強(qiáng)度分區(qū)約束下的居住容積率賦值方法研究
——以長(zhǎng)沙市為例

陳群元 蔣偉 CHEN Qunyuan,JIANG Wei

控制性詳細(xì)規(guī)劃作為當(dāng)前重要的法定規(guī)劃之一，其法定地位由2008年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》確定。但是，在目前的規(guī)劃實(shí)施中，控規(guī)指標(biāo)的調(diào)整卻無(wú)法避免，尤其是申請(qǐng)容積率調(diào)整案例較多。這本身既有外界發(fā)展條件發(fā)生變化等客觀因素，也有容積率在賦值的過(guò)程中受到“經(jīng)驗(yàn)論”“唯心論”等主觀因素影響。然而，目前編制控制性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，對(duì)于容積率指標(biāo)的確定沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和方法，各地對(duì)容積率的確定方法也不盡一致[1-6]。針對(duì)目前長(zhǎng)沙市容積率管理只限定容積率上限，導(dǎo)致容積率編制與調(diào)整均以容積率上限為標(biāo)準(zhǔn)，從而導(dǎo)致局部合理但整體失控、城區(qū)容積率過(guò)高、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度過(guò)大等問(wèn)題。本文基于現(xiàn)行的長(zhǎng)沙市容積率管理技術(shù)規(guī)范，對(duì)其強(qiáng)度分區(qū)進(jìn)行適當(dāng)優(yōu)化，并綜合考慮交通、服務(wù)、環(huán)境等因素的影響，運(yùn)用層次分析法（AHP）對(duì)居住地塊容積率賦值，探索控規(guī)編制單元內(nèi)居住地塊容積率的差異化賦值方法。

1 容積率管理技術(shù)規(guī)定的現(xiàn)狀

長(zhǎng)沙市現(xiàn)行指導(dǎo)控規(guī)容積率確定的技術(shù)規(guī)范主要有《長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（包括該規(guī)定的多個(gè)補(bǔ)充規(guī)定）、《長(zhǎng)沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定》、《長(zhǎng)沙市控制性詳細(xì)規(guī)劃成果編制標(biāo)準(zhǔn)》3個(gè)技術(shù)文件。

1.1 長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定

按照《長(zhǎng)沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定》，把對(duì)于容積率的控制劃分為3級(jí)強(qiáng)度分區(qū)（見(jiàn)表1）。該技術(shù)規(guī)定明確了一般地區(qū)的常用建設(shè)用地開(kāi)發(fā)容量的具體控制指標(biāo)。

表1 長(zhǎng)沙市建設(shè)強(qiáng)度分區(qū)表Tab.1 Density zoning in Changsha City

1.2 長(zhǎng)沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定

《長(zhǎng)沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定》在《長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》基礎(chǔ)上，根據(jù)長(zhǎng)沙市容積率管理的現(xiàn)狀情況，制定了更加具體的容積率分區(qū)管理規(guī)定。容積率控制分為一般地區(qū)和特定地區(qū)。一般地區(qū)主要針對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地，如居住用地、商業(yè)用地和工業(yè)（產(chǎn)業(yè)服務(wù)）用地的容積率管理，每類用地對(duì)應(yīng)3種強(qiáng)度分區(qū)。特定地區(qū)分為高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)地區(qū)、超高層建筑項(xiàng)目地區(qū)、城市設(shè)計(jì)重點(diǎn)控制地區(qū)、條件制約地區(qū)和配套制約地區(qū)。分區(qū)充分考慮總體規(guī)劃對(duì)于城市空間結(jié)構(gòu)的意圖，落實(shí)以TOD模式為導(dǎo)向的城市高強(qiáng)度區(qū)域的開(kāi)發(fā)。一般地區(qū)的居住用地容積率上限值如表2所示。

表2 一般地區(qū)居住用地容積率上限Tab.2 Upper limit of residential floor area ratio in general areas

特定地區(qū)，即高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)地區(qū)，根據(jù)所處區(qū)位不同，分為城市主中心地區(qū)、城市次中心地區(qū)、交通樞紐地區(qū)及一般中心地區(qū)共3類地區(qū)。特定地區(qū)主要針對(duì)商業(yè)商務(wù)用地、以商業(yè)為主的商住綜合用地的規(guī)模來(lái)確定居住容積率控制上限。高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)地區(qū)內(nèi)各區(qū)的居住用地容積率上限按照表3確定。

