綠色建筑背景下綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的思考

胡英俊

（河南省固始縣房產(chǎn)服務(wù)中心，河南 固始 465200）

0 引言

人口城鎮(zhèn)化率的快速提高給城市的房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大需求，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在短期內(nèi)得到了快速的發(fā)展。但同時(shí)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中也暴露出很多問題，不利于國家經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定發(fā)展。特別是在生活水平逐漸提高的情況下，人們對生活質(zhì)量要求越來越高，綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目越來越受到關(guān)注。而綠色建筑發(fā)展初期，部分開發(fā)商對綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生了理解上的偏差，過度關(guān)注“高科技建筑”，導(dǎo)致開發(fā)費(fèi)用極高。成本問題是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)必須重視的一個(gè)關(guān)鍵問題，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)運(yùn)營中既要注重綠色、低碳和環(huán)保，又要進(jìn)行項(xiàng)目成本控制和管理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要明晰綠色建筑背景下綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理存在的問題，并采取優(yōu)化綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的策略，以提升綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益。

1 綠色建筑背景下綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理目標(biāo)

當(dāng)前，我國綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目仍然受到多種要素制約，如何達(dá)到使投資方和購買方都能接受的綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本增量是綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的一個(gè)關(guān)鍵問題。其中最直接的就是要讓投資方和購買方在綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目上獲得預(yù)期收益，實(shí)現(xiàn)綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營利益鏈共贏。在這條共贏的利益鏈上，對投資方來說，其可以借助項(xiàng)目中的舒適環(huán)境、綠色技術(shù)來獲得政府財(cái)政補(bǔ)貼、吸引客戶、提高銷售率，實(shí)現(xiàn)其品牌效益；購買方面對綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目偏高但能被大部分人認(rèn)可和接受的售價(jià)，可以獲得更好的居住體驗(yàn)，節(jié)省能源費(fèi)用。

要想達(dá)到這一最佳狀態(tài)，投資方需要制定合理的綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理目標(biāo)，即在科學(xué)的決策下，通過一系列手段進(jìn)行合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期的成本管理，進(jìn)行項(xiàng)目成本計(jì)劃、測算和管控，在保證工程質(zhì)量、工期安全和項(xiàng)目綠色建設(shè)目標(biāo)的前提下，將綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制在目標(biāo)范圍之內(nèi)。制定成本管理目標(biāo)能有效保證綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目的增量成本在投資回收期內(nèi)按計(jì)劃收回，使綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目給購買方帶來舒適的體驗(yàn)和預(yù)期效益。

2 綠色建筑背景下綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理存在的問題

2.1 缺乏完善的決策和設(shè)計(jì)理念

解決決策和設(shè)計(jì)理念問題是綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的前提。在綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段，如果不對投資建設(shè)的綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行明晰的、準(zhǔn)確的目標(biāo)定位，就容易導(dǎo)致建設(shè)過程中出現(xiàn)項(xiàng)目成本偏高的問題；在設(shè)計(jì)階段，如果沒有系統(tǒng)的、先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念作指導(dǎo)，就會產(chǎn)生綠色科技選擇盲目的問題，難以很好地與建設(shè)的綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目契合，也可能導(dǎo)致綠色技術(shù)與建筑所處的環(huán)境不相符，這很可能會使部分設(shè)計(jì)成本增加。另外，目前的綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目處于起步和發(fā)展階段，相對來說成熟度不高，綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍缺乏完善的決策和設(shè)計(jì)理念，項(xiàng)目設(shè)計(jì)不夠系統(tǒng)，使得綠色技術(shù)購入成本增加，且導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)營、工人培訓(xùn)等方面的成本增加。這些問題一般都源于決策和設(shè)計(jì)理念不完善，其更是后期綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本偏高的重要原因。

