鄰里中心模式下的社區(qū)商業(yè)空間形態(tài)研究

韋青 金華金開現(xiàn)代服務(wù)業(yè)投資集團(tuán)有限公司

一、鄰里中心模式概述

（一）鄰里中心模式定義

社區(qū)商業(yè)服務(wù)是不同于我國傳統(tǒng)大型百貨公司、超市、賣場、商業(yè)街的第五類商業(yè)綜合核心服務(wù)業(yè)態(tài)。鄰里中心在蘇州、杭州工業(yè)園區(qū)成功投入運作之后被政府注冊并作為無形商標(biāo)申請專利。之后鄰里中心便演變成了一種盈利的無形商品，進(jìn)而被政府納入企業(yè)化、專業(yè)化的經(jīng)營運作之中。任何需要使用“鄰里中心”無形商標(biāo)的土地開發(fā)商和企業(yè)都需要自行付費。

（二）鄰里中心模式下的社區(qū)商業(yè)空間功能

社區(qū)購物商業(yè)的服務(wù)功能主要包括：網(wǎng)上購物服務(wù)功能、社交互動功能、服務(wù)管理功能、文化體育休閑以及娛樂等功能。

按照采購需求對商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施劃分為以下三個不同層次。

強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施：需求的比重超過50%，此類商業(yè)綜合設(shè)施主要包括大型綜合商業(yè)超市、菜市場、購物中心、銀行等。

中度需求商業(yè)設(shè)施：需求所占比重在10%～50%，此類綜合商業(yè)活動服務(wù)設(shè)施主要有24 小時藥房、24 小時購物店等。

弱需求商業(yè)設(shè)施：需求比重在10%以下，此類商業(yè)綜合設(shè)施主要包括汽車修理店、彩擴(kuò)店和沖洗用品店、茶館、花店、寵物護(hù)理店、高爾夫球場等。

（三）鄰里中心模式的形成

鄰里中心是源于新加坡政府根據(jù)新加坡社會文化情況進(jìn)行長遠(yuǎn)考慮而構(gòu)思和制定的。其實質(zhì)就是集合了多種新型社區(qū)居民生活配套綜合服務(wù)設(shè)施的市場。新型綜合鄰里社區(qū)服務(wù)中心作為集社區(qū)商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育和休閑服務(wù)等于一體的“居住區(qū)商業(yè)中心”，圍繞社區(qū)居民居住配套生活“油鹽醬醋茶”一并發(fā)展擴(kuò)大到“衣食住行閑”，為社區(qū)人民提供“一站式”的新型社區(qū)服務(wù)。

二、鄰里中心模式下的社區(qū)商業(yè)空間形態(tài)問題

（一）鄰里中心模式下的社區(qū)商業(yè)空間形態(tài)演變過程

市場競爭日趨白熱化、商業(yè)經(jīng)營模式同質(zhì)化、消費理念互聯(lián)網(wǎng)化的沖擊是社區(qū)商業(yè)興起的根本原因。隨著我國購物中心行業(yè)黃金十年的流逝,城市購物中心型實體商業(yè)消費趨向完全飽和，區(qū)域型實體商業(yè)消費格局已基本確定。在發(fā)達(dá)國家，社區(qū)實體商業(yè)消費占據(jù)社會實體商業(yè)消費總支出的60%～70%，而在中國還不足30%，這一巨大差距充分說明我國社區(qū)實體商業(yè)未來仍然具有巨大的市場發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（二）鄰里中心經(jīng)營模式下的大型社區(qū)住宅商業(yè)空間結(jié)構(gòu)形態(tài)及其特點

1.集約型商業(yè)形態(tài)

不同于其他各種傳統(tǒng)的大型城市社區(qū)商業(yè)經(jīng)營店鋪模式，鄰里中心最大的社會經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)勢之一就是交易集約。在我國城市化社區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過程中，社區(qū)商業(yè)經(jīng)營形態(tài)是一種沿街式的形態(tài)，這種經(jīng)營形態(tài)往往是自發(fā)形成的，商鋪經(jīng)營形式下的經(jīng)營者往往為了能同時賺取一定量的商業(yè)利潤，會自發(fā)地在大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)與大型城市商業(yè)區(qū)附近設(shè)立商鋪。其最主要的經(jīng)營目的是獲得一定經(jīng)濟(jì)效益，依據(jù)市場流量分散資源。而當(dāng)前這種新型的社區(qū)鄰里中心管理模式則完全摒棄了傳統(tǒng)的沿街管理模式，由當(dāng)?shù)卣块T統(tǒng)一規(guī)劃，餐飲、銀行、超市、醫(yī)院、學(xué)校、郵政局、社區(qū)居民活動點等都通過系統(tǒng)進(jìn)行配備，設(shè)施齊全，以附近居民公共活動場所為服務(wù)中心，相對來說距離較近，商業(yè)活動資源比較多樣化，重復(fù)性較小，最大程度上達(dá)到了資源集約的經(jīng)濟(jì)作用。

