新常態(tài)下房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及對(duì)策

費(fèi)大躍 重慶大弘國(guó)邦文化旅游發(fā)展有限公司

地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一大重要構(gòu)成部分，而隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁入新常態(tài)階段，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了全新的開局。2014 年地產(chǎn)增加值在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值當(dāng)中所占比重為6%，比往年下降0.1%，這是房地產(chǎn)首次出現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。新常態(tài)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)和考驗(yàn)，因此要對(duì)該形勢(shì)予以充分認(rèn)識(shí)和高度重視，轉(zhuǎn)變地產(chǎn)發(fā)展策略，積極調(diào)整結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)持久地發(fā)展。

一、新常態(tài)概述

（一）新常態(tài)的概念及特征

新常態(tài)，顧名思義是對(duì)比舊狀態(tài)而言的，這里的“新”是指不同以往，“常”則代表著穩(wěn)定平穩(wěn)，“新常態(tài)”指的是一種和過(guò)去截然不同的且比較穩(wěn)定的狀態(tài)，且這是不可逆轉(zhuǎn)的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)今邁入了和過(guò)去30 年高速發(fā)展完全不同的新時(shí)期。

過(guò)去30 年間，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持著年增長(zhǎng)率約為10%的速度，可謂是創(chuàng)造了中國(guó)奇跡，在世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史中留下了深刻的一筆。而如今我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)外環(huán)境都產(chǎn)生了較大變動(dòng)，經(jīng)濟(jì)增速也要因此而換擋。2014 年，習(xí)近平總書記在河南考察中明確提出，我國(guó)發(fā)展目前依舊處于關(guān)鍵的戰(zhàn)略機(jī)遇期，因此要強(qiáng)化信心，從目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段特征出發(fā)，適應(yīng)新常態(tài)，持戰(zhàn)略上的平常心態(tài)。同年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，中央提出要在保持穩(wěn)中求進(jìn)的發(fā)展前提下，圍繞著經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量、效益提高下功夫，需主動(dòng)去適應(yīng)新常態(tài)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的特征具體來(lái)說(shuō)有以下幾點(diǎn)：

其一，增長(zhǎng)速度自高速轉(zhuǎn)為中高速。這是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)最重要的特征。1987 年到2011 年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)始終保持著近10%的高速增長(zhǎng)幅度，而從2012 年開始，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度有所變緩，逐漸回穩(wěn)，從高速轉(zhuǎn)為中高速。

其二，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)升級(jí)，自中低端轉(zhuǎn)向中高端。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)原來(lái)主要依靠第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)，而當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要依靠第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)共同協(xié)作式帶動(dòng)。

其三，增長(zhǎng)動(dòng)力的轉(zhuǎn)變，這是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的一大核心特征。此前我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)更多的是依靠勞動(dòng)力、資本、資源等要素驅(qū)動(dòng)，而發(fā)展到現(xiàn)在，很明顯這幾大要素都深受束縛，尤其是第三次科技產(chǎn)業(yè)革命的沖擊，企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向創(chuàng)新力量打造，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力也轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。

其四，資源配置中市場(chǎng)的作用力度有所改變。此前政府一直發(fā)揮著基礎(chǔ)性作用，而社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，市場(chǎng)的地位和功能性越來(lái)越強(qiáng)化，國(guó)家更是提出了簡(jiǎn)政放權(quán)，這意味著市場(chǎng)越來(lái)越具有決定性影響。

其五，經(jīng)濟(jì)福祉自非均衡朝著包容共享方向轉(zhuǎn)變。最近幾年我國(guó)農(nóng)村居民收入增幅要高于城鎮(zhèn)居民，城鄉(xiāng)差距不斷縮小，區(qū)域性經(jīng)濟(jì)體構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新格局成效和結(jié)果也非常理想，可見(jiàn)，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，經(jīng)濟(jì)福祉也有所變化。