表3 特定地區(qū)居住用地容積率上限Tab.3 Upper limit of residential floor area ratio in specific areas

1.3 長(zhǎng)沙市控制性詳細(xì)規(guī)劃成果編制標(biāo)準(zhǔn)

《長(zhǎng)沙市控制性詳細(xì)規(guī)劃成果編制標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)長(zhǎng)沙市控規(guī)編制成果的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行了規(guī)定。長(zhǎng)沙市控規(guī)編制成果中對(duì)地塊指標(biāo)的要求包括用地總面積、凈面積、容積率、建筑密度、綠地率和建筑限高等，其中的容積率控制指標(biāo)為具體上限數(shù)值。其重點(diǎn)是對(duì)規(guī)劃內(nèi)容和成果形式的規(guī)定，但缺少對(duì)控規(guī)編制技術(shù)路線、控制方法等內(nèi)容的規(guī)定。

2 居住平均容積率的確定

城市開(kāi)發(fā)強(qiáng)度通過(guò)容積率、建筑高度、建筑密度等指標(biāo)來(lái)綜合反映，其中最核心的指標(biāo)是容積率[7]。適宜的住宅地塊容積率是合理確定城市建設(shè)用地規(guī)模的重要因素。居住容積率在符合集約用地要求、營(yíng)造宜人的居住空間尺度、有利于形成城區(qū)活力的同時(shí)，還應(yīng)有利于塑造特色城市空間和符合綜合交通條件[8]。

2.1 引入居住平均容積率的目的

據(jù)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙市城區(qū)近年來(lái)的居住項(xiàng)目報(bào)建平均容積率約為2.8，按照控規(guī)編制單元分區(qū)統(tǒng)計(jì)，城市老城區(qū)和重點(diǎn)開(kāi)發(fā)片區(qū)的住宅項(xiàng)目報(bào)建平均容積率達(dá)到3.7，部分商住項(xiàng)目報(bào)建平均容積率甚至達(dá)到5.0。整個(gè)城區(qū)采取高強(qiáng)度土地開(kāi)發(fā)模式不利于宜居城市環(huán)境的塑造，造成公共服務(wù)設(shè)施的配套壓力增大。按照現(xiàn)行容積率管理相關(guān)技術(shù)規(guī)定，地塊容積率修改不能突破技術(shù)規(guī)定的容積率上限值，導(dǎo)致控規(guī)編制和修改都直接參照容積率的規(guī)定上限值進(jìn)行控制，以致容積率上限值逐漸成為平均容積率值，從而導(dǎo)致各個(gè)片區(qū)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度過(guò)高，城市的宜居度下降，不利于通過(guò)規(guī)劃營(yíng)造良好空間秩序和體現(xiàn)優(yōu)地優(yōu)價(jià)的土地開(kāi)發(fā)公平原則。因此，本文嘗試引入平均容積率的概念，來(lái)控制各片區(qū)的總體開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，但地塊的容積率上限值并不突破現(xiàn)行容積率技術(shù)管理規(guī)定。

2.2 都市區(qū)強(qiáng)度分區(qū)的優(yōu)化

按照《長(zhǎng)沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定》提出的“一般地區(qū)＋特定地區(qū)”分區(qū)管理思路，結(jié)合《長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃（2003—2020）（2014年修訂）》確定的城市重點(diǎn)發(fā)展軸線，構(gòu)筑的“一軸兩帶多中心、一主兩次六組團(tuán)”城市空間結(jié)構(gòu)，以及正在編制的《長(zhǎng)沙市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2019—2035年）》初步成果方案，將一般地區(qū)的3級(jí)強(qiáng)度分區(qū)范圍進(jìn)行優(yōu)化，將原強(qiáng)度分區(qū)的圈層式分區(qū)控制方式優(yōu)化為點(diǎn)軸多中心的分區(qū)控制方式。

考慮到城市生態(tài)保護(hù)和歷史文化保護(hù)的需要，在特定地區(qū)劃定中提出低強(qiáng)度開(kāi)發(fā)區(qū)的概念，將總體規(guī)劃中確定的楔形綠地及岳麓山歷史文化風(fēng)貌區(qū)及周邊地區(qū)、古城歷史文化風(fēng)貌區(qū)核心地區(qū)確定為低強(qiáng)度開(kāi)發(fā)區(qū)。此外，結(jié)合軌道交通站點(diǎn)的規(guī)劃建設(shè)特征，將軌道站點(diǎn)周邊確定為高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)區(qū)（見(jiàn)圖1）。

