“抱團停貸”，前路何在？

文 王瑩

去年以來，在“三道紅線”之下，房企資金周轉(zhuǎn)慢了下來，疊加房企融資、開發(fā)、銷售全鏈條遇冷，一些房企出現(xiàn)了“拆東墻、補西墻”的資金挪用行為，交付風(fēng)險進一步增大。受此影響，從去年下半年至今，房企暴雷頻現(xiàn)，全國多個項目出現(xiàn)停工、延期交付甚至爛尾的情況。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2021年年底，全國24座主要城市中，尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達到10%。同時相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年全國住房市場爛尾率為3.85%，對應(yīng)的爛尾樓面積為2.31億平方米。爛尾樓發(fā)生率持續(xù)加大，業(yè)主坐等收房無望。

6月30日，江西恒大某樓盤業(yè)主率先發(fā)出通告，稱如果項目再不復(fù)工，全體業(yè)主將停止還房貸。從停貸告知書上可以看出，該項目在2021年5月底開始全面停工，期間雖然偶有復(fù)工，但在今年6月份再次停工。業(yè)主曾多次維權(quán)，但事情卻沒有得到解決。由此，業(yè)主們提出要求，如果項目在2022年10月不能全面復(fù)工，將強制停貸至全面復(fù)工。

一石激起千層浪。這一公告引起了全國范圍內(nèi)各大城市停工業(yè)主的共鳴，隨后，武漢、鄭州、太原、長沙、西安、宿遷、南陽、南昌、周口等200多個城市接連出現(xiàn)爛尾樓盤被業(yè)主“集體停貸”的現(xiàn)象，多地爛尾樓業(yè)主聯(lián)名發(fā)布“強制停貸告知書”，要求樓盤復(fù)工并按期交付，否則將集體停止償還貸款，一場史無前例的集體停貸潮正在席卷全國。

A緣何停貸？

在爛尾樓業(yè)主們“不復(fù)工不還貸”的討伐中，爛尾樓這一存在多年的弊病被搬到輿論層面，引發(fā)社會廣泛關(guān)注。對于業(yè)主來說，選擇停貸也是無奈之舉?！拔覀儾⒉皇歉L(fēng)，也清楚停貸意味著什么，現(xiàn)在只能放手一搏?！编嵵菽碃€尾樓盤一位業(yè)主說到，“項目從去年10月停工至今，我們和開發(fā)商、監(jiān)管方、銀保監(jiān)會等各方多次溝通，但目前仍看不到任何復(fù)工跡象?！?/p>

樓盤爛尾，復(fù)工交房無望，業(yè)主多次到現(xiàn)場維權(quán)毫無進展。很多業(yè)主掏空了全部積蓄，借了外債，背上二三十年的房貸，可現(xiàn)在不僅拿不到房子，還租著房子、還著月供，陷入“錢房兩空”的境地。

房企紛紛暴雷，爛尾樓頻繁出現(xiàn)，而造成這種現(xiàn)象的直接原因就在于被詬病多年的預(yù)售制度。預(yù)售制全稱為商品房預(yù)售制度，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房款。這一制度最早起源于香港，當(dāng)時又稱“賣樓花”，1994年隨著《城市房地產(chǎn)管理法》的出臺被正式引入內(nèi)地。預(yù)售制的引進拓寬了開發(fā)商的資金來源，加快了資金和土地的周轉(zhuǎn)，提高了商品房的供應(yīng)效率，對推動房地產(chǎn)市場發(fā)展發(fā)揮了積極作用。

在之后二十多年的時間里，預(yù)售制度為房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展提供了動力，但在一路狂奔下也出現(xiàn)了一系列的問題。中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁表示：“預(yù)售制助推了房產(chǎn)開發(fā)的資金落地和開發(fā)速度，但也助長了房產(chǎn)開發(fā)中對資金的不合理使用習(xí)慣，特別是當(dāng)房地產(chǎn)由高增長、高房價時代轉(zhuǎn)入慢增長、負增長、房價低迷甚至下探時代，預(yù)售制的所有毛病都暴露出來了，最關(guān)鍵的就是開發(fā)商資金斷裂，導(dǎo)致樓盤爛尾，不能按期交付?！?/p>

同時，此次深處停貸潮輿論漩渦的，還有銀行和第三方監(jiān)管機構(gòu)。從預(yù)售制度的整個流程來看，連接起預(yù)售制鏈條的關(guān)鍵環(huán)節(jié)有四個——開放商、銀行、業(yè)主以及相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)，其中，銀行扮演了十分重要的角色。一般來說，業(yè)主在開發(fā)商的引領(lǐng)下與銀行建立債權(quán)關(guān)系，而銀行在什么時間節(jié)點把貸款資金給到開放商對于業(yè)主是否能按期收到房來說至關(guān)重要。

