論房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中公允價(jià)值計(jì)量的運(yùn)用

■蘭晶

一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量的必要性

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市值逐年提升，但在成本計(jì)量模式下，其賬面價(jià)值無(wú)法反應(yīng)真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，降低了房地產(chǎn)企業(yè)市值，也不能反應(yīng)真實(shí)的企業(yè)情況。而使用公允價(jià)值計(jì)量模式，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，能夠按照市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行賬面價(jià)值的調(diào)整，會(huì)計(jì)信息更貼合實(shí)際情況，同時(shí)真實(shí)反映了企業(yè)業(yè)績(jī)，使企業(yè)價(jià)值由靜態(tài)計(jì)量變?yōu)閯?dòng)態(tài)計(jì)量，使房地產(chǎn)企業(yè)使用公允價(jià)值計(jì)量成為了趨勢(shì)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中公允價(jià)值計(jì)量存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量條件限制。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算成本一般使用兩種方法：成本計(jì)量和公允價(jià)值計(jì)量，但在使用模式時(shí)只能選擇其中一種，不能兩種同時(shí)使用，如果選擇公允價(jià)值計(jì)量需要滿(mǎn)足兩個(gè)條件，活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)和同類(lèi)型或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及相關(guān)信息。房地產(chǎn)企業(yè)往往多區(qū)域有著項(xiàng)目，如果其中一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍，那么房地產(chǎn)企業(yè)都無(wú)法使用公允價(jià)值計(jì)量模式。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)以往使用的都是成本計(jì)量模式，如果調(diào)整為公允價(jià)值計(jì)量模式，需要對(duì)所有項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，大型房地產(chǎn)公司有著眾多項(xiàng)目，如果進(jìn)行調(diào)整勢(shì)必將投入極大的人力成本、物力成本及時(shí)間成本，過(guò)高的成本投入影響了公允價(jià)值計(jì)量模式的使用。另外，房地產(chǎn)企業(yè)使用公允價(jià)值計(jì)量模式后不能更改，未來(lái)只能使用這種模式，這無(wú)疑增加了企業(yè)的隱性風(fēng)險(xiǎn)，比如項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍、不能提供有效信息、缺乏使用公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)人員等，成本計(jì)量模式使用多年，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)性可控，衡量利弊下大部分企業(yè)暫緩進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量模式的使用。

在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定公允價(jià)值計(jì)量模式的使用條件為房地產(chǎn)存在活躍的交易市場(chǎng)，并且有確鑿證據(jù)表明獲得的公允價(jià)值具有真實(shí)性和可靠性，對(duì)于條件如何界定沒(méi)有明確的范圍，比如“活躍的”，房地產(chǎn)市場(chǎng)到達(dá)哪種條件才可以被認(rèn)為是活躍的呢，供需平衡還是供不應(yīng)求？“確鑿證據(jù)”也無(wú)法有效界定，第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的文件是否包含在內(nèi)，相關(guān)條件的不確定性，影響了房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的使用。

2.缺乏有效的公允價(jià)值。獲取有效的公允價(jià)值，就需要房地產(chǎn)信息，一般情況下會(huì)選擇網(wǎng)上信息或第三方評(píng)估，網(wǎng)上房地產(chǎn)信息與實(shí)際情況相差較大，難以成為公允價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)，比如同一小區(qū)類(lèi)似房源在不同網(wǎng)站上價(jià)格出入較大，究其原因是房產(chǎn)中介為了吸引購(gòu)房者聯(lián)系，借此來(lái)獲得潛在客戶(hù)信息，故意將價(jià)格標(biāo)的很低，一旦聯(lián)系就告知房屋已經(jīng)售賣(mài)，可以推薦其它房源，導(dǎo)致網(wǎng)上房地產(chǎn)信息失真情況嚴(yán)重。由于上述原因，第三方評(píng)估成為獲取公允價(jià)值的主要渠道，但我國(guó)評(píng)估行業(yè)發(fā)展較晚，沒(méi)有經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的行業(yè)沉淀，行業(yè)內(nèi)部評(píng)估質(zhì)量參差不齊，評(píng)估機(jī)構(gòu)為了得到客戶(hù)，往往滿(mǎn)足客戶(hù)的非正常要求，當(dāng)評(píng)估項(xiàng)目得到后，直接派給評(píng)估人員，評(píng)估人員無(wú)法拒絕，降低了公允價(jià)值的質(zhì)量。另外，評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)也非常重要，我國(guó)準(zhǔn)入制度與國(guó)外相比較為寬松，并且有著職業(yè)資格的人數(shù)僅占評(píng)估行業(yè)30%，大部分評(píng)估人員沒(méi)有過(guò)硬的專(zhuān)業(yè)能力，也對(duì)公允價(jià)值造成一定影響。

