房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的防控策略研究

伍慧娟 中海發(fā)展(蘇州)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過(guò)程中由于受到內(nèi)外部因素的影響、導(dǎo)致融資存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，再加上市場(chǎng)環(huán)境瞬息萬(wàn)變，也會(huì)在一定程度上提升融資的風(fēng)險(xiǎn)。為了有效地去防控融資風(fēng)險(xiǎn)，就有必要不斷調(diào)整和改進(jìn)防控的策略，致力于拓寬融資的渠道，以此來(lái)分散融資的風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供動(dòng)力。

一、加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)防控的意義

一旦在融資中的風(fēng)險(xiǎn)增加，就會(huì)直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，嚴(yán)重情況下還會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生致命的打擊。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)的防控意義重大，不僅能夠?qū)⑷谫Y成本控制在合理范圍內(nèi)，而且能夠提升各項(xiàng)資金的利用效率，保證融資資金能夠得到良性循環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)主要有兩種融資的形式：一種是外部的，另一種是內(nèi)部的，這兩種融資都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，與外部融資相比較而言，內(nèi)部融資資金回籠速度更快，但是無(wú)論是哪一種融資方式都存在風(fēng)險(xiǎn)。如果沒(méi)有提前把控好風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)的增加，一旦資金回籠速過(guò)慢，就會(huì)出現(xiàn)資金斷裂的情況，導(dǎo)致企業(yè)面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)?；诖耍斜匾槍?duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防控，提前對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，在此基礎(chǔ)上提出有效的防范措施，盡量降低損失，為房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展保駕護(hù)航。

二、房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的種類

(一)政策風(fēng)險(xiǎn)

在融資時(shí)很容易受到政策變化的影響，一旦沒(méi)有及時(shí)了解政策的動(dòng)向，就會(huì)提升融資的風(fēng)險(xiǎn)。為了規(guī)范整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，政府會(huì)借助宏觀調(diào)控的手段，依據(jù)市場(chǎng)變化的情況來(lái)制定出一些相關(guān)的政策，政策方向有所變動(dòng)的話，勢(shì)必會(huì)影響到整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。此外，如果對(duì)政策的解讀不夠全面和深刻，也會(huì)引發(fā)融資的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重情況下還會(huì)出現(xiàn)融資的法律風(fēng)險(xiǎn)。要想避免這類風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，在融資前要先關(guān)注政策的變化，以此來(lái)采取措施積極應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。并且要及時(shí)調(diào)整發(fā)展的思路，并不斷創(chuàng)新融資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略。同時(shí)，要時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)的變化，降低市場(chǎng)變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

如果房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度有所缺失，就很有可能會(huì)發(fā)生融資風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部體制的不健全，就會(huì)出現(xiàn)信息滯后性，不能及時(shí)了解清楚企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)狀況，從而做出錯(cuò)誤的決斷。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中將重點(diǎn)放在了銷售上，而忽視了內(nèi)部管理工作，尤其是財(cái)務(wù)工作沒(méi)有做到位。在融資的過(guò)程中要求房地產(chǎn)企業(yè)要清楚自身的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，并且要明確自身的償債能力，在此基礎(chǔ)上確定融資的方式。尤其是要把控好融資的規(guī)模，一旦融資的規(guī)模超出自身能夠承受的范圍，就會(huì)大大提升融資的風(fēng)險(xiǎn)，很有可能會(huì)面臨嚴(yán)重的負(fù)債。還需要注意的是，如果還只是單純地依靠銀行融資，很難分散融資的風(fēng)險(xiǎn)，一旦融資失敗將會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生致命的打擊?？傊?，應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)管理類的風(fēng)險(xiǎn)，要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度去思考問(wèn)題，合理安排內(nèi)部的各項(xiàng)工作，對(duì)相應(yīng)的機(jī)制加以調(diào)整和改進(jìn)，盡快發(fā)現(xiàn)隱藏的風(fēng)險(xiǎn)的漏洞，及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)救。