2.2 成本數(shù)據(jù)庫中數(shù)據(jù)的共享度和準(zhǔn)確性較低

成本數(shù)據(jù)庫應(yīng)用問題一方面體現(xiàn)在綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)公開較少，另一方面則是成本參考數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性問題。從當(dāng)前我國綠色建筑公開的成本數(shù)據(jù)資料來看，數(shù)據(jù)資料很少，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)缺乏對綠色項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、整理、積累和分析的意識，還有就是房地產(chǎn)企業(yè)一般將這類型的數(shù)據(jù)視為公司的機(jī)密、內(nèi)部資料，將其作為隱私不愿意共享。這就導(dǎo)致了另一個(gè)問題，即綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理缺乏可參考的數(shù)據(jù)資料，或者參考的數(shù)據(jù)資料缺乏準(zhǔn)確性，大大增加了綠色項(xiàng)目成本管理的難度。因此，要想實(shí)現(xiàn)綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的有效控制，開發(fā)商應(yīng)改變數(shù)據(jù)庫管理觀念，進(jìn)行綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)的公開和共享，以在有效的參考和積極的比較中實(shí)現(xiàn)自身房地產(chǎn)項(xiàng)目成本合理控制。

2.3 缺乏有效的成本管理機(jī)制

綠色建筑背景下綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理存在的一個(gè)重要問題就是缺乏有效的成本管理體制。在成本控制過程中，綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目相較于傳統(tǒng)建筑項(xiàng)目有很多差異。其中最突出的問題是成本管理機(jī)制不科學(xué)，事前控制力度不足，也就是說，在設(shè)計(jì)階段就有可能因?yàn)榫G色技術(shù)選擇的盲目性導(dǎo)致全過程的成本控制難度增大，造成成本不斷增加。另外，在綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理機(jī)制中，缺乏綠色成本的動態(tài)管控機(jī)制，不利于綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的全過程、系統(tǒng)化管理，極易導(dǎo)致綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方面失控，最終使成本增加。此外，在綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本事中管理和事后分析中，由于缺乏成熟的、有效的綠色項(xiàng)目成本管理機(jī)制，無法對開發(fā)的綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行成本效益分析，不利于綠色房地產(chǎn)整體市場成本的有效控制。

2.4 綠色成本管控觀念不強(qiáng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目綠色成本管控觀念問題主要體現(xiàn)為管控觀念不強(qiáng)，這主要是因?yàn)槲覈G色房地產(chǎn)項(xiàng)目市場整體發(fā)展不夠成熟，導(dǎo)致在綠色成本管控認(rèn)知方面，部分開發(fā)商存在認(rèn)知不足和認(rèn)知偏差問題。例如，有的開發(fā)商在開發(fā)和運(yùn)營綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，過度追求先進(jìn)的綠色技術(shù)，不計(jì)成本，且綠色技術(shù)價(jià)格較高，給人一種高端的感覺，但在居民實(shí)際生活中運(yùn)用很少，適用性不強(qiáng)，反而導(dǎo)致綠色成本大大增加。此外，由于開發(fā)商對綠色成本認(rèn)知不準(zhǔn)確，其錯(cuò)誤地將一些不屬于綠色成本的支出歸結(jié)到綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本中，無形中增加了綠色項(xiàng)目成本。在綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目中，若不增強(qiáng)綠色成本管控觀念，形成綠色成本控制意識，重視綠色成本把控，以及若沒有從項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營的整個(gè)生命周期去考慮和管控成本，就無法實(shí)現(xiàn)既項(xiàng)目符合綠色標(biāo)準(zhǔn)，又能將綠色成本增量控制在合理范圍之內(nèi)。

3 綠色建筑背景下綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理策略

3.1 強(qiáng)化決策及設(shè)計(jì)規(guī)劃

要想實(shí)現(xiàn)綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本有效控制，開發(fā)商必須要進(jìn)行綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目的科學(xué)決策、綠色建筑項(xiàng)目可行性設(shè)計(jì)，并選擇相應(yīng)的綠色技術(shù)。

