基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs稅收問(wèn)題研究

| 豐蓉芳

2022年1月26日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了2022年第3號(hào)公告，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施公募不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）試點(diǎn)階段的稅收政策進(jìn)行了明確。本文結(jié)合該公告對(duì)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs相關(guān)稅收政策進(jìn)行梳理，在此基礎(chǔ)上，分析目前我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs稅收政策方面存在的問(wèn)題，提出進(jìn)一步完善的方向。

一、我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs現(xiàn)行稅收政策

目前我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs普遍采用的結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，其中主要涉及三個(gè)環(huán)節(jié)：（1）設(shè)立前，原始權(quán)益人向項(xiàng)目公司劃轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)節(jié)；（2）設(shè)立階段，原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)給資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃；（3）運(yùn)營(yíng)、分配環(huán)節(jié)。以下分別對(duì)上述三個(gè)環(huán)節(jié)的相關(guān)稅收政策進(jìn)行梳理。

（一）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs設(shè)立前

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs設(shè)立前，原始權(quán)益人與項(xiàng)目公司之間基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的劃轉(zhuǎn)按照3號(hào)公告第一條的規(guī)定，適用特殊性稅務(wù)處理，原始權(quán)益人和項(xiàng)目公司均不確認(rèn)所得，不征收企業(yè)所得稅。這里所說(shuō)的適用特殊性稅務(wù)處理與財(cái)稅[2009]59號(hào)、財(cái)稅[2014]109號(hào)的特殊性稅務(wù)處理不一樣的地方在于，上述兩個(gè)文件里面提到的特殊性稅務(wù)處理都有嚴(yán)格的條件限制，3號(hào)公告的特殊性稅務(wù)處理則沒(méi)有嚴(yán)格的條件限制，這就為原始權(quán)益人順利把項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，從而推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行提供了便利條件。

值得注意的是，3號(hào)公告僅明確了企業(yè)所得稅的處理，對(duì)于除所得稅外的其他稅種的處理并未提及，對(duì)此筆者認(rèn)為，涉及其他稅種的處理應(yīng)按照現(xiàn)有的稅收政策執(zhí)行。

增值稅方面，依據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件附件3的規(guī)定，在資產(chǎn)重組過(guò)程中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征收增值稅。這里所說(shuō)的資產(chǎn)重組是指合并、分立、出售、置換等方式，其中并沒(méi)有提到劃轉(zhuǎn)。在實(shí)務(wù)中，原始權(quán)益人向項(xiàng)目公司劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的時(shí)候，符合上述規(guī)定，將相關(guān)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓的，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)適用上述文件，按不征收增值稅處理。

土地增值稅方面，按照財(cái)政部、稅務(wù)總局公告2021年第21號(hào)第四條規(guī)定，單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，涉及到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的，暫不征土地增值稅。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，該政策在實(shí)務(wù)中適用時(shí)，通常要求符合改制重組條件。因此，原始權(quán)益人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目公司時(shí)，可以形成一個(gè)改制重組文件，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)適用上述文件，暫不征收土地增值稅。

契稅方面，原始權(quán)益人對(duì)設(shè)立的全資子公司進(jìn)行土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，根據(jù)財(cái)政部、稅務(wù)總局公告2021年第17號(hào)第六條的規(guī)定，免征契稅。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs設(shè)立階段

根據(jù)3號(hào)公告第二條的規(guī)定，原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)所實(shí)現(xiàn)的評(píng)估增值，當(dāng)期暫不繳納所得稅，允許遞延。這里的“遞延”包含兩層含義：（1）原始權(quán)益人評(píng)估增值的企業(yè)所得稅，允許遞延至基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs完成募資并支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款后繳納；（2）對(duì)原始權(quán)益人因戰(zhàn)略配售自持的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs份額對(duì)應(yīng)計(jì)算的資產(chǎn)評(píng)估增值，允許遞延至原始權(quán)益人實(shí)際轉(zhuǎn)讓REITs份額時(shí)繳納企業(yè)所得稅。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs運(yùn)營(yíng)階段