2.3 居住平均容積率的推算過(guò)程

2.3.1 開(kāi)發(fā)建設(shè)總量及容量人口預(yù)測(cè)取值

總體規(guī)劃都市區(qū)范圍內(nèi)規(guī)劃人口800萬(wàn)人左右，規(guī)劃居住用地約230 km2。考慮居住建筑20%的合理空置率水平，確定長(zhǎng)沙市都市區(qū)范圍內(nèi)人口容量控制在1 000萬(wàn)人，人均居住建筑面積在控規(guī)數(shù)值上適當(dāng)降低，取44 m2，則居住建筑面積總?cè)萘靠刂圃?4 000萬(wàn)m2。

2.3.2 存量居住用地?cái)?shù)據(jù)估算

根據(jù)長(zhǎng)沙市都市區(qū)范圍內(nèi)已建和已報(bào)建居住用地?cái)?shù)據(jù)，結(jié)合規(guī)劃居住用地?cái)?shù)據(jù)，由此得出都市區(qū)范圍內(nèi)存量居住用地?cái)?shù)據(jù)（見(jiàn)表4）。

表4 各強(qiáng)度分區(qū)居住用地面積一覽表Tab.4 Residential land in each density zoning

2.3.3 已建與在建居住項(xiàng)目建筑總量估算

根據(jù)控規(guī)居住用地容積率數(shù)據(jù)和都市區(qū)范圍內(nèi)居住用地現(xiàn)狀數(shù)據(jù)綜合統(tǒng)計(jì)分析，城區(qū)湘江以西區(qū)域的居住項(xiàng)目平均容積率約為2.16，城區(qū)湘江以東區(qū)域居住項(xiàng)目平均容積率約為2.15。

2.3.4 存量居住用地平均容積率估算

根據(jù)以上統(tǒng)計(jì)分析和估算數(shù)據(jù)，都市區(qū)范圍內(nèi)按照1 000萬(wàn)人口規(guī)?？刂疲浯媪烤幼∮玫氐目山ㄔO(shè)容量約為16 500萬(wàn)m2，都市區(qū)范圍估算未出讓居住用地面積約為8 000 hm2，則未出讓居住用地的平均容積率約為2.0。結(jié)合一般地區(qū)的強(qiáng)度分區(qū)的控制范圍和各個(gè)分區(qū)對(duì)應(yīng)的控規(guī)平均容積率數(shù)據(jù)情況，以及各強(qiáng)度分區(qū)內(nèi)的其他影響因素，確定各個(gè)強(qiáng)度分區(qū)的存量居住平均容積率控制數(shù)值（見(jiàn)表5）。

表5 居住用地平均容積率控制數(shù)值Tab.5 Control value of average floor area ratio of residential land

3 基于AHP法的居住容積率計(jì)算模型

基于上述優(yōu)化后的強(qiáng)度分區(qū)和推算得出的平均容積率，運(yùn)用層次分析法綜合確定容積率影響因子及其權(quán)重，構(gòu)建居住用地的容積率影響因子模型，為各居住地塊規(guī)劃容積率賦值。居住地塊容積率的賦值需要考慮經(jīng)濟(jì)因素、交通因素、景觀因素、環(huán)境因素等各種影響因素。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，容積率具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)性，城市中心區(qū)、地鐵站點(diǎn)、濱水、學(xué)校等綜合交通區(qū)位、服務(wù)區(qū)位和環(huán)境區(qū)位較好的地段，地價(jià)往往較高，城市開(kāi)發(fā)者為了獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，要求地塊的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度也較高，從而形成與之相適應(yīng)的居住容積率[9-10]。因此，本文重點(diǎn)選取對(duì)居住容積率影響較大的交通區(qū)位、服務(wù)區(qū)位和環(huán)境區(qū)位3個(gè)綜合因素作為居住容積率賦值的一級(jí)指標(biāo)，一級(jí)指標(biāo)下再細(xì)分為二級(jí)指標(biāo)。指標(biāo)賦值采用5分制，各指標(biāo)最高分為5分，最低分為1分，取多位專家的打分平均值確定各二級(jí)指標(biāo)的賦值。一級(jí)指標(biāo)和二級(jí)指標(biāo)的權(quán)重采用層次分析法確定。具體計(jì)算方法如下。

