淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目公司模式合作開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理

孫傲然

（北京京瓏置業(yè)有限公司，北京 100010）

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，其已經(jīng)成為構(gòu)成國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要內(nèi)容，在拿地成本日益高漲的今天，合作開發(fā)模式應(yīng)運(yùn)而生，合作雙方需要突破傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，秉承著共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)共享收益的前提，利用多種合作模式提升傳統(tǒng)模式下的經(jīng)濟(jì)效益空間。但就現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作模式開發(fā)來(lái)講，其在財(cái)務(wù)管理方面，仍舊存在諸多的管理問(wèn)題，并影響管理效果，不僅存在于決策、融資等方面，在資金管控及合作項(xiàng)目稅務(wù)籌劃、財(cái)務(wù)監(jiān)管等方面均存在較多問(wèn)題，影響項(xiàng)目公司合作開發(fā)質(zhì)量。鑒于此，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司模式合作開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理這一內(nèi)容進(jìn)行深入分析具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)行業(yè)新成立項(xiàng)目公司合作開發(fā)模式

房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合拿地成立項(xiàng)目公司合作開發(fā)模式，主要是指合作雙方或多方圍繞同一項(xiàng)目，共同出資，構(gòu)建一個(gè)新的法人單位，隨后將投資方的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移至該項(xiàng)目公司名下，隨后與合作項(xiàng)目相關(guān)的報(bào)建、驗(yàn)收、交工驗(yàn)收等工作環(huán)節(jié)，均由項(xiàng)目公司完成，尤其是在財(cái)務(wù)管控方面，也由投資方調(diào)派人員重新組建，財(cái)務(wù)管理職責(zé)也均由其擔(dān)任。合作開發(fā)模式下，拿地方式主要包括以下幾種：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建筑行業(yè)技術(shù)公司之間合作拿地；②房地產(chǎn)公司于政府部門或是國(guó)企之間合作拿地；③各類中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金不足，建立合作關(guān)系拿地。

二、項(xiàng)目公司模式下合作開發(fā)面臨的財(cái)務(wù)問(wèn)題

某濱江房地產(chǎn)項(xiàng)目位置優(yōu)越，周邊的交通、景觀、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施的規(guī)劃十分完善，因此該項(xiàng)目所涉及的資金以及建設(shè)體量均比較多。在此基礎(chǔ)上，A國(guó)有企業(yè)開展了十分詳盡的市場(chǎng)調(diào)研工作，發(fā)現(xiàn)單獨(dú)投資此項(xiàng)目的獲地成本較高，且后期的開發(fā)周期以及資金投入均比較大，初步概算總成本已經(jīng)超出30億元以上。由于A國(guó)有企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)以及相應(yīng)的市場(chǎng)靈活性比較差，所以在進(jìn)行市場(chǎng)變化管控時(shí)，能力存在不足。為此，A國(guó)有企業(yè)決定與社會(huì)多家百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)之間就項(xiàng)目合作開發(fā)進(jìn)行洽談，以借助公開招標(biāo)的形式，將所合作項(xiàng)目公司的51%股權(quán)進(jìn)行掛牌處理，股權(quán)等價(jià)大概為10億元左右。經(jīng)過(guò)公開招投標(biāo)等一系列流程處理后，B房地產(chǎn)企業(yè)成功獲得競(jìng)標(biāo)資格。但是雙方在項(xiàng)目合作期間，仍舊存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題有待解決：

（一）財(cái)務(wù)部門組織架構(gòu)設(shè)置及人員管控

合作項(xiàng)目中，財(cái)務(wù)管理部門屬于整個(gè)項(xiàng)目的核心部門，想要提升其管理效果，就需要充分圍繞其開展對(duì)應(yīng)的崗位編制工作，包括詳細(xì)的考核管控以及各個(gè)項(xiàng)目方對(duì)于崗位功能及工作職責(zé)的具體安排。但是在本次研究項(xiàng)目中，合作雙方并未做好財(cái)務(wù)管理部門的職責(zé)分配工作，對(duì)于是在新成立財(cái)務(wù)部門中各個(gè)崗位的職工聘用及考核方面，并未設(shè)立具體的管控方案，必然會(huì)影響后續(xù)的財(cái)務(wù)管理工作成效及質(zhì)量。

