城市住宅小區(qū)公共空間利益糾紛的原因與治理對策

丁 靜 唐 僑

（1.西南交通大學(xué)公共管理學(xué)院 四川成都 610031；2.眉山職業(yè)技術(shù)學(xué)院組織人事部 四川眉山 620036）

城市住房貨幣化改革以來，城市居民大多以商品房為居住空間。住宅小區(qū)通過院墻與外界空間隔開，內(nèi)部既包括專有部分即私人產(chǎn)權(quán)空間，也包括由道路、綠地、樓道、樓梯間、共用配套設(shè)施構(gòu)成的屬于小區(qū)居民共有的公共空間。公共空間的存在及使用易產(chǎn)生外部性，表現(xiàn)為對公共空間資源使用權(quán)及收益的爭奪，有可能引發(fā)利益糾紛。截至2021年3月，在中國裁判文書網(wǎng)搜索關(guān)鍵詞“業(yè)主共有糾紛”，可查詢到典型案例3332起，其中“共有”二字出現(xiàn)的次數(shù)最多，達(dá)1829次①。可見，小區(qū)公共空間利益糾紛是城市住宅小區(qū)利益糾紛的主要表現(xiàn)形式之一。城市住宅小區(qū)公共空間利益糾紛看似生活小事，卻會嚴(yán)重干擾居民的生活氛圍和鄰里和諧，使得居民生活不愉快、不順心，造成負(fù)面社會影響，甚至引發(fā)利益沖突。如何更好地解決住宅小區(qū)公共空間利益糾紛是推進(jìn)社會治理下沉及精細(xì)化，構(gòu)建共建共治共享的基層社會治理新格局背景下值得研究的重要問題。

一、文獻(xiàn)回顧

城市住宅小區(qū)公共空間是小區(qū)共有部分，與住宅小區(qū)具有不可分割性，如何保證所有居民充分實現(xiàn)其對公共空間的共有權(quán)利是一個值得研究的問題。《民法典》物權(quán)編第六章規(guī)定小區(qū)公共空間包括建筑區(qū)劃內(nèi)不屬于城鎮(zhèn)公共道路和公共綠地、個人綠地之外的道路、綠地，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，建筑的公共通行部分，消防、公共照明、設(shè)備層等附屬設(shè)施和結(jié)構(gòu)部分，同時運用排除法界定了小區(qū)公共空間還包括不屬于業(yè)主專有部分、不屬于市政公共部分或其他權(quán)利人所有的其他場所和設(shè)施。但有學(xué)者針對《民法典》物權(quán)編審議稿提出，如果按建筑物來區(qū)分所有權(quán)，那么業(yè)主的小區(qū)公共空間共有產(chǎn)權(quán)下的相關(guān)權(quán)利就無法得到充分實現(xiàn)[1]。

學(xué)者們關(guān)于小區(qū)公共空間占用糾紛的研究主要從兩個層面進(jìn)行探討。一是公共治理層面。目前關(guān)于公共治理層面的小區(qū)公共空間占用糾紛研究大都未將公共空間爭奪、占用引發(fā)的利益糾紛作為獨立的研究主題，多數(shù)文獻(xiàn)只是在討論以城市住宅小區(qū)或院落為微治理場域的有效性時籠統(tǒng)地研究城市住宅小區(qū)利益糾紛及治理的演變過程[2-3]、小區(qū)利益爭奪的治理結(jié)構(gòu)和治理主體力量對比[4-6]以及利益糾紛沖突產(chǎn)生和治理的影響因素[7-10]，且學(xué)者們大多認(rèn)為化解矛盾糾紛的路徑是強(qiáng)化業(yè)主參與和建立、完善自治機(jī)制[11-14]。二是法律層面。法律層面的研究大多對與利益糾紛沖突客體有關(guān)的具體法律條文規(guī)定[15]進(jìn)行分析討論，比如地下室等公共空間的權(quán)屬利益糾紛及其法律治理路徑等。雖然相關(guān)法律日趨完善，強(qiáng)化了對房產(chǎn)所有者的保護(hù)且對開發(fā)商的行為起到一定限制作用，但仍存在公共空間定義不明確、公攤面積計算標(biāo)準(zhǔn)不明晰等問題需要解決[16]。