（二）新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的必要性

新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的必要性主要表現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：其一，地產(chǎn)資金鏈的穩(wěn)定性并不高。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它們所需要的資金是緊密型資金，這需要企業(yè)和金融行業(yè)達(dá)成持續(xù)化合作，借助兩者的通力合作來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)地產(chǎn)價(jià)位的影響。銀行錢荒之后，國(guó)內(nèi)銀行資金不足的問(wèn)題也會(huì)不斷暴露出來(lái)。如今大眾更多傾向于使用電子銀行，這會(huì)令銀行短期存款大量流失到網(wǎng)絡(luò)理財(cái)產(chǎn)品中，從而加重銀行的流動(dòng)性壓力。其二，國(guó)家對(duì)市場(chǎng)展開一系列宏觀調(diào)控的需求。我國(guó)出臺(tái)的諸多地產(chǎn)調(diào)控政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成引領(lǐng)性影響。如今有很多城市發(fā)布了限購(gòu)令，國(guó)家對(duì)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控因素不可忽視，特別是土地管理、經(jīng)濟(jì)調(diào)控、行政管理方面的政策，地產(chǎn)企業(yè)必須加以重視。

二、新常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資困難

在經(jīng)濟(jì)邁入到新常態(tài)后，企業(yè)此前的粗放化發(fā)展會(huì)漸漸轉(zhuǎn)為高質(zhì)量、高效率發(fā)展，換言之，地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變此前的發(fā)展模式，即憑借銀行借貸、拍地、開發(fā)銷售來(lái)在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。在歷經(jīng)房地產(chǎn)高速發(fā)展階段后，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量、規(guī)模幾乎都達(dá)到巔峰狀態(tài)，這既會(huì)造成行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，又會(huì)促使企業(yè)融資壓力加大。尤其是一、二線城市，土地價(jià)格昂貴無(wú)比，地產(chǎn)企業(yè)拿地成本非常高，這自然會(huì)影響到企業(yè)的營(yíng)運(yùn)。稍有不慎，企業(yè)便會(huì)陷入資金周轉(zhuǎn)不開的境地，而資金鏈一旦出現(xiàn)問(wèn)題，那企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)都會(huì)較為困難，更別提轉(zhuǎn)型發(fā)展了。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)

從政策環(huán)境方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展越發(fā)朝著平穩(wěn)、高效方向轉(zhuǎn)變，為了保證地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控也有所增強(qiáng)。金融調(diào)控上對(duì)貸款利率、房地產(chǎn)行業(yè)貸款額度等予以把控。土地調(diào)控上對(duì)一些違規(guī)用地加以整頓，土地結(jié)構(gòu)和數(shù)量予以調(diào)整等。稅收調(diào)控上可開辟全新的稅種、對(duì)稅率加以調(diào)節(jié)等。商品銷售中，實(shí)行限購(gòu)限貸政策，出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸收緊政策，又或者提高二套房首付比。住房結(jié)構(gòu)調(diào)整上，多是對(duì)開發(fā)產(chǎn)品比例、保障房、廉租房建設(shè)等予以調(diào)節(jié)把控。從政策來(lái)看，限購(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的平穩(wěn)有促進(jìn)作用，廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障房政策有利于地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化發(fā)展，確保地產(chǎn)健康化發(fā)展。而去庫(kù)存工作也越發(fā)成為地產(chǎn)以及經(jīng)濟(jì)工作的重心，這也能夠大大推動(dòng)地產(chǎn)的有序發(fā)展。這一系列整頓措施雖然有助地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范科學(xué)發(fā)展，但對(duì)地產(chǎn)企業(yè)而言，則會(huì)形成諸多契機(jī)和壓力，非?？简?yàn)地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力，如果實(shí)力不雄厚，很可能經(jīng)不起整頓，陷入癱瘓境地。

從市場(chǎng)供求方面，城鎮(zhèn)化發(fā)展速度加快，新增住房需求有明顯上漲，這雖然是好跡象，但不容忽視的是，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)多年瘋狂式發(fā)展，地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模非常龐大，商品房供給需求從最初滿足市場(chǎng)的剛需，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪吭龃蟮睦Ь??？梢哉f(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到去庫(kù)存的關(guān)鍵時(shí)期，這一階段，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)會(huì)下滑，資金回籠的周期變長(zhǎng)，這就意味著隨時(shí)可能出現(xiàn)資金短缺、資金鏈斷裂等風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題，甚至有可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，所以房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著非常巨大的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)，在這種形勢(shì)下，業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)也是極為殘酷的。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)自身因素的限制