（二）財(cái)務(wù)決策流程

一般而言，在財(cái)務(wù)決策管理中，項(xiàng)目的投資方主要分為操盤方抑或是監(jiān)管方，前者在工作內(nèi)容上，主要關(guān)聯(lián)到財(cái)務(wù)管理制度的制定，后者則需要對(duì)前者所出具的方案進(jìn)行審核，確認(rèn)其是否符合本項(xiàng)目當(dāng)前的執(zhí)行和經(jīng)營(yíng)需求，并從細(xì)節(jié)分析每項(xiàng)管理制度是否會(huì)對(duì)項(xiàng)目的效益增長(zhǎng)造成影響。但目前，項(xiàng)目公司模式下，卻存在財(cái)務(wù)決策流程設(shè)定不合理的問(wèn)題。例如在進(jìn)行項(xiàng)目的預(yù)算執(zhí)行和房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)處理時(shí)，并未全面考察項(xiàng)目合作雙方之間的訴求，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理決策制定中出現(xiàn)了矛盾焦點(diǎn)，繼而影響最終的財(cái)務(wù)決策流程制定。

（三）資金管控的要求

每一個(gè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，均需要同步做好對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)融合工作，以此確保自身在各類經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中提升自身的經(jīng)濟(jì)效益及利潤(rùn)空間。此時(shí)，全面做好財(cái)務(wù)管控的邊界設(shè)定，就成為資金管理工作中的重點(diǎn)內(nèi)容。但目前，部分房地產(chǎn)合作項(xiàng)目中，卻仍舊存在資金管理無(wú)度等問(wèn)題，致使現(xiàn)有的資金管理、資管管控、風(fēng)險(xiǎn)受控質(zhì)量都受到影響，同時(shí)，此類問(wèn)題的存在，也在極大程度上造成房地產(chǎn)合作項(xiàng)目的業(yè)務(wù)建設(shè)和拓展受到負(fù)面影響。此外，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目合作雙方為在圍繞同一項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)時(shí)，還會(huì)出現(xiàn)不同程度的業(yè)務(wù)決策分歧，導(dǎo)致資金管理方向及流程存在矛盾，最終限制了資金管控工作水平的提升。

（四）合作開發(fā)模式下雙方財(cái)務(wù)管控的界定點(diǎn)

對(duì)于每一個(gè)房地產(chǎn)合作項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)來(lái)講，其在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理時(shí)，均需要配置專屬于自身的財(cái)務(wù)管控邊界，此邊界的設(shè)定，不僅需要囊括資金、風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還必須確保邊界的設(shè)定不會(huì)影響整體合作項(xiàng)目的業(yè)務(wù)空間拓展。但目前，部分項(xiàng)目合作公司模式構(gòu)建中，由于合作方數(shù)量較多，因此不同合作方之間制定財(cái)務(wù)管控邊界時(shí)，不可避免會(huì)出現(xiàn)矛盾焦點(diǎn)，且在財(cái)務(wù)決策時(shí)也會(huì)出現(xiàn)各類分歧，圍繞此進(jìn)行解決迫在眉睫。

三、合作開發(fā)工作中財(cái)務(wù)問(wèn)題管控策略

（一）做好財(cái)務(wù)基礎(chǔ)檔案管理工作

為了進(jìn)一步確保房地產(chǎn)且在項(xiàng)目公司模式下的合作開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到最高，重點(diǎn)做好財(cái)務(wù)管理工作中的檔案基礎(chǔ)管理工作十分有必要，一方面是為了提升財(cái)務(wù)檔案管理本身的工作效率，另一方面是為了確保檔案管理的真實(shí)性、有效性，從而為合作項(xiàng)目管理層后續(xù)在進(jìn)行財(cái)務(wù)決策時(shí)，提供更多的支持。具體而言，應(yīng)該充分做好以下財(cái)務(wù)工作問(wèn)題：