(三)融資結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

融資結(jié)構(gòu)單一，勢(shì)必會(huì)增加融資的風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)的融資方式比較局限，就很難實(shí)現(xiàn)降低融資成本的目的。融資主要有兩大形式，即直接融資和外部融資，通常企業(yè)會(huì)選擇外部融資的形式，但是這種融資方式的成本比較大，直接融資的方式也有局限性，兩種融資方式都各有利弊，如果僅依靠某一種融資方式很難滿足房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際需求，而且還會(huì)增加融資的風(fēng)險(xiǎn)。在應(yīng)對(duì)這類風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，要先考慮到企業(yè)發(fā)展的規(guī)模，并結(jié)合戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)來(lái)選擇合適的融資方式，不斷優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，盡可能地去分散風(fēng)險(xiǎn)，降低融資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

三、融資風(fēng)險(xiǎn)防控的具體策略

(一)時(shí)刻關(guān)注政策的變化

要想在應(yīng)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)上取得成效，首先要做的就是要時(shí)刻關(guān)注政策的變化，并正確地解讀政策，以此才能把握好風(fēng)險(xiǎn)的成因，在此基礎(chǔ)上提出應(yīng)對(duì)的措施，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。一旦對(duì)政策的了解和把握不到位，就會(huì)引發(fā)政策融資風(fēng)險(xiǎn)，尤其是對(duì)相關(guān)政策的類型和發(fā)布目的了解不夠清楚，還是依照以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷，沒(méi)有立足于實(shí)際。最為重要的是對(duì)政策了解不夠深刻，很容易出現(xiàn)誤判的現(xiàn)象，導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)工作一直處于被動(dòng)的狀態(tài)?；诖耍娴亓私庀嚓P(guān)的政策，把握好當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，提前做好融資前的調(diào)研工作，并用全局發(fā)展的眼光去看待問(wèn)題。在融資時(shí)要考慮到項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況，不能盲目地進(jìn)行融資，確保融資的可靠性。同時(shí)，要盡可能地簡(jiǎn)化融資的流程。在融資的過(guò)程中一定不能放松警惕，就算融資成功，也應(yīng)該要做好后續(xù)的工作，把控好各項(xiàng)資金的流向，避免出現(xiàn)資金浪費(fèi)的情況。并且要加強(qiáng)與相關(guān)政府的聯(lián)系和溝通，對(duì)于政策理解不到位的地方及時(shí)詢問(wèn)，保證能夠?qū)⒏黜?xiàng)政策都了解透徹，為融資指明方向。

(二)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要致力于調(diào)整和創(chuàng)新融資的結(jié)構(gòu)，改善融資結(jié)構(gòu)單一的現(xiàn)狀，在優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)的過(guò)程中要綜合全面的來(lái)考量，不僅要考慮到規(guī)模的適度，還應(yīng)該要考慮到成效效益和風(fēng)險(xiǎn)等，盡可能地去完善融資結(jié)構(gòu)，在確保融資得以順利落實(shí)的同時(shí)，能夠維持好風(fēng)險(xiǎn)的收益平衡。并且，要考慮到房地產(chǎn)企業(yè)目前發(fā)展的實(shí)際情況，在此基礎(chǔ)上去改進(jìn)融資結(jié)構(gòu)，確保融資的合理性、科學(xué)性和有效性。在必要的情況下，需要將直接融資的比例提高，并控制好短期負(fù)債的比例，避免單一融資模式帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和危害。在選擇融資方式時(shí)還應(yīng)該要考慮到房產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際需求，以此來(lái)不斷拓寬融資的渠道。在具體落實(shí)時(shí)要做好以下幾點(diǎn)：第一，適當(dāng)提高內(nèi)部融資的比例。與外部融資模式相比較而言，內(nèi)部融資的優(yōu)勢(shì)更大，房地產(chǎn)企業(yè)在融資時(shí)要把控好內(nèi)部融資的比重，并做好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防控工作。等到融資成功后，要致力于提升房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益，以此才能提高融資帶來(lái)的收益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)向著更長(zhǎng)遠(yuǎn)的方向發(fā)展。第二，豐富融資的形式。鑒于單一融資的弊端，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言要不斷豐富融資的形式，拓寬融資的渠道，要盡可能地減少對(duì)銀行融資的依賴，積極去運(yùn)用新的融資模式。在創(chuàng)新融資模式時(shí)可以引入信托、海外融資等形式。需注意的是，在創(chuàng)新融資形式時(shí)也應(yīng)該要考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的需求特點(diǎn)，以此選擇出合適的融資形式，盡可能減少融資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。同時(shí)，在融資時(shí)要考慮到現(xiàn)有的資金狀況，并預(yù)測(cè)項(xiàng)目建設(shè)帶來(lái)收益，以此來(lái)明確融資的規(guī)模，確保融資規(guī)模在自身可承受的范圍內(nèi)。