按照3號(hào)公告規(guī)定，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs運(yùn)營(yíng)、分配等環(huán)節(jié)涉及的稅收，適用現(xiàn)行法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。在此階段主要涉及資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃從項(xiàng)目公司取得收益、然后分配給公募基金、公募基金再將收益分配給投資者三個(gè)階段，表1對(duì)現(xiàn)階段這些環(huán)節(jié)涉及的稅收情況做了簡(jiǎn)單的歸納。

表1 基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs運(yùn)營(yíng)階段涉及的稅收情況

（四）3號(hào)公告有待進(jìn)一步明確的問(wèn)題

通常情況下，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的整個(gè)生命周期包含四個(gè)階段，即：設(shè)立前重組、設(shè)立、運(yùn)營(yíng)和退出。 3號(hào)公告主要明確了基礎(chǔ)設(shè)施REITs設(shè)立前的重組及設(shè)立中的企業(yè)所得稅問(wèn)題，但還有一些問(wèn)題有待進(jìn)一步明確。

1.納稅申報(bào)有待明確。3號(hào)公告拓寬了特殊性稅務(wù)處理類型，明確規(guī)定基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs設(shè)立前的重組環(huán)節(jié)可以適用特殊性稅務(wù)處理，股權(quán)轉(zhuǎn)讓階段可以分兩種情況進(jìn)行遞延，但如何進(jìn)行后續(xù)管理及納稅申報(bào)需要進(jìn)一步明確。

2.劃轉(zhuǎn)的方式有待進(jìn)一步確認(rèn)。3號(hào)公告中提到資產(chǎn)轉(zhuǎn)移形式僅為“劃轉(zhuǎn)”，資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是主要針對(duì)國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)重組的一種方式，是指100%直接控股的母子公司之間轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或股權(quán)的行為，那么除此之外的資產(chǎn)重組方式，比如資產(chǎn)收購(gòu)、企業(yè)分立、合并等是否適用，需要進(jìn)一步明確。

3.未募集成功的稅收問(wèn)題需進(jìn)一步明確。如按照3號(hào)公告的要求完成資產(chǎn)重組后，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs最終未能成功發(fā)行，重組時(shí)產(chǎn)生的相關(guān)稅款是否需要補(bǔ)繳，公告中未明確。

二、目前我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs稅收政策存在的問(wèn)題

（一）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs稅收政策繁雜

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，我國(guó)企業(yè)目前采用的結(jié)構(gòu)普遍比較復(fù)雜，涉及多個(gè)層級(jí)，從而導(dǎo)致涉及的稅收環(huán)節(jié)也比較復(fù)雜，涉及稅種較多。從上述分析不難看出，3號(hào)公告主要明確了基礎(chǔ)設(shè)施REITs設(shè)立前的重組及設(shè)立中的企業(yè)所得稅問(wèn)題，設(shè)立前及設(shè)立中的其他稅收比如土地增值稅、增值稅、契稅等問(wèn)題，以及后續(xù)運(yùn)營(yíng)分配環(huán)節(jié)的相關(guān)稅收問(wèn)題，需要適用其他相關(guān)規(guī)定。而這些規(guī)定分布在各種不同的文件中，有些存在重復(fù)交叉的情況，這給稅款的計(jì)算和繳納帶來(lái)了較大的難度，在一定程度上制約了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)展。