第一，在做好成本控制的同時(shí)，還要對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的合并方做出安排。就國(guó)有企業(yè)而言，有經(jīng)營(yíng)指標(biāo)和業(yè)績(jī)披露壓力，要求納入合并報(bào)表的訴求較高；而對(duì)于一般企業(yè)而言，注重的是項(xiàng)目收益和項(xiàng)目分紅。所以，需結(jié)合實(shí)際需要確定并表方。

第二，財(cái)務(wù)檔案作為項(xiàng)目公司的重要見(jiàn)證資料，協(xié)議中需要約定由合作一方去存檔保存，在規(guī)定的期限內(nèi)雙方辦理完移交手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)在日常管理中會(huì)逐漸形成大量的原始數(shù)據(jù)，這不僅是內(nèi)控管理的工作內(nèi)容，也是企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的必要資源，所以開發(fā)過(guò)程中夯實(shí)檔案管理必不可少。第一，做好書面審批和郵件審批資料的保存，并及時(shí)歸檔，避免后期推諉扯皮；第二，對(duì)財(cái)務(wù)的原始憑證、會(huì)計(jì)憑證、各類會(huì)計(jì)報(bào)表等資料做好歸納整理，確保各項(xiàng)成本費(fèi)用核算有據(jù)可依；第三，對(duì)開發(fā)過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)合同、相關(guān)決議、稅務(wù)資料、審計(jì)報(bào)告以及其他見(jiàn)證資料分類保管，便于后期土增稅清算時(shí)有據(jù)可查，資料完整，能夠有效應(yīng)對(duì)內(nèi)外部的各種檢查。

（二）做好合作項(xiàng)目稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)合作項(xiàng)目中，合作雙方想要全面提升雙方的合作效益，在項(xiàng)目參與投資階段，必須針對(duì)其所存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和了解，尤其是在房地產(chǎn)土地招拍之前，就應(yīng)該確認(rèn)應(yīng)該以合作方中哪一方的名義去參與土地競(jìng)拍項(xiàng)目，并圍繞此充分設(shè)定好財(cái)務(wù)項(xiàng)目開始前的合作開發(fā)模式執(zhí)行細(xì)節(jié)，且在股權(quán)結(jié)構(gòu)以及合作方出資模式上，也需進(jìn)行提前籌劃，降低財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，提升項(xiàng)目利潤(rùn)空間。具體而言，應(yīng)該從以下幾方面著手展開：

第一，土地的權(quán)屬轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的稅務(wù)籌劃。通常情況下存在獲取土地的是合作方的集團(tuán)公司，而最終負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的是新成立的項(xiàng)目公司，開發(fā)過(guò)程中需將已取得的土地使用權(quán)過(guò)戶至項(xiàng)目公司，才能進(jìn)行后續(xù)開發(fā)的情況，當(dāng)持有土地的集團(tuán)公司出讓項(xiàng)目公司股權(quán)給合作方時(shí)，對(duì)土地增值稅、契稅等會(huì)有不同程度的影響。因此拿地前必須做好全盤規(guī)劃，只有持有土地公司和項(xiàng)目公司為母子公司時(shí)，土地使用權(quán)過(guò)戶的過(guò)程中才可以免征契稅。因?yàn)橥煌顿Y主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)免征契稅，過(guò)戶手續(xù)還需要對(duì)原地塊進(jìn)行土地增值稅清算，在稅務(wù)部門出具了免契稅證明和土地增值稅完稅證明后才能辦理土地使用權(quán)的正常過(guò)戶。

第二，包干費(fèi)用財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的稅務(wù)籌劃。若合作協(xié)議中約定了具體的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)包銷比例，操盤方在后續(xù)期間提取剩余未使用的費(fèi)用時(shí)，可以工程管理費(fèi)、銷售代理費(fèi)等形式簽訂合同，提供合規(guī)發(fā)票后再行提取，也可以聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)提前籌劃，多與稅務(wù)部門溝通，減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資金管控策略分析

