房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)全面預(yù)算管理及績效評價(jià)工作的對策探討

孫燕群

（首創(chuàng)（天津）置業(yè)管理有限公司，天津 300042）

現(xiàn)階段，對我國房地產(chǎn)企業(yè)來說，預(yù)算管理和績效評價(jià)是其管理過程中不可或缺的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營和投資回報(bào)周期較長，資金投入規(guī)模相對較大。尤其是受近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的影響，一些房企由于資金回籠不夠穩(wěn)定，面臨著較高的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在各種政策調(diào)控、融資渠道逐漸收緊的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈，經(jīng)營壓力逐漸加大，再加上財(cái)稅制度的改革以及供給側(cè)結(jié)構(gòu)逐步深化，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的外部環(huán)境的不確定性因素增加，各種風(fēng)險(xiǎn)加大，企業(yè)的資金運(yùn)營若不夠合理，則會導(dǎo)致企業(yè)利潤空間縮小，甚至面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)管理者必須通過預(yù)算管理和績效評價(jià)二者的有效使用，幫助企業(yè)改善內(nèi)部控制水平，加強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)的管控，確保資金安全，真正實(shí)現(xiàn)通過內(nèi)部管理工作水平的提升達(dá)到提質(zhì)增效目的，以幫助企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理與績效評價(jià)概述

全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)開展內(nèi)部控制的重要管理工具，是保證房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)能夠有效落地的重要途徑。所謂全面預(yù)算管理，是通過對內(nèi)部組織模式的調(diào)節(jié)，對相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動的管控，以此對房地產(chǎn)企業(yè)的各類資源進(jìn)行全方位的監(jiān)督和管理，包括資金以及其他資源，對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的不同部門和不同崗位進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)和溝通，以此保障房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)節(jié)點(diǎn)的資金使用、綜合收益等能夠始終保持在可控的范圍內(nèi)，推進(jìn)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的精準(zhǔn)落地，改善內(nèi)部管理模式，使房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間進(jìn)一步擴(kuò)大。

績效評價(jià)是企業(yè)績效管理工作中的重點(diǎn)內(nèi)容，主要是對考核主體的工作目標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)的核查，通過科學(xué)合理的考核模式，對員工的工作任務(wù)完成狀況進(jìn)行客觀評價(jià)，確定其工作職責(zé)履行水平以及員工個(gè)體發(fā)展水平，并將最終的評價(jià)結(jié)果反饋給員工，讓員工針對自身的工作能力進(jìn)行不斷的改進(jìn)和提升。隨著我國現(xiàn)代企業(yè)管理的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營及管理模式也出現(xiàn)相應(yīng)的轉(zhuǎn)變。一些傳統(tǒng)管理模式下的管理手段，已經(jīng)無法適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，因此需要引入科學(xué)合理的業(yè)績考評辦法，針對企業(yè)的各項(xiàng)任務(wù)執(zhí)行狀況，包括預(yù)算管理開展相應(yīng)的考察。為了進(jìn)一步保障房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)，高效率、高質(zhì)量地完成各類工作內(nèi)容，開始有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)通過剛性的績效考核模式開展相關(guān)管理工作，在實(shí)踐過程中不斷創(chuàng)新，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展特征，對其業(yè)績考核模式進(jìn)行動態(tài)化的調(diào)整，尋找到最為科學(xué)合理的績效評價(jià)模式，保障員工個(gè)人利益和房地產(chǎn)企業(yè)利益實(shí)現(xiàn)共贏。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理與績效評價(jià)存在的問題