上述研究為城市住宅小區(qū)公共空間利益糾紛產(chǎn)生和解決提供了多維度的解釋和解決路徑，具有重要意義。但是，引發(fā)城市住宅小區(qū)公共空間利益糾紛的因素具有復(fù)雜性和多元性，這類糾紛的根源究竟是什么、如何解決是一個仍需深入研究的問題，因此，本文擬對城市住宅小區(qū)公共空間利益糾紛產(chǎn)生的原因和治理對策進(jìn)行研究，以期為化解此類糾紛提供新的思路。

二、研究設(shè)計及數(shù)據(jù)處理

（一） 研究方法

本研究主要采用半結(jié)構(gòu)式訪談法，根據(jù)研究設(shè)計對受訪者提出問題，再根據(jù)訪談的具體情況對訪談內(nèi)容和程序進(jìn)行調(diào)整，最后分析住宅小區(qū)公共空間利益糾紛產(chǎn)生的原因及其外部性表現(xiàn)。

（二） 研究樣本和訪談對象的選擇

考慮到樣本可接觸性、典型性和糾紛類型的全面性，本研究以國家級中心城市C市5個存在小區(qū)公共空間及資源糾紛的住宅小區(qū)為研究對象，如表1所示。截至2020年，C市實際管理人口達(dá)到2100萬，有建成商品房小區(qū)、老舊院落、拆遷安置小區(qū)等城鎮(zhèn)居民小區(qū)近2萬個②，少數(shù)住宅小區(qū)存在公共空間利益糾紛。常見的利益糾紛包括小區(qū)停車位權(quán)屬糾紛、小區(qū)公共綠地或配套設(shè)施權(quán)屬及利益糾紛、電梯廣告收益糾紛等。

表 1 研究樣本描述性統(tǒng)計

在選擇訪談對象時，本研究根據(jù)利益相關(guān)者理論，主要選擇利益糾紛的利益相關(guān)者作為訪談對象；此外，本研究還根據(jù)研究需要選擇了部分社區(qū)工作人員作為訪談對象。訪談對象具體包括業(yè)主、業(yè)委會成員、物業(yè)服務(wù)公司工作人員、開發(fā)商、社區(qū)工作人員等③。在確定受訪業(yè)主時，本研究主要運用了方便抽樣法和滾雪球法。如表2所示，本研究最終確定了22名訪談對象。研究過程和研究結(jié)果均表明，樣本符合質(zhì)性研究的典型性特點。

表 2 (續(xù))

表 2 訪談對象基本情況

（三） 資料收集與數(shù)據(jù)處理

根據(jù)研究需要，本研究編制了半結(jié)構(gòu)式訪談提綱。訪談包括“您所在的小區(qū)發(fā)生過占用公共空間諸如占用停車位、占用地下室等配套設(shè)施、侵占樓道空間及收益等利益糾紛和沖突嗎？涉及哪些相關(guān)利益當(dāng)事人？各自采取了怎樣的行為？”“利益相關(guān)人或調(diào)停人對利益糾紛的看法和態(tài)度如何？”“您了解利益糾紛涉及的購房合同、產(chǎn)權(quán)證書和《民法典》嗎？您對相關(guān)規(guī)定有何看法？小區(qū)業(yè)主對公共空間的使用權(quán)限及利益回報有協(xié)商一致的約定嗎？大家遵守約定嗎？”等核心問題。訪談時按照訪談對象的不同選擇不同的訪談地點，包括小區(qū)公共空間的公共座椅、小區(qū)旁的茶室、受訪人的辦公室等場所。訪談采取面對面的方式進(jìn)行交流，訪談內(nèi)容按照訪談提綱展開，事后將訪談錄音轉(zhuǎn)化為文字（共得到8萬多文字），最后將文字導(dǎo)入Nvivo11中進(jìn)行編碼分析。在研究過程中，參考了《民法典》等法律法規(guī)、法院民事裁定書、小區(qū)規(guī)劃圖、開發(fā)商宣傳資料、會所產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件等相關(guān)文本資料。

