劃撥土地使用權(quán)中關(guān)于土地增值收益的評估探究

■ 汪昱新

（中城聯(lián)行(上海)房地產(chǎn)土地評估有限公司，上海 200135）

一、引言

不同地區(qū)對于劃撥土地使用權(quán)的評估，評估師可選用的方法有一定的差異，例如選用公示地價(jià)系數(shù)修正法評估的前提是當(dāng)?shù)赜小皠潛芡恋厥褂脵?quán)基準(zhǔn)地價(jià)”，選用市場比較法評估的前提是在同一供需圈內(nèi)或類似地區(qū)有不少于三個可比實(shí)例。由于目前已公布“劃撥土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)”的地區(qū)相對較少，且劃撥土地供地實(shí)例也非常有限，因此剩下可供評估師選用的方法實(shí)在不多。在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中，出讓用地可供選用的方法明顯多于劃撥用地，而出讓地價(jià)與劃撥地價(jià)之間的差異即為土地增值收益。因此，評估師要解決劃撥用地的評估難題，首先是要解決如何科學(xué)、準(zhǔn)確地求取土地增值收益的問題。

二、土地增值收益的本質(zhì)

劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)在成本的構(gòu)成上差別在于土地使用權(quán)出讓金，這里的出讓金本質(zhì)是出讓地價(jià)中的土地增值收益。

土地增值收益是國家作為土地所有者而獨(dú)有的經(jīng)濟(jì)利益，它是由于土地周邊環(huán)境和配套設(shè)施的改善、土地投資的增加或者土地用途的轉(zhuǎn)變，而獲得的超額地租收益。導(dǎo)致土地增值的原因可概括為以下三個方面：一是投資性增值，這類增值是由于對土地直接或間接投資所引起的，政府通過投資改造使得土地周邊的設(shè)施和環(huán)境等得到改善，或是土地周邊其他項(xiàng)目的建設(shè)所產(chǎn)生的擴(kuò)散或輻射作用引起土地增值；二是供求性增值，是指隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和城市人口的增長，人們對土地資源的需求也相應(yīng)增加，從而造成土地供不應(yīng)求，最終導(dǎo)致了土地增值；三是用途轉(zhuǎn)變增值，是指同一土地由低收益用途轉(zhuǎn)為高收益用途時(shí)（如農(nóng)用地變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地），單位土地收益的提高所帶來的土地增值。

三、土地增值收益的評估技術(shù)思路和方法

根據(jù)2019 年公布的《劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評估指導(dǎo)意見（試行）》，結(jié)合劃撥用地的幾種評估方法，筆者總結(jié)出以下三種方法可對土地增值收益進(jìn)行評估，具體如下：

（一）收益還原法

根據(jù)本文對土地增值收益的研究，土地周邊環(huán)境和配套設(shè)施的改善、城市的發(fā)展造成土地供求的變化、土地規(guī)劃用途的改變以及對土地的直接或間接投入等都會導(dǎo)致地租的增長，從而土地純收益也會增加，計(jì)算公式如下：

式中：ΔQ 為土地增值收益，ΔA 為土地的純收益差額，r1為土地的還原率。

大多數(shù)情況下土地增值是由多種因素作用的結(jié)果，因此我們在測算土地增值收益時(shí)，應(yīng)把純土地的增值從土地租賃、不動產(chǎn)出租或經(jīng)營項(xiàng)目中分離出來，根據(jù)土地利用方式的不同，有以下幾種求取土地的純收益差額的計(jì)算公式。

1.土地租賃：

式中：ΔA 為土地的純收益差額，ΔR 為土地的年總收入差額，ΔC 為土地的年總費(fèi)用差額。

2.不動產(chǎn)出租：

式中：ΔA 為土地的純收益差額，ΔRi為不動產(chǎn)的純收益差額，ΔIh為房屋的純收益差額，ΔRlg為不動產(chǎn)的年總收入差額，ΔClg為不動產(chǎn)的年總費(fèi)用差額，ΔPh為房屋的現(xiàn)值差額，r2為建筑物還原率。

當(dāng)土地的增值并非源自于對土地的直接投入（如進(jìn)行改建、重建或擴(kuò)建等），則ΔA=ΔRi。

3.生產(chǎn)（經(jīng)營）用地：

式中：ΔA 為土地的純收益差額，ΔIj為企業(yè)的純收益差額，ΔIjf為非土地資產(chǎn)的純收益差額，ΔYjp為企業(yè)的年生產(chǎn)（經(jīng)營）總收入差額，ΔCjp為企業(yè)的年生產(chǎn)（經(jīng)營）總費(fèi)用差額。

當(dāng)土地的增值并非源自于在土地上的企業(yè)直接投入（如廠房、設(shè)備及人力資本等方面的投入等），則ΔA=ΔIj。

收益還原法適用于能夠量化土地純收益差額、成本費(fèi)用差額條件下的土地增值收益的評估。

（二）剩余法

這里的剩余法是通過將出讓土地的市場價(jià)格扣減組成地價(jià)的土地取得成本及費(fèi)用、利息、利潤和稅費(fèi)而求取土地增值收益，計(jì)算公式如下：