一方面，地產(chǎn)行業(yè)中，品牌企業(yè)發(fā)展獨(dú)大，而中小房企則生存壓力較大。當(dāng)前樓市成交狀況分化現(xiàn)象非常明顯，地產(chǎn)行業(yè)的那些品牌領(lǐng)軍企業(yè)，可以說(shuō)是成績(jī)依然亮眼，比如萬(wàn)科，不管是銷售金額還是市場(chǎng)占有率，在業(yè)內(nèi)的成績(jī)都是有目共睹的；而相較于這些規(guī)模大的品牌企業(yè)，那些中小型房企就顯得艱難得多，無(wú)論是規(guī)模、銷售，還是拿地、融資都是百般艱難，寸步難行。而隨著行業(yè)集中度的繼續(xù)提高，行業(yè)分化進(jìn)一步加劇，此外還有政府的調(diào)控管制，中小型房企的競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)繼續(xù)加大，生存空間也會(huì)被大幅壓縮。

另一方面，房地產(chǎn)投資比重下滑非常劇烈。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016 年地產(chǎn)投資增速便已從此前的20%下滑至1%，這是自1998 年房改以來(lái)我國(guó)地產(chǎn)最差的投資數(shù)據(jù)。而且從數(shù)據(jù)中分析不難得出結(jié)論，地產(chǎn)投資增速回落是不可逆的趨勢(shì)，因?yàn)榭傮w的需求環(huán)境和以往相比產(chǎn)生了翻天覆地的改變。尤其是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的踐行，例如不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推進(jìn)、房地產(chǎn)稅研究法的出臺(tái)等，投資房地產(chǎn)行業(yè)需求只會(huì)越來(lái)越削弱，而絕不會(huì)逆市反漲。在這樣的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)投資必然會(huì)持續(xù)下跌。

三、新常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)探討

（一）正確面對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，尋找房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展道路

地產(chǎn)行業(yè)要轉(zhuǎn)變理念，認(rèn)清當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)自身的發(fā)展予以重新定位，從此前的單一開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘蟹?wù)商、運(yùn)營(yíng)商，朝著經(jīng)營(yíng)－服務(wù)方向改變。要充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，并與所在區(qū)域的發(fā)展機(jī)遇和空間相結(jié)合，為項(xiàng)目發(fā)展提供更多層級(jí)的需求，尤其是在當(dāng)前綠色環(huán)保理念下，房地產(chǎn)企業(yè)要著重推動(dòng)智能化建筑、綠色建筑的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

在當(dāng)前國(guó)家政策調(diào)控影響下，房地產(chǎn)企業(yè)極容易失去對(duì)政策的預(yù)判性，從而造成現(xiàn)金流問(wèn)題。所以房地產(chǎn)企業(yè)要堅(jiān)持和加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型步伐，在上下游產(chǎn)業(yè)或者周邊產(chǎn)業(yè)進(jìn)行周密布局和規(guī)劃，提高抗風(fēng)險(xiǎn)水平，提高企業(yè)盈利。比如向下可以發(fā)展物流管理，向上可以發(fā)展建筑承包，拓展業(yè)務(wù)品類，推動(dòng)全產(chǎn)業(yè)鏈的融合。如今人們購(gòu)房更為看重品質(zhì)、配套設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量，因此物業(yè)管理有一定的盈利空間，而且更為穩(wěn)定。建筑承包則處于地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)關(guān)鍵期，企業(yè)拓展到該階段，也能夠大大減少營(yíng)運(yùn)成本，提升效率，從而提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

房地產(chǎn)調(diào)整關(guān)鍵期，企業(yè)要想完成轉(zhuǎn)型，可以考慮嘗試房地產(chǎn)和其他產(chǎn)業(yè)的融合，在這種跨界當(dāng)中找尋適合自身的發(fā)展路子。比如房地產(chǎn)和金融、影視、醫(yī)療、能源等的碰撞聯(lián)合。早在2014 年恒大地產(chǎn)便已進(jìn)駐農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，成立了三大集團(tuán)，給其他房地產(chǎn)企業(yè)作出了很好的示范性榜樣。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化現(xiàn)象明顯，一、二線城市中醫(yī)療、教育等發(fā)展勢(shì)頭穩(wěn)步良好，空間較大，但因?yàn)橥恋刭Y源匱乏，因此地產(chǎn)供不應(yīng)求，而其他相對(duì)落后的城市中，經(jīng)濟(jì)水平購(gòu)買力等偏低下，這些區(qū)域的地產(chǎn)企業(yè)就要認(rèn)清實(shí)際，走和一、二線城市發(fā)展截然不同的路子，集中目標(biāo)，切不可分散化經(jīng)營(yíng)，但無(wú)論身處怎樣的區(qū)域環(huán)境，擁有何種優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)都要預(yù)先制定長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以為后續(xù)的發(fā)展提供參考。

