基于全壽命周期的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究

陳敏君 浙江省嘉興市南湖區(qū)廣遠(yuǎn)測(cè)繪有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)屬于高利潤(rùn)回報(bào)企業(yè)之一，因此大部分地產(chǎn)商都希望能夠在最短時(shí)期內(nèi)獲得最高的收益，大多不會(huì)在全過程成本管理上耗費(fèi)過多時(shí)間與精力，即便意識(shí)到成本控制十分重要，也僅會(huì)在建造階段實(shí)施成本控制。從項(xiàng)目的開發(fā)到竣工的整個(gè)過程，由于對(duì)成本控制不夠重視，使得項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過程占用大量的資金，不僅不利于企業(yè)的發(fā)展，同時(shí)還會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重影響。全壽命周期的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制，可以從項(xiàng)目全局考慮，將資源進(jìn)行合理配置，使其得到充分利用，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益。

一、全壽命周期成本管理理論研究

（一）全壽命周期成本管理的基本原理

任何物品都具有完整的生命周期，建筑項(xiàng)目也不例外。但是，建筑與其他物品不同，其具有一次性的特點(diǎn)，不能被批量生產(chǎn)。隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，全壽命周期成本控制理念也在逐漸被深化，初期只是單純地指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，后期便發(fā)展為從項(xiàng)目的開始至結(jié)束。在這一過程中，以客戶的需求為主導(dǎo)，從項(xiàng)目構(gòu)思、實(shí)施、結(jié)束這一整個(gè)過程進(jìn)行成本控制管理，在最大程度上保證項(xiàng)目的連貫性與整體性，從而進(jìn)一步降低項(xiàng)目開發(fā)過程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

（二）全壽命周期成本管理的構(gòu)成

全壽命周期成本管理的構(gòu)成、劃分方法不盡相同，其主要受研究目的及任務(wù)的影響，可分為成本類型劃分、成本主體劃分、成本構(gòu)成要素劃分。而全壽命成本分為資金成本、社會(huì)成本和環(huán)境成本。成本主體包括生產(chǎn)者成本、消費(fèi)者使用成本和社會(huì)成本三類。成本構(gòu)成包括建筑材料成本、人力資源成本、建筑設(shè)備成本、管理成本。以上幾點(diǎn)都是全壽命周期成本管理的主要構(gòu)成部分。

（三）全壽命周期成本計(jì)算

全壽命周期成本計(jì)算包括四個(gè)方面，即物理壽命、經(jīng)濟(jì)壽命、法律壽命和功能壽命。

物理壽命：房地產(chǎn)項(xiàng)目從做出決策開始，在實(shí)施建設(shè)中由自然災(zāi)害或社會(huì)災(zāi)害導(dǎo)致的功能不能滿足客戶的需求或影響正常使用，被稱為物理壽命。

經(jīng)濟(jì)壽命：房地產(chǎn)項(xiàng)目自立項(xiàng)開始，由于各項(xiàng)費(fèi)用的提高，導(dǎo)致使用價(jià)值降低，若長(zhǎng)期使用會(huì)造成經(jīng)濟(jì)損失或消耗更多成本，這一壽命周期成本控制被稱為經(jīng)濟(jì)壽命。

法律壽命：在全壽命周期成本控制中，項(xiàng)目在符合法律法規(guī)的條件下，使用期限屆滿，需要續(xù)期，而這一過程中會(huì)產(chǎn)生成本投入，被稱為法律壽命。

功能壽命：自房地產(chǎn)項(xiàng)目決策開始至項(xiàng)目功能無法再為客戶提供服務(wù)、無法滿足客戶需求時(shí)，需要消耗大量成本來維持項(xiàng)目功能，這一過程中被稱為功能壽命。

（四）全壽命周期成本的價(jià)值

全壽命周期成本管理具有多主體性和多階段性。多主體性主要包括企業(yè)、社會(huì)公眾及消費(fèi)者等，而其中企業(yè)參與項(xiàng)目建設(shè)居多，這其中又包括開發(fā)商、供應(yīng)商、承包商、監(jiān)理等。但是，項(xiàng)目不管如何變化，最終的服務(wù)者還是廣大消費(fèi)者。而全壽命周期成本管理可以有效對(duì)主體開銷與項(xiàng)目所有費(fèi)用進(jìn)行合理控制。項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、營(yíng)銷階段、報(bào)廢階段等多階段性，通過全壽命周期成本管理可根據(jù)項(xiàng)目各個(gè)階段的特點(diǎn)對(duì)成本支出進(jìn)行制約。