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行合作項(xiàng)目建設(shè)中，想要確保項(xiàng)目合作雙方均能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最高、社會(huì)效益最大這一資金管理目標(biāo)，就必須做好資金管控工作，在工作內(nèi)容上，主要涉及以下內(nèi)容：

在合作協(xié)議的簽訂之時(shí)，就明確雙方在合作期間的資金管理邊界，尤其需要針對(duì)具體的合作細(xì)節(jié)，做好相應(yīng)的管理細(xì)節(jié)確認(rèn)工作，關(guān)鍵要素必須包括財(cái)務(wù)資金管理的組織架構(gòu)、人員配置等。包括項(xiàng)目合作期間，應(yīng)該由哪一方派遣財(cái)務(wù)資金管理負(fù)責(zé)人，應(yīng)該由哪一方派遣人員擔(dān)任出納崗位等，唯有如此，才能真正確保本次合作項(xiàng)目運(yùn)作中的資金歸集、利潤(rùn)分配以及融資均滿足合作雙方需求。例如，在進(jìn)行融資管理時(shí)，就可按照以下流程執(zhí)行（如圖1所示）。

（四）科學(xué)高效地開展財(cái)務(wù)監(jiān)管工作

作為房地產(chǎn)合作項(xiàng)目的各個(gè)合作方，想要確保整個(gè)項(xiàng)目執(zhí)行和推進(jìn)的公正性和后續(xù)的財(cái)務(wù)管控內(nèi)容公開性，就必須做好日常的財(cái)務(wù)監(jiān)督管理工作，以此確保項(xiàng)目狀態(tài)時(shí)刻把控在合作方的監(jiān)督之下完成。具體而言，在進(jìn)行合作項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)督管控之時(shí)，應(yīng)該將監(jiān)督的重點(diǎn)放置在以下幾方面：

第一，做好財(cái)務(wù)成本監(jiān)督工作。一方面，主要是為了確保房地產(chǎn)合作項(xiàng)目的成本可控性，而另一方面則是為了提升項(xiàng)目成本管理方案設(shè)定的合理性，并隨之結(jié)合成本支出情況，進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆桨刚{(diào)整，以此促使項(xiàng)目效益增長(zhǎng)。

第二，在進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督之時(shí)，應(yīng)該做好財(cái)務(wù)人員工作能力的監(jiān)督工作，不僅是為了提升財(cái)務(wù)管理數(shù)據(jù)結(jié)果及報(bào)告的精準(zhǔn)性，同時(shí)也可避免部分人為因素對(duì)于項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理成效產(chǎn)生負(fù)面影響。

第三，適當(dāng)開展科學(xué)高效的財(cái)務(wù)監(jiān)督工作，也可避免因項(xiàng)目屬于合作開發(fā)模式，而出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理細(xì)節(jié)不到位、給不法分子以可乘之機(jī)，導(dǎo)致工程財(cái)務(wù)資金被挪用、私有化等現(xiàn)象產(chǎn)生，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理品質(zhì)。

（五）借力中介機(jī)構(gòu)

為了進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)建設(shè)中項(xiàng)目公司合作開發(fā)模式下的財(cái)務(wù)管理水平，項(xiàng)目合作方在把控現(xiàn)有財(cái)務(wù)管理能力及水平的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該招納第三方進(jìn)入財(cái)務(wù)管理工作中，以此形成對(duì)項(xiàng)目合作各方的財(cái)務(wù)監(jiān)管，做到“旁觀者清”。具體而言，應(yīng)該做好以下此財(cái)務(wù)管理借力中介機(jī)構(gòu)工作：

第一，積極面向項(xiàng)目以外的外界招納專業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。外界中介機(jī)構(gòu)介入后，主要的工作量并非日常的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和計(jì)算，而是主要針對(duì)財(cái)務(wù)部門所提交的各項(xiàng)數(shù)據(jù)和財(cái)報(bào)進(jìn)行分析，并結(jié)合項(xiàng)目方所給出的各項(xiàng)財(cái)務(wù)要求及標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)財(cái)務(wù)部門所提交的內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)控和把握，并直接將中介介入的管控結(jié)果提交于項(xiàng)目管理者，以此確保財(cái)務(wù)管理的公正性。

