房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的防范及控制策略的探討

■周婷

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)處在發(fā)展轉(zhuǎn)型時期，其自身的發(fā)展也帶動了相關(guān)行業(yè)的迅速發(fā)展，在國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展中起到了相當重要的作用。然而房地產(chǎn)企業(yè)由于自身生產(chǎn)經(jīng)營的特點，其面臨的風險和挑戰(zhàn)也在逐漸的增加，生產(chǎn)經(jīng)營過程中的各種風險尤其是財務(wù)風險也在與日俱增。因此全面分析房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)風險，并且制定相應(yīng)的風險控制策略對房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展是非常有必要的。

一、財務(wù)風險的概述

財務(wù)風險的涵義通?？梢苑譃閺V義和狹義兩種范疇。從狹義的方面來看，財務(wù)風險僅指企業(yè)的籌資風險，也就是企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營的需要借入資金而產(chǎn)生債務(wù)問題，從而導(dǎo)致的財務(wù)風險。而從廣義的方面理解，企業(yè)經(jīng)營活動中所有與資金相關(guān)的各種風險都屬于財務(wù)風險，本質(zhì)上是通過貨幣形式反映的企業(yè)整體財務(wù)狀況。由于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中會受到宏觀環(huán)境和微觀因素的影響，因此在經(jīng)營周期中存在收益或損失的不確定性。所以在財務(wù)風險控制中，企業(yè)需要關(guān)注所有與資金相關(guān)的各種風險，通過分析企業(yè)整體財務(wù)狀況，確定企業(yè)財務(wù)風險的高低水平。在企業(yè)資金運行的全過程中，廣義上的財務(wù)風險都是客觀存在的。本文也是從廣義的角度對財務(wù)風險進行分析闡述。

財務(wù)風險的特征可以歸納為以下幾種：1.客觀性。財務(wù)風險在企業(yè)日常經(jīng)營過程中是客觀存在的，時刻有可能發(fā)生且不能被人為操控的。在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的每一個發(fā)展階段，企業(yè)管理人員都不可能提前預(yù)知財務(wù)風險，也無法消滅財務(wù)風險，只能通過選擇合理方法去盡可能地降低財務(wù)風險，維持企業(yè)健康有序發(fā)展。2.全面性。在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中，只要有財務(wù)活動就會產(chǎn)生財務(wù)風險。就目前的情況來看，企業(yè)管理人員大部分對財務(wù)風險沒有足夠的認識，既難以識別財務(wù)風險也無法采取有效的措施防范財務(wù)風險。我們可以把財務(wù)風險看作是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各種矛盾的綜合體現(xiàn)，其分布十分廣泛，具有全面性的特征。3.損益性。風險與收益之間存在著正比例的發(fā)展關(guān)系，如果企業(yè)想獲取更大的收益，其承擔的財務(wù)風險也就越高。因此企業(yè)管理人員必須平衡好風險與收益之間的關(guān)系，在保證財務(wù)安全的基礎(chǔ)上，為企業(yè)創(chuàng)造最大的收益。

通常我們可以按照來源不同把企業(yè)財務(wù)風險劃分成以下幾種類型：1.籌資風險，這是指企業(yè)因籌資活動所帶來的到期可能不能按時還本付息的風險。2.投資風險，這是指企業(yè)因投資活動引起的未來收益不確定性從而給企業(yè)帶來的風險。3.資金回收風險，就是企業(yè)在銷售商品和服務(wù)的過程中采取了賒銷的方式，在資金回收的過程中由于回收時間和回收金額的不確定性，可能蒙受損失的風險。4.收益分配風險，這是指企業(yè)在對收益進行分配的過程中，由于分配不均可能對今后的生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的不利影響的風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的影響因素

由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動的特點有別于一般企業(yè)，財務(wù)風險的影響因素主要有以下這些：