2.專門服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)

鄰里中心不是單純屬于社區(qū)內(nèi)的個體商業(yè)，而是專門服務(wù)于進(jìn)入社區(qū)人群的整體商業(yè)。簡而言之，鄰里中心的整體形成，最主要的商業(yè)服務(wù)對象人群其實就是進(jìn)入社區(qū)的人群?？紤]到地理優(yōu)勢的因素，社區(qū)商業(yè)活動中心選址都較為集中。鄰里社區(qū)中心最本質(zhì)的出發(fā)點與落腳點都是滿足社區(qū)民眾的日?；旧虡I(yè)生活服務(wù)需求，鄰里社區(qū)基本區(qū)位主要是選擇位于社區(qū)經(jīng)濟(jì)中心區(qū)的位置。

3.鄰里中心模式下社區(qū)商業(yè)空間形態(tài)發(fā)展的必要性

鄰里中心規(guī)模適中，可為大型社區(qū)或商業(yè)片區(qū)提供服務(wù)；建立了一個企業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化、規(guī)范化的新型社區(qū)經(jīng)營商業(yè)模式；以商務(wù)、餐飲、休閑娛樂、商務(wù)休閑以及購物娛樂為主提供各項服務(wù)功能。組合好的空間可聚集社會人氣、商業(yè)風(fēng)氣，使其不易分散和產(chǎn)生分流。

三、鄰里中心模式下的社區(qū)商業(yè)空間形態(tài)案例

（一）鄰里中心建設(shè)定位

鄰里中心的概念最早見于新加坡1965 年推行的組屋計劃，是政府圍繞市民日常生活打造的一種基于社區(qū)的空間和功能組織形式。它不同于傳統(tǒng)意義上的小區(qū)內(nèi)的零散商鋪，而是立足于“大社區(qū)、大組團(tuán)”進(jìn)行功能定位和開發(fā)建設(shè)。由于鄰里中心既方便了市民生活，也改善了城市形象，現(xiàn)已被國內(nèi)上海、蘇州、寧波等城市推廣應(yīng)用。杭州建立起的西湖之江社區(qū)鄰里中心項目占地面積達(dá)22830 平方米，其包含了文化展覽館、公園、地下停車庫等配套的建筑設(shè)施，為人們的生活帶來極大的便利。

該鄰里中心建設(shè)旨在通過提供更精準(zhǔn)的社區(qū)公共服務(wù)，塑造更有效的和諧社區(qū)服務(wù)場所，助力杭州成功打造15 分鐘健康生活公共服務(wù)生態(tài)圈和和諧社區(qū)鄰里，其項目定位為公益性社區(qū)公共服務(wù)，既配套有文化體育活動中心和社區(qū)服務(wù)中心，還提供生活享受的美容美體、養(yǎng)生保健，甚至包括兒童教育、家政、托管、看護(hù)和租賃等現(xiàn)代生活必不可少的生活服務(wù)機(jī)構(gòu)。

為了真正達(dá)到上述建設(shè)目標(biāo)，必須在城市規(guī)劃項目建設(shè)工作過程中充分貫徹以人為本、以需求量為導(dǎo)向的建設(shè)思路，大眾的不同需求必然是關(guān)鍵，行政服務(wù)管理的不同需求必然要有所兼顧，同時它也要充分考慮現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民土地資源供給的不同訴求。

為深入了解居民的實際需求，可以通過問卷調(diào)查、社區(qū)座談和在線訪談等多種方法面向主城區(qū)居民開展“鄰里中心”居民需求普查調(diào)研。鄰里中心的布點應(yīng)根據(jù)其需要服務(wù)的居民數(shù)量統(tǒng)一規(guī)劃、合理布點，而不應(yīng)強(qiáng)行規(guī)定每個社區(qū)或者每個小區(qū)必須設(shè)立。

（二）鄰里中心模式下的社區(qū)商業(yè)空間形態(tài)影響因素

開發(fā)成本明顯增高。雖然鄰里中心在產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)發(fā)展初期得到了優(yōu)厚的地方政策資金支持，但其并未進(jìn)入市區(qū)、新區(qū)等核心區(qū)域，鑒于其采用市場化的運營發(fā)展模式，盡管其已逐漸形成新的品牌效應(yīng)，但要繼續(xù)創(chuàng)新開發(fā)，其付出的成本仍會明顯增高。