首先，要制定綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目的綠色目標(biāo)，進(jìn)行綠色技術(shù)決策、綠色技術(shù)設(shè)計(jì)、綠色材料選擇等，并對相應(yīng)的決策和設(shè)計(jì)進(jìn)行分析和研究，將過程性環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)性要素通過設(shè)計(jì)圖紙的形式呈現(xiàn)出來，以細(xì)化綠色項(xiàng)目成本，并實(shí)現(xiàn)綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制可視化和系統(tǒng)化，在一系列決策和設(shè)計(jì)過程中實(shí)現(xiàn)對后續(xù)項(xiàng)目成本的控制。

其次，綠色技術(shù)的選擇和相應(yīng)的綠色原料選擇，這是綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目決策中最重要的環(huán)節(jié)。在綠色建筑大背景下，新型綠色材料和創(chuàng)新性工藝技術(shù)層出不窮。在綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)中，要結(jié)合自身建筑特色和建筑需求，再結(jié)合成本目標(biāo)需求進(jìn)行綠色技術(shù)選擇和綠色材料選擇。特別是對于大型綠色房地產(chǎn)工程項(xiàng)目來說，在決策階段和設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制尤為重要。在完成工程設(shè)計(jì)圖紙后，一般來說，一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本預(yù)算也基本形成，后期不會有太大的出入。因此，在前期的決策和設(shè)計(jì)階段，還要考慮好相關(guān)綠色材料的選擇和綠色技術(shù)的使用，相關(guān)人員特別是綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)部門人員在決策和設(shè)計(jì)過程中，要在房地產(chǎn)工程質(zhì)量和綠色建筑要求下充分考慮目標(biāo)成本，保障項(xiàng)目的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。

3.2 建立綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫

綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目在起步階段最重要的工作就是市場數(shù)據(jù)庫建設(shè)及其有效數(shù)據(jù)的收集、分析。綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫的建立需要廣泛收集綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目最新的市場數(shù)據(jù)和歷史基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為正在開發(fā)和運(yùn)營的綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目及后續(xù)的項(xiàng)目提供參考數(shù)據(jù)，以形成更為科學(xué)合理的綠色成本控制計(jì)劃。數(shù)據(jù)庫內(nèi)容應(yīng)包含綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的增量成本和費(fèi)用，如綠色智能相關(guān)費(fèi)用、“四節(jié)一環(huán)?！苯ㄔO(shè)所需的各項(xiàng)費(fèi)用等。綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，在項(xiàng)目成本計(jì)劃編制時(shí)，從數(shù)據(jù)庫中獲取充足的成本數(shù)據(jù)資料，合理科學(xué)地控制自身的增量成本。

此外，對綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程來說，其也應(yīng)摒棄傳統(tǒng)的“隱私”和工程“內(nèi)部機(jī)密”的狹隘觀念，積極公開自己的綠色項(xiàng)目成本細(xì)節(jié)和數(shù)據(jù)，為其他綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫的建立提供有效的數(shù)據(jù)，以增強(qiáng)綠色房地產(chǎn)市場成本數(shù)據(jù)庫中數(shù)據(jù)的豐富性和有效性，為綠色建筑積累相關(guān)數(shù)據(jù)作出積極的貢獻(xiàn)。

3.3 建立有效的動態(tài)成本管理機(jī)制

綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理不能簡單地被理解為單一環(huán)節(jié)的成本目標(biāo)設(shè)計(jì)或者成本規(guī)劃，其成本管理是一個(gè)動態(tài)的過程，融于綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營的各個(gè)環(huán)節(jié)之中。因此，需要建立一個(gè)動態(tài)的、完善的成本管理機(jī)制，以實(shí)現(xiàn)綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本動態(tài)控制。

首先，結(jié)合自身項(xiàng)目特點(diǎn)，依據(jù)綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際目標(biāo)，進(jìn)行綠色項(xiàng)目目標(biāo)成本設(shè)計(jì)和規(guī)劃，形成成本管理大框架，以構(gòu)建綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本基礎(chǔ)。