1.開發(fā)周期長，籌資金額大。

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對象決定了房地產(chǎn)項目開發(fā)過程需要巨額資金投入。地價和房屋工程造價都要求企業(yè)投入大量資金，而且房地產(chǎn)開發(fā)項目包括了征用土地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、工程竣工、交付使用等階段，整個開發(fā)經(jīng)營過程耗費的時間較長。同時項目資金需要較長的周轉(zhuǎn)期限，整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也不高，企業(yè)資金壓力大，必須拓寬融資渠道，靈活運用各種融資手段，盡量籌集足夠的資金。因此房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集任務(wù)繁重，籌資風險也較大。

2.開發(fā)風險大，投資決策要求高。

房地產(chǎn)開發(fā)活動資金投入量大、開發(fā)管理周期較長，不確定因素較多，稍有不慎就會對企業(yè)整體經(jīng)營發(fā)展造成不利的影響。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理人員必須對企業(yè)開發(fā)項目進行可行性研究，做好投資決策分析，及時為企業(yè)經(jīng)營者投資項目決策提供真實可靠的信息，有效地分散投資風險，以降低企業(yè)整體財務(wù)風險。

3.宏觀經(jīng)濟因素復(fù)雜，宏觀調(diào)控力度大。

（1）通貨膨脹風險。當通貨膨脹率大幅上升時，會引起各種建筑材料成本、管理費用和勞動力成本的上升，增加房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本。（2）利率變動風險。利率提高，銀行貸款成本提高，導(dǎo)致企業(yè)負債成本增加，預(yù)期收益相應(yīng)減少。同時降低社會整體消費水平。房地產(chǎn)市場一方面成本增加，另一方面消費需求降低，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風險大幅度增加。事實上利率變動風險對房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的影響最為巨大。（3）稅率變動風險。房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營涉及到城建稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、增值稅等諸多稅種，如果稅率提高將會導(dǎo)致企業(yè)成本增加，預(yù)期收益減少。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系到國民經(jīng)濟的健康有序的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目從立項開始，各個環(huán)節(jié)都會受到國家和地方政府的宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)。如項目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，服從城市整體規(guī)劃，房地產(chǎn)售價受到相關(guān)政策的制約等等。因此國家宏觀調(diào)控政策勢必會對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和行業(yè)布局產(chǎn)生深刻的影響。

三、降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的意見建議

1.改善房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風險。

籌資風險是指在由于企業(yè)負債經(jīng)營而產(chǎn)生的不能還本付息，使企業(yè)陷入困境，甚至破產(chǎn)的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)的負債經(jīng)營能夠給企業(yè)帶來杠桿效益，加大企業(yè)的經(jīng)濟效益，但隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風險也會隨之加大。為了降低和控制房地產(chǎn)企業(yè)籌資風險，企業(yè)應(yīng)制定適當?shù)幕I資原則：一是合理確定資金的需求量，保證資金的需求量和籌集量達到平衡，防止籌資不足或者籌資過剩。二是選擇合適的籌資來源，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用自身良好的信用及土地抵押進行銀行貸款，同時采用多種融資渠道和方式，增加資金的來源，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用，形成最優(yōu)的籌資組合，達到最低的綜合籌資成本。三是應(yīng)把債務(wù)風險控制在企業(yè)能夠接受的范圍內(nèi)。通過改善房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，合理控制債務(wù)資本的比例，盡可能地降低財務(wù)風險。