(三)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管控

在應(yīng)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)不可忽視企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管控，一旦財(cái)務(wù)管理工作有所缺失，就會(huì)影響到融資的有效性，進(jìn)而產(chǎn)生融資風(fēng)險(xiǎn)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部管控，將更多工作的中心放在財(cái)務(wù)管理上，對(duì)財(cái)務(wù)管理體系加以改進(jìn)和完善，確保財(cái)務(wù)管控的合理性、可靠性，為融資提供可靠的財(cái)務(wù)信息依據(jù)。在融資之前要先對(duì)融資計(jì)劃進(jìn)行深入的分析，確保融資方案的可行性。很多的融資都是需要分成不同階段來(lái)完成的，每一個(gè)階段的融資都應(yīng)該是有規(guī)劃的，按照規(guī)劃來(lái)逐步實(shí)現(xiàn)融資。同時(shí)，在分析融資方案時(shí)要考慮到企業(yè)的實(shí)力，是否有能力償還債務(wù)。并對(duì)融資中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，從各個(gè)層面、各個(gè)角度去思考，保證融資方案的可操作性。尤其是在財(cái)務(wù)管理時(shí)要注重對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的把控，依據(jù)融資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)來(lái)制定出針對(duì)性的防范措施。在必要的情況下，要成立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控小組，小組的主要任務(wù)是全程監(jiān)督融資，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)該要及時(shí)上報(bào)，找出融資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)中存在的漏洞。如果發(fā)現(xiàn)融資的風(fēng)險(xiǎn)比較大，應(yīng)該要立即停止融資。并且，要仔細(xì)對(duì)比分析融資方案，選擇最優(yōu)的融資方案。

(四)構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

為了能夠盡快地識(shí)別融資中存在的風(fēng)險(xiǎn)，有必要加快風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系構(gòu)建的速度，提前預(yù)防融資風(fēng)險(xiǎn)，從整體上提高融資風(fēng)險(xiǎn)管控的成效，為房地產(chǎn)企業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在具體實(shí)施時(shí)要把控好以下幾點(diǎn)：第一，樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)。在融資時(shí)要時(shí)刻提高警惕，依據(jù)融資風(fēng)險(xiǎn)控制的框架執(zhí)行，以便于能夠提前預(yù)測(cè)出可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，以此采取相對(duì)應(yīng)的防控策略。第二，加強(qiáng)對(duì)資金的管控。做好現(xiàn)金收支工作，科學(xué)地去預(yù)測(cè)和規(guī)劃每一筆資金的使用。同時(shí)，做好財(cái)務(wù)預(yù)算工作，按照預(yù)算計(jì)劃來(lái)支出每一筆資金。第三，構(gòu)建獨(dú)立的風(fēng)險(xiǎn)防控部門(mén)，該部門(mén)的主要工作任務(wù)是對(duì)各項(xiàng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，以此來(lái)制定出相對(duì)應(yīng)的預(yù)警機(jī)制，并把控好投資的全過(guò)程，以免投資出現(xiàn)失敗，也會(huì)增加融資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。第四，在建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的時(shí)候應(yīng)該要做好相關(guān)的評(píng)估工作，在評(píng)估的過(guò)程中應(yīng)該要邀請(qǐng)各方的專家，以此來(lái)確保評(píng)估工作的科學(xué)性、合理性。要對(duì)當(dāng)前的運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行深入的剖析，找出其中的漏洞和不合理的地方，并依據(jù)實(shí)際情況提出具有針對(duì)性的意見(jiàn)，確保在運(yùn)用的過(guò)程中能夠與發(fā)展目標(biāo)相一致，不斷地來(lái)完善預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。并成立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警小組。風(fēng)險(xiǎn)小組的成立很有必要，不僅能夠?qū)?nèi)部的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理和分析，而且還有利于促進(jìn)反饋運(yùn)行機(jī)制的運(yùn)行。需注意的是，在構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制時(shí)不可忽視對(duì)個(gè)性化風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，這是因?yàn)槊總€(gè)企業(yè)發(fā)展的規(guī)模都不相同，在項(xiàng)目建設(shè)上也存在比較大的差異，在風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)時(shí)要考慮到這一差異化，不能一概而論，要具體問(wèn)題具體分析，也不能盲目地借鑒其他其他的風(fēng)險(xiǎn)防控措施，要立足于實(shí)際，進(jìn)一步提升自身的融資風(fēng)險(xiǎn)管控能力，為房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)提供保障。