3.1 交通區(qū)位影響因素及賦值

道路是城市的骨架，是維持城市正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要載體，包括對(duì)內(nèi)交通和對(duì)外交通。地塊周邊道路交通的便利程度，對(duì)其經(jīng)濟(jì)效益有著重要影響，進(jìn)而影響其開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的高低。從交通區(qū)位影響機(jī)制分析可知，交通區(qū)位影響要素主要分為兩類：地塊周邊道路圍合情況與節(jié)點(diǎn)交通；其中節(jié)點(diǎn)交通包括地鐵站點(diǎn)、公交站點(diǎn)、火車站、汽車客運(yùn)站和社會(huì)停車場(chǎng)。交通影響因素的具體賦值，如軌道交通站點(diǎn)賦值，以站點(diǎn)幾何中心作為計(jì)算基點(diǎn)，半徑為300 m的覆蓋區(qū)域；其中軌道站點(diǎn)類型分為3類：樞紐站、中心站及城際鐵路站、一般站；其中樞紐站賦值為5分，中心站及城際鐵路站賦值為4分，一般站賦值為3分（見(jiàn)表6）。

3.2 服務(wù)區(qū)位影響因素及賦值

服務(wù)區(qū)位是指城市各類公共服務(wù)設(shè)施與周邊用地的關(guān)系。公共服務(wù)設(shè)施按等級(jí)可分為市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)等。一般市級(jí)公共服務(wù)設(shè)施服務(wù)等級(jí)高，服務(wù)半徑大，周邊用地宜高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)。小型公共服務(wù)設(shè)施等級(jí)低，服務(wù)半徑小，對(duì)周邊用地開(kāi)發(fā)的影響效果不顯著。公共服務(wù)設(shè)施對(duì)周邊用地發(fā)展的影響呈圈層狀并滿足距離衰減規(guī)律，其輻射半徑和服務(wù)人口相對(duì)明確。服務(wù)區(qū)位影響因素選取商業(yè)、醫(yī)院、中學(xué)和小學(xué)4個(gè)方面。服務(wù)區(qū)位影響因素的具體賦值，如商業(yè)設(shè)施賦值，市級(jí)商業(yè)中心以700 m（10 min步行距離）、1 000 m（15 min步行距離）、2 500 m（公交5 min行駛距離）為分界點(diǎn)，市級(jí)商業(yè)副中心以500 m（與小學(xué)服務(wù)半徑相同）、700 m（10 min步行距離）、1 500 m（20 min步行距離）為分界點(diǎn)，區(qū)域性商業(yè)中心以300 m（5 min步行距離）、500 m（與小學(xué)服務(wù)半徑相同）、1 000 m（15 min步行距離）為分界點(diǎn)，分別賦予1—5分不同分值（見(jiàn)表6）。

3.3 環(huán)境區(qū)位影響因素及賦值

環(huán)境區(qū)位指綠地、水域等生態(tài)景觀用地。城市綠地是公共開(kāi)敞空間，為周邊居民提供游憩場(chǎng)所，既有環(huán)境功能也有生活功能，能提升周邊居住的環(huán)境品質(zhì)和生活品質(zhì)。隨著居民生活水平的提高，綠地尤其是大型綠地，如市級(jí)公園、湖泊能顯著拉升周邊土地價(jià)格，從而拉升周邊土地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。環(huán)境區(qū)位影響因素主要考慮公園（廣場(chǎng)）、水域兩大類，其中公園（廣場(chǎng)）又分為市級(jí)公園（廣場(chǎng)）、區(qū)級(jí)公園（廣場(chǎng)）和街頭綠地（廣場(chǎng)）。環(huán)境區(qū)位影響因素的具體賦值，如公園（廣場(chǎng)）賦值，市級(jí)公園（廣場(chǎng)）以700 m（10 min步行距離）、1 500 m（20 min步行距離）、5 000 m（公交10 min行駛距離）作為分界點(diǎn)，區(qū)級(jí)公園（廣場(chǎng)）以700 m（10 min步行距離）、1 000 m（15 min步行距離）、2 500 m（公交5 min行駛距離）作為分界點(diǎn)，街頭綠地（廣場(chǎng)）以300 m、500 m、700 m作為分界點(diǎn)，分別賦予不同分值（見(jiàn)表6）。

