高杠桿下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究

屠順理

引言：我國房地產(chǎn)在發(fā)展的過程中，需要大量的資金去進(jìn)行使用。為了能夠獲取足夠的資金，房地產(chǎn)企業(yè)需要去銀行借款，從而形成高杠桿常態(tài)。那么企業(yè)具有非常大的財務(wù)風(fēng)險，在房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營活動中具有非常大的困難，需要進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險的控制，這樣才能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。通過對財務(wù)風(fēng)險的研究不但能夠有效應(yīng)對資金壓力，同時也能夠有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)及時應(yīng)對和防范財務(wù)風(fēng)險，有效促進(jìn)企業(yè)的長期合理發(fā)展。那么如何才能夠?qū)崿F(xiàn)高杠桿下的財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對呢？下面讓我們共同來進(jìn)行探究和分析。

一、財務(wù)風(fēng)險概述

財務(wù)風(fēng)險指的是企業(yè)在日常發(fā)展時，通過融資而造成的企業(yè)風(fēng)險。如果企業(yè)在規(guī)定的時間內(nèi)無法進(jìn)行債務(wù)的償還，那么就會造成財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)的發(fā)展還會受到很多不可預(yù)料的因素影響，但是實際的經(jīng)濟收入無法抵抗經(jīng)濟損失，這樣會為企業(yè)帶來非常大的財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險更多地是看到企業(yè)在多種經(jīng)營環(huán)境下出現(xiàn)入不敷出的狀態(tài)，無法進(jìn)行金融方面的償還，最后造成企業(yè)的破產(chǎn)，具有非常大的財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)。

二、財務(wù)風(fēng)險形成原因

財務(wù)風(fēng)險形成的原因有多種因素，企業(yè)的融資不合理是造成財務(wù)風(fēng)險的原因之一。因為企業(yè)在融資的過程中進(jìn)行過量的資金融入，無法用到實際的發(fā)展之中，這樣會浪費資源。如果企業(yè)在融資的過程中不足以進(jìn)行發(fā)展和投資，那么就會浪費了企業(yè)的投資機會，會讓企業(yè)的發(fā)展變得更加艱難。企業(yè)在融資的過程中，融資的方式對其發(fā)展也具有非常大的影響。一般認(rèn)為債務(wù)融資要比股權(quán)融資的方式更好，但是股權(quán)融資所具有的財務(wù)風(fēng)險會更小。因此，企業(yè)在融資的過程中應(yīng)該根據(jù)自身的情況去進(jìn)行融資方式的選擇，從而符合自身的發(fā)展目標(biāo)。當(dāng)企業(yè)的債務(wù)期比較接近時，那么就會讓企業(yè)在債務(wù)償還方面具有非常大的壓力，不利于企業(yè)的快速發(fā)展，甚至?xí)斐少Y金鏈斷裂的嚴(yán)重問題，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。企業(yè)在投資過程中出現(xiàn)錯誤決策也會為企業(yè)的發(fā)展帶來非常大的影響，很多企業(yè)實現(xiàn)多元化發(fā)展，不能將所有的資金都用于一個項目，這樣會讓企業(yè)的資源變得分散，無法做好相應(yīng)的業(yè)務(wù)。當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)盈利不足的問題，會導(dǎo)致現(xiàn)金的巨大消耗，無法償還銀行債務(wù)，導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)。而且企業(yè)資產(chǎn)的流動非常大會造成庫存積壓問題，無法實現(xiàn)正常盈利，會讓企業(yè)出現(xiàn)重大的財務(wù)風(fēng)險。還有一些外部的政策和市場環(huán)境的風(fēng)險，都會為企業(yè)的財務(wù)造成巨大風(fēng)險。

三、財務(wù)杠桿分析

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行自身的發(fā)展和業(yè)務(wù)拓展時需要大量的資金，一般會通過銀行進(jìn)行借貸，這會為企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險增加。財務(wù)杠桿風(fēng)險指的就是企業(yè)通過承擔(dān)一定的債務(wù)風(fēng)險去進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，這樣會造成融資經(jīng)濟損失。資本結(jié)構(gòu)指的是企業(yè)在融資過程中的結(jié)構(gòu)問題，資本結(jié)構(gòu)主要可以分為權(quán)益資本和債務(wù)資本兩種，一般情況下，財務(wù)杠桿的大小與企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)之間具有非常大的關(guān)聯(lián)，二者之間互相作用。企業(yè)為了能夠不斷進(jìn)行自身規(guī)模的擴大，需要借助財務(wù)杠桿進(jìn)行融資，那么財務(wù)杠桿系數(shù)就會加大。當(dāng)財務(wù)杠桿系數(shù)大于一定值時，那么就會造成企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險控制的過程中，需要對杠桿收益和杠桿風(fēng)險二者之間的平衡關(guān)系進(jìn)行重點把握，這樣才能夠確定一個適合的資本結(jié)構(gòu)。因為在房地產(chǎn)企業(yè)融資的過程中具有固定成本，那么企業(yè)在進(jìn)行獲取利益和付出相應(yīng)的損失都會變大，從而能夠凸顯出現(xiàn)財務(wù)杠桿的效果。因此，我們可以利用企業(yè)的財務(wù)杠桿系數(shù)來進(jìn)行具體分析，當(dāng)企業(yè)的財務(wù)杠桿系數(shù)越大表示企業(yè)所具有的財務(wù)風(fēng)險越大，成正相關(guān)。

