經(jīng)濟適用房項目標準化設(shè)計管理模式探究

邵 娟

經(jīng)濟適用房是指具有社會保障性質(zhì)的住宅，它是根據(jù)國家城市發(fā)展需要、拆遷安置安排建設(shè)的，具有一定的經(jīng)濟性及適用性。這里所概述的經(jīng)濟性是指相對于同期所銷售的商品房而言。經(jīng)濟適用房的價格比較適中，大體在中等或者低收入家庭的承受范圍內(nèi)；而適用性是指房屋建筑標準依然符合我國建設(shè)部提出的相關(guān)要求，建筑標準并未降低，強調(diào)住房的使用效果。為了能夠滿足經(jīng)濟性和適用性兩個條件，在落實經(jīng)濟適用房項目的具體過程中需要統(tǒng)籌規(guī)劃、合理安排，并科學(xué)合理地展開經(jīng)濟適用房標準化設(shè)計與管理。

1 標準化的概念說明

對于標準化的定義，國際標準化組 織（International Organization for Standardization，ISO）、國際電工委員會等有不同的說法，但大體意思相同，即要求所展開的標準化活動應(yīng)當(dāng)制定并頒布實施標準，以便該項活動能夠標準、規(guī)范地展開，從而保證所改善的產(chǎn)品或者提供的服務(wù)具有實用性。這充分說明了標準化的基本屬性是一項活動，并且該項活動開展的過程中涵蓋了制定、頒布及實施三要素。標準化活動會受外部環(huán)境的影響，也就是隨著時代的不斷發(fā)展、社會的不斷進步及科學(xué)技術(shù)研究的不斷深入，標準化活動將有所創(chuàng)新或者延伸[1]。

2 經(jīng)濟適用房項目標準化設(shè)計管理的現(xiàn)狀

2.1 經(jīng)濟適用房的概念

經(jīng)濟適用房從1998 年開始推出并得以使用，隨著國家的不斷發(fā)展及人們住房需求的不斷加大，經(jīng)濟適用房項目獲得了良好的成效。綜合性分析經(jīng)濟適用房項目推進的實際情況，與商品房相比較，它具有以下幾項基本特征。

（1）遵循特殊的定價原則。因為經(jīng)濟適用房是由政府指導(dǎo)定價的，所以它的最終售價與同期銷售的商品房相比便宜許多，而且主要是面向廣大中低收入家庭，相當(dāng)于國家推出的半福利性質(zhì)的住房，在其建設(shè)過程中政府會給予一定的政策扶持，如稅費減免等。（2）銷售對象特殊。經(jīng)濟適用房主要是針對中低收入家庭修建的政策性住房，用于調(diào)節(jié)住房供需矛盾。（3）戶型及設(shè)計理念以滿足居住基本生活為準。對一居室、兩居室或者三居室等不同類型的經(jīng)濟適用房建設(shè)的實際情況予以分析，其規(guī)劃設(shè)計的最大特點是經(jīng)濟、實惠，能夠滿足中低收入家庭的日常生活所需。（4）房屋交易受到一定的限制。住房者僅擁有有限產(chǎn)權(quán)，5 年內(nèi)不得直接上市交易，超過5 年后以二手房的形式交易。

2.2 項目管理存在的問題

2.2.1 設(shè)計標準不明確

經(jīng)濟適用房屬于政策性住房的一種，在標準要求層面與普通商品房基本一致，如在套型設(shè)計方面，應(yīng)當(dāng)保障每套住宅具有臥室、起居室、廚房以及衛(wèi)生間等基本功能區(qū)域，各功能空間的設(shè)計面積也有嚴格規(guī)定。但在實際建筑設(shè)計過程中，由于對部分標準的把握不明確，導(dǎo)致戶型設(shè)計缺乏合理性。例如在具體設(shè)計實踐中，雖然現(xiàn)有設(shè)計標準對臥室整體面積有相應(yīng)的規(guī)定和要求，但仍存在對臥室內(nèi)部的擺設(shè)裝飾空間需求、建筑內(nèi)部房間格局需求等考慮不足的問題，導(dǎo)致戶型設(shè)計與人們實際生活習(xí)慣不符，影響居住體驗。如存在臥室與起居室面積、衛(wèi)生間面積不協(xié)調(diào)，功能區(qū)域結(jié)合不緊密，廚房跟衛(wèi)生間相鄰等情況，造成戶型設(shè)計缺乏空間舒適性[2]。

