住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究

文/深圳易加設(shè)計有限公司 毛曉冰

深圳市綠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 蔡洋涌

筑博設(shè)計股份有限公司城市公司 楊 晉

0 引言

作為關(guān)系到人居環(huán)境、自然環(huán)境、社會環(huán)境的行業(yè)，房地產(chǎn)具有社會、金融、產(chǎn)品三大屬性。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的高周轉(zhuǎn)式運(yùn)營與居住者日益提高的品質(zhì)要求促進(jìn)了住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的研發(fā)，房地產(chǎn)回歸產(chǎn)品屬性是必然趨勢。住宅產(chǎn)品需在滿足居住者使用需求的同時，體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的社會責(zé)任感。

1 研究原則

1）可持續(xù)性（Sustainable） 住宅產(chǎn)品使用周期長，故滿足可持續(xù)性要求十分重要，建設(shè)可持續(xù)性住宅可促進(jìn)資源合理、有效利用，最大限度地降低住宅產(chǎn)品建設(shè)及使用過程對周邊環(huán)境的消極影響。

2）易維護(hù)性（Maintainable） 住宅產(chǎn)品的設(shè)計不僅需考慮居住者的使用需求，而且需考慮維護(hù)過程的安全性、可達(dá)性、易操作性，充分體現(xiàn)對住宅產(chǎn)品全生命周期的考量。

3）藝術(shù)性（Artistry） 住宅產(chǎn)品是設(shè)計者及使用者寄托思想、情感的載體，應(yīng)具有審美價值和藝術(shù)價值。

4）理性（Rational） 住宅產(chǎn)品的設(shè)計是理性的過程，是社會的合理的活動，不是無止境的投入，而是邏輯上的整體平衡。

5）技術(shù)性（Technical） 現(xiàn)代技術(shù)的發(fā)展對住宅產(chǎn)品的設(shè)計產(chǎn)生巨大影響，住宅產(chǎn)品應(yīng)注重實(shí)用性和科學(xué)性，運(yùn)用技術(shù)性思維和手段處理建筑問題非常必要。

2 《住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化》內(nèi)容

在“SMART”原則下，梳理住宅產(chǎn)品設(shè)計的技術(shù)措施和管理流程，形成包含產(chǎn)品管理標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化、定型產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化3部分內(nèi)容的《住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化》。其不僅是技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)，而且是管理、技術(shù)、研發(fā)3個維度的有機(jī)結(jié)合。

2.1 產(chǎn)品管理標(biāo)準(zhǔn)化

管理力帶來產(chǎn)品力，產(chǎn)品管理標(biāo)準(zhǔn)化是對房地產(chǎn)內(nèi)部設(shè)計管理流程的梳理，旨在標(biāo)準(zhǔn)化管控流程，提升管理效率，由制度文件及標(biāo)準(zhǔn)文件組成。制度文件是具有指導(dǎo)性的政策類文件；標(biāo)準(zhǔn)文件涵蓋設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)做法、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等，為設(shè)計提供準(zhǔn)確的參考依據(jù)。

1）設(shè)計綜合管控流程是對住宅產(chǎn)品設(shè)計管理過程涉及的前置條件、報建節(jié)點(diǎn)應(yīng)盡事宜及與其他部門工作協(xié)同的要求。

2）報批報建流程總控表明確住宅產(chǎn)品在開發(fā)周期中應(yīng)報應(yīng)審的所有流程及各部門相應(yīng)的工作內(nèi)容與方法，有助于提升報批報建的通過率。

3）設(shè)計供應(yīng)商管理辦法是為實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品供應(yīng)商規(guī)范化和精細(xì)化管理而構(gòu)建的基于過程評價和分級管理的供應(yīng)商整合管理機(jī)制。

4）設(shè)計方案審查制度主要從客戶視角（功能舒適、品質(zhì)保障）及房地產(chǎn)企業(yè)視角（成本控制、施工合理）明確住宅產(chǎn)品設(shè)計方案各把控要點(diǎn)，提高設(shè)計管理部門的產(chǎn)品管理效率。

5）施工圖圖紙會審制度從房地產(chǎn)集團(tuán)總部到區(qū)域公司兩級管控，要求集團(tuán)總部設(shè)計管理部門從住宅產(chǎn)品“敏感點(diǎn)”出發(fā)，嚴(yán)控圖紙質(zhì)量。區(qū)域公司設(shè)計管理部門關(guān)注住宅產(chǎn)品圖紙質(zhì)量，著重解決“錯、漏、碰、缺”等前端問題。

6）設(shè)計交底制度明確各設(shè)計專業(yè)在不同設(shè)計階段的交底要求，為保證設(shè)計成果的順利交付搭建了聯(lián)通內(nèi)外的溝通橋梁，確保各設(shè)計專業(yè)了解住宅產(chǎn)品的設(shè)計特點(diǎn)和設(shè)計意圖，熟知各關(guān)鍵部分的質(zhì)量要求。