四、高杠桿下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析

1.庫存量大。我國房地產(chǎn)企業(yè)具有非常高的庫存量，根據(jù)相關(guān)研究表明，我國房地產(chǎn)在2020 年3 月份具有73931 萬平方米的商品房等待銷售，房地產(chǎn)企業(yè)的庫存量非常大，其經(jīng)濟受到非常大的影響。因為庫存量大，會讓很多企業(yè)的投資量減少。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，很多企業(yè)開始進(jìn)行自身的規(guī)模拓展，仍然造成庫存量明顯增加的問題，導(dǎo)致企業(yè)所具有的財務(wù)風(fēng)險逐漸加大，不利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

2.負(fù)債率高。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對資金需求十分巨大，企業(yè)自身所具有的資金無法滿足房地產(chǎn)發(fā)展。那么企業(yè)就會通過融資的方式來進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，從而會出現(xiàn)非常大的負(fù)債問題，不利于企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)的負(fù)債率提升，具有高杠桿的特點。根據(jù)相關(guān)研究表明，房地證企業(yè)的年平均負(fù)債率可以達(dá)到79%。其中超過85%負(fù)債率的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了16 家，從而能夠看出房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險比較高。

3.企業(yè)擴張。房地產(chǎn)企業(yè)的擴展會增加自身的財務(wù)風(fēng)險，柑橘相關(guān)數(shù)據(jù)研究發(fā)展，在2018 年和2019 年時間內(nèi)，萬科的房地產(chǎn)融資金額達(dá)到了2926 億元人民幣，處于我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的第一位。而碧桂園緊隨其后，融資金額為2507 億元人民幣，保利地產(chǎn)則處于第三位，融資金額為2167 億元人民幣。從而能夠看出房地產(chǎn)企業(yè)都在進(jìn)行融資和規(guī)模擴張，而且融資金額數(shù)目非常大會為企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險，不利于企業(yè)的健康發(fā)展。

五、碧桂園在高杠桿下的財務(wù)風(fēng)險分析

1.企業(yè)概況。碧桂園是我國非常知名的房地產(chǎn)公司，在上個世紀(jì)九十年代初開始創(chuàng)立。其總部設(shè)置在我國的廣東省，現(xiàn)在主要負(fù)責(zé)進(jìn)行住宅開發(fā)工作。碧桂園的主要業(yè)務(wù)模式就是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，同時也涉及到一些酒店管理、建筑裝修等業(yè)務(wù)。為了能夠有效滿足市場的建筑需求，碧桂園也開始進(jìn)行了別墅、商店等方面業(yè)務(wù)的拓展，從而能夠為企業(yè)帶來更多方面的經(jīng)濟利益。碧桂園上市已經(jīng)經(jīng)歷了十幾年的時間，不僅在國內(nèi)市場進(jìn)行發(fā)展，在國外也具有非常多的房地產(chǎn)開發(fā)項目，從而確定了碧桂園在房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)地位。碧桂園具有自己的特色，因為它只做三線、四線的城市建筑項目，因為這樣的地區(qū)價格比較便宜，而且主要在郊區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)，能夠使用的面積比較大。因為規(guī)模大會讓其出現(xiàn)一定的財務(wù)風(fēng)險，根據(jù)相關(guān)研究表明，碧桂園在2017 年的年銷售額達(dá)到了1402 億元人民幣，2018 年的年銷售額提高了35%。但是同時也潛藏了一定的財務(wù)風(fēng)險。作為房地產(chǎn)企業(yè)，碧桂園運用了財務(wù)杠桿來進(jìn)行融資，該企業(yè)的杠桿系數(shù)基于0-1 之間，如圖1 所示：

圖1 碧桂園財務(wù)杠桿趨勢

從圖中我們能看到碧桂園的財務(wù)風(fēng)險水平一直處于比較高的經(jīng)營風(fēng)險，這會對其發(fā)展帶來非常大的還債壓力。碧桂園只能通過自身的收益來進(jìn)行債務(wù)的償還，從而能夠發(fā)現(xiàn)，只有通過去杠桿的政策才能夠幫助碧桂園企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的降低。