3.增加信息成本。第三方評(píng)估成為房地產(chǎn)公司獲得公允價(jià)值信息的主要方式，而雇傭第三方公司將增加信息成本，當(dāng)今社會(huì)數(shù)據(jù)信息成為新的生產(chǎn)力，有效信息的獲取勢(shì)必將產(chǎn)生成本的提升，但成本不僅是資金方面，還有時(shí)間成本，以及第三方評(píng)估真實(shí)性的風(fēng)險(xiǎn)成本，而如果不適用公允價(jià)值計(jì)量，還是用原來(lái)的成本計(jì)量方式，就能夠節(jié)省這部分成本支出，并避免第三方潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素，這都影響了使用公允價(jià)值計(jì)量的積極性。

4.缺乏完善的法律法規(guī)。對(duì)于房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的法律法規(guī)僅有會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》，缺少針對(duì)性的法律法規(guī)，使得部分房地產(chǎn)企業(yè)渾水摸魚(yú)，在使用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，有意利用漏洞進(jìn)行業(yè)績(jī)調(diào)整，通過(guò)這種方式粉飾自身業(yè)績(jī)，不能客觀的反應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，造成市場(chǎng)混亂，給優(yōu)質(zhì)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)困擾，如果一旦形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)從整體上被影響，降低了公允價(jià)值計(jì)量模式的使用效果。

三、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用的對(duì)策

1.完善公允價(jià)值計(jì)量細(xì)則。對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)法規(guī)，建議進(jìn)行一段試運(yùn)行期，在試運(yùn)行階段可以使用公允價(jià)值計(jì)量及成本計(jì)量?jī)煞N模式，并允許使用公允價(jià)值計(jì)量后，如房地產(chǎn)企業(yè)未能達(dá)到滿(mǎn)意結(jié)果，給予更改為成本計(jì)量模式的機(jī)會(huì)，放寬公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則寬度，并在試運(yùn)行期間找出問(wèn)題，根據(jù)問(wèn)題及實(shí)際困難，完善相關(guān)細(xì)則，積極推動(dòng)并輔助房地產(chǎn)企業(yè)使用公允價(jià)值計(jì)量模式。房地產(chǎn)企業(yè)三四線(xiàn)項(xiàng)目如果因?yàn)椴粷M(mǎn)足使用公允價(jià)值計(jì)量模式的條件，應(yīng)該允許滿(mǎn)足條件的項(xiàng)目使用公允價(jià)值計(jì)量，而三四線(xiàn)項(xiàng)目使用成本計(jì)量模式，另外對(duì)于無(wú)法一次性將項(xiàng)目全部調(diào)整為公允價(jià)值計(jì)量模式的房地產(chǎn)企業(yè)，建立變更周期表，允許按照周期表進(jìn)行逐步的調(diào)整，減少房地產(chǎn)企業(yè)的一次性投入成本。

另外對(duì)于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)細(xì)則給予明確的界定范圍，使公允價(jià)值計(jì)量模式有的放矢，房地產(chǎn)企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段也能夠高效的完成，對(duì)于界定要求應(yīng)該不僅是文字說(shuō)明，應(yīng)給予一定的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，比如活躍度標(biāo)準(zhǔn)等，使用數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)要求也使得準(zhǔn)則更清晰，提升房地產(chǎn)企業(yè)使用公允價(jià)值計(jì)量模式的積極性。