（五）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的理論依據(jù)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，成本控制已然成為日常管理的重點(diǎn)，就現(xiàn)代項(xiàng)目管理理論而言，應(yīng)嚴(yán)格按照行業(yè)的發(fā)展及工程項(xiàng)目實(shí)施過程的需求來管控成本支出。新時(shí)期的項(xiàng)目成本控制理論，相較于傳統(tǒng)的理論而言，更與項(xiàng)目實(shí)際情況相契合，尤其是實(shí)踐指導(dǎo)方面，其發(fā)揮的作用越來越明顯。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中越來越受重視。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)因素

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本相關(guān)決定因素主要有項(xiàng)目成本核算能力不足和企業(yè)缺少一套規(guī)范化的項(xiàng)目管理制度。成本核算功能是指對(duì)一個(gè)項(xiàng)目整體開發(fā)運(yùn)行全過程及其中的各種主要耗費(fèi)成本進(jìn)行合理分配和歸集，以幫助開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)確計(jì)算項(xiàng)目單位成本。

（二）項(xiàng)目成本管理措施

在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，需要特別重視包括土地、前期、施工、工程專用材料、設(shè)備采購(gòu)、園林生態(tài)環(huán)境、營(yíng)銷材料包裝等各個(gè)環(huán)節(jié)項(xiàng)目合同的簽訂，對(duì)項(xiàng)目合同中所涉及的工程造價(jià)、付款方式、總包材料管理費(fèi)及配合服務(wù)費(fèi)、材料采購(gòu)保管費(fèi)、質(zhì)保金等主要法律條款都需要針對(duì)合同甲乙雙方實(shí)際需要共同承擔(dān)的法律責(zé)任與經(jīng)濟(jì)義務(wù)分別進(jìn)行明確的劃分。

企業(yè)在簽訂執(zhí)行使用合同的實(shí)施過程中，需要嚴(yán)格執(zhí)行合同中所約定的事項(xiàng)，同時(shí)還要詳細(xì)地檢查記錄執(zhí)行合同有關(guān)工程的具體事項(xiàng)落實(shí)情況。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)還需要自己擁有一套完善的合同項(xiàng)目付款管理臺(tái)賬，實(shí)現(xiàn)對(duì)每個(gè)合同中不同付款事項(xiàng)進(jìn)行全方位的管理，保障對(duì)每個(gè)合同付款項(xiàng)目的有效監(jiān)督管理，促使開發(fā)企業(yè)通過加強(qiáng)會(huì)計(jì)了解，完成對(duì)合同項(xiàng)目進(jìn)行資金合理收付的全部工作計(jì)劃。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)存問題分析——以浙江省RA 集團(tuán)為例

浙江省嘉興市RA 集團(tuán)WZJY 項(xiàng)目建于浙江省嘉興市烏鎮(zhèn)雅達(dá)國(guó)際健康產(chǎn)業(yè)園旁，是集商業(yè)、教育、文化、休閑等資源于一體的絕佳居民住宅，以項(xiàng)目為例分析當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制問題。

（一）不重視項(xiàng)目決策階段的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目在決策階段耗費(fèi)成本較少，企業(yè)往往忽略此階段的成本控制管理工作。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾表示“管理就是決策”。雖然項(xiàng)目決策初期成本投入較少，但卻是整個(gè)項(xiàng)目的開端，會(huì)影響項(xiàng)目的成敗。受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響，最近幾年，房地產(chǎn)商只重視銷售和生產(chǎn)，對(duì)初期策劃并不重視，只是將其作為融資的一種手段，其策劃報(bào)告根本起不到指導(dǎo)投資決策的作用，因此會(huì)出現(xiàn)資金浪費(fèi)的現(xiàn)象，從而給項(xiàng)目建設(shè)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）合同管理不完善

在房地產(chǎn)企業(yè)日常履行合同執(zhí)行實(shí)際項(xiàng)目的過程中，可能會(huì)不斷遭遇不同的運(yùn)營(yíng)情況與管理問題，又因?yàn)槿狈ν晟频暮贤芾恚沟梅康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往無法科學(xué)合理地準(zhǔn)確監(jiān)管合同的實(shí)際項(xiàng)目執(zhí)行成效情況，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)過程不斷出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)管理人員疏忽的各種問題，加劇了地產(chǎn)企業(yè)無法控制運(yùn)營(yíng)成本的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）忽視設(shè)計(jì)成本控制