（一）全面預(yù)算管理與績效評價(jià)意識淡薄

行動由思想指導(dǎo)，這一原則在房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理和績效評價(jià)中也非常適用。在房地產(chǎn)企業(yè)中，員工的個(gè)人行為和管理模式都會受到思維的制約，因此預(yù)算管理和績效評價(jià)工作也會受到思維的直接影響。通過對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理和績效評價(jià)的研究和調(diào)查表明，很多房地產(chǎn)企業(yè)注重業(yè)主的需求和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，即專注于經(jīng)營活動，往往忽視預(yù)算管理和績效評價(jià)。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的決策者和管理者對預(yù)算管理和績效評價(jià)在思想認(rèn)知上還存在一定程度的不足，認(rèn)為預(yù)算管理和績效評價(jià)對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展和戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)落地不會造成很大的影響，以至于在企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)和內(nèi)部管理過程中，都忽視了對預(yù)算管理和績效評價(jià)工作的關(guān)注，也沒有將其納入企業(yè)綜合經(jīng)營戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)體系中，導(dǎo)致執(zhí)行人員在預(yù)算管理和績效評價(jià)過程中，忽略了對二者的資源投入。

（二）未能構(gòu)建全面預(yù)算管理體系

目前，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中，預(yù)算管理和績效評價(jià)最顯著的問題是沒有建立起完善的預(yù)算管理體系和評價(jià)體系，缺乏相應(yīng)的指導(dǎo)與約束制度。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理模式相對單一、獨(dú)立。與此同時(shí)，對于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，其體系內(nèi)容設(shè)置較為繁瑣，管理活動受管理體系的限制，無法展現(xiàn)出其價(jià)值優(yōu)勢。而個(gè)別的管理活動又被邊緣化，沒有將其納入管理體系中，管理工作暴露出來越來越多的缺陷和不足，管理效率低下，預(yù)算管理和績效評價(jià)二者之間沒有實(shí)現(xiàn)有效銜接，缺乏聯(lián)系端口，兩者之間的協(xié)同價(jià)值也無法真正地展現(xiàn)出來。

（三）對全面預(yù)算管理和績效評價(jià)分析不力，影響了預(yù)算管理執(zhí)行效果

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理和績效評價(jià)工作，形式大于實(shí)際，呈現(xiàn)較強(qiáng)的表象化和形式化，對于制度的建立也只是照搬照抄其他企業(yè)的制度，或是直接嫁接行業(yè)模板，過多關(guān)注表面化的體系建設(shè)，沒有結(jié)合企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行綜合性的考量，同時(shí)也沒有開展對預(yù)算管理和績效評價(jià)的綜合性全面分析，沒有明確相關(guān)工作落實(shí)的著力點(diǎn)，資源被過度分散，執(zhí)行力被大大減弱。而制定出來的預(yù)算管理制度和績效評價(jià)制度，雖然從表面看似乎完美無瑕，但從本質(zhì)上來說，與企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀相脫節(jié)，無法實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)落實(shí)，使企業(yè)面臨大量的成本損失，資源也被過度消耗，沒有為企業(yè)帶來實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效益。

（四）企業(yè)信息化程度較低，支撐作用較弱

現(xiàn)階段，雖然我國信息技術(shù)的發(fā)展已經(jīng)獲得了十分可觀的成果，在房地產(chǎn)企業(yè)中也開始有所應(yīng)用，但就總體而言，房地產(chǎn)企業(yè)的信息化建設(shè)水平較為滯后，無法滿足企業(yè)的實(shí)際發(fā)展需求和內(nèi)部管理要求，也無法針對企業(yè)的預(yù)算管理和績效評價(jià)工作提供強(qiáng)有力的支持，無法展現(xiàn)出信息技術(shù)的價(jià)值和優(yōu)勢。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，需要投入較大規(guī)模的資金，尤其是對于大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工建設(shè)來說，其施工周期長，資金回報(bào)周期更長，建設(shè)項(xiàng)目繁多。而對于一些跨區(qū)域的項(xiàng)目建設(shè)，財(cái)務(wù)管理工作也較為分散，散布在全國甚至國外的不同地區(qū)。相關(guān)因素的存在，致使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作總量巨大，具有復(fù)雜性和較大難度，需要通過信息技術(shù)來為其提供強(qiáng)有力的支撐。但不少房地產(chǎn)企業(yè)在信息化建設(shè)上仍然相對滯后，有些處于發(fā)展起步階段，暫時(shí)無法達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，常常會出現(xiàn)信息滯后、信息傳遞不對稱等相關(guān)問題，無法對各個(gè)管理體系和相關(guān)制度執(zhí)行提供保障。此外，目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)無法對海量的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行存儲，也無法開展線上的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)核算，核算效率較為低下，同時(shí)核算的精準(zhǔn)性也無法得到保障，難以針對企業(yè)的預(yù)算管理和績效評價(jià)工作提供強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)信息支持，企業(yè)數(shù)據(jù)信息的價(jià)值也無法展現(xiàn)出來。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理與績效評價(jià)的對策建議