3.4 影響因素權(quán)重的確定

評(píng)價(jià)采用多層次因子分析決策法（AHP）來(lái)確定評(píng)價(jià)因素的權(quán)重，這種方法的優(yōu)點(diǎn)是定性和定量相結(jié)合。其基本原理是根據(jù)目標(biāo)層的要求，通過(guò)對(duì)影響目標(biāo)層的各個(gè)因素及其相互關(guān)系的分析，設(shè)定一個(gè)準(zhǔn)則，一般采用1—9標(biāo)度法對(duì)影響因素進(jìn)行兩兩比較，建立判斷矩陣，計(jì)算判斷矩陣的最大特征值和特征向量，對(duì)最大特征值進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，屬于最大特征值的特征向量的分量即為各個(gè)因素的權(quán)重值[11-12]。各指標(biāo)的權(quán)重采取專家打分法，取多位專家的打分作為原始數(shù)據(jù)，通過(guò)層次分析法最終確定各指標(biāo)的權(quán)重。所有因素的分級(jí)、賦值及其權(quán)重評(píng)價(jià)結(jié)果可通過(guò)SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件實(shí)現(xiàn)（見(jiàn)表6）。

3.5 計(jì)算模型與方法

通過(guò)上述確定的平均容積率，與控規(guī)總居住用地面積的乘積，確定居住建筑總面積；再依據(jù)表6，通過(guò)GIS軟件的空間分析模型，對(duì)居住地塊進(jìn)行綜合得分評(píng)價(jià)；然后通過(guò)模型計(jì)算地塊平均得分的容積率，依據(jù)各地塊的綜合得分，將居住建筑總面積分配到各個(gè)具體地塊，并考慮城市設(shè)計(jì)、景觀等因素要求進(jìn)行適當(dāng)修正，從而得出具體居住地塊的規(guī)劃容積率。具體計(jì)算步驟如圖2所示。

表6 居住地塊容積率影響因子評(píng)價(jià)指標(biāo)與評(píng)價(jià)結(jié)果Tab.6 Evaluation index and results of influencing factors of residential floor area ratio

圖2 容積率計(jì)算過(guò)程Fig.2 The calculation process of floor area ratio

3.5.1 計(jì)算總居住建筑面積

計(jì)算公式為：總居住建筑面積＝總居住用地面積×居住平均容積率?？偩幼∮玫貫樗诳匾?guī)編制單元中所有的居住用地，但不包括中小學(xué)用地。其中，居住平均容積率為各強(qiáng)度分區(qū)的平均容積率。

3.5.2 基于GIS空間分析評(píng)價(jià)地塊綜合得分

每個(gè)地塊分別考慮交通、服務(wù)、環(huán)境3個(gè)綜合影響因子、16個(gè)二級(jí)影響因子，利用GIS進(jìn)行緩沖區(qū)、重分類、柵格疊加求和等空間分析功能，運(yùn)用加權(quán)平均數(shù)模型，求出各居住用地的地塊容積率影響綜合評(píng)價(jià)得分。地塊綜合得分計(jì)算模型采用指數(shù)加權(quán)評(píng)分法。計(jì)算公式為：

式中：Xi為i地塊綜合評(píng)價(jià)得分，xi為影響地塊得分i因素賦值，wi為各因素權(quán)重。

3.5.3 計(jì)算各地塊的規(guī)劃容積率

地塊容積率綜合得分評(píng)價(jià)結(jié)果反映的是各地塊容積率的比例關(guān)系，假設(shè)第i塊居住用地面積為Ai（i＝1，2…n），評(píng)價(jià)得分值為Xi，設(shè)評(píng)價(jià)值1分對(duì)應(yīng)容積率為R0，則存在下列函數(shù)關(guān)系：

式中：S為總居住建筑面積，AiXiR0為Ai地塊的建筑面積。根據(jù)控規(guī)土地利用規(guī)劃圖，以及上述評(píng)價(jià)結(jié)果，各地塊的用地面積（Ai）及評(píng)價(jià)值（Xi）均為已知，故而可求得R0的值，則各地塊最終規(guī)劃容積率Ri=Xi×R0。

4 長(zhǎng)沙市濱江新城居住容積率計(jì)算結(jié)果

依據(jù)以上計(jì)算模型與方法，以湖南省長(zhǎng)沙市濱江新城片控規(guī)的居住容積率確定為例，對(duì)采用本方法確定的容積率與原控規(guī)容積率進(jìn)行對(duì)比評(píng)估，分析本容積率確定方法的特點(diǎn)和合理性。