擴(kuò)展商業(yè)市場化的空間有限。成熟商業(yè)社區(qū)大型精品商業(yè)的綜合發(fā)展擴(kuò)張本質(zhì)上就是為了更好地服務(wù)成熟商業(yè)社區(qū)，鑒于市區(qū)成熟大型商業(yè)中心區(qū)域的大型綜合商業(yè)配套已經(jīng)相當(dāng)齊全，鄰里中心社區(qū)商業(yè)擴(kuò)張的主要發(fā)展突破口將以國際商業(yè)中心新城和新興成熟商業(yè)中心板塊綜合發(fā)展建設(shè)為主。

（三）鄰里中心模式下的社區(qū)商業(yè)空間形態(tài)綜合評估

社區(qū)建設(shè)需要充滿活力，生活方式需要充滿人情味，新的社區(qū)生活管理方式下仍然存在需要相互交流的休閑空間，需要有效地管理社區(qū)公共場所。而傳統(tǒng)的社區(qū)公共設(shè)施配套供給場所僅僅是一個潛在的社區(qū)公共資源供給場所，在現(xiàn)代城市社區(qū)建設(shè)發(fā)展過程中普遍存在，卻長期處于低效狀態(tài)。因此需要尋找有效的政策路徑，創(chuàng)新社區(qū)公共設(shè)施配套供給管理模式，打造有效率的社區(qū)公共場所。要創(chuàng)新探索投資方式，嘗試允許多主體的投資運營方式推進(jìn)鄰里中心建設(shè)發(fā)展，提前出臺完善投資運營體制機(jī)制，盤活土地、資金等發(fā)展要素。要明確建設(shè)監(jiān)管主體，在部門聯(lián)動協(xié)調(diào)推進(jìn)的同時，由專業(yè)人做專業(yè)事，保障工程設(shè)計、工程安全、工程質(zhì)量和工程進(jìn)度。要結(jié)合實際，在現(xiàn)有配套項目的基礎(chǔ)上，積極整合資源，突出建設(shè)重點，統(tǒng)籌加速推進(jìn)鄰里中心的工程建設(shè)進(jìn)度。要加快集鎮(zhèn)規(guī)劃，充分展現(xiàn)熱鬧溫馨的集鎮(zhèn)特色，科學(xué)有序地開展土地空間、交通路網(wǎng)規(guī)劃建設(shè)，更好地推進(jìn)城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

鄰里中心從城市規(guī)劃到社區(qū)建設(shè)到城市運營，與我國傳統(tǒng)的城市運營方法理念具有較大的差異，是對我國傳統(tǒng)城市公共設(shè)施用地供給管理模式的巨大挑戰(zhàn)，牽涉到各財政部門、各級人民政府以及土地開發(fā)商、社會公益團(tuán)體，涉及利益重組再分配的整個過程，需要出臺一些具有支持性的政策，各方達(dá)成實現(xiàn)利益重新分配的合作協(xié)議。各級政府應(yīng)充分發(fā)揮主導(dǎo)作用，其最終能否有效實現(xiàn)必然要面對巨大的不確定性。因此，急功近利的實施推廣工作思路必然是不現(xiàn)實的。必須循序漸進(jìn)，先研究試驗、后實施推廣，邊研究實踐邊進(jìn)行總結(jié)，才能真正尋找到一條完全貼合實際操作的有效推廣路徑。

四、鄰里中心模式下社區(qū)商業(yè)空間整體形態(tài)的構(gòu)建

（一）鄰里中心模式定位

在新加坡，鄰里中心的選址位置是均勻合理分布的，和普通社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心必須要創(chuàng)建在有人氣的地方不同，鄰里中心大多創(chuàng)建在社區(qū)商業(yè)文化氣氛還不夠濃厚的新型社區(qū)，依靠整個鄰里服務(wù)中心的人氣聚集帶動效應(yīng)，人氣從無到有，商業(yè)文化氛圍越來越濃，其核心要點是“統(tǒng)一規(guī)劃、有序發(fā)展”，但在定位上不能僅僅將配套性的服務(wù)業(yè)集中在一起。更加重要的一點是，通過社區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、管理，使各服務(wù)業(yè)間能夠形成有效互動，同時充分發(fā)揮各自的商業(yè)品牌效應(yīng)。例如，熟悉社區(qū)日常生活的一些年輕人，周末期間可以自由選擇到社區(qū)鄰里服務(wù)中心餐廳吃到便捷的西式自助快餐，又可以在中國移動、電信營業(yè)廳辦理繳費，還有社區(qū)健身館、美容院、鮮花店、便民店和藥店等多項服務(wù)配套，即使沒有明確的消費目的，也時常有人來社區(qū)鄰里服務(wù)中心走走逛逛，從而有效帶動社區(qū)人氣。