早在2003年，央行曾出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，即“121號文件”，其中明確表示：“為減輕借款人不必要的利息負擔(dān)，只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”“企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金”。

同時，開發(fā)商想要提取預(yù)售監(jiān)管賬戶資金也并非易事?！额A(yù)售監(jiān)管賬戶資金提取報備流程》明確，開發(fā)商要提取監(jiān)管賬戶的資金，需要有以下手續(xù)：申請報告、授權(quán)委托書、工程進度節(jié)點相關(guān)證明材料（即提供單體建筑物的竣工驗收報告）、監(jiān)管賬戶的銀行流水。以上材料經(jīng)審核通過后，房地產(chǎn)開發(fā)商才能提取監(jiān)管賬戶的資金。

但隨著時間推移，房地產(chǎn)調(diào)控因城施策之后，各地對開發(fā)商的預(yù)售門檻、資金監(jiān)管措施也都有相應(yīng)變動。有些銀行為了搶占市場份額，放寬了對開發(fā)商的各種限制，一定程度上助長了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過熱傾向，導(dǎo)致爛尾樓情況屢屢發(fā)生。

這一情況的存在也成為此次爭議的焦點—— 一些業(yè)主認為部分銀行沒有嚴格按照相關(guān)規(guī)定放款，在房屋主體未封頂前即違規(guī)為開發(fā)商發(fā)放按揭貸款，開發(fā)商借此將銷售資金抽調(diào)挪用，導(dǎo)致項目停工或爛尾。“銀行作為貸款方，為何在房子主體結(jié)構(gòu)未封頂前發(fā)放按揭貸款？為什么將按揭貸款資金違規(guī)劃入非監(jiān)管賬戶？銀行也是監(jiān)管方之一，為什么沒有履行資金監(jiān)管義務(wù)？”在一封強制停貸告知書中，業(yè)主方對銀行的主體責(zé)任發(fā)出“三連問”。

在對銀行的聲討中，相關(guān)從業(yè)者表明，把這一池水“攪渾”的還有一個關(guān)鍵的存在——監(jiān)管部門。在預(yù)售制度下，只要資金監(jiān)管到位，爛尾樓的問題也是可以避免的。但真正的問題在于，很多監(jiān)管要求只是流于表面，在實際操作上并沒有執(zhí)行到位，或者說有很多漏洞可乘。在以前房地產(chǎn)高景氣時期，開發(fā)商挪用資金可以很快通過其他渠道來彌補，但隨著2021年以來眾多房企暴雷、房地產(chǎn)融資渠道收緊，到期債務(wù)又必須償還，開發(fā)商只能選擇挪用部分樓盤項目的資金來解決短期債務(wù)壓力，然而卻很難再從其他渠道籌集資金補回這些項目中，所以，在債務(wù)壓力之下，一個個爛尾樓就此誕生。

可以說，在預(yù)售制度的外衣下，開發(fā)商、銀行、監(jiān)管部門的任何一個動作都或?qū)⒊蔀閼以跇I(yè)主頭上的“達摩克利斯之劍”，而身處爛尾樓泥沼中的業(yè)主們卻維權(quán)無門，這時候，看似不可行卻又是唯一辦法的停貸成為他們唯一能抓住的救命稻草。不過，業(yè)內(nèi)人士表示，由于業(yè)主和開發(fā)商之間簽訂的是購房合同關(guān)系，而和銀行之間簽訂的是按揭貸款合同關(guān)系，均是單方面的。故此，業(yè)主停貸對房企“施壓”有限。

B何去何從？

從多地的停貸通知書來看，業(yè)主們的普遍訴求是“停貸止損”，并借此倒逼商業(yè)銀行加入復(fù)工隊伍，直至復(fù)工或交房之日，才恢復(fù)償還按揭月供。

不過，集體停貸潮下，還有部分業(yè)主持觀望態(tài)度。畢竟，從實際操作和法律程序上而言，業(yè)主的停貸訴求恐怕難以得到法院的支持。在購買預(yù)售房的過程中，開發(fā)商、業(yè)主、銀行之間形成了多個法律關(guān)系。購房者在購房時不僅與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，同時也與銀行簽訂了按揭貸款合同。雖然現(xiàn)在業(yè)主所購買的房子爛尾了，沒有按時交付，但是這個責(zé)任不在銀行，這是開發(fā)商的責(zé)任。雖然在很多爛尾樓項目里，銀行違規(guī)放貸難辭其咎。但在司法實踐中，很少有法院會直接判這種情況可以直接停貸。