2.強(qiáng)化第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)監(jiān)管。房地產(chǎn)企業(yè)獲取公允價(jià)值信息的主要渠道是第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，而信息是計(jì)量的基礎(chǔ)，想要獲得真實(shí)有效的公允價(jià)值計(jì)量，就必須強(qiáng)化對(duì)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。國(guó)外對(duì)于評(píng)估行業(yè)的監(jiān)管依靠對(duì)于評(píng)估人員的約束，從而強(qiáng)化了對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的限制性，我國(guó)也可以借鑒，通過(guò)這種方式強(qiáng)化評(píng)估人員的獨(dú)立性，明確評(píng)估人員的相關(guān)法律責(zé)任，建立對(duì)評(píng)估報(bào)告的審計(jì)核查要求，一旦發(fā)現(xiàn)評(píng)估作偽將給予嚴(yán)厲的處罰，如果造成重大損失還要追究相關(guān)法律責(zé)任，使評(píng)估人員不再一味的迎合客戶(hù)要求，對(duì)客戶(hù)的不合理要求進(jìn)行糾正或拒絕，保持評(píng)估的獨(dú)立性。另外，強(qiáng)化評(píng)估人員的資格審查，對(duì)于評(píng)估人員必須持證上崗，相關(guān)機(jī)構(gòu)可以建立多層級(jí)的認(rèn)證模式，比如新人通過(guò)初級(jí)評(píng)估考試后，持證上崗，而后通過(guò)不斷的考試，逐步從初級(jí)提升為中級(jí)、高級(jí)等，通過(guò)對(duì)評(píng)估人員的資產(chǎn)審查，提升評(píng)估人員專(zhuān)業(yè)能力及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從人員結(jié)構(gòu)上確保評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性及有效性，為公允價(jià)值計(jì)量夯實(shí)基礎(chǔ)。

3.優(yōu)化房地產(chǎn)信息平臺(tái)。利用數(shù)據(jù)信息技術(shù)建立房地產(chǎn)信息平臺(tái)，利用信息平臺(tái)獲取有效及真實(shí)的公允價(jià)值信息，降低企業(yè)信息成本，并提升企業(yè)工作效能?？梢岳脜^(qū)塊鏈技術(shù)建立信息平臺(tái)，區(qū)塊鏈的去中心化功能能夠有效的消除信息壁壘，并確保信息的真實(shí)性及可追溯性，從而建立完善的信息共享體系。區(qū)塊鏈可以分為公用鏈、聯(lián)盟鏈及私有鏈，利用區(qū)塊鏈中的公有鏈，讀寫(xiě)權(quán)限對(duì)所有房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)開(kāi)放，所有信息能夠在公有鏈中體現(xiàn)，而且信息的無(wú)法通過(guò)人為進(jìn)行修改，在公有鏈中適合進(jìn)行普通信息的載入，而一些核心信息則可以存放在聯(lián)盟鏈中，聯(lián)盟鏈的范圍更小，僅對(duì)聯(lián)盟內(nèi)部的房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)開(kāi)放讀寫(xiě)權(quán)限，防止核心信息外流，在聯(lián)盟鏈中將房產(chǎn)數(shù)據(jù)、項(xiàng)目信息等進(jìn)行信息共享，使機(jī)構(gòu)、企業(yè)進(jìn)行信息共享平臺(tái)得到客觀準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，由于數(shù)據(jù)的公開(kāi)性及唯一性，提升信息質(zhì)量，并降低了各方獲取信息的成本，消除了信息不真實(shí)的隱患。另外，由于信息的保密性較強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)擔(dān)心信息過(guò)多披露后遭到外泄，提升房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)信息披露的積極性，而隨著信息披露的增多，也能夠反過(guò)來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用，確保公允價(jià)值計(jì)量模式的廣泛運(yùn)用。

4.提升內(nèi)外部監(jiān)督力度。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)施行內(nèi)外部監(jiān)督，內(nèi)部監(jiān)督依靠?jī)?nèi)部控制制度，外部監(jiān)督依靠監(jiān)管部門(mén)，通過(guò)雙向的監(jiān)督實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，確保公允價(jià)值計(jì)量模式結(jié)果的真實(shí)性。另外，通過(guò)建立健全法律法規(guī)，對(duì)那些渾水摸魚(yú)企業(yè)一經(jīng)查實(shí)，給予相應(yīng)的懲處，并對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行公示，從多方面多角度制約房地產(chǎn)企業(yè)的違規(guī)行為，確保公允價(jià)值計(jì)量模式的有效運(yùn)用。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中公允價(jià)值計(jì)量的運(yùn)用，提升了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息效能，真實(shí)反應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，當(dāng)下在實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中還存在一些不足，通過(guò)政府部門(mén)及企業(yè)的不斷優(yōu)化，將持續(xù)完善公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用環(huán)境，強(qiáng)化公允價(jià)值計(jì)量在房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)用性，確保房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)效能的提升。