7）工地現(xiàn)場巡檢管理辦法明確關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)現(xiàn)場巡檢的專業(yè)要求及控制要點(diǎn)，對各專業(yè)設(shè)計人員的巡檢時間和巡檢內(nèi)容作出明確規(guī)定，有助于及時發(fā)現(xiàn)并解決施工中出現(xiàn)的問題，降低工程返工率。

8）住宅產(chǎn)品展示區(qū)是房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的綜合體現(xiàn)。住宅產(chǎn)品展示區(qū)做法標(biāo)準(zhǔn)明確其設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、成本分配原則及空間布置邏輯；住宅產(chǎn)品展示區(qū)管控標(biāo)準(zhǔn)明確展示區(qū)施工流程，強(qiáng)化品質(zhì)管控，確保區(qū)域公司與集團(tuán)總部管控動作一致。

9）產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)通過對住宅產(chǎn)品定位及設(shè)計等階段的重要產(chǎn)品配置指標(biāo)進(jìn)行控制，滿足住宅產(chǎn)品成本控制的要求。

10）住宅交付標(biāo)準(zhǔn)明確外立面主材、公共部分精裝修、套內(nèi)部分毛坯、套內(nèi)部分精裝修的交付標(biāo)準(zhǔn)，為住宅產(chǎn)品的設(shè)計提供精準(zhǔn)的參考標(biāo)準(zhǔn)，有利于快速完成設(shè)計方案。

11）任務(wù)書及附件是交予設(shè)計單位的設(shè)計要求，是住宅產(chǎn)品設(shè)計工作開展的依據(jù)?！蹲≌a(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化》要求將傳統(tǒng)的任務(wù)書轉(zhuǎn)變?yōu)椤按蟆比蝿?wù)書模式，向上延伸至房地產(chǎn)企業(yè)的決策過程。

2.2 產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化

產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化是對設(shè)計單位的外部管理，從設(shè)計的落地性、可行性及施工的易操作性方面控制設(shè)計單位的成果質(zhì)量，以便于開展設(shè)計管理部門的圖紙審校工作。

1）施工圖設(shè)計總說明詳細(xì)規(guī)定必備內(nèi)容和條文，并對常用構(gòu)造做法進(jìn)行梳理。

2）常用建筑構(gòu)造節(jié)點(diǎn)及部品部件標(biāo)準(zhǔn)明確常用建筑構(gòu)造節(jié)點(diǎn)及部品部件的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，提升立面品質(zhì)。

3）為防止住宅產(chǎn)品后期使用中出現(xiàn)滲漏現(xiàn)象，結(jié)合工程施工、物業(yè)反饋對易出現(xiàn)滲漏的部位進(jìn)行專項(xiàng)研究，梳理為完整的構(gòu)造節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)，以避免后期重點(diǎn)部位出現(xiàn)滲漏現(xiàn)象，提升住宅產(chǎn)品口碑。

4）電梯標(biāo)準(zhǔn)化明確電梯設(shè)計及配置標(biāo)準(zhǔn)，并對常用電梯品牌的產(chǎn)品參數(shù)進(jìn)行梳理，以在方案設(shè)計之初便可確定電梯的相關(guān)參數(shù)，提升整體效率。

5）梳理并明確景觀通用的構(gòu)造做法，針對排水設(shè)施等影響觀感的部位進(jìn)行專項(xiàng)研究并形成專題，解決住宅產(chǎn)品設(shè)計中常見的市政觀感問題。

6）項(xiàng)目設(shè)計后反饋是通過對項(xiàng)目巡檢、項(xiàng)目驗(yàn)收、客服反饋和營銷調(diào)研過程發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行收集整理后逐步建立的，是以產(chǎn)品品質(zhì)為導(dǎo)向，以客戶滿意度為宗旨的品質(zhì)管控體系（見圖1）。

1 項(xiàng)目設(shè)計后反饋框架（圖片來源：作者自繪）

2.3 定型產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化

定型產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是通過整合資源形成的“平臺+”模塊體系，包括住宅產(chǎn)品單體的標(biāo)準(zhǔn)化理念、標(biāo)準(zhǔn)化平面及標(biāo)準(zhǔn)化立面，有利于促進(jìn)住宅產(chǎn)品精細(xì)化設(shè)計，提高建造品質(zhì)，優(yōu)化建造成本，順應(yīng)精裝交付趨勢，提高管控效率，適應(yīng)未來市場、未來人居的需求。

2.3.1 標(biāo)準(zhǔn)化理念

標(biāo)準(zhǔn)化理念是對住宅產(chǎn)品所在區(qū)域的氣候、法規(guī)、客戶、競品進(jìn)行充分研究后結(jié)合自身品牌特色形成的設(shè)計原則，是確立定型產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研發(fā)思路的關(guān)鍵，有利于打造具有品牌印記且客戶滿意度高的住宅產(chǎn)品。

