開發(fā)商違規(guī)通過按揭貸款騙取資金的查處方法

■段超 張瓊

一、案例背景

長期以來，民營企業(yè)由于規(guī)模小、商業(yè)模式單一、可擔(dān)保和抵押的資產(chǎn)有限、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大等原因，難以達(dá)到銀行的信貸審核標(biāo)準(zhǔn)，在金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)不能得到合理估值的情況下，融資難、融資貴成為困擾民營企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、激發(fā)市場(chǎng)整體活力、促進(jìn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的制約因素。部分民營企業(yè)在求生存、謀發(fā)展的壓力之下，絞盡腦汁鉆法律空子，甚至濫用訴訟手段，讓法律為自己的非法行徑正名和背書，上演一幕幕刀口舔血的把戲。

二、疑點(diǎn)初現(xiàn)

審計(jì)人員在一次稅收征管審計(jì)中，因曾使用某手機(jī)APP 查詢過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)C 公司的工商信息，該APP 推送了一條關(guān)于鄭×霞起訴C 公司的法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)信息。審計(jì)人員此前已了解到，鄭×霞系C 公司第二大股東，持股32%；其父鄭×軍系C 公司第一大股東，持股52%；另有3 名自然人小股東共持股18%。二股東與大股東和參股公司的司法糾紛本是資本市場(chǎng)的家常便飯，但大股東與二股東為父女關(guān)系的情況下產(chǎn)生司法糾紛卻十分反常，職業(yè)敏感性促使審計(jì)人員詳細(xì)研讀判決書的內(nèi)容。

原告鄭×霞向法院訴求，確認(rèn)其與被告C 公司簽訂的房屋買賣合同無效。事實(shí)與理由：2014 年10月，被告因資金周轉(zhuǎn)需要，與原告簽訂了代持資產(chǎn)協(xié)議，約定原告以買受方式代持被告開發(fā)建設(shè)的J 區(qū)F室房屋（建筑面積2 135 平方米），總價(jià)款4 455 萬元，首付款無需支付，余款2 200 萬元由原告向銀行申請(qǐng)按揭貸款打入被告賬戶，被告負(fù)責(zé)還本付息，代持期限2 年，被告須在代持期限屆滿前還清銀行貸款本息，并配合原告及時(shí)將代持物業(yè)的所有權(quán)恢復(fù)至被告名下；鄭×軍為原告代持被告自有資產(chǎn)提供擔(dān)保。雙方簽訂的商品房預(yù)售合同在J 區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局進(jìn)行了登記備案，房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證均辦至原告名下。2016 年10 月，被告將銀行貸款全部還清。法院最終認(rèn)定，以合法形式掩蓋非法目的訂立的《商品房預(yù)售合同》無效，案件受理費(fèi)26 萬元由被告負(fù)擔(dān)。判決書顯示，C 公司基本未提出實(shí)質(zhì)性辯護(hù)意見。

C 公司已將銀行貸款全部還清，鄭×霞分文不出（首付款無需支付）即在法律意義上實(shí)際占有了J 區(qū)F 室房屋，本是空手套白狼占了大便宜，為何卻要主動(dòng)訴求判令《商品房預(yù)售合同》無效呢？審計(jì)人員相信“事出反常必有妖”。

三、動(dòng)機(jī)分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用各種規(guī)則偷逃稅款的情況比較普遍，如北京市稅務(wù)稽查部門近期發(fā)現(xiàn)潘石屹控制的北京建華置地有限公司違規(guī)多扣成本，進(jìn)行虛假申報(bào)等違法行為，依法追繳稅款、加收罰金等共計(jì)7.09 億元。在本文案例中，鄭×霞主要訴求判令《商品房預(yù)售合同》無效，審計(jì)人員首先從與合同直接相關(guān)的契稅進(jìn)行分析。根據(jù)當(dāng)時(shí)的契稅政策，個(gè)人首次購買90 平方米及以下普通住房，減按1%征收契稅；90～140 平方米的普通住房，減按1.5%征收契稅；購買非普通或非首套住房，按3%征收契稅；以公司名義買商品房，均按3%征收契稅。