資料分析是本研究的重點，主要采用編碼方式和持續(xù)比較法進(jìn)行分析。首先對原始資料進(jìn)行逐句編碼，經(jīng)過多次比對推敲后將編碼資料分成不同類屬，然后再進(jìn)行比較和歸類，最后整理整合后的資料，形成一條貫穿全部文本的故事線，建構(gòu)可以解釋所有文本資料的解釋框架。本研究整理出9個自由節(jié)點和5個主要范疇，建構(gòu)的解釋框架如圖1所示。

三、結(jié)果討論

（一） 城市住宅小區(qū)公共空間利益糾紛產(chǎn)生的制度因素

1.共有產(chǎn)權(quán)法律規(guī)定和文本表述欠明晰，有缺失，不能有效規(guī)范相關(guān)利益者的行為

產(chǎn)權(quán)主要是指財產(chǎn)權(quán)利，即包括財產(chǎn)所有、占有、使用、收益、處置等權(quán)利在內(nèi)的“權(quán)利束”[17]。從產(chǎn)權(quán)主體看，城市住宅小區(qū)全體業(yè)主對小區(qū)公共空間擁有共有產(chǎn)權(quán)。從產(chǎn)權(quán)客體看，城市住宅小區(qū)客體的范圍廣泛，包括建筑物本身及其附屬建筑物中所有公共空間的共有部分。同時，與城市住宅小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)相關(guān)的法律文件有《民法典》《合同法》和購房合同等。目前存在法律和業(yè)主約定兩個層面的問題。

第一，法律層面。《民法典》物權(quán)編對共有部分內(nèi)容的規(guī)定注重所有權(quán)，對“權(quán)利束”包括共有產(chǎn)權(quán)占有、使用、處置、收益等權(quán)利義務(wù)缺乏明確、具體的規(guī)定和安排，難以對行為個體的共有產(chǎn)權(quán)使用、處置以及收益歸屬等權(quán)利的行使形成有效約束。同時，與城市小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)相關(guān)的法律文本中關(guān)于“配套設(shè)施”“共有”“公用”的表述易造成共有產(chǎn)權(quán)客體指向欠明確的問題。共有產(chǎn)權(quán)客體列舉不完備，購房合同、房產(chǎn)證書涉及共有部分歸屬的文本表述模糊也是引起公共空間利益糾紛的原因之一。比如，編號為N6的B小區(qū)業(yè)主認(rèn)為“購買房子的時候，曉得小區(qū)里面有個會所作為配套設(shè)施供大家共同使用，并且這個會所就是我們小區(qū)的大門，這不就說明這是屬于全體業(yè)主的嗎？如果不屬于我們，豈不是我們這個小區(qū)連大門都沒得”。

第二，城市住宅小區(qū)業(yè)主約定層面。我國城市商品房小區(qū)的公共空間和共有部分不盡相同，文中涉及的5個小區(qū)無一個小區(qū)的業(yè)委會及業(yè)主對小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)進(jìn)行過梳理和確認(rèn)，各小區(qū)對共有產(chǎn)權(quán)相關(guān)權(quán)利與義務(wù)等權(quán)能結(jié)構(gòu)[17]均沒有共同約定。比如編號為N10的C小區(qū)業(yè)主說“作為普通老百姓，我們的學(xué)歷不高，對法律更是一竅不通，對政策我做不到樣樣精通”。編號為N8的C小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人在訪談時坦言小區(qū)大部分業(yè)主并不清楚小區(qū)公共空間涉及哪些相關(guān)法律規(guī)定。他說業(yè)主認(rèn)為自己買了這“一畝三分地”，只要物業(yè)公司不侵犯自己的私人利益，就不用管小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)的相關(guān)權(quán)利義務(wù)，并且有關(guān)公共空間的法律知識專業(yè)性太強(qiáng)，業(yè)主一般也不會主動去學(xué)習(xí)這方面的法律知識。 編號為N13的D小區(qū)業(yè)主說“我們不知道誰授權(quán)在電梯中安放樓宇廣告，這些樓宇廣告定期更換，廣告收入去了哪里我們也不知道”。編號為N7的B小區(qū)業(yè)主抱怨“我們不清楚地下室的幾十個房間是業(yè)主所有還是物業(yè)所有，業(yè)委會成立前物業(yè)負(fù)責(zé)管理、出租，業(yè)主委員會成立后業(yè)委會負(fù)責(zé)管理、出租，租金去了哪里我們不知道，這些收益就是一本糊涂賬”。

