淺談國企改制中低效無效土地資產盤活利用
——以某企業(yè)改制土地資產盤活為例

郭 亮，劉登高，劉 軍，周萬華，唐琳琳

（株洲時代新材料科技股份有限公司，湖南 株洲 412000）

0 引 言

國有企業(yè)是我國國民經濟的支柱，企業(yè)改制中產業(yè)剝離、讓渡控股權等不可避免地涉及土地資產處置問題，由于城市土地屬于國有土地，土地的所有權和使用權兩權分離，對土地的處置實質是對土地使用權及其價值的處置，即所謂土地資產處置。處置土地資產，必須依法處置，因地制宜、因企制宜，既要有利于企業(yè)改革的順利進行，又要避免國有土地資產的流失。在國資委提出的深化改革、聚焦主業(yè)的要求下，企業(yè)剝離落后產業(yè)后或將面臨土地資產閑置的問題，制訂科學合理的土地資產處置方案，盤活利用低效無效土地資產，對企業(yè)經營資金補充、降低資產負債率、提高資產經營效益具有重要的現實意義。盤活土地資產對企業(yè)改革發(fā)展、經營管理具有重要意義，鼓勵企業(yè)充分利用和盤活土地存量資產，所得收益將反哺企業(yè)主業(yè)升級、深化改革。

1 低效無效土地資產盤活利用方案

1.1 土地使用權轉讓

各城市的原址地轉讓土地政策稍有不同，但大體上主要采取兩種政策：一是政府收儲。一般由市級土地儲備中心按照政策規(guī)定納入儲備、統一招拍掛出讓。企業(yè)出讓的工業(yè)用地按照市場價格進行統一收購儲備，由土地使用權屬方與市級土地儲備中心簽訂國有用地收儲協議。二是因地施策。根據企業(yè)原址地土地性質，即劃撥、出讓等不同取得方式，各地在政策實施運用上都有區(qū)別劃分。部分城市規(guī)定企業(yè)原址地以劃撥取得土地使用權，土地由政府統一組織拍賣，土地成交價款中政府收取30%左右土地出讓金；以出讓方式取得土地使用權，土地成交價款中政府收取5%左右土地出讓金。

1.2 原址土地自主開發(fā)

搬遷企業(yè)在按規(guī)定繳納原址土地用途變更費用的基礎上，可自主進行開發(fā)。市級政府按城市規(guī)劃要求進行土地變性，企業(yè)依程序申請，依法取得土地使用權，扣除政府相關提留后，土地收益全部返還企業(yè)。企業(yè)開發(fā)原址土地，如用地按城市規(guī)劃全部或部分規(guī)劃為公共綠地或其他公用事業(yè)的，按平均凈用地率計算出可建設用地面積后，按規(guī)劃由市級政府在企業(yè)土地附近或異地調整同等面積建設用地置換。

1.3 異地重置遷建

新址選定要符合城市總體規(guī)劃，合理布局。企業(yè)異地遷建應以出讓方式取得，按國家規(guī)定繳納土地出讓金。各城市原則上限定新址占地面積、新廠建筑面積不超過原址占地和建筑面積的適當比例，超過部分不再享受政府專項優(yōu)惠政策，由企業(yè)自行承擔。一般來說，市級政府將土地收儲后，通過招拍掛出讓土地獲得出讓金后才能將收儲補償費用支付給企業(yè)，而企業(yè)異地遷建涉及先建后搬，給企業(yè)帶來很大的資金成本壓力。部分城市通過政府財政部門先行撥付部分資金到企業(yè)，再按搬遷進度支付補償款，為企業(yè)排憂解困。同時，搬遷企業(yè)可按照遷入地園區(qū)招商引資政策享受一定的獎補優(yōu)惠政策。

1.4 土地使用權出資入股

土地使用權產權清晰，外部專業(yè)房產開發(fā)企業(yè)主導實施開發(fā)，企業(yè)以土地及地上建筑物、廠房、不可搬遷設備等資產經資產評估入股公司，風險共擔，利益共享，但是合作回報周期長。

2 土地交政府收儲價值分析

某企業(yè)為在株洲央企旗下全資二級子公司，為響應集團公司聚焦主業(yè)、深化改革的要求，同時為落實集中精力發(fā)展高端材料產業(yè)的戰(zhàn)略目標，企業(yè)決定將下屬產業(yè)剝離，產業(yè)退出后原廠區(qū)留有80 畝（約5.33 公頃）土地待盤活利用。經公司內部組織研究論證并報集團審批同意后，啟動廠區(qū)土地收儲工作，于2019 年與株洲市土地儲備中心簽訂《國有建設用地儲備合同》。

企業(yè)在權衡不同方案收益性、時間性后，確定產業(yè)改制閑置土地提請株洲市政府收儲。不同方案下耗時、收益性對比分析見表1。

表1 不同方案下耗時、收益性對比

市場經濟環(huán)境下，無形資產與土地使用權一同作為企業(yè)法人資產，由企業(yè)對其擁有的和可利用的全部資源和生產要素進行籌劃、運作經營，以實現股東價值最大化。通過資本運營，盤活資產，實現股東價值保值升值。微觀上，盤活利用為企業(yè)獲得大量資金，實現更好的資源配置以提高企業(yè)效率和效益；宏觀上，為地區(qū)城市整體規(guī)劃作出了貢獻；從區(qū)域經濟角度看，可以為地區(qū)產業(yè)集群的形成和壯大貢獻力量。對于企業(yè)來說，成本方面主要是置地費用和搬遷費用以及機器設備損耗，還有一些潛在成本，如交通、員工等方面的成本。

3 總 結

國有企業(yè)改制背景下，低效無效土地資產盤活是企業(yè)瘦身健體提質增效的必要途徑，也為企業(yè)高質量發(fā)展提供了新的思路。同時，我們也看到，隨著國家對土地的管控日趨嚴格，地方政府要結合城市規(guī)劃、產業(yè)發(fā)展、稅收貢獻等多方面因素，綜合考量土地調規(guī)變性和開發(fā)，切實把握好政策窗口期，在政策時效內實現既定目標亦是土地盤活利用的關鍵。國企改制以新舊動能轉換為核心，以城市更新和區(qū)域功能完善為目標，兼顧了企業(yè)發(fā)展需要和產城融合，使產區(qū)土地煥發(fā)新的生機，能夠實現多方共贏。