目前，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商并未認(rèn)識(shí)到成本控制的重要性，尤其是在設(shè)計(jì)成本投入上，并不考慮其經(jīng)濟(jì)性。房地產(chǎn)管理者認(rèn)為，設(shè)計(jì)成本只是占項(xiàng)目成本的一小部分，根本不需要在此耗費(fèi)時(shí)間與精力。殊不知，設(shè)計(jì)方案中的經(jīng)濟(jì)性會(huì)影響整個(gè)施工階段的成本，若方案經(jīng)濟(jì)合理，那么在項(xiàng)目建設(shè)階段會(huì)節(jié)省大量資金。此外，還有部分房地產(chǎn)開發(fā)商為節(jié)省設(shè)計(jì)成本，而選用低資質(zhì)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，其所設(shè)計(jì)的方案并不符合科學(xué)合理性，給項(xiàng)目建設(shè)埋下不小隱患。

（四）項(xiàng)目成本控制各階段脫節(jié)

大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)將所有精力投入到項(xiàng)目施工階段上，由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)施工階段管理，但不讓其參與項(xiàng)目決策階段，導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)理無法將整個(gè)項(xiàng)目連貫起來。決策階段的成本控制對(duì)項(xiàng)目建設(shè)十分重要，項(xiàng)目經(jīng)理參與到項(xiàng)目決策成本管理中，可以有效控制后續(xù)階段的管理，避免發(fā)生各階段成本控制脫節(jié)的現(xiàn)象。成本控制工作非常復(fù)雜，需要綜合管理。但大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商卻不重視全壽命周期的成本控制問題，導(dǎo)致項(xiàng)目的成本控制無法實(shí)現(xiàn)其有效性。

（五）企業(yè)成本控制管理理念存在缺陷

房地產(chǎn)的開發(fā)是動(dòng)態(tài)管理，必須將成本控制貫穿于各個(gè)階段以利于實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)，不是單方面控制某一費(fèi)用，對(duì)市場(chǎng)情況的把握、宏觀形勢(shì)的分析稍有差池，就會(huì)導(dǎo)致投資策略失誤，使項(xiàng)目失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方法陳舊，缺少科學(xué)性、合理性和嚴(yán)肅性；或成本控制理論的學(xué)習(xí)多局限在直接成本環(huán)節(jié)，沒有對(duì)企業(yè)運(yùn)行環(huán)節(jié)展開成本控制，沒有定期及時(shí)研究國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策。如L 房地產(chǎn)企業(yè)到一個(gè)三線城市開發(fā)商品房，單方面地利用加大單體項(xiàng)目的開發(fā)量來縮減產(chǎn)品單位成本，造成單體樓盤開盤一年后房屋空置率仍高達(dá)30%。之所以出現(xiàn)這種情況是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用控制缺乏市場(chǎng)理念，未準(zhǔn)確調(diào)查市場(chǎng)需求信息致使成本控制決策出現(xiàn)失誤，銷售不暢，投資回收期變長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本增加，利潤(rùn)減少。

四、基于全壽命周期的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問題

（一）全壽命周期對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制，是圍繞項(xiàng)目各個(gè)階段展開的。因此，明確各個(gè)階段成本控制的要點(diǎn)，可以使項(xiàng)目整個(gè)過程中的成本控制工作變得更加主動(dòng)。通過全壽命周期成本控制可以獲得成本控制績(jī)效，使項(xiàng)目成本控制在合理范圍內(nèi)。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期管理的必要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施全壽命周期管理，可有效控制項(xiàng)目成本。首先，通過全壽命周期的各階段成本的分析與對(duì)比，并準(zhǔn)確定位，從而確定項(xiàng)目目標(biāo)成本。其次，細(xì)化目標(biāo)成本，制定出詳細(xì)的成本控制方案，通過董事會(huì)決策選定最科學(xué)合理的方案。最后，通過全壽命周期對(duì)方案階段成本進(jìn)行分析，使項(xiàng)目全過程成本控制在合理范圍內(nèi)。