（一）強(qiáng)化全面預(yù)算管理意識

為了進(jìn)一步強(qiáng)化預(yù)算管理和績效評價(jià)的綜合效應(yīng)，必須提高企業(yè)內(nèi)部管理意識，優(yōu)化對預(yù)算管理和績效評價(jià)的思想認(rèn)知。對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和建設(shè)來說，內(nèi)部預(yù)算管理和績效評價(jià)會直接影響企業(yè)的發(fā)展，因此需要改變工作人員的傳統(tǒng)認(rèn)知，掌握兩者融合運(yùn)用對于企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展所能帶來的積極影響，只有在思想意識上得到改進(jìn)和提升，才能夠在實(shí)踐工作過程中有效落實(shí)。具體來說，可以從以下兩個(gè)層面著手。首先，要改變企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者和管理人員對于預(yù)算管理以及績效評價(jià)的認(rèn)知，掌握兩種方式在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中的應(yīng)用內(nèi)涵，進(jìn)一步強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)者對于二者重要性的了解，對其進(jìn)行科學(xué)合理安排，制定出對應(yīng)的管理標(biāo)準(zhǔn)和落實(shí)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，有條件的也可以建立預(yù)算管理和績效評價(jià)的專門機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)這兩項(xiàng)工作的開展；其次，要改變企業(yè)員工對于預(yù)算管理和績效評價(jià)的思想認(rèn)知。通過企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者與管理人員的以身作則，加強(qiáng)對員工思想認(rèn)知的引導(dǎo)和教育，可聘請相關(guān)的專業(yè)人士進(jìn)行宣講，或者定期組織培訓(xùn)教育活動，使員工真正了解預(yù)算管理和績效評價(jià)的意義和概念，并通過案例的正反分析，讓員工能夠認(rèn)識到預(yù)算管理和績效評價(jià)的重要性。

（二）構(gòu)建全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該關(guān)注到預(yù)算管理和績效評價(jià)兩者之間的協(xié)同作用，構(gòu)建更為完善的預(yù)算管理體系，正確引導(dǎo)預(yù)算管理和績效評價(jià)工作的開展與落實(shí)，對企業(yè)現(xiàn)存的各類業(yè)務(wù)管理體系進(jìn)行全面梳理，改善體系建設(shè)狀況，辨析功能與成效，削減重復(fù)性建設(shè)的業(yè)務(wù)管理體系，并補(bǔ)齊短板。同時(shí)，要建立起不同業(yè)務(wù)管理體系之間的內(nèi)在聯(lián)系，既能確保各業(yè)務(wù)管理體系、管理組織、管理功能之間的高度獨(dú)立性，又能通過適當(dāng)?shù)穆殭?quán)分離，構(gòu)建出更為完善的綜合性的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理體制。在建設(shè)管理體系過程中，要通過科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)出預(yù)算管理和績效評價(jià)二者之間的協(xié)同作用，全面呈現(xiàn)其價(jià)值和優(yōu)勢。在預(yù)算管理體系中要設(shè)立專門的績效考核環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理工作閉環(huán)，確保整個(gè)體系的完整性與科學(xué)性。與此同時(shí)，要綜合考量企業(yè)年度資金投入總預(yù)算與房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)預(yù)算之間的內(nèi)在聯(lián)系，以及不同項(xiàng)目的資金需求，確保全面預(yù)算管理體系的綜合性和可執(zhí)行性，為管理體系的良好運(yùn)行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（三）科學(xué)分析全面預(yù)算管理與績效評價(jià)的工作重點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)一步掌握預(yù)算管理和績效評價(jià)工作中的重點(diǎn)內(nèi)容，保障相關(guān)工作主次分明、有的放矢，穩(wěn)步推進(jìn)預(yù)算管理和績效評價(jià)工作的開展，為全面提升預(yù)算管理工作效率打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)和企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，明確預(yù)算管理的重點(diǎn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其核心任務(wù)就是對項(xiàng)目進(jìn)行最優(yōu)化的開發(fā)和建設(shè)，獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。因此，預(yù)算管理工作的基礎(chǔ)條件就是不同工程項(xiàng)目建設(shè)的資金預(yù)算。而作為資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，資金是企業(yè)發(fā)展的命脈，房產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)需要投入大量的資金，要求房地產(chǎn)企業(yè)需具備較大規(guī)模的資金量，同時(shí)保障資金的流動性。房地產(chǎn)企業(yè)要把資金預(yù)算工作，特別是現(xiàn)金流量的預(yù)算管理方法作為預(yù)算管理工作的核心要素，最大限度地實(shí)現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)金流量的平衡，保證企業(yè)開發(fā)建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)。預(yù)算考核績效評價(jià)工作的重點(diǎn)內(nèi)容應(yīng)與預(yù)算管理工作保持高度一致，確保預(yù)算管理工作能夠精準(zhǔn)落實(shí)。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的政策導(dǎo)向性，政府頒布的各類宏觀調(diào)控政策也會對其帶來非常大的影響。因此，企業(yè)的預(yù)算管理和績效評價(jià)需要綜合考量市場的變化情況，及時(shí)關(guān)注國家發(fā)布的各項(xiàng)政策，確保預(yù)算管理和績效評價(jià)的合理性以及客觀性。