四、思考與建議

在風(fēng)險(xiǎn)防范時(shí)還需要注意以下幾點(diǎn)：一是避免盲目融資。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了搶奪市場(chǎng)先機(jī)，就會(huì)加大融資的規(guī)模和成本，并沒(méi)有考慮到自身的實(shí)際情況，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)盲目融資的情況。主要是因?yàn)檫@些企業(yè)太過(guò)于注重短期收益，沒(méi)有從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的眼光去思考問(wèn)題。不僅沒(méi)有提前做好市場(chǎng)調(diào)查研究的工作，而且沒(méi)有考慮到政策變化可能帶來(lái)的影響，一旦項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度發(fā)生改變的話就勢(shì)必會(huì)增加融資的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致工程項(xiàng)目不能按時(shí)交付，也不能按時(shí)還款。房地產(chǎn)企業(yè)一定要杜絕盲目融資，要提前對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以防范，避免出現(xiàn)資金斷裂的情況，不會(huì)影響到企業(yè)的正常運(yùn)行。二是對(duì)金融體系加以完善。一旦金融體系不完善，就會(huì)增加融資的盲目性。這就意味著在融資時(shí)缺乏足夠的依據(jù)，進(jìn)而引發(fā)融資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。這主要是因?yàn)樵跇?gòu)建金融體系時(shí)沒(méi)有考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力，且企業(yè)也沒(méi)有依據(jù)金融的發(fā)展趨勢(shì)提出應(yīng)對(duì)的策略，在應(yīng)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)處于被動(dòng)的局面。鑒于此，完善金融體系迫在眉睫，要在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境對(duì)融資進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，最為重要的是在制定應(yīng)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策要考慮到外部的環(huán)境變化。政府要鼓勵(lì)更多民營(yíng)資本加入到房地產(chǎn)發(fā)展的行業(yè)中來(lái)，為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供更多的選擇。同時(shí)，金融體系應(yīng)該是開(kāi)放的，要允許各種有效資本加入其中，讓整個(gè)金融體系變得更加有彈性和活力。還應(yīng)該要注重完善運(yùn)行機(jī)制，包括債市、股市的機(jī)制，匯率以及境外資本賬戶，在控制風(fēng)險(xiǎn)的情況下，努力提升其運(yùn)行效率。健全多層次資本市場(chǎng)體系，推進(jìn)股票發(fā)行注冊(cè)制改革，多渠道推動(dòng)股權(quán)融資，發(fā)展并規(guī)范債券市場(chǎng)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資比重。金融機(jī)構(gòu)首先一定要重視與完善房地產(chǎn)企業(yè)信貸服務(wù)，要結(jié)合市場(chǎng)需求，不斷地改革與創(chuàng)新金融產(chǎn)品與服務(wù)的方式。比如，可以借鑒擔(dān)保公司在控制風(fēng)險(xiǎn)上的方式，對(duì)其進(jìn)行創(chuàng)新，以此來(lái)制定出合適的貸款方式，并能夠有效地預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言做好融資風(fēng)險(xiǎn)的防范工作很關(guān)鍵，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)。鑒于該項(xiàng)工作的重要性，房地產(chǎn)企業(yè)要高度重視該項(xiàng)工作，在明顯融資風(fēng)險(xiǎn)類型的基礎(chǔ)上，提出相對(duì)應(yīng)的防范措施，盡可能降低各類融資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。在防范融資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)要綜合考慮，從各個(gè)角度去加以防范，不斷來(lái)優(yōu)化融資的形式和拓寬融資的渠道，盡可能地分散融資風(fēng)險(xiǎn)，從根源上來(lái)解決融資風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。