2.科學(xué)分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性。

通常房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的規(guī)模巨大，需要占用大量資金，財務(wù)風險也就越大。因此企業(yè)應(yīng)該對房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性進行科學(xué)嚴謹?shù)姆治?，通過分析開發(fā)背景、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)技術(shù)等指標，初步確定開發(fā)項目的投資成本?？梢园凑找韵虏襟E進行：第一，對開發(fā)項目背景情況進行認真調(diào)查，獲取真實可靠的背景資料，科學(xué)地分析開發(fā)項目的市場供求情況，以決定是否投資該項目。第二，如果是大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目，工程建設(shè)時間長，項目投資金額大，需要長期分階段地進行開發(fā)。企業(yè)要對開發(fā)進度進行合理的時間安排，綜合統(tǒng)籌開發(fā)項目的進度。同時分階段對開發(fā)項目成本費用進行初步估算。第三，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)事先預(yù)估的項目開發(fā)成本和開發(fā)進度安排，合理估算每個階段所需的項目資金。通過科學(xué)計算和認真分析，減少籌資成本，降低企業(yè)整體財務(wù)風險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對那些已做出可行性研究的開發(fā)項目，按照風險收益最優(yōu)的原則進行排序，優(yōu)先選擇那些資金占用少、開發(fā)周期相對較短、發(fā)展前景較好的項目作為企業(yè)投資開發(fā)的項目。

3.進一步提高企業(yè)整體資產(chǎn)利用率。

目前房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)主要是以房產(chǎn)、土地為主的固定資產(chǎn)，目前主要有兩種方式提高這些資產(chǎn)的利用率。第一種是盡快銷售現(xiàn)有的商品存貨。房地產(chǎn)企業(yè)銷售部門應(yīng)該根據(jù)市場供求狀況和宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化，靈活制定銷售策略，通過加快現(xiàn)有商品銷售變現(xiàn)，保障企業(yè)現(xiàn)金流入；同時財務(wù)部門應(yīng)該做好成本核算與利潤分析工作，為企業(yè)管理者提供科學(xué)的決策依據(jù)。第二種是充分利用現(xiàn)有資產(chǎn)進行融資。房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，主要是依靠銀行貸款進行籌資。企業(yè)擁有的房產(chǎn)、土地均可作為抵押物，盤活現(xiàn)有資產(chǎn)、增加資金流入，通過提高企業(yè)資產(chǎn)利用率，降低企業(yè)整體財務(wù)風險。

4.積極樹立財務(wù)風險管理的理念。

現(xiàn)在是知識經(jīng)濟時代，風險管理尤其是財務(wù)風險管理的重要性大大提高。房地產(chǎn)企業(yè)在創(chuàng)新發(fā)展的同時，也要科學(xué)分析和防范各種風險，企業(yè)管理人員要積極樹立財務(wù)風險管理的理念。企業(yè)可以根據(jù)自身實際情況，建立健全財務(wù)風險預(yù)警機制。財務(wù)風險預(yù)警是指對導(dǎo)致企業(yè)未來收益不確定的一系列因素進行跟蹤、監(jiān)測、預(yù)測，對負面影響超標的事件發(fā)出風險警報，并采取相應(yīng)對策，以避免或降低企業(yè)的損失。企業(yè)通過對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程的重要指標如保本點、收入安全線、現(xiàn)金流等進行評估，可以系統(tǒng)地辨認可能出現(xiàn)的財務(wù)風險，預(yù)先采取各種對應(yīng)措施，最大限度減少不必要的財產(chǎn)損失。

5.政府部門加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。

政府監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)當加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)行為。通過政策引導(dǎo)和宏觀調(diào)控，完善房地產(chǎn)行業(yè)運行機制，重點監(jiān)管財務(wù)風險較大的房地產(chǎn)企業(yè)。政府部門還應(yīng)該制定相應(yīng)的法律法規(guī)，建立房地產(chǎn)信息披露機制，提高信息透明度，改善投資者的信息不對稱的問題，促進房地產(chǎn)需求均衡，降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險，促進房地產(chǎn)行業(yè)整體健康可持續(xù)發(fā)展。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)由于自身生產(chǎn)經(jīng)營的特點，比起一般企業(yè)來說財務(wù)風險水平相對更高。因此房地產(chǎn)企業(yè)為了提高自身的經(jīng)濟效益以及市場競爭力，應(yīng)該在合理的范圍內(nèi)控制財務(wù)風險，積極提升風險防控能力與財務(wù)管理水平，促進企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)更大的經(jīng)濟效益和社會效益。