制度層面的法律文本表述不明晰和缺乏共同約定使得不同利益主體對公共空間權(quán)屬和權(quán)利的認(rèn)識不一致，各方按照各自的理解主張權(quán)利，主張權(quán)利中的相關(guān)行為產(chǎn)生各利益主體互不認(rèn)同的利益分配結(jié)果，最終導(dǎo)致利益糾紛的產(chǎn)生。

2.共有產(chǎn)權(quán)不確定

商品房預(yù)售制度造成我國城市住宅小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)內(nèi)容具有不確定性。目前大部分大型城市的預(yù)售商品房占比達(dá)80%以上，個別城市的預(yù)售占比甚至高達(dá)90%以上[18]，商品房預(yù)售制度造成我國城市住宅小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)內(nèi)容具有不確定性。因為商品房采取預(yù)售制，所以消費者只能通過開發(fā)商提供的信息來了解買賣標(biāo)的，小區(qū)停車位權(quán)屬定位模糊，部分小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)客體包括物業(yè)用房、會所等配套設(shè)施在交房時的實際權(quán)屬情況與售房時的宣傳不一致。從這個角度看，預(yù)售制對開發(fā)商更有利。訪談中編號為N2的A小區(qū)業(yè)主說“當(dāng)初買房子的時候，就只能看個沙盤模型，修好之后肯定也不怎么注意小區(qū)公共空間是不是和以前看到的沙盤一致。這次清查我們拿著尺子一點一點地量，才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在小區(qū)二期那里退了幾米，修了現(xiàn)在的耳房，就是二三十平方米的那種房子，然后他們的商鋪還往小區(qū)里面退了一些”。編號為N17的 E小區(qū)業(yè)主告訴筆者“有一天突然有人在我們小區(qū)的游泳池及其周圍的很大一塊地動工修圍欄，要把它圍起來，大家肯定不同意，經(jīng)過業(yè)委會清查才知道會所被賣掉了，也不知道合同里有沒有寫明會所到底歸誰。小區(qū)的物業(yè)用房也被出售給個人，小區(qū)連物業(yè)用房都沒了，物管都沒辦法換了”。預(yù)售制造成商品房銷售合同和產(chǎn)權(quán)證內(nèi)容與業(yè)主實際獲得的產(chǎn)權(quán)可能不完全一致，干擾了業(yè)主對所購房屋產(chǎn)權(quán)及共有產(chǎn)權(quán)具體內(nèi)容的判斷，容易引發(fā)利益糾紛?！逗贤ā方o出的利益糾紛調(diào)解機(jī)制是雙方協(xié)商解決，但是在開發(fā)商掌握住房竣工圖和最終解釋權(quán)的情況下，開發(fā)商給出的調(diào)解方案不一定有利于購房者利益保護(hù)。盡管《民法典》物權(quán)編對物業(yè)用房的歸屬作出了規(guī)定，但不同小區(qū)物業(yè)用房具體包括哪些場所、哪幾間房子，在業(yè)主簽訂的購房合同中并未明確確定和告知。共有產(chǎn)權(quán)主客體及權(quán)利界限缺乏明確的界定是產(chǎn)權(quán)規(guī)定文本存在的漏洞，在實踐上為歸屬于全體業(yè)主的公共空間被占用留下了操作空間。