2.財務(wù)風(fēng)險分析

（1）融資風(fēng)險。根據(jù)相關(guān)研究顯示，碧桂園在日常的融資工作中，逐漸呈現(xiàn)上升趨勢，其需要的資金會變得更多。流動比率一般都會在1.12%-1.35%之間，與正常的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)之間具有非常大的差距，從而可以發(fā)現(xiàn)碧桂園企業(yè)所具有的變現(xiàn)能力較低。而且碧桂園的短期償債能力也出現(xiàn)了嚴(yán)重下降，企業(yè)具有非常大的流動性風(fēng)險。碧桂園企業(yè)所具有的速動比率一般在0.63%-0.67%之間，所具有的情況在房地產(chǎn)行業(yè)中的下游，所具有的流動資金比較大，這樣會讓其資金在回收時會變得比較緩慢，不能夠為企業(yè)帶來比較好的償債能力。碧桂園的債務(wù)情況在逐年增加，所需要的資金也越來越多，這樣會導(dǎo)致其負(fù)債率比較高，需要其具有非常好的償債能力。通過現(xiàn)金債務(wù)情況能夠?qū)ζ髽I(yè)的償債風(fēng)險具有非常好的反映，當(dāng)其總額比相對來說比較大時，能夠說明企業(yè)所具有的現(xiàn)金流量比較多，企業(yè)所具有的償債能力比較強，財務(wù)風(fēng)險減小。而現(xiàn)金流負(fù)債比大于1 時，說明該企業(yè)具有比較強的還債能力。但碧桂園的現(xiàn)金流量指標(biāo)一直在下降，說明其償債能力出現(xiàn)下降的問題，具有非常大的財務(wù)風(fēng)險。

（2）投資風(fēng)險。根據(jù)相關(guān)研究表明，碧桂園在近幾年的投資工作中，所具有的現(xiàn)金流量處于負(fù)值狀態(tài)，主要是因為該企業(yè)進(jìn)行子公司的購買，同時也能夠進(jìn)行多家企業(yè)的聯(lián)合經(jīng)營，這樣會讓其投資資金增加了376.83億元人民幣，而其現(xiàn)金支出也增加了188.59 億元人民幣。而且碧桂園所具有的總資產(chǎn)的凈利率也出現(xiàn)了提升，高于整個房地產(chǎn)行業(yè)的平均值。雖然碧桂園所具有的投資效率非常高，但是也需要對自身的投資風(fēng)險進(jìn)行留意，這樣才能夠降低自身的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

（3）流動性風(fēng)險。根據(jù)相關(guān)研究表明，碧桂園的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在不斷出現(xiàn)下降趨勢。其在近三年所具有的應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率一直處于行業(yè)平均值以下，從而能說明企業(yè)的回款速度比較慢，容易出現(xiàn)壞賬的問題。碧桂園所具有的存貨周轉(zhuǎn)率在不斷下降，所以能夠看出其在管理方面具有非常大的問題，從而不利于企業(yè)的經(jīng)營周轉(zhuǎn)。企業(yè)在最近幾年的資金利用效率也在不斷降低，并沒有促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。因為企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不暢通，會為企業(yè)帶來非常大的財務(wù)風(fēng)險。根據(jù)相關(guān)研究表明，碧桂園所具有的償債能力下降，與自身的管理具有非常大的關(guān)系，企業(yè)若是運營非常好，那么就能夠提升自身的償債能力，促進(jìn)企業(yè)的良好發(fā)展。若是其管理方面出現(xiàn)問題，會讓其周轉(zhuǎn)速度比較慢，不利于企業(yè)的快速發(fā)展，為其帶來很大的經(jīng)營風(fēng)險。

（4）信用風(fēng)險。因為房地產(chǎn)企業(yè)在收款的過程中為了能夠更好地促進(jìn)自身的企業(yè)發(fā)展，需要進(jìn)行一定的融資。那么就應(yīng)該進(jìn)行債務(wù)的償還，一旦無法償還債務(wù)，會讓企業(yè)的信譽受到非常大的影響，具有一定的信用風(fēng)險。碧桂園的規(guī)模在不斷擴張，那么就會導(dǎo)致其需要償還更多的債務(wù)。但是國家通過“去杠桿”政策來進(jìn)行限制，這樣能夠在一定程度上緩解債務(wù)風(fēng)險。但是也會讓碧桂園企業(yè)在融資方面遇到非常大的困難，因為碧桂園企業(yè)具有90%的負(fù)債率，需要進(jìn)行資金的回籠，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)周期壓縮，有效促進(jìn)碧桂園的正常發(fā)展。根據(jù)相關(guān)研究表明，碧桂園無法對消費者進(jìn)行承諾，因為信譽問題沒有為大家留下好的印象，這樣會導(dǎo)致消費者的流失，導(dǎo)致碧桂園企業(yè)所具有的銷售額出現(xiàn)下降問題，為企業(yè)帶來了非常大的信用風(fēng)險。