第二，由于部分房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目公司模式下所開展的合作項(xiàng)目中，新合作項(xiàng)目的管理部門是由多個(gè)合作方之間的選拔人員報(bào)送而來(lái)，財(cái)務(wù)管理部門也是如此。但此財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)卻存在一個(gè)比較明顯的問(wèn)題，就是由于人員來(lái)源不同，其財(cái)務(wù)專業(yè)水平及能力自然也良莠不齊。為了確保合作項(xiàng)目推進(jìn)中財(cái)務(wù)管理水平，應(yīng)該聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入財(cái)務(wù)部門內(nèi)部進(jìn)行專業(yè)的“項(xiàng)目合作”相關(guān)的財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)工作，提升財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)專業(yè)能力的同時(shí)，也利于財(cái)務(wù)管理質(zhì)量增長(zhǎng)。

圖1 合作開發(fā)項(xiàng)目融資架構(gòu)圖

（六）建立分歧溝通解決機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行合作開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理時(shí)，想要提升財(cái)務(wù)管理溝通效率，專項(xiàng)圍繞此構(gòu)建系統(tǒng)的分歧溝通解決機(jī)制十分有必要。因此，應(yīng)該充分做好以下工作內(nèi)容：

第一，在房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目的推進(jìn)過(guò)程中，面對(duì)內(nèi)容不同、類型不同、任務(wù)方向不同的財(cái)務(wù)管理事項(xiàng)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種形式的意見(jiàn)分歧，對(duì)此進(jìn)行解決時(shí)，就需要圍繞此構(gòu)建行之有效的問(wèn)題解決方案和方案順利執(zhí)行程序，并輔之以完善的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，是房地產(chǎn)合作項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中分歧和矛盾解決的重要途徑。

第二，面對(duì)財(cái)務(wù)管理工作中，所出現(xiàn)的事項(xiàng)嚴(yán)重程度過(guò)高這類問(wèn)題進(jìn)行解決時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格圍繞此事及時(shí)召開股東大會(huì)及董事會(huì)，期間如事態(tài)情形比較緊急，無(wú)法短時(shí)間內(nèi)集齊所有人現(xiàn)場(chǎng)出席時(shí)，可以利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)行線上會(huì)議召開，提升問(wèn)題解決效率。

第三，為了進(jìn)一步保障財(cái)務(wù)管理分歧溝通解決機(jī)制構(gòu)建的高效性，財(cái)務(wù)管理人員在會(huì)議召開前，需要提前為各個(gè)參會(huì)人員線上發(fā)送會(huì)議電子版本會(huì)議流程及會(huì)議約定，如此才能確保實(shí)際會(huì)議召開時(shí)，能夠做好“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”建立分歧溝通解決機(jī)制。同時(shí)也可預(yù)防因分歧問(wèn)題存在，而影響合作項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)進(jìn)程。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在利用公司模式進(jìn)行項(xiàng)目合作開發(fā)運(yùn)營(yíng)時(shí)，想要提升運(yùn)行效益及利潤(rùn)空間，全面做好財(cái)務(wù)管理工作十分關(guān)鍵。一方面，需要做好財(cái)務(wù)監(jiān)管工作，以此確保合作開發(fā)項(xiàng)目能夠在財(cái)務(wù)管理工作支持下，能夠順利推進(jìn)。另一方面，還應(yīng)該充分做好合作式房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理中的溝通解決機(jī)制搭建工作，有效預(yù)防項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)多頭決策類問(wèn)題，影響項(xiàng)目的效益增長(zhǎng)。此外，在財(cái)務(wù)檔案管理方面，也需要每一項(xiàng)數(shù)據(jù)、信息、報(bào)表等財(cái)務(wù)管理程序均一一留檔保存，才能最終為房地產(chǎn)項(xiàng)目公司模式合作開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理質(zhì)量提升奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。