（二） 制度不完善引發(fā)負(fù)外部性和治理困難

1.負(fù)外部性

商品房預(yù)售制度造成我國城市住宅小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)內(nèi)容具有不確定性。目前大部分大型城市的預(yù)售商品房占比達(dá)80%以上，個別城市的預(yù)售占比甚至高達(dá)90%以上[19]，商品房預(yù)售制度造成我國城市住宅小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)內(nèi)容具有不確定性。因為商品房采取預(yù)售制，所以消費者只能通過開發(fā)商提供的信息來了解買賣標(biāo)的，小區(qū)停車位權(quán)屬定位模糊，部分小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)客體包括物業(yè)用房、會所等配套設(shè)施在交房時的實際權(quán)屬情況與售房時的宣傳不一致。從這個角度看，預(yù)售制對開發(fā)商更有利。訪談中編號為N2的A小區(qū)業(yè)主說“當(dāng)初買房子的時候，就只能看個沙盤模型，修好之后肯定也不怎么注意小區(qū)公共空間是不是和以前看到的沙盤一致。這次清查我們拿著尺子一點一點地量，才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在小區(qū)二期那里退了幾米，修了現(xiàn)在的耳房，就是二三十平方米的那種房子，然后他們的商鋪還往小區(qū)里面退了一些”。編號為N17的 E小區(qū)業(yè)主告訴筆者“有一天突然有人在我們小區(qū)的游泳池及其周圍的很大一塊地動工修圍欄，要把它圍起來，大家肯定不同意，經(jīng)過業(yè)委會清查才知道會所被賣掉了，也不知道合同里有沒有寫明會所到底歸誰。小區(qū)的物業(yè)用房也被出售給個人，小區(qū)連物業(yè)用房都沒了，物管都沒辦法換了”。預(yù)售制造成商品房銷售合同和產(chǎn)權(quán)證內(nèi)容與業(yè)主實際獲得的產(chǎn)權(quán)可能不完全一致，干擾了業(yè)主對所購房屋產(chǎn)權(quán)及共有產(chǎn)權(quán)具體內(nèi)容的判斷，容易引發(fā)利益糾紛?！逗贤ā方o出的利益糾紛調(diào)解機(jī)制是雙方協(xié)商解決，但是在開發(fā)商掌握住房竣工圖和最終解釋權(quán)的情況下，開發(fā)商給出的調(diào)解方案不一定有利于購房者利益保護(hù)。盡管《民法典》物權(quán)編對物業(yè)用房的歸屬作出了規(guī)定，但不同小區(qū)物業(yè)用房具體包括哪些場所、哪幾間房子，在業(yè)主簽訂的購房合同中并未明確確定和告知。共有產(chǎn)權(quán)主客體及權(quán)利界限缺乏明確的界定是產(chǎn)權(quán)規(guī)定文本存在的漏洞，在實踐上為歸屬于全體業(yè)主的公共空間被占用留下了操作空間。

2.治理困難

住宅小區(qū)公共空間利益糾紛化解難度大、治理困難有幾方面原因：第一，協(xié)商成本高。公共空間占用涉及多元利益主體，有的小區(qū)對誰主導(dǎo)治理、誰參與治理沒有明確的約定，正如編號為N15的E小區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人所說，“業(yè)主經(jīng)常說物業(yè)不管小區(qū)違章搭建，其實是業(yè)主弄錯了，我們沒有管的權(quán)利”。即使進(jìn)入?yún)f(xié)商環(huán)節(jié)，由于多元利益主體的利益取向不一致和公共空間無相關(guān)約定，協(xié)商容易演變?yōu)槌镀ぃy以達(dá)成共識。第二，法律訴訟成本高。利益紛爭大、涉及金額高的沖突往往走上司法治理途徑。但由于存在信息不對稱、不完全情況和利益主體力量不均衡問題，相較于房產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司，業(yè)主取證難，法律訴訟成本高。第三，缺乏對占用公共空間行為的約束和懲處，侵占公共利益的成本低。訪談中編號為N6的B小區(qū)業(yè)主說“有人認(rèn)為，我占了就占了，你能拿我怎樣？”在缺乏小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、使用約定和缺乏侵占公共利益懲戒規(guī)定的情形下，公共空間占用行為成本低、收益高，治理困難。治理困難從根本上源于小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)制度的不完善。