2.3.2 標(biāo)準(zhǔn)化平面

標(biāo)準(zhǔn)化平面設(shè)計主要分為基礎(chǔ)樓型選擇、核心筒模塊設(shè)計、套型模塊設(shè)計、樓型設(shè)計4個方面。

1）基礎(chǔ)樓型選擇是定型產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)，也是事關(guān)項(xiàng)目定位的重要決策，均好性是基礎(chǔ)樓型選擇的核心原則。

2）核心筒模塊設(shè)計不僅需滿足套型模塊剛性拼接的要求，而且需滿足消防、施工誤差、設(shè)計觀感、采光通風(fēng)的要求。

3）通過調(diào)研總結(jié)出基于不同客戶群體的套型設(shè)計原則，以住宅產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)，以適應(yīng)建筑、室內(nèi)、家具部品3個層面的標(biāo)準(zhǔn)模數(shù)為依據(jù)，形成標(biāo)準(zhǔn)套型庫，從而大幅縮減套型設(shè)計周期，實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營。

4）整合核心筒模塊及套型模塊形成多種適用于不同客戶群體的樓型，并依據(jù)不同客戶群體的生活方式進(jìn)行全方位精細(xì)化設(shè)計。以樓棟為對象完成歸家流線設(shè)計、消防設(shè)計、機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計等，形成完整的樓棟設(shè)計圖紙。

2.3.3 標(biāo)準(zhǔn)化立面

立面設(shè)計有助于提升住宅產(chǎn)品的形象，故需嚴(yán)格把控立面細(xì)節(jié)與完成度，通過建筑的風(fēng)格與形式解讀住宅產(chǎn)品的體系與理念。立面設(shè)計需參考住宅產(chǎn)品所在地的人文要素，同時考慮氣候特征的影響，對單體進(jìn)行分段式精細(xì)化設(shè)計，利用創(chuàng)新設(shè)計手法打造獨(dú)特的建筑形象，豐富立面細(xì)節(jié)（見圖2）。

2 標(biāo)準(zhǔn)化立面效果（圖片來源：作者自繪）

1）基座與大堂 基座與大堂部分的立面主要以干掛石材及鋁板為主，雨篷分縫開槽并需考慮燈帶預(yù)留，塑造整體簡潔純粹又不失細(xì)節(jié)的形象（見圖3）。

3 基座與大堂標(biāo)準(zhǔn)化立面效果3a 基座（圖片來源：作者自繪）3b 大堂（圖片來源：作者自繪）

2）外墻 外墻材料可根據(jù)產(chǎn)品定位及當(dāng)?shù)乜蛻羧后w喜好選擇石材、鋁板、面磚等，尺寸可根據(jù)成本及設(shè)計需求自行搭配和調(diào)整。山墻部分結(jié)合施工工藝、項(xiàng)目特色及樓棟高度設(shè)計不同的分縫方式，以滿足不同客戶群體的審美需求。

3）空調(diào)機(jī)位 空調(diào)外機(jī)需盡量與百葉顏色一致，金屬百葉、鋁格柵需滿足空調(diào)通風(fēng)要求，透孔率達(dá)70%以上。

4）立管 立面出現(xiàn)冷凝水管及雨污水管時均需保證其與背景墻顏色一致。

5）室外窗臺板 凸窗及平開窗的窗臺板需采用相同規(guī)格的灰色陶板，顏色與灰色涂料墻面一致，并利用其形成富有韻律的線腳，豐富立面細(xì)節(jié)。

6）屋頂 屋頂邊框采用斜切處理，塑造橫向飛檐的效果，豐富立面的趣味性。女兒墻通過控制折面玻璃和鋁板的面積比例形成漸變效果（見圖4）。

4 屋頂標(biāo)準(zhǔn)化立面示意（圖片來源：作者自繪）

3 結(jié)語

產(chǎn)品管理標(biāo)準(zhǔn)化及產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化可提升管理精度和施工還原度，基于“平臺+”模塊體系的定型產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化可為住宅產(chǎn)品建設(shè)的高效率、高質(zhì)量完成提供保障。住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的研究有利于房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合品牌戰(zhàn)略、營銷策略及客群定位，并依循“SMART”原則，建設(shè)符合社會、市場及客戶需求的產(chǎn)品，提升住宅產(chǎn)品的核心競爭力和房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)能力?？芍^對關(guān)鍵動作立標(biāo)準(zhǔn)的同時不限制自選動作，從而既保證產(chǎn)品品質(zhì)，又包容產(chǎn)品在地域性、文化性及建筑師創(chuàng)意思維等方面的自由度，避免簡單和僵化的復(fù)制。