（四）加強(qiáng)信息化建設(shè)及其應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步強(qiáng)化在信息化上的資源投入，加強(qiáng)對高水平技術(shù)和管理人才的引進(jìn)，并密切與科技企業(yè)及高校的合作，引入外部優(yōu)質(zhì)資源，進(jìn)一步改善企業(yè)信息化建設(shè)水平，為預(yù)算管理和績效評價(jià)工作的落實(shí)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。要強(qiáng)化信息系統(tǒng)建設(shè)后對企業(yè)開展全面預(yù)算管理的支持，通過有效利用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等現(xiàn)代信息技術(shù)，對不同房產(chǎn)項(xiàng)目的資金投入進(jìn)行分析，評價(jià)資金支出與收入是否科學(xué)合理，同時(shí)對不同地區(qū)、不同項(xiàng)目、各部門及分子公司的資金進(jìn)行動態(tài)監(jiān)管，如果發(fā)現(xiàn)有超預(yù)算現(xiàn)象，通過系統(tǒng)及時(shí)發(fā)出預(yù)警，嚴(yán)格控制資金投入，確保企業(yè)預(yù)算管理工作的有效性?？冃гu價(jià)也可以通過信息系統(tǒng)的建設(shè)獲得較好的評價(jià)結(jié)果。通過大數(shù)據(jù)等現(xiàn)代信息技術(shù)的應(yīng)用，可以在對數(shù)據(jù)信息進(jìn)行多維度更深入分析的基礎(chǔ)上，對不同項(xiàng)目、不同部門的績效進(jìn)行更客觀、更全面的評價(jià)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不同部門可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，有效避免傳統(tǒng)評價(jià)模式中主觀因素的影響，保證評價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和合理性，為企業(yè)制定更有效的發(fā)展決策。

四、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)通過實(shí)施全面預(yù)算管理以及績效評價(jià)工作，能夠?qū)ζ髽I(yè)資金投入進(jìn)行更為全面的綜合監(jiān)管，并對不同部門、不同項(xiàng)目的業(yè)績開展更為客觀的評價(jià)，從而降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要針對全面預(yù)算管理和績效評價(jià)工作中存在的缺陷和不足，制定出針對性的解決措施，包括強(qiáng)化企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者和員工的全面預(yù)算管理意識及績效評價(jià)意識，建立健全預(yù)算管理體系，對全面預(yù)算管理及績效評價(jià)工作的重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行分析，強(qiáng)化信息化建設(shè)，有效提升企業(yè)的內(nèi)部治理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。