（三） 利益沖突發(fā)生

如果糾紛未能得到及時有效的解決，就可能導(dǎo)致利益沖突產(chǎn)生，表現(xiàn)為不同利益主體之間的利益爭奪，個別時候還有可能產(chǎn)生相互攻擊、謾罵等對抗行為，引發(fā)社會多方關(guān)注和媒體介入，嚴(yán)重影響小區(qū)秩序，甚至影響到社會秩序。A小區(qū)就因公共空間利益糾紛產(chǎn)生沖突，盡管物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)委會、社區(qū)都參與解決，但長時間未找到有效解決方案。編號為N1的A小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人對筆者說“業(yè)主總覺得物業(yè)和開發(fā)商做了傷害他們的事，其實如果業(yè)主覺得物業(yè)違法、開發(fā)商違法，僅憑鬧是起不到作用的，業(yè)主可以訴諸法律。A小區(qū)采取了拉橫幅等行為，并不能解決問題”。筆者從管理A小區(qū)的Y社區(qū)書記（編號N19）那里了解到“該小區(qū)有段時間確實有糾紛，還請了報社記者來報道，業(yè)主在小區(qū)門口拉起橫幅，橫幅上寫著某某小區(qū)產(chǎn)權(quán)不明之類的標(biāo)語” 。

四、對策建議

解決城市住宅小區(qū)公共空間利益糾紛是個系統(tǒng)工程，需要從制定具體可行的治理法規(guī)和小區(qū)業(yè)主認(rèn)可的糾紛解決程序、增強(qiáng)多元治理主體治理協(xié)同性等方面著手，其中相關(guān)法律規(guī)約的完善是制度基礎(chǔ)，是降低糾紛解決成本、提升治理成效的前提條件。

（一） 完善制度安排

1.明確界定城市住宅小區(qū)公共空間共有部分的范圍及權(quán)屬關(guān)系

首先，應(yīng)在法律層面明確劃分“專有”和“共有”的界限。從我國《民法典》物權(quán)編法條制定的立意看，法律認(rèn)為在明確城市商品房住宅小區(qū)專有部分的范圍之后，其余部分自然就屬于共有部分。房產(chǎn)局在登記時會做好專有部分產(chǎn)權(quán)人的信息登記，他人無權(quán)隨意處置，此外專有部分在房屋構(gòu)造與使用上也相對獨立，因此專有部分具有明顯的排他性，容易界定。但在現(xiàn)實生活中如果從公共空間是否具有獨立性來區(qū)分共有部分和專有部分，各利益主體會有各自的理解。比如小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司配套用房、游泳池、會所等配套設(shè)施既可以認(rèn)為有獨立性，非共用，也可以理解為配套設(shè)施，屬于共有部分。此外，有的開發(fā)商的不實宣傳也可能導(dǎo)致不同利益主體對配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬產(chǎn)生不同的理解，導(dǎo)致利益糾紛產(chǎn)生。因此，對小區(qū)配套設(shè)施等共有部分權(quán)屬出臺明確的立法規(guī)定是減少利益沖突的法律前提。

其次，完備小區(qū)內(nèi)公共空間共有部分的列舉范圍。目前，小區(qū)居住質(zhì)量不斷提高，商品房小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施、公用設(shè)施不斷增加，公共空間包含的屬于業(yè)主共有的部分已經(jīng)不限于我國法律中已列舉出來的范圍，如目前的法律缺乏對小區(qū)內(nèi)游泳池、會所、幼兒園等配套設(shè)施的列舉，因此，在相關(guān)法律中添加尚未列舉的共有部分十分必要。