（二）稅收優(yōu)惠力度不大且具有隨意性

稅收優(yōu)惠政策在一定程度上是基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品健康快速發(fā)展的重要保障。由于我國(guó)沒(méi)有出臺(tái)專門針對(duì)REITs的相關(guān)稅收政策，目前的稅務(wù)處理主要由財(cái)政部與國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的各類文件來(lái)明確，在這些文件中，對(duì)某些情形下很多稅種的征收大多規(guī)定為“暫不征收”， 臨時(shí)性和隨意性較大，并且有些文件年代久遠(yuǎn)，與當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已不相適應(yīng)。優(yōu)惠力度不大及其缺乏持續(xù)性和穩(wěn)定性，加重了基礎(chǔ)設(shè)施REITs各參與方的稅收負(fù)擔(dān)，同時(shí)可能誘發(fā)各種避稅風(fēng)險(xiǎn)，從長(zhǎng)期來(lái)看，為我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展埋下許多隱患。

（三）多層交易結(jié)構(gòu)加大稅務(wù)處理難度

由于我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs企業(yè)目前采用的結(jié)構(gòu)普遍比較復(fù)雜，一方面，資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃扮演著從項(xiàng)目公司獲取收益和向基金分配收益的“中間人”的角色，項(xiàng)目公司在獲取租金收益時(shí)需要繳納企業(yè)所得稅，而在基金層面，由于基金本身不是納稅主體，不必繳納企業(yè)所得稅，但向投資者分配收益時(shí)，受益人需要繳納所得稅，相比國(guó)外由基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs直接持有物業(yè)資產(chǎn)，存在雙重征稅情況；另一方面，由于發(fā)展歷史較短，目前我國(guó)還未出臺(tái)針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的稅收優(yōu)惠措施。

實(shí)踐中，由于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs涉及公募和資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃兩個(gè)層面，橫跨基礎(chǔ)設(shè)施和金融兩個(gè)領(lǐng)域，稅務(wù)處理難度要求遠(yuǎn)高于一般的證券投資產(chǎn)品，而政策層面的缺失又給業(yè)務(wù)的開(kāi)展增加了一定的稅務(wù)成本，如何利用好現(xiàn)有的優(yōu)惠政策，充分享受稅收優(yōu)惠，降低投資者的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，成為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs業(yè)務(wù)發(fā)展中至關(guān)重要的問(wèn)題。

三、完善基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs稅收政策建議

（一）明確納稅主體

從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，信托稅收理論是REITs稅收法律制度的基礎(chǔ)，而我國(guó)現(xiàn)階段適合基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的信托稅收理論尚未形成，其征稅的依據(jù)主要是針對(duì)一般經(jīng)濟(jì)行為制定的，另外一部分是針對(duì)資管產(chǎn)品的補(bǔ)充規(guī)定。我國(guó)目前針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs普遍適用雙重所有權(quán)，即將委托人、受托人、受益人之間信托財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移視同銷售行為，予以征稅。在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs框架下，委托人把財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人是為了設(shè)立信托，其并非真正意義上的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，此時(shí)受托人對(duì)財(cái)產(chǎn)并無(wú)實(shí)質(zhì)性所有權(quán)，可理解為一種代持行為，對(duì)其征稅顯然是不合理的。只有當(dāng)信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受益人，并且完成必要的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記后，所有權(quán)才真正轉(zhuǎn)移，此時(shí)由受益人應(yīng)承擔(dān)繳稅義務(wù)。對(duì)信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)屬的模糊界定帶來(lái)的雙重征稅、避稅等一系列問(wèn)題大大制約了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展，因此，只有首先明確基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs各個(gè)發(fā)展階段所涉及的納稅主體及納稅義務(wù)，才能制定符合我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的稅收優(yōu)惠與稅收遞延政策，實(shí)現(xiàn)差異化稅收安排。