2.2.2 項目人員分配不合理

為了保證經(jīng)濟適用房項目真正落地，需要科學(xué)合理地分配工作人員，以便各部門工作人員分工明確、相互協(xié)調(diào)，共同推進項目，獲得良好的建設(shè)成效。但由于經(jīng)濟適用房項目的性質(zhì)特殊，其大多為政府建設(shè)，在具體規(guī)劃設(shè)計過程中配備的技術(shù)人員有限，導(dǎo)致設(shè)計方案的擬定因缺乏專業(yè)的技術(shù)指導(dǎo)而存在缺陷或者不足，如部分設(shè)計過于理想化而與實際情況不符、部分設(shè)計不符合相關(guān)規(guī)范要求等。如果不能對設(shè)計方案予以修改，勢必會給經(jīng)濟適用房建設(shè)帶來一定的負面影響。

2.3 管理標準化的可行性

2.3.1 統(tǒng)一標準化思想

標準化項目管理的有效實施，需要管理人員能夠形成正確的管理思想，認真對待經(jīng)濟適用房項目的管控，保證管理目標達成。因此，要在具體展開項目管理前組織開展管理人員的培訓(xùn)工作，使之能夠明確本單位的經(jīng)濟標準、國家頒布實施的相關(guān)技術(shù)標準及設(shè)計標準等，增強標準化管理意識與思想，注重運用技術(shù)標準、設(shè)計標準及管理標準來展開質(zhì)量管理、成本管理、進度管理等工作，為經(jīng)濟適用房設(shè)計方案的制定奠定良好基礎(chǔ)。

2.3.2 強化標準化設(shè)計管理

經(jīng)濟適用房項目標準化設(shè)計具有內(nèi)容較多、涉及專業(yè)領(lǐng)域較廣、設(shè)計要求較高等特點，這就使得該項工作在具體實施的過程中容易受到某些方面的影響，導(dǎo)致標準化設(shè)計目標難以達成，如增加投資成本、未能與工程實際情況相符等，不利于經(jīng)濟適用房項目有效落地。為了避免此種情況發(fā)生，應(yīng)當(dāng)高度重視并有效展開項目標準化設(shè)計管理、跟蹤管控，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計問題并與設(shè)計單位進行有效溝通，使其及時、有效地處理問題，進一步完善設(shè)計方案，提高其可行性、科學(xué)性及合理性[3]。

3 經(jīng)濟適用房項目標準化設(shè)計管理模式的研究

3.1 案例概述

某大型居住社區(qū)經(jīng)濟適用房項目的總建筑面積為10 萬 m2，項目用地性質(zhì)為二類居住用地，建筑高度不超過35 m，整體建筑風(fēng)格簡潔，全部為平層，采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆框架柱、梁、板、陽臺等。建筑抗震設(shè)防烈度為7 度、框架抗震等級三級、建筑安全等級二級。

3.2 標準化設(shè)計管理模式的建立

結(jié)合本次工程實際，為保障經(jīng)濟適用房設(shè)計及建設(shè)質(zhì)量，側(cè)重建立標準化設(shè)計管理模式，具體包括以下幾個要點。

3.2.2 合理規(guī)劃建筑設(shè)計

按照相關(guān)規(guī)范，經(jīng)濟適用房的層高在2.80 ～3.00 m，本次工程設(shè)計中對一層設(shè)計高度為3.00 m，標準層高為2.85 m。墻體中內(nèi)墻采用加氣混凝土砌塊，外墻材料以砂加氣混凝土砌塊或煤矸石多孔磚為主，滿足保溫、隔熱、隔聲和防火等要求。建筑外窗設(shè)計為平開形式，并可輔以推拉、上懸、提拉等，設(shè)計安裝紗窗滿足構(gòu)造措施。套內(nèi)設(shè)計中，合理規(guī)劃各功能區(qū)的使用面積，如平層戶型建筑的廚房使用面積不小于3.50 m2，三件套衛(wèi)生間使用面積不小于2.50 m2等[4]。