最后，法律制度和購房合同等文本的用語要準(zhǔn)確規(guī)范，內(nèi)容細(xì)則要具體翔實。（1）進(jìn)一步完善我國《民法典》相關(guān)規(guī)定。（2）對每個樓盤的每一套住房擁有的私有產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)的權(quán)利邊界及涉及的配套設(shè)施（地下室、會所等）權(quán)屬，要在購房合同及產(chǎn)權(quán)證書上進(jìn)行明確清晰、詳盡的書面說明。若因為證書的語言簡潔需要，無法在證書頁面上具體寫出相關(guān)內(nèi)容，可以添加具有法律效力的說明書作為附錄，明確產(chǎn)權(quán)內(nèi)容。交房時購房者可以根據(jù)商品房買賣合同對小區(qū)內(nèi)公共空間的產(chǎn)權(quán)歸屬進(jìn)行書面確認(rèn)，以減少后期公共空間共有收益分配糾紛。

2.完善商品房預(yù)售制度的立法執(zhí)法

住建部和相關(guān)職能部門應(yīng)完善商品房預(yù)售合同中關(guān)于房屋專有部分和共有部分的細(xì)則規(guī)定和權(quán)利義務(wù)規(guī)定，保證預(yù)售與交房時實際權(quán)益的一致性，不允許在商品房預(yù)售交款、交房和相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書獲得的時間差內(nèi)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變更情況，保持商品房產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定性。

3.建立小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)規(guī)約協(xié)商約定制度

由于各個城市住宅小區(qū)公共空間、資源均不相同，因此應(yīng)在《民法典》物權(quán)編、購房合同基礎(chǔ)上，由各小區(qū)業(yè)委會帶動全體業(yè)主對小區(qū)公共空間共有部分進(jìn)行逐項梳理，協(xié)商形成具有明確內(nèi)容指向的、具體的、可操作的且業(yè)主認(rèn)可的共有產(chǎn)權(quán)責(zé)權(quán)利規(guī)約[20]，將此規(guī)約作為法律條款下該住宅小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)權(quán)能結(jié)構(gòu)內(nèi)容的重要補(bǔ)充。

規(guī)約應(yīng)采用列舉法盡可能地列舉出所有的共有資產(chǎn)以及由這些資產(chǎn)帶來的所有權(quán)利內(nèi)容，明確由此衍生的收益有哪些可以享用、由誰享用、怎樣享用，明確必須履行的義務(wù)以及不履行義務(wù)的代價，并賦予規(guī)約法律效力，以此作為城市住宅小區(qū)居民和其他利益主體使用小區(qū)公共空間的行動指南和社區(qū)治理的法理依據(jù)。

（二） 增強(qiáng)多元治理主體治理協(xié)同性和治理程序規(guī)范性

1.明確治理主體的責(zé)權(quán)利關(guān)系

化解城市住宅小區(qū)公共空間利益矛盾糾紛，需要小區(qū)業(yè)主、小區(qū)業(yè)委會、小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司、社區(qū)等多元治理主體的共同參與。強(qiáng)化小區(qū)業(yè)委會和社區(qū)志愿服務(wù)組織建設(shè)，以化解利益糾紛為最終目標(biāo)，增強(qiáng)多元治理主體的協(xié)同治理能力，逐步明晰各治理主體的權(quán)責(zé)利，防止出現(xiàn)相互推諉現(xiàn)象。

2.形成制度化的、規(guī)范的治理程序

要在治理中探索規(guī)范的治理程序。發(fā)生利益糾紛時，小區(qū)內(nèi)部相關(guān)治理主體應(yīng)積極采取措施，依據(jù)相關(guān)法律和規(guī)約在小區(qū)范圍內(nèi)協(xié)商解決。利益糾紛升級或解決未果時，社區(qū)及志愿服務(wù)組織要及時介入。

治理主體的責(zé)權(quán)利范圍和治理程序要通過相關(guān)利益主體協(xié)商確定并寫入小區(qū)相關(guān)規(guī)約中，形成具有可操作性的制度條款和治理依據(jù)。

注釋：

① 中國裁判文書網(wǎng)，https://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181029CR4M5A62CH/index.html。

②成都新聞發(fā)布.成都推進(jìn)城鎮(zhèn)居民小區(qū)治理如何考量？這場發(fā)布會有解讀.http://www.sc.chinanews.com.cn/mtbd/2020-05-09/4673.html.

③為便于表述，本文將業(yè)主分為非業(yè)委會成員的業(yè)主和業(yè)委會成員兩類。