“購房者貿(mào)然停止還貸，從法律層面并不可取，因為會使購房者面臨較大的法律風(fēng)險：很可能會被銀行起訴追究違約責(zé)任，還會影響征信記錄。”業(yè)內(nèi)及律師觀點仍認為，業(yè)主停貸應(yīng)謹慎。停貸后購房者會面臨幾種風(fēng)險，包括收到銀行催收電話、名下資產(chǎn)被凍結(jié)拍賣、個人上征信黑名單等，對個人正常生活來說影響較大。

不過，在一些要求強制停貸的告知書中，也有業(yè)主表示“已經(jīng)不在乎征信了”。“大批業(yè)主失業(yè)在家，己無法承受每個月的按揭月供，生活無比艱難，只能走向斷供道路。飯都吃不上，誰還在乎征信？”一位停貸業(yè)主表示。

從目前的情況來看，業(yè)主知道強制停貸不能夠直接解決爛尾樓問題，但希望借此引起開發(fā)商、銀行和政府等相關(guān)方面的重視，推進爛尾樓問題得到解決。

7月14日，隨著停貸風(fēng)波愈演愈烈，銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責(zé)人回應(yīng)稱，最近關(guān)注到個別房企樓盤出現(xiàn)延期交付情況，這件事的關(guān)鍵在于“保交樓”，對此銀保監(jiān)會高度重視。下一步工作中，銀保監(jiān)會將繼續(xù)貫徹落實好黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求，引導(dǎo)金融機構(gòu)市場化參與風(fēng)險處置，加強與住建部門、中國人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作，依法依規(guī)做好相關(guān)金融服務(wù)，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

緊接著，7月17日銀保監(jiān)會又做出了第二次回應(yīng)稱，加強與住建部、人民銀行等部門的協(xié)同配合，堅持“房住不炒”，堅持“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，支持地方更加有力地推進“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

四天后，7月21日銀保監(jiān)會第三次回應(yīng)表示，將主動參與合理解決資金硬缺口方案研究，做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進項目快復(fù)工、早復(fù)工、早交付。同時指導(dǎo)銀行做好客戶服務(wù)工作，加強與客戶溝通，依法保障金融消費者的合法權(quán)益。

銀保監(jiān)會的發(fā)聲，讓集體停貸維權(quán)的業(yè)主們看到了希望的曙光，一切都在朝著好的方向發(fā)展。與此同時，在銀保監(jiān)會“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作思想的指導(dǎo)下，各大銀行也紛紛發(fā)布公告回應(yīng)。

中國農(nóng)業(yè)銀行的回應(yīng)稱，針對近期個別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險暴露、住房開發(fā)項目延期交付的情況，農(nóng)業(yè)銀行高度重視，迅速行動，已在總行層面建立統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制，在全系統(tǒng)組織開展住房項目“保交樓”情況排查。下一步，農(nóng)業(yè)銀行將始終堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，嚴格落實金融監(jiān)管要求，積極配合地方政府做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”金融服務(wù)，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權(quán)益。

中國建設(shè)銀行的公告同樣表態(tài)稱堅持“房住不炒”定位，堅持審慎穩(wěn)健的風(fēng)險偏好，堅定實施住房租賃戰(zhàn)略，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

7月以來，鄭州、天津、合肥等多地政府、房地產(chǎn)協(xié)會等組織機構(gòu)也積極出臺各項政策、陸續(xù)發(fā)出“保交樓”倡議，或通過設(shè)立紓困基金、一對一幫扶等方式盤活問題樓盤、確保項目完工交付。金融和政策的雙重支持下，部分房企也加入了“保交樓”的隊伍，據(jù)了解，碧桂園、建業(yè)、金科、領(lǐng)地、奧園、綠地、融創(chuàng)等20余家房企明確提出力推“保交樓”工作。

北大法學(xué)院教授樓建波認為，“保交樓”不僅關(guān)乎業(yè)主的切身利益，對開發(fā)商、銀行和樓盤所在地的經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定都有影響。因此，“保交樓”需要政府監(jiān)管部門、金融機構(gòu)、開發(fā)商共同發(fā)力，保障項目順利復(fù)工并完成交付，維護購房者合法權(quán)益。

從目前的結(jié)果來看，此次“抱團停貸”的方式雖然激進，但也通過這種方式引起了相關(guān)部門對爛尾樓的重視，并吸引各方共同發(fā)力投入到項目的復(fù)工中。但從長遠來看，此次“停貸潮”是否能徹底完善預(yù)售制在房地產(chǎn)高速發(fā)展中隱藏的弊端還未可知，停貸能否真正挽救爛尾樓、還業(yè)主一個家還需要一個漫長的等待過程。