（二）借助互聯(lián)網(wǎng)，開創(chuàng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式

新常態(tài)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，互聯(lián)網(wǎng)是不容忽視的一大力量，它可以最大化扭轉(zhuǎn)以往地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的信息不對(duì)稱弊端，提高信息的共享性、時(shí)效性。房地產(chǎn)企業(yè)要向頭部企業(yè)學(xué)習(xí)，比如萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科，不斷注重提升品牌質(zhì)量，打造品牌規(guī)模效應(yīng)，健全后續(xù)服務(wù)，通過(guò)高質(zhì)量產(chǎn)品和服務(wù)建立優(yōu)勢(shì)，形成良好的品牌效應(yīng)。尤其在當(dāng)前形勢(shì)下，企業(yè)要多研究和分析地產(chǎn)的產(chǎn)品、資金、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等，抓住契機(jī)實(shí)現(xiàn)快速轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)行業(yè)中有一條鐵律——“無(wú)營(yíng)銷不房產(chǎn)”，因此營(yíng)銷模式對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展而言也是至關(guān)重要的一條策略。開發(fā)商往往會(huì)借助各種吸引力強(qiáng)的促銷手段，刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。新形勢(shì)下，可借助于互聯(lián)網(wǎng)模式，展開全民營(yíng)銷、全民經(jīng)紀(jì)人促銷活動(dòng)，從理性出發(fā)，為消費(fèi)者讓利，使其感受到地產(chǎn)企業(yè)的誠(chéng)意。比如通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)加強(qiáng)企業(yè)宣傳，可利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)來(lái)搜羅客戶資源，同時(shí)革新營(yíng)銷模式。比如進(jìn)行線上線下結(jié)合、實(shí)行體驗(yàn)式營(yíng)銷等，另外還可以實(shí)現(xiàn)與互聯(lián)網(wǎng)金融的對(duì)接，針對(duì)用戶購(gòu)房、裝修貸款問(wèn)題等，尋求金融上的技術(shù)支持和配合，開創(chuàng)全新的營(yíng)銷方法，最大程度上滿足市場(chǎng)和用戶的訴求。

（三）加強(qiáng)政府調(diào)控，充分發(fā)揮政府職能

首先，去庫(kù)存，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。具體來(lái)說(shuō)可實(shí)行以下舉措：采用信貸政策，調(diào)低購(gòu)房門檻，如果首付比例下調(diào)，那必然會(huì)吸引更多的購(gòu)房者，從而加快地產(chǎn)的庫(kù)存清除；可以把一部分住房庫(kù)存量轉(zhuǎn)為保障性住房，像農(nóng)民工等群體進(jìn)城后往往居住條件并不好，而與此同時(shí)還存在閑置的房子，政府可出臺(tái)政策將這類供需加以結(jié)合；還可以調(diào)低交易稅費(fèi)，促進(jìn)二手交易市場(chǎng)的繁榮，也有助于引導(dǎo)大眾消費(fèi)。

其次，解決住房供需問(wèn)題。最近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際需求、投機(jī)需求都猛然增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)走高，導(dǎo)致普通大眾根本買不起房子。因此，政府要完善各種需求層次相結(jié)合的多元化住宅供應(yīng)體系，聯(lián)系我國(guó)國(guó)情實(shí)況訂立住房保障制度，比如通過(guò)政策來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)，把控高檔住宅、小戶型住宅等不同品類住宅的建設(shè)數(shù)量，使房產(chǎn)結(jié)構(gòu)和實(shí)際需求量相對(duì)應(yīng)。同時(shí)，大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，使低收入人群也能有房住、住好房，實(shí)現(xiàn)全民的住房保障。

最后，創(chuàng)建地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)進(jìn)行完善健全。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)周期性的波動(dòng)和變化，政府要進(jìn)行分類調(diào)控，分層管理，并創(chuàng)建完善的業(yè)內(nèi)政策體系，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)，對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、交易、稅費(fèi)、價(jià)格乃至于物業(yè)管理都要嚴(yán)加管控，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的市場(chǎng)氛圍。

四、結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重要作用，對(duì)于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展都有著關(guān)鍵作用。所以要按照新常態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，不斷革新房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，加快創(chuàng)新產(chǎn)品開發(fā)，使其在競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下謀得一片立足之地，在助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也為大眾提供舒適、優(yōu)質(zhì)、安全、穩(wěn)定的居住環(huán)境。