式中，ΔQ 為土地增值收益，P出讓為出讓土地使用權(quán)價(jià)格，C 為土地取得成本及費(fèi)用，T 為稅費(fèi)，I為利息、利潤。

剩余法適用于評估師能夠獲取周邊類似的土地收儲或征收、拆遷案例，從而能夠確定土地取得成本及費(fèi)用等，以求得土地增值收益。

（三）權(quán)益分配系數(shù)修正法

權(quán)益分配系數(shù)修正法的基本思路是通過確定劃撥土地使用權(quán)的權(quán)益分配系數(shù)，把劃撥土地所有者與土地使用者所擁有的權(quán)益價(jià)值按照適當(dāng)?shù)谋壤M(jìn)行合理劃分，從而求取土地增值收益。我們可以先采用市場比較法、收益還原法或基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法求取出讓土地的市場價(jià)格，再乘以權(quán)益分配系數(shù)，即可求出土地增值收益。計(jì)算公式如下：

式中，ΔQ 為土地增值收益，P出讓為出讓土地使用權(quán)市場價(jià)格，γ 為劃撥土地使用者權(quán)益分配系數(shù)。

理論上γ 的取值區(qū)間在0-1 之間，考慮到不同區(qū)位、不同用途的土地其增值收益存在較大差異，γ值也會存在較大差異。在實(shí)際應(yīng)用過程中，我們可以采用特爾斐法、因素成對比較法和層次分析法等數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析方法，對土地增值中的土地所有者和使用者的影響因素進(jìn)行分析，對各項(xiàng)影響因素和影響因子的權(quán)重系數(shù)進(jìn)行量化，從而可求取土地所有者和使用者的影響參數(shù)權(quán)重，最終可得到劃撥土地使用者權(quán)益分配系數(shù)γ。

四、實(shí)例分析

我們通過實(shí)例來驗(yàn)證權(quán)益分配系數(shù)修正法的實(shí)用性和可操作性。

假設(shè)要評估上海市某劃撥二級商業(yè)用地，根據(jù)《上海市城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果（2020 年）》可分析出影響商業(yè)用地地價(jià)的因素包括區(qū)域因素和個別因素，其中區(qū)域因素權(quán)重占77%，個別因素權(quán)重占23%，通過特爾斐法對各因素中劃撥土地所有者和使用者的貢獻(xiàn)占比打分可測算出劃撥土地使用者權(quán)益分配系數(shù)γ，如表1。

表1 劃撥土地使用者權(quán)益分配系數(shù)計(jì)算表

考慮到區(qū)域因素中城市規(guī)劃完全是由國家政府主導(dǎo)，因此土地所有者的貢獻(xiàn)率為100%，個別因素中的臨街狀況、宗地形狀和宗地面積屬于劃撥用地的自身因素，因此土地使用者的貢獻(xiàn)率為100%；對于交通便利程度（如周邊道路狀況、公共交通便捷度和周邊交通便利度）、臨街道路類型（周邊道路繁華狀況）以及商業(yè)客流量的貢獻(xiàn)率相對土地使用者高于土地所有者；對于基礎(chǔ)設(shè)施保障程度的貢獻(xiàn)率相對土地所有者高于土地使用者；對于商業(yè)繁華程度（距各類商業(yè)中心的距離）的貢獻(xiàn)率在土地使用者與土地所有者之間兩者相當(dāng)。

根據(jù)上海市基準(zhǔn)地價(jià)二級商業(yè)用地（批發(fā)零售）樓面單價(jià)P基準(zhǔn)=29790 元/平方米，假設(shè)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)修正體系求得基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)β 為1.08，則P出讓宗地=P基準(zhǔn)×β=29790×1.08=32173 元/平方米，結(jié)合上述求取的劃撥土地使用者權(quán)益分配系數(shù)γ，可測算出土地增值收益ΔQ=P出讓宗地×（1-γ）=32173×（1-58.0%）=13513 元/平方米。

因此，通過將劃撥土地權(quán)益分配思路下的土地增值收益確定方法與基準(zhǔn)地價(jià)修正法相結(jié)合，可測算出劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格，即P劃撥宗地=P出讓宗地-ΔQ=32173-13513=18660 元/平方米。

五、結(jié)論

劃撥土地評估的難點(diǎn)是評估師難于求取土地增值收益。當(dāng)我們采用收益還原法或剩余法求取土地增值收益時(shí)，難點(diǎn)在于如何獲取足夠的參數(shù)數(shù)據(jù)，尤其是地方的相關(guān)土地取得和開發(fā)成本的數(shù)據(jù)以及相關(guān)租賃收入等資料獲取較為困難，無形中增加了評估劃撥土地使用權(quán)的難度。

權(quán)益分配系數(shù)修正法可彌補(bǔ)上述兩種方法的“先天不足”，只要能確定土地所有者和土地使用者的貢獻(xiàn)率及各自權(quán)重，即可計(jì)算出劃撥土地使用者權(quán)益分配系數(shù)γ，進(jìn)而求取土地增值收益。從以上實(shí)例來看，該方法能較好被評估師所掌握和操作，具有一定的實(shí)操性。