（二）制定系統(tǒng)性專項(xiàng)稅收政策

目前我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs稅收專項(xiàng)法律制度仍處于空白狀態(tài)，相關(guān)業(yè)務(wù)方面的規(guī)定散見(jiàn)于多部法律法規(guī)中，3號(hào)公告僅適用于資產(chǎn)重組形式為“劃轉(zhuǎn)”的所得稅政策，但不同的稅種對(duì)“劃轉(zhuǎn)”有不同的適用范圍。同時(shí)，該公告中對(duì)于土地增值稅、增值稅等可能存在的重復(fù)征收、稅負(fù)較重的情況暫未給予明確，后續(xù)應(yīng)制定更完善、更系統(tǒng)的支持性政策，鼓勵(lì)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品到期后，如由原始權(quán)益人予以回購(gòu)，則項(xiàng)目公司可能需要再次繳納企業(yè)所得稅、增值稅、契稅、土地增值稅等。筆者建議，應(yīng)將基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs從資產(chǎn)剝離重組、公募 REITs 設(shè)立到資產(chǎn)退出作為一個(gè)整體，各環(huán)節(jié)視同分步實(shí)施但實(shí)則為一攬子計(jì)劃，從而制定系統(tǒng)性的稅收優(yōu)惠政策。建議借鑒REITs產(chǎn)品比較發(fā)達(dá)的國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，加快相關(guān)法律的制定和完善，可以在現(xiàn)有的法律框架下，對(duì)證券投資基金相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充或修訂，針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品出臺(tái)相應(yīng)的配套政策，制定各流程，涵蓋各主體稅收處理的系統(tǒng)稅收政策。在法律框架內(nèi)嚴(yán)格規(guī)范稅收制度、稅收流程，為基層稅務(wù)機(jī)關(guān)及各市場(chǎng)參與方提供完整、準(zhǔn)確、明晰的法律依據(jù)。

1.避免重復(fù)征稅。我國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs剛剛起步，正處在初步發(fā)展的時(shí)期，一批優(yōu)秀金融創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)，為我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的大發(fā)展大繁榮提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)和研究樣本，為了更好促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)的發(fā)展，有必要通過(guò)出臺(tái)完善的稅收政策配套，避免重復(fù)征稅、鼓勵(lì)金融創(chuàng)新、協(xié)調(diào)稅收征管。完善的稅收政策是推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs蓬勃開(kāi)展、不斷創(chuàng)新的重要?jiǎng)恿Α?/p>

2.加大稅收優(yōu)惠力度，借鑒美國(guó)、新加坡等REITs發(fā)展比較成熟國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)結(jié)合我國(guó)的具體情況，設(shè)計(jì)出適合我國(guó)國(guó)情的稅收優(yōu)惠政策。

（三）建立完善的稅收監(jiān)管機(jī)制

由于我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的結(jié)構(gòu)復(fù)雜，涉及機(jī)構(gòu)較多，確保信息準(zhǔn)確、及時(shí)顯得尤為重要。首先，要建立信息公開(kāi)制度。不斷完善信息披露制度，對(duì)不同環(huán)節(jié)可能損害投資者利益的行為作出限制，最大限度地保護(hù)投資者利益，同時(shí)防止利用復(fù)雜交易偷逃國(guó)家稅款。其次，要加強(qiáng)對(duì)關(guān)聯(lián)交易的監(jiān)管。理清眾多機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系，防止利用關(guān)聯(lián)關(guān)系進(jìn)行暗箱操作，出現(xiàn)損害投資者和國(guó)家利益的行為。最后，要做好風(fēng)險(xiǎn)防范。在設(shè)計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品時(shí)，要充分考慮我國(guó)國(guó)情，使其與我國(guó)經(jīng)濟(jì)和金融發(fā)展相適應(yīng)。

要充分發(fā)揮發(fā)改委在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs運(yùn)作中的主導(dǎo)作用，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目選擇、融資用途管理等的引導(dǎo)，對(duì)重大關(guān)聯(lián)交易的監(jiān)管。證監(jiān)會(huì)以及證券交易機(jī)構(gòu)要不斷完善相關(guān)配套措施，加強(qiáng)操作規(guī)程上進(jìn)引導(dǎo)，讓制度的完善和變化與實(shí)踐的發(fā)展協(xié)調(diào)同步。