4.1 計(jì)算過(guò)程

濱江新城控規(guī)總居住用地面積為313.26 hm2，不包括中小學(xué)用地。濱江新城屬于容積率強(qiáng)度一區(qū)，依據(jù)表5，居住用地平均容積率為2.5。計(jì)算濱江新城控規(guī)總居住建筑面積為783.15萬(wàn)m2。

運(yùn)用GIS的空間分析功能，對(duì)居住用地分別從16個(gè)影響因子，利用GIS進(jìn)行緩沖區(qū)、重分類、柵格疊加加權(quán)求和，最終得到各地塊的綜合評(píng)分結(jié)果如表7所示，將其賦值到具體居住地塊（見(jiàn)圖3-圖4）。評(píng)價(jià)結(jié)果反映的是各地塊的容積率的比例關(guān)系。假設(shè)第n塊居住地塊的用地面積為Ai，評(píng)價(jià)值為Xi，設(shè)評(píng)價(jià)值1分對(duì)應(yīng)的容積率為R0。通過(guò)以上模型，可求得R0的值，即總建筑面積除以“各地塊用地面積與各地塊評(píng)價(jià)值乘積之和”，計(jì)算結(jié)果為R0=0.8，則各地塊最終規(guī)劃容積率為Ri=Xi×0.8。

表7 居住地塊評(píng)價(jià)結(jié)果Tab.7 Evaluation results of residential plots

圖3 GIS評(píng)價(jià)得分圖Fig.3 Evaluation score by GIS

圖4 容積率賦值圖Fig.4 FAR assignment

4.2 與原控規(guī)容積率對(duì)比分析

通過(guò)容積率二維平面情況對(duì)比，以及模擬三維立體分布情況對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)：原控規(guī)居住用地容積率賦值主要介于2.30—3.00之間，有部分地塊容積率賦值超過(guò)3.00，最高容積率達(dá)到4.70。此控規(guī)編制單元內(nèi)，高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)中心有兩個(gè)，分別是商業(yè)中心和綠地公園周邊。本方法確定的居住用地容積率賦值范圍介于2.00—3.00之間，最高容積率為4.00（見(jiàn)圖5），符合《長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》和《長(zhǎng)沙市容積率管理規(guī)定》規(guī)定的容積率最高上限值。計(jì)算結(jié)果顯示高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度中心有4個(gè)，它們主要分布在軌道站點(diǎn)、商業(yè)中心、中小學(xué)等綜合區(qū)位較好的地段；而原控規(guī)位于公園水域周邊的高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)中心，周邊地塊的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度高于地鐵站點(diǎn)周邊地塊的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，地鐵站點(diǎn)周邊地塊的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度反而是最低的，地塊容積率賦值的合理性存在欠缺，沒(méi)有體現(xiàn)地鐵站點(diǎn)、中小學(xué)等交通區(qū)位、服務(wù)區(qū)位等因素對(duì)地塊容積率的影響（見(jiàn)圖6）。綜合來(lái)說(shuō)，運(yùn)用本方法確定的容積率要優(yōu)于原控規(guī)確定的容積率。

圖5 容積率分布二維情況對(duì)比Fig.5 Comparison of the two-dimensional distribution of floor area ratio

圖6 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度三維模型對(duì)比分析圖Fig.6 Comparative analysis of development density three-dimensional model

5 結(jié)語(yǔ)

傳統(tǒng)容積率確定方法具有一定主觀性。傳統(tǒng)方法對(duì)地塊容積率的賦值主要通過(guò)設(shè)計(jì)來(lái)反推容積率，對(duì)地塊的經(jīng)濟(jì)要求考慮不夠，對(duì)于交通、服務(wù)、環(huán)境等多因素對(duì)地塊開(kāi)發(fā)價(jià)值的影響考慮不周。本文從多因素角度，通過(guò)定量與定性相結(jié)合，探索運(yùn)用數(shù)學(xué)模型、統(tǒng)計(jì)分析和空間分析軟件來(lái)給各地塊容積率賦值的方法，實(shí)例證明具有可操作性和合理性。但實(shí)際操作起來(lái)具有一定的難度，需要掌握一定的數(shù)理統(tǒng)計(jì)知識(shí)與GIS軟件分析能力。下一步應(yīng)尋求能夠?qū)崿F(xiàn)容積率指標(biāo)賦值智能化的軟件開(kāi)發(fā)，使容積率賦值操作更簡(jiǎn)便易行。