鄰里中心建設(shè)應(yīng)兼顧生活功能和基層社會治理功能，鄰里中心應(yīng)該是一個綜合體，其中既要有以便民服務(wù)為主旨的商業(yè)業(yè)態(tài)功能，同時也應(yīng)成為共建、共治、共享的社會治理平臺?；鶎诱畱?yīng)以鄰里中心為平臺，促進(jìn)社區(qū)社會組織的發(fā)展，合理規(guī)劃和引導(dǎo)居民積極參加社區(qū)的各類活動。其實很多社區(qū)不乏這些公共資源，只是因為鄰里中心的定位不準(zhǔn)確，導(dǎo)致這些資源閑置或者錯用。在筆者看來，這些公共資源恰恰適合用作社區(qū)社會組織活動的場所，對其最適宜的功能建設(shè)就是社區(qū)社會組織的孵化器。

（二）鄰里中心模式選擇

社區(qū)內(nèi)商業(yè)發(fā)展機(jī)制需要與居民生活相適應(yīng)，受消費心理學(xué)、行為心理學(xué)的影響，主要體現(xiàn)在居民對于空間功能性、社會性以及情感性三方面需求。因此，彈性保留場地內(nèi)空間可以為居民生活的不確定性發(fā)展為功能擴(kuò)建提供可能性。可以在使用后期根據(jù)居民需求進(jìn)行功能調(diào)整，避免一次性設(shè)計在后期改建過程中帶來的資源浪費，增強(qiáng)空間的可適應(yīng)性，這是解決資源消耗、實現(xiàn)空間可持續(xù)利用的有效措施。

鄰里中心的建設(shè)既要有標(biāo)配，也要體現(xiàn)地域特色，一個鄰里中心至少包括但不限于以下功能：有人、有場所提供基本的行政性公共服務(wù)；擁有社區(qū)社會組織尤其是功能性的社區(qū)社會組織的活動場所；大型的居民聚會場地或者開展大型娛樂活動的場所；必需的大眾體育設(shè)施和活動場地；小學(xué)、幼兒園等必要的教育設(shè)施；符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)醫(yī)院以及藥店；與市一級圖書館聯(lián)網(wǎng)可定期流轉(zhuǎn)書籍的鄰里圖書館；便民的生食、熟食銷售點；便民服務(wù)點，包括早餐供應(yīng)；各類商鋪、雜貨鋪、超市、小飯店等。

現(xiàn)階段，創(chuàng)新鄰里社區(qū)模式下的鄰里社區(qū)綜合商業(yè)服務(wù)包括餐飲、購物、醫(yī)療、郵政商務(wù)金融、生活信息服務(wù)以及休閑文化娛樂六大核心功能服務(wù)體系。將建筑場地擴(kuò)展至鄰里模式下的社區(qū)商業(yè)內(nèi)，以現(xiàn)有六大功能體系為基礎(chǔ),可分集中式、散點式、環(huán)繞式進(jìn)行布局。鄰里中心應(yīng)穩(wěn)步推進(jìn)，切忌一刀切，盲目上馬，各個街道的資源稟賦不同，并且新舊社區(qū)的基礎(chǔ)條件也不一樣，鄰里中心的建設(shè)應(yīng)因地制宜、就地取材，堅決杜絕大拆大建。城市中新建的區(qū)域可在規(guī)劃中把鄰里中心建設(shè)作為一個要素納入，按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)；在舊城區(qū)或者建成區(qū)，要充分盤點各個社區(qū)的用房資源，按照實際情況進(jìn)行改造，功能上滿足鄰里中心的要求即可，而不應(yīng)過分苛求場地資源的標(biāo)準(zhǔn)化或一致性。

五、結(jié)語

不斷強(qiáng)化鄰里中心，是人們塑造現(xiàn)代城市形象的重要手段。鄰里中心的商業(yè)服務(wù)形態(tài)構(gòu)建研究能夠滿足不同區(qū)域居民的消費需求，這就必然要求服務(wù)空間商業(yè)形態(tài)的研究構(gòu)建能夠滿足不同業(yè)態(tài)需求多樣性、功能需求多元化的市場條件。還要打造耐人尋味的商業(yè)空間及服務(wù)內(nèi)容，吸引不同區(qū)域的居民來到新型現(xiàn)代城市鄰里中心。