國家針對(duì)各類特殊情形出臺(tái)的稅收優(yōu)惠政策，往往成為不法分子投機(jī)取巧的通道。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移征收契稅的批復(fù)》（國稅函〔2008〕438 號(hào)），“對(duì)經(jīng)法院判決的無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權(quán)證后，已納契稅款應(yīng)予退還。”本案例中，稅收征管數(shù)據(jù)反映，鄭×霞在2014 年10 月買受C 公司房屋時(shí)，繳納過133.65 萬元契稅（4 455×3%）。現(xiàn)代持期限屆滿，如按代持協(xié)議將代持物業(yè)的所有權(quán)恢復(fù)至C 公司名下，即使在價(jià)格不變的情況下，正常辦理過戶仍需繳納133.65 萬元契稅。至此，可以看出，鄭×霞和C 公司這起官司的目的，就是希望通過法律之手，判令《商品房預(yù)售合同》無效，不僅無需繳納房屋過戶回C 公司的契稅，還能將之前已繳的契稅退還。審計(jì)人員最初認(rèn)為該行為可定性為偷逃契稅，但就該案的判決本身來看，法院判決并無不當(dāng)，退還契稅也就有了充足法律依據(jù)。法院本是公平正義的象征，在本案中卻被不法分子利用，無端為違法行為正名背書，這讓審計(jì)人員憤憤不平，努力從更高更全的視角分析事件的本質(zhì)違規(guī)點(diǎn)，落實(shí)不法分子的違規(guī)行為。

四、落實(shí)罪名

審計(jì)發(fā)揮的是經(jīng)濟(jì)體檢作用，審計(jì)發(fā)現(xiàn)問題的后果也往往落腳到經(jīng)濟(jì)利益，即“錢”。根據(jù)當(dāng)時(shí)的資金市場(chǎng)環(huán)境，住房按揭貸款利率都是低于普通貸款的，住房按揭貸款年利率在5%左右，普通企業(yè)流動(dòng)資金貸款利率在10%左右，且民營企業(yè)貸款條件較為苛刻，不容易獲得貸款。C 公司通過上述方式獲取的貸款，比普通流動(dòng)資金貸款節(jié)約資金成本194 萬元（2 200×（10%-5%）×2-26），而銀行則相應(yīng)的損失了潛在收益194 萬元。審計(jì)人員決定從C 公司貸款獲取方式違反財(cái)經(jīng)管理規(guī)定、擾亂金融管理秩序的角度反映問題。

根據(jù)《刑法》第一百七十五條之一規(guī)定，以欺騙手段取得銀行貸款，給銀行造成重大損失或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，為騙取貸款罪；2010 年5 月印發(fā)的《最高人民檢察院、公安部關(guān)于公安機(jī)關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定（二）》第二十七條進(jìn)一步明確：以欺騙手段取得貸款，數(shù)額在一百萬元以上的，屬于應(yīng)予立案追訴的情形。依據(jù)上述規(guī)定，審計(jì)人員完成了C 公司騙取貸款事項(xiàng)的取證，移送有關(guān)部門處理。

五、思路啟發(fā)

該案例是因APP 主動(dòng)推送消息取得的審計(jì)成果，有一定的偶然性，但大數(shù)據(jù)時(shí)代要有大數(shù)據(jù)審計(jì)思維。目前，在中國裁判文書網(wǎng)以“《商品房預(yù)售合同》無效”為關(guān)鍵字對(duì)判決結(jié)果進(jìn)行搜索，相關(guān)判決書近3 000 篇，利用數(shù)據(jù)庫分析技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)爬蟲技術(shù)的配合，對(duì)契稅退稅數(shù)據(jù)和中國裁判文書網(wǎng)判決書進(jìn)行比對(duì)，可以高效率地篩查類似疑點(diǎn)。總結(jié)該案例的數(shù)據(jù)特征，可以將稅收征管數(shù)據(jù)中契稅退稅的納稅人名稱，與中國裁判文書網(wǎng)中的原告、被告名稱進(jìn)行匹配，同時(shí)限定退稅日期在判決日期后6 個(gè)月內(nèi)，將相關(guān)疑點(diǎn)篩選結(jié)果作為線索庫儲(chǔ)備，做到查處一個(gè)、觸及一類，極大的提升審計(jì)成果。