（三）基于全壽命周期的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制措施

首先，明確成本控制的重要性，建立成本控制目標(biāo)與相關(guān)責(zé)任制度。項(xiàng)目決策初期，明確項(xiàng)目目標(biāo)成本，并在此基礎(chǔ)上將目標(biāo)成本進(jìn)行細(xì)化，制定各階段成本控制細(xì)化方案，并落實(shí)到各部門，達(dá)到成本控制的目的。另外，明確各部門成本控制職責(zé)，可防止出現(xiàn)責(zé)任推諉的現(xiàn)象，提高成本控制的有效性。其次，實(shí)施項(xiàng)目全過程控制，將目標(biāo)成本進(jìn)行分析對(duì)比，從中尋找問題并及時(shí)更改，如果成本控制計(jì)劃無法實(shí)現(xiàn)，則需要采取相應(yīng)的措施來調(diào)整目標(biāo)成本。

（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中的實(shí)施與保障

在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中，利用全壽命周期成本控制，將現(xiàn)代項(xiàng)目管理理論與全壽命周期理論相結(jié)合，通過對(duì)項(xiàng)目各個(gè)階段成本進(jìn)行分析，并將此作為依據(jù)制定項(xiàng)目目標(biāo)成本，細(xì)化目標(biāo)成本，并落實(shí)到各個(gè)部門，由各部門負(fù)責(zé)人來實(shí)施成本控制工作。在項(xiàng)目成本控制實(shí)施過程中，注意始終以動(dòng)態(tài)成本控制為基礎(chǔ)，利用其優(yōu)勢(shì)對(duì)成本控制進(jìn)行有效評(píng)價(jià)。

五、基于全壽命周期的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制對(duì)策

（一）完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理體系

利用信息技術(shù)建立完善的項(xiàng)目成本管理體系，如信息傳遞和信息反饋平臺(tái)。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過程中，可將建設(shè)過程中產(chǎn)生的大量信息進(jìn)行統(tǒng)一管理，利用信息技術(shù)將其中出現(xiàn)的問題進(jìn)行有效傳遞，避免因溝通障礙而導(dǎo)致的成本損失。

另外，信息如果不能及時(shí)反饋，不僅會(huì)造成信息失效，還會(huì)給成本控制帶來不良影響，不利于成本控制工作的開展。因此，利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立良好的信息傳遞和信息反饋平臺(tái)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程中產(chǎn)生的信息作出及時(shí)準(zhǔn)確的反饋，便于各部門溝通和處理。

（二）建立項(xiàng)目成本控制的組織模式

以目標(biāo)成本為基礎(chǔ)，建立月度、季度、年度成本考核制度，并明確責(zé)任主體，從而實(shí)現(xiàn)成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控。當(dāng)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目不同周期與目標(biāo)成本出現(xiàn)偏差時(shí)，需要對(duì)此階段施工進(jìn)行跟蹤，并建立有效的監(jiān)管系統(tǒng)，使其在合理范圍內(nèi)降低成本支出。

（三）基于全壽命周期的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)防范

通常財(cái)務(wù)管理中的潛在風(fēng)險(xiǎn)是無法完全避免的，依照相關(guān)國(guó)家法律制定的相關(guān)財(cái)務(wù)管理政策主要面向所有的中國(guó)企業(yè)。企業(yè)只需要采取一套相應(yīng)的管理措施就可以降低風(fēng)險(xiǎn)，并且不會(huì)受到房地產(chǎn)投資企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略特點(diǎn)的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)有很多，因此建立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)尤為重要。作為項(xiàng)目管理者應(yīng)通過各種方法發(fā)現(xiàn)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，并將其進(jìn)行歸類。與此同時(shí)，分析與判斷項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)，通過訪談法、頭腦風(fēng)暴法、財(cái)務(wù)報(bào)表法等對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，預(yù)測(cè)項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）建立階段的項(xiàng)目成本控制的監(jiān)控機(jī)制

在項(xiàng)目成本控制實(shí)施過程中，各部門負(fù)責(zé)人在職權(quán)范圍內(nèi)對(duì)成本控制工作進(jìn)行監(jiān)管，一旦發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)反饋，并在短時(shí)間內(nèi)制定改進(jìn)措施。與此同時(shí)，為了提高成本控制的實(shí)效性，可建立相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，對(duì)各階段負(fù)責(zé)人給予獎(jiǎng)勵(lì)，調(diào)動(dòng)各部門的成本控制積極性，將項(xiàng)目成本控制在合理范圍內(nèi)。

六、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目與我國(guó)民生聯(lián)系緊密，有效的控制成本可以使房?jī)r(jià)在一定程度上下調(diào)，其不僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商有益，同時(shí)對(duì)社會(huì)公民及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有很大的幫助。全壽命周期房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施成本控制，可及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并從中尋找科學(xué)合理的解決辦法，從而將成本控制在合理范圍內(nèi)。