3.2.1 做好戶型設(shè)計

根據(jù)經(jīng)濟適用房的特殊性質(zhì)，在設(shè)計工作中應(yīng)當(dāng)符合統(tǒng)籌規(guī)劃、科學(xué)建設(shè)等原則。合理設(shè)計實用性的住房戶型功能，固化基本戶型結(jié)構(gòu)，豐富居住功能，滿足不同群體的住房需求，如圖1 所示。本項目的設(shè)計原則是保證建筑平面布局緊湊，盡量降低套外交通空間，減少公攤面積，且建筑外形設(shè)計要簡潔、美觀。

圖1 工程戶型設(shè)計圖（單位：mm）

3.2.3 優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計

在本次經(jīng)濟適用房設(shè)計中，對墻柱構(gòu)件的設(shè)計采用直徑超過12 mm 的縱筋，通過電渣壓力焊進行焊接；短肢剪力墻底部加強部位的箍筋間距取100 ～150 mm；分割井道、衛(wèi)生間、陽臺封口等位置的小梁梁寬應(yīng)不小于120 mm；多跨梁跨中部分的非框架梁構(gòu)件需在圖紙中注明，對與框架柱或剪力墻相交的框架梁一端，應(yīng)當(dāng)按照框架梁采取構(gòu)造措施，不與框架柱或剪力墻相交的梁端，應(yīng)按照非框架梁采取構(gòu)造措施，對箍筋間距無加密區(qū)要求。

3.3 經(jīng)濟適用房項目標準化設(shè)計管理的具體實施

3.3.1 場地空間布局

在具體進行經(jīng)濟適用房標準化設(shè)計時，首先應(yīng)按照相關(guān)規(guī)范及標準要求，遵循環(huán)境友好性原則對場地空間予以合理布局。其次要求設(shè)計人員能夠著重了解項目所在地的周邊環(huán)境、區(qū)域地理條件、氣候變化情況等，結(jié)合臨街及城市建設(shè)實際進行保障性住房建筑設(shè)計，如可將地下一層區(qū)域劃分為非機動車庫、部分機動車庫、高低壓配電房、風(fēng)機房以及消防水池等。

3.3.2 建筑設(shè)計

（1）住宅樓入口設(shè)計。住宅樓門口設(shè)計考慮居民出行方便且能起到防雨水作用，門口臺階應(yīng)以1 ～2 步為宜，踏步高度設(shè)計為13 cm，寬度約為32 cm。此外，為了行走舒適，選用材料為毛面花崗石，厚度5 cm。單元門為1.5 m 雙扇平開門，門口按照國家相關(guān)規(guī)范要求設(shè)置無障礙防滑坡道及欄桿扶手。

（2）戶內(nèi)平面空間設(shè)計。戶內(nèi)平面空間設(shè)計包括門口、臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間等。對于門口的設(shè)計，為了保護居住者的安全設(shè)計了鋼制防火門，它具有防火、防盜、保溫及隔音的作用，能夠在發(fā)生火災(zāi)的60 min 內(nèi)隔絕明火和煙氣。同時選用的門鎖要能夠防鉆，具有一定科技含量，并且門上設(shè)置貓眼、門內(nèi)設(shè)有活動擋板，起到防偷窺的作用。

對于客廳的設(shè)計，為了方便居住者日常起居及會客需求，應(yīng)保證客廳采光通風(fēng)良好。設(shè)計者需要了解當(dāng)?shù)貐^(qū)域的光照情況及風(fēng)向變化情況，結(jié)合建筑物朝向，合理設(shè)計客廳尺寸及窗戶尺寸，使得客廳更加寬敞明亮，方便觀賞室外景觀。燈具方面將頂燈設(shè)計為主燈，由兩組開關(guān)控制，設(shè)置兩種亮度的燈光，滿足居住者不同的照明需求。

