極適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

四、結(jié)語

社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢的不斷變化，進(jìn)一步提升了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作難度，企業(yè)在實(shí)際的工作落實(shí)過程中，應(yīng)當(dāng)基于財(cái)務(wù)管理視角，明確企業(yè)運(yùn)營過程中的薄弱環(huán)節(jié)，構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系，指導(dǎo)各項(xiàng)工作有效落實(shí)，提升內(nèi)部控制水平，助力房地產(chǎn)企業(yè)長足發(fā)展。