六、碧桂園財務(wù)風(fēng)險預(yù)防對策

1.資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。為了能夠更好地降低碧桂園的財務(wù)風(fēng)險，需要進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化工作，提升銷售量，那么就應(yīng)該減少自身的負(fù)債問題。碧桂園在進(jìn)行融資的過程中，應(yīng)該進(jìn)行融資方式的正確選擇，這樣才能夠控制自身所具有的融資風(fēng)險。碧桂園可以對自身的償債能力進(jìn)行提升，這樣才能夠抵御財務(wù)風(fēng)險。因為這種償債能力受到資本結(jié)構(gòu)的影響，那么就需要碧桂園增加自身的銷售力度，只有這樣才能夠有效提升自身的現(xiàn)金流，有效實現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

2.資金的集中經(jīng)營。碧桂園若是想要降低自身的財務(wù)風(fēng)險，那么就不要同時進(jìn)行多個房地產(chǎn)項目的開發(fā)，需要將所有的資金集中在一個項目中，這樣才能夠有效進(jìn)行資源的利用。還應(yīng)該謹(jǐn)慎投資，加強風(fēng)險防御工作，這樣能夠達(dá)到自身的利益目標(biāo)。如果想要提升自身的風(fēng)險預(yù)防能力，碧桂園需要具有非常好的發(fā)展能力，將自身的投資用于一線和二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)工作，這樣就需要將所有的資金用于集中處理，可以更好地幫助其進(jìn)行風(fēng)險的控制。但是在房地產(chǎn)項目開發(fā)時也需要注意，做好每一次的投資風(fēng)險評估工作，這樣才能夠真正地降低風(fēng)險。

3.遵守國家的政策。碧桂園若是想要有效降低自身的財務(wù)風(fēng)險，那么就應(yīng)該進(jìn)行自身的開發(fā)項目數(shù)量的控制，同時也需要注意房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量，這樣才能夠有效抵御風(fēng)險。還應(yīng)該增加自身的運營能力和償債能力，降低流動性風(fēng)險，同時應(yīng)該合理進(jìn)行資金的分配。還應(yīng)該相應(yīng)國家的政策號召，需要去杠桿、去庫存，這樣才能夠有效實現(xiàn)資金的利用，增加資金回流，有效提升自身的償債能力，這樣才能夠降低自身的風(fēng)險。

4.建立長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。碧桂園為了能夠更好地實現(xiàn)自身的長遠(yuǎn)發(fā)展，那么就應(yīng)該在國家政策的調(diào)控下進(jìn)行自身管理。不要盲目進(jìn)行規(guī)模的擴張，需要與現(xiàn)實情況進(jìn)行接軌，符合現(xiàn)實發(fā)展規(guī)律，這樣才能夠更加合理地進(jìn)行融資和投資的使用，讓企業(yè)能夠具有比較高的資金回流，從而提升償債能力，降低財務(wù)風(fēng)險。需要在投資之前進(jìn)行一定的預(yù)算工作，合理經(jīng)營企業(yè)，這樣才能夠提升經(jīng)營質(zhì)量。還應(yīng)該提升自身的信譽，對提高銷售額具有非日常大的幫助作用。企業(yè)應(yīng)該具有長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，不要為眼前的利益所蒙蔽，實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)束語：綜上所述，在高杠桿背景下，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險十分巨大。房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模比較大，在進(jìn)行不斷擴張時，需要更多的流動資金才能夠?qū)崿F(xiàn)自身發(fā)展。但是融資過多會導(dǎo)致其債務(wù)償還能力變得困難，從而增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。為了能夠更加進(jìn)一步地進(jìn)行風(fēng)險問題的解決，需要房地產(chǎn)企業(yè)可以有效進(jìn)行自身的財務(wù)控制，了解自身的債務(wù)償還能力，具有長遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)，這樣才能夠幫助企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。還應(yīng)該根據(jù)國家的政策來進(jìn)行自身的發(fā)展控制，讓所有的資金進(jìn)行集中經(jīng)營，避免出現(xiàn)經(jīng)營不善無法償還債務(wù)的問題。總之，需要企業(yè)可以加強自身的財務(wù)風(fēng)險控制工作，有效抵御財務(wù)風(fēng)險為房地產(chǎn)企業(yè)帶來的沖擊，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。