對于臥室的設(shè)計，由于臥室是居住者休息的場所，在其中度過的時間最長，因此需保證室內(nèi)具有較高的舒適度。按照國家住宅設(shè)計的相關(guān)規(guī)定，對本次項目的平層戶型設(shè)計，規(guī)定單人臥室設(shè)計短邊凈寬在2.20 m 以上，使用面積不小于5.00 m2；雙人臥室設(shè)計短邊凈寬不小于2.80 m，且使用面積不小于9.00 m2。又因臥室內(nèi)需要擺放衣柜、梳妝臺等家具，本次住宅設(shè)計中將雙人臥室面積控制在14.60 m2左右，單人臥室面積控制在12.30 m2左右。對于廚房的設(shè)計，應(yīng)采用自然通風(fēng)與采光，宜朝北設(shè)置以利于油煙、氣味自然排放，而且有條件的話空間應(yīng)盡量寬敞。

此外，廚房設(shè)計還要考慮家電、炊具的放置，按現(xiàn)在生活習(xí)慣，廚房一般要布置燃氣爐具、電磁爐、冰箱、微波爐、電水壺和洗菜池等，需要特別注意的是燃氣爐具要設(shè)置雙孔，滿足做飯需求。

對于衛(wèi)生間的設(shè)計，需要特別考慮通風(fēng)井道及排風(fēng)扇的設(shè)計，以便營造良好的衛(wèi)生環(huán)境，避免出現(xiàn)通風(fēng)不暢的情況。因為衛(wèi)生間受結(jié)構(gòu)柱、排氣井道及給排水井道的影響，呈不規(guī)則性，所以對衛(wèi)生間面積大小要結(jié)合實際情況來合理安排。住宅套內(nèi)僅設(shè)置一個衛(wèi)生間時，應(yīng)能直接對外采光和通風(fēng)；當(dāng)套內(nèi)擁有兩個及兩個以上衛(wèi)生間時，應(yīng)當(dāng)至少有一個可以直接對外采光和通風(fēng)。另外，要注意衛(wèi)生間與臥室不得采用錯層布置法。

3.3.3 公共服務(wù)設(shè)施設(shè)計

按照公共服務(wù)設(shè)施配套要求，在具體進行公共服務(wù)設(shè)施設(shè)計之前，需要調(diào)查經(jīng)濟適用房受眾群體的生活需求，結(jié)合場地布局、整體環(huán)境及相關(guān)規(guī)范要求展開無障礙設(shè)計，以便滿足老年人、殘疾人等不同居住人群的運動休閑需求。在此基礎(chǔ)上還要合理設(shè)計與生活密切相關(guān)的公共配套服務(wù)設(shè)施，如超市、社區(qū)醫(yī)療中心、警務(wù)室等。[5]

3.3.4 交通組織設(shè)計

首先要解決好小區(qū)與城市干道間的關(guān)系。城市干道要保證交通順暢，路口不宜太多，這就需要在小區(qū)與城市干道間設(shè)置輔路，以便小區(qū)里單體住宅樓的車輛可自由出入。其次還應(yīng)在高層住宅組團居中位置設(shè)立統(tǒng)一的非機動車停車棚并由專人看管，規(guī)模按每戶1 輛計算，并在居住組團出入口處開辟出一定面積設(shè)立供停放共享單車的停車棚。

4 結(jié)語

經(jīng)濟適用房標準設(shè)計管理容易出現(xiàn)一些問題，導(dǎo)致管理效果不佳。這要求經(jīng)濟適用房標準化設(shè)計過程中應(yīng)綜合考慮城市建設(shè)實際情況、住宅小區(qū)周邊環(huán)境、相關(guān)規(guī)范要求及建筑單位的基本要求等，調(diào)查居住者的生活需求及生活行為習(xí)慣，進而合理規(guī)劃設(shè)計的各個部分。