其次，制訂科學(xué)合理的綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本計(jì)劃。這個(gè)成本計(jì)劃的制訂需要在招標(biāo)和采購階段完成，可以將綠色原材料的選擇和綠色技術(shù)的使用都納入目標(biāo)成本范圍內(nèi)。

再次，實(shí)現(xiàn)成本控制合同化。在綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)合同的制定中投資方要清楚地描述本項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)和成本控制要求，在項(xiàng)目實(shí)施過程中嚴(yán)格按照合同支出相關(guān)費(fèi)用，以對項(xiàng)目實(shí)施過程中的各項(xiàng)成本變更嚴(yán)格把控。

最后，做好成本控制的評估和分析。在這一階段，對具體的綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本計(jì)劃、目標(biāo)成本及工程實(shí)施過程中的具體成本進(jìn)行對比分析，形成科學(xué)的綠色成本增量預(yù)算和評估結(jié)果，以充實(shí)綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫，為其他綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理提供參考數(shù)據(jù)。

3.4 樹立綠色成本管理觀念，提高人才質(zhì)量

在綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中，成本管理者要有成果管理和成本控制的觀念，通過個(gè)人的學(xué)習(xí)、公司的培訓(xùn)等方式獲取新的成本管理方法，樹立新的成本管理理念，以更好地進(jìn)行成本管理。同時(shí)，成本管理者還應(yīng)加強(qiáng)技能方面的學(xué)習(xí)。綠色建筑是一種新的理念，融合了新工藝、新技術(shù)和新材料元素，成本管理人員通過對相關(guān)技術(shù)的了解和學(xué)習(xí)，獲取更多的新技術(shù)和新工藝的培訓(xùn)機(jī)會，能對這些影響成本管理的新要素有更多的認(rèn)知、了解，能不斷完善和優(yōu)化綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算方法，從而更好地進(jìn)行成本管理和成本控制。

在提高人才質(zhì)量方面，一方面要建立公司定期培訓(xùn)制度，對現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理人員和成本管理人員進(jìn)行綠色成本管理觀念和方法培訓(xùn)。基于“請進(jìn)來”和“送出去”的培訓(xùn)模式，可以聘請專業(yè)人員到公司開展培訓(xùn)，也可以組織公司相關(guān)人員到專門機(jī)構(gòu)、發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)行學(xué)習(xí)，如到觀念和技術(shù)都較為先進(jìn)的企業(yè)進(jìn)行綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制方面的經(jīng)驗(yàn)學(xué)習(xí)。另一方面，要積極吸收新鮮血液。房地產(chǎn)公司在招聘人才時(shí)，要提升招聘門檻，注重對高層次成本管理人才和房地產(chǎn)工程技術(shù)人才的招聘，還要在其實(shí)習(xí)過程中考量其價(jià)值理念與本企業(yè)價(jià)值理念的匹配度，以進(jìn)行人才的全面考察。在當(dāng)下科技迅速發(fā)展的時(shí)代背景下，企業(yè)對成本管理人才的要求也應(yīng)相應(yīng)提高，不僅要求其具備基本的職業(yè)素質(zhì)和成本管理專業(yè)素養(yǎng)，還要能熟練應(yīng)用和處理互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)，熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)綠色技術(shù)，明晰房地產(chǎn)發(fā)展動向。

4 結(jié)語

在世界經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和能源日漸緊張的大背景下，開展綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目以推動綠色建筑行業(yè)發(fā)展既是自然選擇，又是順應(yīng)時(shí)代發(fā)展潮流的必然要求。但其仍然處于起步和發(fā)展階段，如何真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的“綠色化”、快速推廣綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目依然是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)熱點(diǎn)話題。此外，綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中仍然存在很多問題，其中一個(gè)重點(diǎn)問題就是成本控制問題。在綠色建筑背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過強(qiáng)化決策及設(shè)計(jì)規(guī)劃、建立綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫、建立有效的動態(tài)成本管理機(jī)制以及樹立綠色成本管理觀念等策略，實(shí)現(xiàn)綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的優(yōu)化。